Tribunal: TJDFT
Processo: 0770714-21.2023.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. NÃO OBSERVÂNCIA. INSUCESSO NA INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL INEXISTENTE. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela parte autora contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos constantes da inicial.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de cerceamento de defesa, ante o indeferimento de produção de prova oral. No mérito, alega, em suma, que a desistência da promessa não decorreu do término da locação, mas que esse fato foi uma oportunidade de reanálise de seus planos e observaram que outro caminho melhor os atenderiam. Diante disso, sustenta que não se pode atribuir à recorrente culpa pelo distrato, mas por ponderação realizada pelos promitentes, que optaram por desistir do negócio. Acrescenta que o contrato de locação não possui vínculo com a obrigação da promessa de compra e venda. Ao final, requer a reforma da sentença, a fim de que seus pedidos sejam julgados procedentes, para condenar os recorridos a pagarem, solidariamente, o valor da comissão de corretagem, observado o limite estabelecido pela LJE e, subsidiariamente, a pagarem o valor correspondente a 25% da obrigação original.
3. Recurso regular, tempestivo e próprio. Preparo devidamente recolhido (IDs. 63067204 a 63067207).
4. Contrarrazões apresentadas (ID 63067214).
5. Preliminar de cerceamento de defesa. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. O juiz é o destinatário da prova e, como tal, possui competência para decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, sendo livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias, notadamente nos procedimentos sumaríssimos, que são caracterizados pela celeridade. No caso, o pedido de oitiva de testemunha foi indeferido, pois o juízo a quo entendeu suficiente a documentação carreada aos autos. Assim, ao valorar os elementos probatórios e indeferir prova desnecessária, a julgador agiu em consonância com a norma processual civil, não havendo, por conseguinte, que se falar em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
6. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que, por sua vez, regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal). Ademais, o contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil, nos artigos 722 a 729, e pela Lei no 6.530/1978, motivo pelo qual tais legislações devem, de igual modo, serem aplicadas ao presente caso sob julgamento.
7. O Código Civil dispõe, em seu artigo 725, que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
8. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça (RESp no 1.783.074/SP, 2018/020366-2, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, Julgado em: 12/11/2019), a comissão de corretagem por intermediação imobiliária será devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Assim, se faz necessário ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil, com a devida aproximação das partes sem vícios na prestação do serviço.
9. Nos termos do art. 723 do Código Civil, o corretor tem a obrigação de “executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Cabe, portanto, ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias que, em tese, poderiam conduzir a ineficácia do contrato de compra e venda.
10. Em regra, havendo a desistência do negócio por vontade das partes, o corretor não será prejudicado, devendo receber a remuneração, nos termos contratuais previamente pactuados (art. 725 do CC). Todavia, estando o arrependimento da parte relacionado à falta de diligência e prudência do intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem.
11. No caso em análise, os promitentes compradores formalizaram contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, referente ao imóvel situado no lote 16 do conjunto 5 da QL 14, no Setor de Habitações Individuais Norte, com a intermediação da recorrente. Paralelamente, eles alugaram, pelo período de um ano, também mediante os serviços de corretagem prestados pela recorrente, o imóvel localizado no Lote de terreno n° 18 (dezoito), da Quadra Intermediária onze do Trecho onze, do Setor de Habitações Individuais Norte, a fim de que, durante esse prazo, construíssem uma casa no terreno objeto do contrato de promessa de compra e venda. Ocorre que, posteriormente, os promitentes compradores foram surpreendidos com uma intimação judicial de desocupação do imóvel alugado, pois o referido bem havia sido arrematado em leilão em data anterior à locação. Tal fato contribuiu para que desistissem do contrato de promessa de compra e venda, conforme se depreende do e-mail de ID 191037678, no qual consta a notificação do distrato, acompanhado da respectiva justificativa no sentido de que diante da nova mudança repentina, não mais seria possível a construção em tempo hábil antes dos períodos das chuvas, tal como haviam planejado.
12. Desta feita, verifica-se que o negócio foi desfeito em decorrência da violação do dever de informação por parte da recorrente. Com efeito, a recorrente colaborou para a ocorrência da rescisão contratual, pois, mesmo sabendo da pretensão dos promitentes compradores, alugou imóvel objeto de constrição judicial (arrematado em leilão), sem comunicá-los a respeito dessa importante informação.
13. As provas dos autos são claras em demonstrar que, em que pese a celebração do contrato de promessa de compra e venda, o negócio foi posteriormente desfeito por falha na prestação do serviço da intermediadora, a qual deixou de prestar informação com evidente potencial de influenciar negativamente na efetivação da venda do imóvel, fato que justifica o afastamento da comissão. Pela mesma razão, não merece ser acolhido o pleito subsidiário relativo à indenização pela rescisão unilateral do contrato de corretagem, tendo em vista que a recorrente deu causa, ainda que indiretamente, ao distrato.
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
15. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, art. 55).
16. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. NÃO OBSERVÂNCIA. INSUCESSO NA INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL INEXISTENTE. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela parte autora contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos constantes da inicial.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de cerceamento de defesa, ante o indeferimento de produção de prova oral. No mérito, alega, em suma, que a desistência da promessa não decorreu do término da locação, mas que esse fato foi uma oportunidade de reanálise de seus planos e observaram que outro caminho melhor os atenderiam. Diante disso, sustenta que não se pode atribuir à recorrente culpa pelo distrato, mas por ponderação realizada pelos promitentes, que optaram por desistir do negócio. Acrescenta que o contrato de locação não possui vínculo com a obrigação da promessa de compra e venda. Ao final, requer a reforma da sentença, a fim de que seus pedidos sejam julgados procedentes, para condenar os recorridos a pagarem, solidariamente, o valor da comissão de corretagem, observado o limite estabelecido pela LJE e, subsidiariamente, a pagarem o valor correspondente a 25% da obrigação original.
3. Recurso regular, tempestivo e próprio. Preparo devidamente recolhido (IDs. 63067204 a 63067207).
4. Contrarrazões apresentadas (ID 63067214).
5. Preliminar de cerceamento de defesa. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. O juiz é o destinatário da prova e, como tal, possui competência para decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, sendo livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias, notadamente nos procedimentos sumaríssimos, que são caracterizados pela celeridade. No caso, o pedido de oitiva de testemunha foi indeferido, pois o juízo a quo entendeu suficiente a documentação carreada aos autos. Assim, ao valorar os elementos probatórios e indeferir prova desnecessária, a julgador agiu em consonância com a norma processual civil, não havendo, por conseguinte, que se falar em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
6. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que, por sua vez, regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal). Ademais, o contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil, nos artigos 722 a 729, e pela Lei no 6.530/1978, motivo pelo qual tais legislações devem, de igual modo, serem aplicadas ao presente caso sob julgamento.
7. O Código Civil dispõe, em seu artigo 725, que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
8. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça (RESp no 1.783.074/SP, 2018/020366-2, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, Julgado em: 12/11/2019), a comissão de corretagem por intermediação imobiliária será devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Assim, se faz necessário ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil, com a devida aproximação das partes sem vícios na prestação do serviço.
9. Nos termos do art. 723 do Código Civil, o corretor tem a obrigação de “executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Cabe, portanto, ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias que, em tese, poderiam conduzir a ineficácia do contrato de compra e venda.
10. Em regra, havendo a desistência do negócio por vontade das partes, o corretor não será prejudicado, devendo receber a remuneração, nos termos contratuais previamente pactuados (art. 725 do CC). Todavia, estando o arrependimento da parte relacionado à falta de diligência e prudência do intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem.
11. No caso em análise, os promitentes compradores formalizaram contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, referente ao imóvel situado no lote 16 do conjunto 5 da QL 14, no Setor de Habitações Individuais Norte, com a intermediação da recorrente. Paralelamente, eles alugaram, pelo período de um ano, também mediante os serviços de corretagem prestados pela recorrente, o imóvel localizado no Lote de terreno n° 18 (dezoito), da Quadra Intermediária onze do Trecho onze, do Setor de Habitações Individuais Norte, a fim de que, durante esse prazo, construíssem uma casa no terreno objeto do contrato de promessa de compra e venda. Ocorre que, posteriormente, os promitentes compradores foram surpreendidos com uma intimação judicial de desocupação do imóvel alugado, pois o referido bem havia sido arrematado em leilão em data anterior à locação. Tal fato contribuiu para que desistissem do contrato de promessa de compra e venda, conforme se depreende do e-mail de ID 191037678, no qual consta a notificação do distrato, acompanhado da respectiva justificativa no sentido de que diante da nova mudança repentina, não mais seria possível a construção em tempo hábil antes dos períodos das chuvas, tal como haviam planejado.
12. Desta feita, verifica-se que o negócio foi desfeito em decorrência da violação do dever de informação por parte da recorrente. Com efeito, a recorrente colaborou para a ocorrência da rescisão contratual, pois, mesmo sabendo da pretensão dos promitentes compradores, alugou imóvel objeto de constrição judicial (arrematado em leilão), sem comunicá-los a respeito dessa importante informação.
13. As provas dos autos são claras em demonstrar que, em que pese a celebração do contrato de promessa de compra e venda, o negócio foi posteriormente desfeito por falha na prestação do serviço da intermediadora, a qual deixou de prestar informação com evidente potencial de influenciar negativamente na efetivação da venda do imóvel, fato que justifica o afastamento da comissão. Pela mesma razão, não merece ser acolhido o pleito subsidiário relativo à indenização pela rescisão unilateral do contrato de corretagem, tendo em vista que a recorrente deu causa, ainda que indiretamente, ao distrato.
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
15. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, art. 55).
16. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.