Tribunal: TJDFT
Processo: 0758866-37.2023.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-02
Data de publicação: 2024-09-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA ACOLHIDA. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO. INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL. EXECUÇÃO REGULAR DO CONTRATO DE FIANÇA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela parte autora em face da sentença que, julgando improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido contraposto, condenou-a ao pagamento de R$ 19.782,01 a título de indenização por dano material devido à segunda requerida.
2. Em seu recurso, a recorrente sustenta que celebrou contrato de locação de imóvel residencial com garantia locatícia e que, por descumprimento de obrigação contratual da imobiliária e por culpa exclusiva desta, resolveu rescindir o contrato unilateralmente. Aduz que, como garantidora do contrato, a segunda requerida, CREDPAGO Serviços de Cobrança S/A, foi acionada para pagar os valores cobrados pela imobiliária, a título de multa contratual locatícia e débitos rescisórios, os quais entende como indevidos, porquanto decorridos de culpa da locadora que se omitiu na solução dos problemas identificados no imóvel. Alega que é da imobiliária a responsabilidade de pagar-lhe a multa prevista contratualmente, pois infringiu cláusula contratual, além de serem devidos os custos que despendeu na contratação da fiadora e as despesas de mudança do imóvel. Requer, ao final, sejam julgados procedentes todos os pedidos inaugurais, inclusive, de indenização por danos morais (ID 61793711).
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 61793711, 61793714). As recorridas apresentaram contrarrazões, oportunidade em que a imobiliária suscitou sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atua como mera mandatária da locadora (ID 61793720). A CREDPAGO apresentou contrarrazões no ID 61793718.
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária recorrida. A função da imobiliária, nos contratos de locação que intermedeia, é de mera administradora de imóvel, uma vez que o contrato firmado com o locador é de administração de interesses, em contrato complexo, que abrange, geralmente, diversas figuras contratuais como a corretagem, o agenciamento, a administração e o mandato. Assim, remanesce a responsabilidade direta do locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, inclusive pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei 8.245/91.
5. O locatário, ao tratar de temas pertinentes à locação, o faz perante o mandatário do locador, de modo que não se aplica, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, tem decidido, há muito, o Superior Tribunal de Justiça (AgRg no AREsp n. 111.983/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/8/2012, DJe de 28/8/2012). De igual modo, o TJDFT tem afastado a aplicação da legislação consumerista às relações dessa natureza, destacando que “a locação de imóvel urbano regula-se pelas disposições contidas nos artigos 568 a 578 do Código Civil e na Lei n. 8.245/1991, o que afasta a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.” (Acórdão 1826137, 07193522520238070001, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/2/2024, publicado no DJE: 14/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No mesmo sentido: (Acórdão 1851875, 07279644920238070001, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no DJE: 7/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
6. Além do contrato de locação, os demais documentos acostados aos autos pela própria recorrente evidenciam a mera intermediação praticada pela imobiliária, como nas mensagens que esta enviou à locatária, nos seguintes termos: “...estamos aguardando ele disponibilizar o orçamento para que a proprietária possa aprovar”; “Gostaríamos de informar que retomamos a comunicação com o proprietário...” e “... estamos em processo de tratativa com a proprietária...”. Aliás, a própria locatária observou, ainda na vigência do contrato, a existência de intermediação quando evocou alegada promessa, feita pela proprietária, de troca do vidro trincado: “...quando eu fui alugar o imóvel a proprietária falou que faria a troca do vidro...” (ID 61793503, pág. 2-5).
7. Conclui-se, portanto, que a imobiliária requerida não possui legitimidade passiva, nesse contexto, uma vez que mantém relação contratual direta, unicamente, com a locadora, a quem a recorrente, eventualmente, deve demandar, tal como destacado na sentença recorrida. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida.
8. A exclusão da imobiliária do polo passivo da demanda resulta no esvaziamento das alegações de omissão quanto aos pedidos de solução dos vícios encontrados no imóvel locado, uma vez que são de responsabilidade da locadora, que não integra a lide.
9. No que concerne à recorrida Credpago, a relação de consumo é evidente, como destacado em sentença, mas não houve demonstração de falha na prestação do serviço, uma vez que a atuação da contratada se limitou a cumprir o pacto acessório, decorrente da notícia de encerramento antecipado do contrato de locação. Extrapola os limites contratuais da fiança exigir da seguradora a inquirição dos motivos da rescisão contratual e, portanto, as tratativas de cobrança extrajudicial do débito mostram-se compatíveis com o serviço prestado, não tendo a recorrente logrado êxito em demonstrar que extrapolaram a razoabilidade. Inclusive, a inscrição da recorrente em órgão de proteção ao crédito mostra-se adequada, nesse cenário, pois a penalidade da rescisão contratual está de acordo com o que foi entabulado, até que se demonstre o contrário, em face da efetiva locadora do imóvel.
10. No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, aqui analisado apenas em relação à parte que remanesce no polo passivo (Credpago), conclui-se pela inexistência de suporte fático-probatório que autorize o deferimento de indenização. Como já destacado, a atuação da empresa se limitou a efetivar a garantia locatícia, ante a notícia de rescisão contratual antecipada, atuando, portanto, nos termos do contrato firmado com a locatária. Desse modo, não estando presente qualquer fato capaz de gerar lesão a direito da personalidade da recorrente, não se justifica a pretendida reparação a título de dano moral.
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR ACOLHIDA para confirmar a exclusão da requerida SAAD Imóveis Ltda. do polo passivo. NO MÉRITO, NÃO PROVIDO. Responderá a recorrente pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA ACOLHIDA. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO. INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL. EXECUÇÃO REGULAR DO CONTRATO DE FIANÇA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela parte autora em face da sentença que, julgando improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido contraposto, condenou-a ao pagamento de R$ 19.782,01 a título de indenização por dano material devido à segunda requerida.
2. Em seu recurso, a recorrente sustenta que celebrou contrato de locação de imóvel residencial com garantia locatícia e que, por descumprimento de obrigação contratual da imobiliária e por culpa exclusiva desta, resolveu rescindir o contrato unilateralmente. Aduz que, como garantidora do contrato, a segunda requerida, CREDPAGO Serviços de Cobrança S/A, foi acionada para pagar os valores cobrados pela imobiliária, a título de multa contratual locatícia e débitos rescisórios, os quais entende como indevidos, porquanto decorridos de culpa da locadora que se omitiu na solução dos problemas identificados no imóvel. Alega que é da imobiliária a responsabilidade de pagar-lhe a multa prevista contratualmente, pois infringiu cláusula contratual, além de serem devidos os custos que despendeu na contratação da fiadora e as despesas de mudança do imóvel. Requer, ao final, sejam julgados procedentes todos os pedidos inaugurais, inclusive, de indenização por danos morais (ID 61793711).
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 61793711, 61793714). As recorridas apresentaram contrarrazões, oportunidade em que a imobiliária suscitou sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atua como mera mandatária da locadora (ID 61793720). A CREDPAGO apresentou contrarrazões no ID 61793718.
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária recorrida. A função da imobiliária, nos contratos de locação que intermedeia, é de mera administradora de imóvel, uma vez que o contrato firmado com o locador é de administração de interesses, em contrato complexo, que abrange, geralmente, diversas figuras contratuais como a corretagem, o agenciamento, a administração e o mandato. Assim, remanesce a responsabilidade direta do locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, inclusive pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei 8.245/91.
5. O locatário, ao tratar de temas pertinentes à locação, o faz perante o mandatário do locador, de modo que não se aplica, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, tem decidido, há muito, o Superior Tribunal de Justiça (AgRg no AREsp n. 111.983/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/8/2012, DJe de 28/8/2012). De igual modo, o TJDFT tem afastado a aplicação da legislação consumerista às relações dessa natureza, destacando que “a locação de imóvel urbano regula-se pelas disposições contidas nos artigos 568 a 578 do Código Civil e na Lei n. 8.245/1991, o que afasta a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.” (Acórdão 1826137, 07193522520238070001, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/2/2024, publicado no DJE: 14/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No mesmo sentido: (Acórdão 1851875, 07279644920238070001, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no DJE: 7/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
6. Além do contrato de locação, os demais documentos acostados aos autos pela própria recorrente evidenciam a mera intermediação praticada pela imobiliária, como nas mensagens que esta enviou à locatária, nos seguintes termos: “...estamos aguardando ele disponibilizar o orçamento para que a proprietária possa aprovar”; “Gostaríamos de informar que retomamos a comunicação com o proprietário...” e “... estamos em processo de tratativa com a proprietária...”. Aliás, a própria locatária observou, ainda na vigência do contrato, a existência de intermediação quando evocou alegada promessa, feita pela proprietária, de troca do vidro trincado: “...quando eu fui alugar o imóvel a proprietária falou que faria a troca do vidro...” (ID 61793503, pág. 2-5).
7. Conclui-se, portanto, que a imobiliária requerida não possui legitimidade passiva, nesse contexto, uma vez que mantém relação contratual direta, unicamente, com a locadora, a quem a recorrente, eventualmente, deve demandar, tal como destacado na sentença recorrida. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida.
8. A exclusão da imobiliária do polo passivo da demanda resulta no esvaziamento das alegações de omissão quanto aos pedidos de solução dos vícios encontrados no imóvel locado, uma vez que são de responsabilidade da locadora, que não integra a lide.
9. No que concerne à recorrida Credpago, a relação de consumo é evidente, como destacado em sentença, mas não houve demonstração de falha na prestação do serviço, uma vez que a atuação da contratada se limitou a cumprir o pacto acessório, decorrente da notícia de encerramento antecipado do contrato de locação. Extrapola os limites contratuais da fiança exigir da seguradora a inquirição dos motivos da rescisão contratual e, portanto, as tratativas de cobrança extrajudicial do débito mostram-se compatíveis com o serviço prestado, não tendo a recorrente logrado êxito em demonstrar que extrapolaram a razoabilidade. Inclusive, a inscrição da recorrente em órgão de proteção ao crédito mostra-se adequada, nesse cenário, pois a penalidade da rescisão contratual está de acordo com o que foi entabulado, até que se demonstre o contrário, em face da efetiva locadora do imóvel.
10. No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, aqui analisado apenas em relação à parte que remanesce no polo passivo (Credpago), conclui-se pela inexistência de suporte fático-probatório que autorize o deferimento de indenização. Como já destacado, a atuação da empresa se limitou a efetivar a garantia locatícia, ante a notícia de rescisão contratual antecipada, atuando, portanto, nos termos do contrato firmado com a locatária. Desse modo, não estando presente qualquer fato capaz de gerar lesão a direito da personalidade da recorrente, não se justifica a pretendida reparação a título de dano moral.
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR ACOLHIDA para confirmar a exclusão da requerida SAAD Imóveis Ltda. do polo passivo. NO MÉRITO, NÃO PROVIDO. Responderá a recorrente pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.