Tribunal: TJDFT
Processo: 0706392-14.2022.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-09-02

Ementa:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO BEM. AUSÊNCIA DE REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. STJ TEMA 886. PARCELAS VINCENDAS. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXADOS NO PERCENTUAL MÁXIMO. INAPLICABILIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELO DA AUTORA E DA RÉ IMPROVIDOS.

Sinopse fática: Consoante relatado, almeja a parte autora obter provimento jurisdicional que condene a parte ré ao pagamento das taxas condominiais ordinárias de sua unidade, referente aos meses 06/2020, 08 e 09/2021, no valor de R$ 1.998,24 (mil novecentos e noventa e oito reais e vinte e quatro centavos), não adimplidas até a data da propositura da demanda. A requerida, por sua vez, sustenta não ser a responsável pelas taxas exigidas com a presente demanda, uma vez que a unidade condominial objeto da cobrança (F-201) foi alienada para Almir Benedito de Lima Júnior em 25/07/2014, ou seja, antes dos meses da cobrança ora perpetrada.

1. Apelações interpostas contra sentença proferida em ação de cobrança, a qual julgou procedente o pedido para condenar a parte ré a pagar à parte autora o valor de R$ 1.998,24, correspondentes às taxas condominiais ordinárias inadimplidas. 1.1. No seu apelo, a ré requer a reforma da sentença. Sustenta sua ilegitimidade passiva, dizendo não ser possuidora nem proprietária do bem. Alega que o único documento a vincular a propriedade do bem à empresa ré é a Certidão de Matrícula do imóvel que, por motivos desconhecidos e alheios à vontade da apelante, não possui a averbação de transferência de propriedade para o nome do comprador. 1.2. O autor, por sua vez requer a reforma da sentença para que a ré seja condenada no pagamento das parcelas vincendas no curso da ação e para que seja observado o teor do artigo 85, §§ 8o e 8o-A, do CPC, de modo a fixar os honorários com base na Unidade Referencial de Honorários fixada pela OAB/DF.
2. Muito embora a obrigação quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possua natureza propter rem, o STJ tem entendimento consolidado no sentido de que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2.1. A esse respeito, confira-se a tese firmada pelo STJ, no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos: “[...] 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
3. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, só seria afastada a obrigação da vendedora se, comprovada a efetiva posse do imóvel por terceiro mediante a entrega das chaves, fosse demonstrado nos autos que o condomínio apelado detinha ciência inequívoca da promessa de compra e venda, o que inexiste na espécie. 3.1. Afinal, o ajuste entabulado entre a requerida e o adquirente não consta do registro do imóvel, conforme demonstra a certidão de matrícula do bem. 3.2. Insta salientar que a ré trouxe a escritura pública de compra e venda aos autos apenas em sede de contestação, em 16/10/2023, data em que deve ser considerada a ciência inequívoca do condomínio autor quanto à suposta venda do imóvel. 3.3. Ressalta-se que o boleto emitido em nome do comprador data de 10/03/2024, ou seja, após a apresentação de contestação e ciência inequívoca do negócio jurídico. 3.4. Por fim, o nome do adquirente na ata de assembleia do condomínio não comprova a ciência inequívoca do contrato, até porque o morador pode deter a posse e não a propriedade.
4. No que tange às parcelas vincendas, necessário ressaltar que as taxas condominiais são obrigações prestadas de maneira sucessiva, cabendo, independentemente de pedido, a condenação do réu ao pagamento das taxas vencidas e vincendas enquanto durar a obrigação. 4.1. No entanto, conforme acima elucidado, a ciência inequívoca do autor quanto à venda da unidade se deu com a apresentação da contestação nos autos. Assim, a ré está obrigada no pagamento das parcelas vencidas até antes da ciência inequívoca da suposta venda do imóvel.
5. O apelante requer a aplicação do valor mínimo constante na tabela da OAB-DF de 25 URH, recomendado para os casos de “ações de jurisdição contenciosa ou que assumam este caráter”. 5.1. No entanto, o valor resultante da recomendação da Tabela da OAB (R$ 8.827,00) é exorbitante e muito superior ao próprio proveito econômico do próprio autor (R$ 1.998,24). Ao demais, a demanda não envolveu a prática de atos complexos, como a produção de prova testemunhal ou pericial. 5.2. Outrossim, os honorários foram fixados no percentual máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, seguindo-se corretamente ao estabelecido em lei.
6. Inaplicabilidade da majoração dos honorários advocatícios de sucumbência. Porquanto. Arbitrados no máximo legal previsto no art. 85, § 2o, do CPC.
7. Apelo da ré improvido e apelo do autor parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO BEM. AUSÊNCIA DE REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. STJ TEMA 886. PARCELAS VINCENDAS. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXADOS NO PERCENTUAL MÁXIMO. INAPLICABILIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELO DA AUTORA E DA RÉ IMPROVIDOS.

Sinopse fática: Consoante relatado, almeja a parte autora obter provimento jurisdicional que condene a parte ré ao pagamento das taxas condominiais ordinárias de sua unidade, referente aos meses 06/2020, 08 e 09/2021, no valor de R$ 1.998,24 (mil novecentos e noventa e oito reais e vinte e quatro centavos), não adimplidas até a data da propositura da demanda. A requerida, por sua vez, sustenta não ser a responsável pelas taxas exigidas com a presente demanda, uma vez que a unidade condominial objeto da cobrança (F-201) foi alienada para Almir Benedito de Lima Júnior em 25/07/2014, ou seja, antes dos meses da cobrança ora perpetrada.

1. Apelações interpostas contra sentença proferida em ação de cobrança, a qual julgou procedente o pedido para condenar a parte ré a pagar à parte autora o valor de R$ 1.998,24, correspondentes às taxas condominiais ordinárias inadimplidas. 1.1. No seu apelo, a ré requer a reforma da sentença. Sustenta sua ilegitimidade passiva, dizendo não ser possuidora nem proprietária do bem. Alega que o único documento a vincular a propriedade do bem à empresa ré é a Certidão de Matrícula do imóvel que, por motivos desconhecidos e alheios à vontade da apelante, não possui a averbação de transferência de propriedade para o nome do comprador. 1.2. O autor, por sua vez requer a reforma da sentença para que a ré seja condenada no pagamento das parcelas vincendas no curso da ação e para que seja observado o teor do artigo 85, §§ 8o e 8o-A, do CPC, de modo a fixar os honorários com base na Unidade Referencial de Honorários fixada pela OAB/DF.
2. Muito embora a obrigação quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possua natureza propter rem, o STJ tem entendimento consolidado no sentido de que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2.1. A esse respeito, confira-se a tese firmada pelo STJ, no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos: “[...] 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
3. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, só seria afastada a obrigação da vendedora se, comprovada a efetiva posse do imóvel por terceiro mediante a entrega das chaves, fosse demonstrado nos autos que o condomínio apelado detinha ciência inequívoca da promessa de compra e venda, o que inexiste na espécie. 3.1. Afinal, o ajuste entabulado entre a requerida e o adquirente não consta do registro do imóvel, conforme demonstra a certidão de matrícula do bem. 3.2. Insta salientar que a ré trouxe a escritura pública de compra e venda aos autos apenas em sede de contestação, em 16/10/2023, data em que deve ser considerada a ciência inequívoca do condomínio autor quanto à suposta venda do imóvel. 3.3. Ressalta-se que o boleto emitido em nome do comprador data de 10/03/2024, ou seja, após a apresentação de contestação e ciência inequívoca do negócio jurídico. 3.4. Por fim, o nome do adquirente na ata de assembleia do condomínio não comprova a ciência inequívoca do contrato, até porque o morador pode deter a posse e não a propriedade.
4. No que tange às parcelas vincendas, necessário ressaltar que as taxas condominiais são obrigações prestadas de maneira sucessiva, cabendo, independentemente de pedido, a condenação do réu ao pagamento das taxas vencidas e vincendas enquanto durar a obrigação. 4.1. No entanto, conforme acima elucidado, a ciência inequívoca do autor quanto à venda da unidade se deu com a apresentação da contestação nos autos. Assim, a ré está obrigada no pagamento das parcelas vencidas até antes da ciência inequívoca da suposta venda do imóvel.
5. O apelante requer a aplicação do valor mínimo constante na tabela da OAB-DF de 25 URH, recomendado para os casos de “ações de jurisdição contenciosa ou que assumam este caráter”. 5.1. No entanto, o valor resultante da recomendação da Tabela da OAB (R$ 8.827,00) é exorbitante e muito superior ao próprio proveito econômico do próprio autor (R$ 1.998,24). Ao demais, a demanda não envolveu a prática de atos complexos, como a produção de prova testemunhal ou pericial. 5.2. Outrossim, os honorários foram fixados no percentual máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, seguindo-se corretamente ao estabelecido em lei.
6. Inaplicabilidade da majoração dos honorários advocatícios de sucumbência. Porquanto. Arbitrados no máximo legal previsto no art. 85, § 2o, do CPC.
7. Apelo da ré improvido e apelo do autor parcialmente provido.