Tribunal: TJDFT
Processo: 0745128-27.2023.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, MOVIDA PELO AUTOR, LOCATÁRIO DA RÉ (PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL). APELAÇÃO. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. OBRAS PROMOVIDAS PELA LOCADORA POR EXIGÊNCIA DA CAESB. MULTA POR INFRINGÊNCIA CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ATO ILÍCITO. INEXISTENTE. VISTORIA DE SAÍDA. DANOS VERIFICADOS. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. COBRANÇA DE ALUGUEL E IPTU. QUESTÃO OBJETO DE OUTRA AÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS NA FORMA DO ART. 85, § 11, CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Ação de conhecimento ajuizada pelo locatário em face da locadora do imóvel, com pedidos de: a) aplicação de multa por infringência contratual; b) declaração de inexistência do débito relativo aos reparos dos danos no imóvel apontados em vistoria de saída; c) indenização por perdas e danos. 1.1. Apelação contra a sentença a qual julgou os pedidos improcedentes.
2. Preliminar de nulidade da sentença por vício de fundamentação - Rejeitada. 2.1. A sentença não realizou juízo de mérito quanto ao eventual adimplemento do débito de aluguel e IPTU, controvérsia, inclusive, objeto de outra ação ajuizada pela apelada (autos no 0724897-19.2023.8.07.0020), não havendo se falar em omissão relacionada aos comprovantes de pagamento anexados pelo recorrente. 2.2. Também não prospera a tese de que a sentença se omitiu quanto aos fatos relevantes para o deslinde da causa. Porquanto. Foram analisados os pedidos formulados na inicial à luz das alegações e provas produzidas nos autos, havendo a exposição das razões de improcedência da pretensão autoral. O fato de os motivos expostos serem contrários aos anseios da parte não significa defeito de fundamentação. 2.3. No concernente à ausência de manifestação do juízo de origem sobre o pedido de condenação da parte adversa em litigância de má-fé, vale ressaltar que eventual vício na forma apontada não recomendaria a declaração de nulidade da sentença, pois é possível a sua integração por este grau revisor, em consonância com o art. 1.013, § 1o, do CPC.
3. Multa por infringência contratual. 3.1. Segundo o apelante, houve falta contratual, uma vez que a locadora não promoveu a sua notificação prévia a respeito do início das obras promovidas durante a locação, as quais entende não eram necessárias à preservação do imóvel. 3.2. As obras em questão foram realizadas em razão de exigências do Poder Público, conforme especificado pela CAESB. 3.3. O locatório consentiu com o início das obras, uma vez que não procurou desde logo encerrar o contrato, manifestando incômodo com a situação apenas quando decorridos vários meses. 3.4. Não houve, portanto, infringência contratual a justificar a aplicação da multa requerida.
4. Indenização por perdas e danos. 4.1. O recorrente pede, ainda, indenização por danos materiais e morais. Segundo afirmou na inicial, o pedido se justifica nos transtornos causados pelas obras promovidas pela locadora, bem como a necessidade de mudança de sede de sua empresa. 4.2. As obras realizadas pela locadora se deram em cumprimento de exigências da CAESB, não sendo possível atribuir-lhe a prática de ato ilícito para configurar a sua responsabilidade civil, na forma prevista no art. 186 do Código Civil. 4.3. Precedente: “1. A resolução do contrato de locação decorreu da necessidade de realização de obras, por exigência do Poder Público, sem a possibilidade de permanência do locatário no local, não havendo como responsabilizar o locador pelos prejuízos suportados em razão do encerramento das atividades comerciais.” (20090110847578APC, Relator: Humberto Adjuto Ulhôa, Revisor: Leila Arlanch, 3a Turma Cível, DJE: 5/3/2012).
5. Cobrança de despesas com reparos do imóvel. 5.1. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23 da Lei no 8.245/1991). 5.2. Precedente: “1. A locatária do imóvel tem a responsabilidade pela sua conservação e devolução nas mesmas condições em que o recebeu, conforme Contrato de Locação. 2. Havendo discrepância entre as vistorias de entrada e saída apresentadas nos autos, cabe à Locatária arcar com os custos da reforma do imóvel.” (07136365120228070001, Relator: Alfeu Machado, 6a Turma Cível, DJE: 12/5/2023). 5.3. No caso, a vistoria da saída apontou que o imóvel apresentava danos e foi entregue em estado diverso de quando iniciada a locação. Vale ressaltar que o apelante foi previamente informado da data da vistoria e manifestou interesse em acompanhar o procedimento. 5.4. A cobrança das despesas com os reparos do imóvel baseou-se na menor estimativa dentre os três orçamentos obtidos pela locadora, cuja cobrança foi anuída pelo locatário. 5.5. Ainda que os reparos não tivessem sido realizados pela locadora, a jurisprudência entende que a indenização diz respeito à ocorrência do dano, de modo que basta a comprovação de sua existência para que surja o direito ao pagamento, dispensando prova da realização dos reparos: “1. É de responsabilidade do locatário entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebera nos termos do artigo 23, III da Lei no 8.245/91. [...] 4. Mostra-se desnecessária a comprovação da realização dos reparos no imóvel, uma vez que a cobrança se referiu aos danos ocasionados no bem, portanto, basta a comprovação dos danos e o orçamento dos valores que foram ou que serão gastos para deixar o imóvel conforme o estado de conservação inicial.” (07312463220228070001, Relator: Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 20/6/2023). 5.6. O reparo na pintura efetuado pelo apelante não se confunde com as reformas demandadas pela locadora, devidamente documentadas na vistoria realizada na presença das partes.
6. Cobrança de aluguel e IPTU. 6.1. O recorrente pede seja reconhecido o adimplemento do aluguel e IPTU cobrados pela locadora, conforme comprovante de pagamento anexado aos autos. 6.2. A parte não apresentou esse pedido na petição inicial, inovando nesta instância recursal, o que não se admite. 6.3. Ademais, tal controvérsia é objeto de outra ação (0724897-19.2023.8.07.0020) ajuizada pela locadora, sede na qual a questão poderá ser discutida.
7. Litigância de má-fé. 7.1. A alegação de suposta má-fé da apelada, consubstanciada no ajuizamento de outras duas ações similares, não merece acolhimento. 7.2. A litigância de má-fé, que não se presume, pressupõe a prova da conduta dolosa supostamente praticada pela parte adversa, hipótese não verificada no caso em tela. 7.3. A recorrida ajuizou duas demandas com procedimentos distintos (ação de conhecimento para cobrar as despesas com os reparos do imóvel e ação de execução de título extrajudicial para cobrar dívida de aluguel e IPTU), o que justifica a sua opção por não agrupar os pedidos em um único processo.
8. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a recorrente sucumbente. 8.1. Em razão do desprovimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser majorados de 10% para 12% do valor da causa (atribuído, na inicial, em R$ 24.085,15).
9. Recurso improvido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, MOVIDA PELO AUTOR, LOCATÁRIO DA RÉ (PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL). APELAÇÃO. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. OBRAS PROMOVIDAS PELA LOCADORA POR EXIGÊNCIA DA CAESB. MULTA POR INFRINGÊNCIA CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ATO ILÍCITO. INEXISTENTE. VISTORIA DE SAÍDA. DANOS VERIFICADOS. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. COBRANÇA DE ALUGUEL E IPTU. QUESTÃO OBJETO DE OUTRA AÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS NA FORMA DO ART. 85, § 11, CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Ação de conhecimento ajuizada pelo locatário em face da locadora do imóvel, com pedidos de: a) aplicação de multa por infringência contratual; b) declaração de inexistência do débito relativo aos reparos dos danos no imóvel apontados em vistoria de saída; c) indenização por perdas e danos. 1.1. Apelação contra a sentença a qual julgou os pedidos improcedentes.
2. Preliminar de nulidade da sentença por vício de fundamentação - Rejeitada. 2.1. A sentença não realizou juízo de mérito quanto ao eventual adimplemento do débito de aluguel e IPTU, controvérsia, inclusive, objeto de outra ação ajuizada pela apelada (autos no 0724897-19.2023.8.07.0020), não havendo se falar em omissão relacionada aos comprovantes de pagamento anexados pelo recorrente. 2.2. Também não prospera a tese de que a sentença se omitiu quanto aos fatos relevantes para o deslinde da causa. Porquanto. Foram analisados os pedidos formulados na inicial à luz das alegações e provas produzidas nos autos, havendo a exposição das razões de improcedência da pretensão autoral. O fato de os motivos expostos serem contrários aos anseios da parte não significa defeito de fundamentação. 2.3. No concernente à ausência de manifestação do juízo de origem sobre o pedido de condenação da parte adversa em litigância de má-fé, vale ressaltar que eventual vício na forma apontada não recomendaria a declaração de nulidade da sentença, pois é possível a sua integração por este grau revisor, em consonância com o art. 1.013, § 1o, do CPC.
3. Multa por infringência contratual. 3.1. Segundo o apelante, houve falta contratual, uma vez que a locadora não promoveu a sua notificação prévia a respeito do início das obras promovidas durante a locação, as quais entende não eram necessárias à preservação do imóvel. 3.2. As obras em questão foram realizadas em razão de exigências do Poder Público, conforme especificado pela CAESB. 3.3. O locatório consentiu com o início das obras, uma vez que não procurou desde logo encerrar o contrato, manifestando incômodo com a situação apenas quando decorridos vários meses. 3.4. Não houve, portanto, infringência contratual a justificar a aplicação da multa requerida.
4. Indenização por perdas e danos. 4.1. O recorrente pede, ainda, indenização por danos materiais e morais. Segundo afirmou na inicial, o pedido se justifica nos transtornos causados pelas obras promovidas pela locadora, bem como a necessidade de mudança de sede de sua empresa. 4.2. As obras realizadas pela locadora se deram em cumprimento de exigências da CAESB, não sendo possível atribuir-lhe a prática de ato ilícito para configurar a sua responsabilidade civil, na forma prevista no art. 186 do Código Civil. 4.3. Precedente: “1. A resolução do contrato de locação decorreu da necessidade de realização de obras, por exigência do Poder Público, sem a possibilidade de permanência do locatário no local, não havendo como responsabilizar o locador pelos prejuízos suportados em razão do encerramento das atividades comerciais.” (20090110847578APC, Relator: Humberto Adjuto Ulhôa, Revisor: Leila Arlanch, 3a Turma Cível, DJE: 5/3/2012).
5. Cobrança de despesas com reparos do imóvel. 5.1. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23 da Lei no 8.245/1991). 5.2. Precedente: “1. A locatária do imóvel tem a responsabilidade pela sua conservação e devolução nas mesmas condições em que o recebeu, conforme Contrato de Locação. 2. Havendo discrepância entre as vistorias de entrada e saída apresentadas nos autos, cabe à Locatária arcar com os custos da reforma do imóvel.” (07136365120228070001, Relator: Alfeu Machado, 6a Turma Cível, DJE: 12/5/2023). 5.3. No caso, a vistoria da saída apontou que o imóvel apresentava danos e foi entregue em estado diverso de quando iniciada a locação. Vale ressaltar que o apelante foi previamente informado da data da vistoria e manifestou interesse em acompanhar o procedimento. 5.4. A cobrança das despesas com os reparos do imóvel baseou-se na menor estimativa dentre os três orçamentos obtidos pela locadora, cuja cobrança foi anuída pelo locatário. 5.5. Ainda que os reparos não tivessem sido realizados pela locadora, a jurisprudência entende que a indenização diz respeito à ocorrência do dano, de modo que basta a comprovação de sua existência para que surja o direito ao pagamento, dispensando prova da realização dos reparos: “1. É de responsabilidade do locatário entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebera nos termos do artigo 23, III da Lei no 8.245/91. [...] 4. Mostra-se desnecessária a comprovação da realização dos reparos no imóvel, uma vez que a cobrança se referiu aos danos ocasionados no bem, portanto, basta a comprovação dos danos e o orçamento dos valores que foram ou que serão gastos para deixar o imóvel conforme o estado de conservação inicial.” (07312463220228070001, Relator: Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 20/6/2023). 5.6. O reparo na pintura efetuado pelo apelante não se confunde com as reformas demandadas pela locadora, devidamente documentadas na vistoria realizada na presença das partes.
6. Cobrança de aluguel e IPTU. 6.1. O recorrente pede seja reconhecido o adimplemento do aluguel e IPTU cobrados pela locadora, conforme comprovante de pagamento anexado aos autos. 6.2. A parte não apresentou esse pedido na petição inicial, inovando nesta instância recursal, o que não se admite. 6.3. Ademais, tal controvérsia é objeto de outra ação (0724897-19.2023.8.07.0020) ajuizada pela locadora, sede na qual a questão poderá ser discutida.
7. Litigância de má-fé. 7.1. A alegação de suposta má-fé da apelada, consubstanciada no ajuizamento de outras duas ações similares, não merece acolhimento. 7.2. A litigância de má-fé, que não se presume, pressupõe a prova da conduta dolosa supostamente praticada pela parte adversa, hipótese não verificada no caso em tela. 7.3. A recorrida ajuizou duas demandas com procedimentos distintos (ação de conhecimento para cobrar as despesas com os reparos do imóvel e ação de execução de título extrajudicial para cobrar dívida de aluguel e IPTU), o que justifica a sua opção por não agrupar os pedidos em um único processo.
8. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a recorrente sucumbente. 8.1. Em razão do desprovimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser majorados de 10% para 12% do valor da causa (atribuído, na inicial, em R$ 24.085,15).
9. Recurso improvido.