Tribunal: TJDFT
Processo: 0703035-92.2023.8.07.0019
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-15
Data de publicação: 2024-04-22

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCADOR. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. CÁLCULO PROPORCIONAL AO PERÍODO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. PINTURA DO IMÓVEL. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do Juizado Especial Cível e Criminal do Recanto das Emas que julgou procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de locação, bem como para condenar os requeridos a pagarem à autora o valor de R$ 2.363,80, a título de reparação por danos materiais, corrigidos monetariamente, a contar de 18/01/2023 (data da desocupação do imóvel).

2. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação em que pretendeu a condenação da parte requerida ao pagamento do valor de R$ 2.363,80, a título de danos materiais, referente ao pagamento da multa contratual (R$ 1.500,00), acrescido das despesas com a pintura do imóvel (R$ 863,80). Informou ter firmado com os requeridos, em 25/07/2022, na condição de locadora, contrato de locação do imóvel residencial localizado no Recanto das Emas/DF, pelo período de 23 de julho de 2022 até 23 de julho de 2023, no valor de R$ 750,00 por dois meses e depois R$ 800,00 até o fim do contrato. Afirmou que, em outubro de 2022, os requeridos informaram que estavam planejando sair do imóvel devido ao incômodo referente ao barulho do latido do cachorro da casa ao lado. Alegou que, por também ser proprietária da referida casa, solicitou a desocupação do imóvel para conforto dos requeridos, o que ocorreu em 10/01/2023. Asseverou que, no entanto, os requeridos saíram do imóvel em 18/01/2023, sem pagar a multa contratual e sem efetuar a pintura do imóvel. Ante a negativa de resolução da questão extrajudicialmente, ajuizou a presente ação para ser ressarcida dos danos suportados.

3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Gratuidade deferida, uma vez que representados pela Defensoria Pública do Distrito Federal e identificado o preenchimento dos requisitos para recebimento do benefício. Foram ofertadas contrarrazões (ID 57339560).

4. Em suas razões recursais, a parte requerida alegou que, durante as negociações iniciais, questionou explicitamente a locadora sobre a existência ou a possibilidade de animais domésticos no imóvel, recebendo uma negativa. Afirmou que, após a assinatura do contrato, foi surpreendida com a presença de uma cadela e filhotes no imóvel vizinho, acarretando perturbações durante a vigência do contrato de locação, como barulhos intermitentes e odores desagradáveis, afetando de forma adversa o trabalho e a saúde dos recorrentes. Esclareceu que, diante dessa situação, rescindiu o contrato antecipadamente após pedir por diversas vezes providências à recorrida. Sustentou a inaplicabilidade da cláusula penal, porquanto a rescisão antecipada do contrato se deu por culpa exclusiva da parte autora, por deixar de cumprir com a suas obrigações contratuais, em especial aquela que a obriga a disponibilizar o imóvel em condições adequadas de habitabilidade. Aduziu, subsidiariamente, a necessidade da redução da cláusula penal de maneira proporcional ao montante da obrigação exigida em observância ao período de rescisão antecipada. Defendeu que a recorrida/locadora não comprovou nos autos os serviços que foram prestados e como foi o pagamento destes serviços, constando apenas orçamentos de reparos do imóvel, os quais não são suficientes para fins de condenação em indenização por danos materiais. Requereu o provimento do recurso, julgando totalmente improcedentes os pedidos iniciais.

5. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise acerca da legitimidade da cobrança da multa contratual por rescisão antecipada do contrato e quanto à existência de danos materiais indenizáveis.

6. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza civil, uma vez que as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor. Nesse contexto, a reparação de danos decorre da prática de ato ilícito, nos termos do art. 927 do Código Civil, o qual se caracteriza em razão de ação ou omissão que viole direito ou cause dano a outrem, conforme art. 186 do mesmo diploma legal.

7. É incontroverso nos autos que os réus/recorrentes firmaram contrato de locação com a autora/recorrida, no dia 25/7/2022, pelo período de 23/7/2022 até 23/7/2023 (ID 57338734), contudo, rescindiram antecipadamente, em janeiro de 2023. O artigo 4o da Lei n. 8.245/1991 estabelece que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, todavia, o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

8. No caso em exame, no contrato de locação celebrado entre as partes, constou cláusula penal nos seguintes termos: “XVI) CLÁUSULA PENAL: O LOCADOR e o LOCATÁRIO obrigam-se a respeitar o presente contrato em todas as suas cláusulas e condições, incorrendo a parte que infringir qualquer disposição contratual ou legal na multa igual a 2 aluguéis (R$ 1.600,00), que sempre será paga integralmente, qualquer que seja o tempo contratual decorrido, inclusive, se verificada a prorrogação da vigência da locação (...)”.

9. Em que pese as alegações da parte requerida/recorrente, os vídeos, o áudio e o “print” da conversa entre as partes por meio de aplicativo de mensagem (“whatsapp”), colacionados em sede de contestação (IDs 57338756 até 57339512 e ID 57339518), não são aptos a comprovar a impossibilidade de habitação, tampouco que a rescisão contratual ocorreu por responsabilidade da locadora, ônus que lhe incumbia a teor do artigo 373, inciso II, do CPC.

10. No ponto, havendo previsão contratual, não comprovada a culpa do locador e ocorrida a rescisão por iniciativa do locatário, antes do prazo estabelecido em contrato, é devido o pagamento da multa contratual por rescisão antecipada. Entretanto, nos termos do artigo 4o da Lei no 8.245/1991 e do artigo 413 do Código Civil, a multa pactuada deverá ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, devendo ser afastada a previsão contratual abusiva de pagamento integral da multa em qualquer situação. Nesse sentido recente julgado desta Turma Recursal: Acórdão 1720390, 07343213420228070016, Relator: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Na presente demanda, incontroverso o cumprimento de 6 (seis) meses dos 12 (doze) meses estipulados, portanto, faz-se necessária a redução da multa ao valor de 1 (um) mês de locação (R$ 800,00).

11. Quanto aos danos materiais, para o acolhimento da pretensão reparatória, não é necessário que o proprietário/locador realize previamente o reparo para somente depois, com base em notas fiscais, seja possível pleitear a indenização. Nesse quadro, foi prevista cláusula contratual de pintura do imóvel, de responsabilidade dos locatários, quando da desocupação (cláusula VIII, alínea “a”). Considerando os orçamentos juntados aos autos, cabe aos inquilinos arcar com o prejuízo material equivalente ao valor a ser despedindo pela locadora para pintura do imóvel, com base na quantia apontada no menor orçamento apresentado pela autora/recorrida. Assim, cabível a condenação dos recorrentes a pagarem pela pintura do imóvel, equivalente ao valor de R$ 863,80 (mão de obra – R$ 500,00 - ID 57338735 e material – R$ 363,80 – ID 57338736), tal qual determinado na sentença recorrida.

12. Recurso conhecido e parcialmente provido para reduzir a multa contratual devida pela parte recorrente estipulada na cláusula décima sexta do contrato de locação ao valor de 1 (um) mês de locação (R$ 800,00). Mantidos os demais termos da sentença.

13. Sem condenação em custas processuais, ante a concessão do benefício da justiça gratuita. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCADOR. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. CÁLCULO PROPORCIONAL AO PERÍODO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. PINTURA DO IMÓVEL. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do Juizado Especial Cível e Criminal do Recanto das Emas que julgou procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de locação, bem como para condenar os requeridos a pagarem à autora o valor de R$ 2.363,80, a título de reparação por danos materiais, corrigidos monetariamente, a contar de 18/01/2023 (data da desocupação do imóvel).

2. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação em que pretendeu a condenação da parte requerida ao pagamento do valor de R$ 2.363,80, a título de danos materiais, referente ao pagamento da multa contratual (R$ 1.500,00), acrescido das despesas com a pintura do imóvel (R$ 863,80). Informou ter firmado com os requeridos, em 25/07/2022, na condição de locadora, contrato de locação do imóvel residencial localizado no Recanto das Emas/DF, pelo período de 23 de julho de 2022 até 23 de julho de 2023, no valor de R$ 750,00 por dois meses e depois R$ 800,00 até o fim do contrato. Afirmou que, em outubro de 2022, os requeridos informaram que estavam planejando sair do imóvel devido ao incômodo referente ao barulho do latido do cachorro da casa ao lado. Alegou que, por também ser proprietária da referida casa, solicitou a desocupação do imóvel para conforto dos requeridos, o que ocorreu em 10/01/2023. Asseverou que, no entanto, os requeridos saíram do imóvel em 18/01/2023, sem pagar a multa contratual e sem efetuar a pintura do imóvel. Ante a negativa de resolução da questão extrajudicialmente, ajuizou a presente ação para ser ressarcida dos danos suportados.

3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Gratuidade deferida, uma vez que representados pela Defensoria Pública do Distrito Federal e identificado o preenchimento dos requisitos para recebimento do benefício. Foram ofertadas contrarrazões (ID 57339560).

4. Em suas razões recursais, a parte requerida alegou que, durante as negociações iniciais, questionou explicitamente a locadora sobre a existência ou a possibilidade de animais domésticos no imóvel, recebendo uma negativa. Afirmou que, após a assinatura do contrato, foi surpreendida com a presença de uma cadela e filhotes no imóvel vizinho, acarretando perturbações durante a vigência do contrato de locação, como barulhos intermitentes e odores desagradáveis, afetando de forma adversa o trabalho e a saúde dos recorrentes. Esclareceu que, diante dessa situação, rescindiu o contrato antecipadamente após pedir por diversas vezes providências à recorrida. Sustentou a inaplicabilidade da cláusula penal, porquanto a rescisão antecipada do contrato se deu por culpa exclusiva da parte autora, por deixar de cumprir com a suas obrigações contratuais, em especial aquela que a obriga a disponibilizar o imóvel em condições adequadas de habitabilidade. Aduziu, subsidiariamente, a necessidade da redução da cláusula penal de maneira proporcional ao montante da obrigação exigida em observância ao período de rescisão antecipada. Defendeu que a recorrida/locadora não comprovou nos autos os serviços que foram prestados e como foi o pagamento destes serviços, constando apenas orçamentos de reparos do imóvel, os quais não são suficientes para fins de condenação em indenização por danos materiais. Requereu o provimento do recurso, julgando totalmente improcedentes os pedidos iniciais.

5. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise acerca da legitimidade da cobrança da multa contratual por rescisão antecipada do contrato e quanto à existência de danos materiais indenizáveis.

6. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza civil, uma vez que as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor. Nesse contexto, a reparação de danos decorre da prática de ato ilícito, nos termos do art. 927 do Código Civil, o qual se caracteriza em razão de ação ou omissão que viole direito ou cause dano a outrem, conforme art. 186 do mesmo diploma legal.

7. É incontroverso nos autos que os réus/recorrentes firmaram contrato de locação com a autora/recorrida, no dia 25/7/2022, pelo período de 23/7/2022 até 23/7/2023 (ID 57338734), contudo, rescindiram antecipadamente, em janeiro de 2023. O artigo 4o da Lei n. 8.245/1991 estabelece que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, todavia, o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

8. No caso em exame, no contrato de locação celebrado entre as partes, constou cláusula penal nos seguintes termos: “XVI) CLÁUSULA PENAL: O LOCADOR e o LOCATÁRIO obrigam-se a respeitar o presente contrato em todas as suas cláusulas e condições, incorrendo a parte que infringir qualquer disposição contratual ou legal na multa igual a 2 aluguéis (R$ 1.600,00), que sempre será paga integralmente, qualquer que seja o tempo contratual decorrido, inclusive, se verificada a prorrogação da vigência da locação (...)”.

9. Em que pese as alegações da parte requerida/recorrente, os vídeos, o áudio e o “print” da conversa entre as partes por meio de aplicativo de mensagem (“whatsapp”), colacionados em sede de contestação (IDs 57338756 até 57339512 e ID 57339518), não são aptos a comprovar a impossibilidade de habitação, tampouco que a rescisão contratual ocorreu por responsabilidade da locadora, ônus que lhe incumbia a teor do artigo 373, inciso II, do CPC.

10. No ponto, havendo previsão contratual, não comprovada a culpa do locador e ocorrida a rescisão por iniciativa do locatário, antes do prazo estabelecido em contrato, é devido o pagamento da multa contratual por rescisão antecipada. Entretanto, nos termos do artigo 4o da Lei no 8.245/1991 e do artigo 413 do Código Civil, a multa pactuada deverá ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, devendo ser afastada a previsão contratual abusiva de pagamento integral da multa em qualquer situação. Nesse sentido recente julgado desta Turma Recursal: Acórdão 1720390, 07343213420228070016, Relator: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Na presente demanda, incontroverso o cumprimento de 6 (seis) meses dos 12 (doze) meses estipulados, portanto, faz-se necessária a redução da multa ao valor de 1 (um) mês de locação (R$ 800,00).

11. Quanto aos danos materiais, para o acolhimento da pretensão reparatória, não é necessário que o proprietário/locador realize previamente o reparo para somente depois, com base em notas fiscais, seja possível pleitear a indenização. Nesse quadro, foi prevista cláusula contratual de pintura do imóvel, de responsabilidade dos locatários, quando da desocupação (cláusula VIII, alínea “a”). Considerando os orçamentos juntados aos autos, cabe aos inquilinos arcar com o prejuízo material equivalente ao valor a ser despedindo pela locadora para pintura do imóvel, com base na quantia apontada no menor orçamento apresentado pela autora/recorrida. Assim, cabível a condenação dos recorrentes a pagarem pela pintura do imóvel, equivalente ao valor de R$ 863,80 (mão de obra – R$ 500,00 - ID 57338735 e material – R$ 363,80 – ID 57338736), tal qual determinado na sentença recorrida.

12. Recurso conhecido e parcialmente provido para reduzir a multa contratual devida pela parte recorrente estipulada na cláusula décima sexta do contrato de locação ao valor de 1 (um) mês de locação (R$ 800,00). Mantidos os demais termos da sentença.

13. Sem condenação em custas processuais, ante a concessão do benefício da justiça gratuita. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.