Tribunal: TJDFT
Processo: 0725927-67.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-26

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. FORTUITO EXTERNO. OCORRÊNCIA NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as partes requeridas solidariamente a pagarem: a) a quantia de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigido monetariamente conforme INPC e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (súmula 43 do STJ e art. 240 do CPC) e termo final a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, pro rata die.; b) a quantia de R$2.445,39, a título de juros de obra de 01/07/2022 até o último comprovante juntado nos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora. Ainda, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.
2. Em suas razões, os recorrentes suscitam, preliminarmente, a tese de ilegitimidade passiva em relação ao pagamento de juros de obra, o qual é cobrado pelo agente financeiro. Referem, ainda, a imprescindibilidade de litisconsórcio necessário e a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e consequente remessa dos autos à Justiça Federal. No mérito, argumentam que inexiste atraso na entrega do imóvel e que o termo de reserva é um documento preliminar, que não gera obrigações, com data estimada de entrega do imóvel, tratando-se de uma data meramente referencial. Alegam que houve novação contratual. Sustentam a validade da cobrança dos juros de obra durante a fase de construção. Pugnam pela ausência de lucros cessantes. Aduzem que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito externo, consubstanciado na pandemia da covid-19.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões
II. Questão em discussão
4. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais.
III. Razões de decidir
5. Há legitimidade passiva da construtora e da incorporadora apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes assinaram ““Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 41941 Itapoã Parque” (Id 64838701), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. Os recorrentes alegam que o contrato de compra e venda determina o prazo total de construção em 28/08/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
9. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que consta de quadro geral e difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Quanto à alegação dos recorrentes de que o atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada em decorrência da pandemia do coronavírus (art. 393 do C.C.), não juntou qualquer prova nos autos nesse sentido, ônus que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. FORTUITO EXTERNO. OCORRÊNCIA NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as partes requeridas solidariamente a pagarem: a) a quantia de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigido monetariamente conforme INPC e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (súmula 43 do STJ e art. 240 do CPC) e termo final a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, pro rata die.; b) a quantia de R$2.445,39, a título de juros de obra de 01/07/2022 até o último comprovante juntado nos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora. Ainda, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.
2. Em suas razões, os recorrentes suscitam, preliminarmente, a tese de ilegitimidade passiva em relação ao pagamento de juros de obra, o qual é cobrado pelo agente financeiro. Referem, ainda, a imprescindibilidade de litisconsórcio necessário e a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e consequente remessa dos autos à Justiça Federal. No mérito, argumentam que inexiste atraso na entrega do imóvel e que o termo de reserva é um documento preliminar, que não gera obrigações, com data estimada de entrega do imóvel, tratando-se de uma data meramente referencial. Alegam que houve novação contratual. Sustentam a validade da cobrança dos juros de obra durante a fase de construção. Pugnam pela ausência de lucros cessantes. Aduzem que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito externo, consubstanciado na pandemia da covid-19.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões
II. Questão em discussão
4. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais.
III. Razões de decidir
5. Há legitimidade passiva da construtora e da incorporadora apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes assinaram ““Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 41941 Itapoã Parque” (Id 64838701), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. Os recorrentes alegam que o contrato de compra e venda determina o prazo total de construção em 28/08/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
9. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que consta de quadro geral e difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Quanto à alegação dos recorrentes de que o atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada em decorrência da pandemia do coronavírus (art. 393 do C.C.), não juntou qualquer prova nos autos nesse sentido, ônus que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.