Tribunal: TJDFT
Processo: 0756947-76.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-09
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Consumidor e civil. Ação de indenização. Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) – atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. novação contratual, indenização por lucros cessantes e juros de obra – aplicação do tema 996 do stj. Inversão da multa contratual – aplicação dos temas 970 e 971 do stj. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de indenização. Na origem os autores narraram que adquiriram na planta imóvel de interesse social e que a construtora não cumpriu com suas obrigações no que se refere ao prazo de entrega. O pedido de reserva do imóvel foi subscrito em 26.04.2021, com cláusula de previsão de entrega em 30.04.2022, com tolerância de 180 dias (ID 65875232). Posteriormente as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo de Unidade Vinculada ao Empreendimento, do qual participou a Caixa Econômica Federal, com previsão de conclusão da obra distinta da inicial (ID 65875233). Em razão da mora da construtora pretendem ser indenizados por valor equivalente ao de um aluguel por mês e pelos juros de obra que suportaram no período. Também requereram a inversão da multa contratual.
II. Questão em discussão
2. Há uma questão processual a ser analisada, qual seja; (i) necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal. São 4 as questões de mérito, a saber: (ii) ocorrência de novação do prazo para a entrega da obra; (iii) indenização por lucros cessantes; (iv) indenização pelo pagamento de juros de obra durante a mora contratual; e (v) possibilidade de inversão da multa contratual em favor do consumidor.

III. Razões de decidir
3. Não há litisconsórcio necessário a justificar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
4. Novação contratual.
4.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
4.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulada por ocasião da celebração do contrato com a participação da Caixa Econômica Federal. Prevalece, assim, a data de 30.10.2022, já com a prorrogação de 180 dias (ID 65875232).
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
6. Valor da indenização.
6.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.
6.2 A sentença seguiu o parâmetro estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo. O texto deve ser ordenado por numerais cardinais.
7. Inversão da Cláusula Penal (acréscimos juros de mora e multa 2%).
7.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971):
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
7.2. No contrato, o item 15.1, prevê que “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor.”
7.3. Ainda tratando de reparação de danos quantos aos contratos de compra e venda de imóvel, também em sede de recurso repetitivo o STJ concluiu ser incabível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF)
7.4. Alinhada a esse entendimento, a Câmara de Uniformização do TJDFT, consignou que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo (Reclamação n. 0703946-69.20.19.8.07.90004). Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
7.5 Verifica-se que o valor da multa contratual “moratória” (item 15.1 do contrato) diverge do parâmetro considerado razoável pela jurisprudência que é o valor locativo, porquanto adotado o percentual de 0,5% do valor do imóvel. Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019.
7.6 Assim, forçoso reconhecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória (juros de mora e multa) com a indenização por lucros cessantes.
IV. Dispositivo
8. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
9. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
10. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, temas repetitivos n. 970, 971 e 996. STJ, REsp no 1635428/SC e REsp no 1498484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção. j. 22.05.2019; STJ, REsp n. 1614721/DF e REsp n. 1631485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção. j. 22.05.2019; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 11.09.2019.

Inteiro teor:
Consumidor e civil. Ação de indenização. Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) – atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. novação contratual, indenização por lucros cessantes e juros de obra – aplicação do tema 996 do stj. Inversão da multa contratual – aplicação dos temas 970 e 971 do stj. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de indenização. Na origem os autores narraram que adquiriram na planta imóvel de interesse social e que a construtora não cumpriu com suas obrigações no que se refere ao prazo de entrega. O pedido de reserva do imóvel foi subscrito em 26.04.2021, com cláusula de previsão de entrega em 30.04.2022, com tolerância de 180 dias (ID 65875232). Posteriormente as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo de Unidade Vinculada ao Empreendimento, do qual participou a Caixa Econômica Federal, com previsão de conclusão da obra distinta da inicial (ID 65875233). Em razão da mora da construtora pretendem ser indenizados por valor equivalente ao de um aluguel por mês e pelos juros de obra que suportaram no período. Também requereram a inversão da multa contratual.
II. Questão em discussão
2. Há uma questão processual a ser analisada, qual seja; (i) necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal. São 4 as questões de mérito, a saber: (ii) ocorrência de novação do prazo para a entrega da obra; (iii) indenização por lucros cessantes; (iv) indenização pelo pagamento de juros de obra durante a mora contratual; e (v) possibilidade de inversão da multa contratual em favor do consumidor.

III. Razões de decidir
3. Não há litisconsórcio necessário a justificar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
4. Novação contratual.
4.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
4.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulada por ocasião da celebração do contrato com a participação da Caixa Econômica Federal. Prevalece, assim, a data de 30.10.2022, já com a prorrogação de 180 dias (ID 65875232).
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
6. Valor da indenização.
6.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.
6.2 A sentença seguiu o parâmetro estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo. O texto deve ser ordenado por numerais cardinais.
7. Inversão da Cláusula Penal (acréscimos juros de mora e multa 2%).
7.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971):
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
7.2. No contrato, o item 15.1, prevê que “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor.”
7.3. Ainda tratando de reparação de danos quantos aos contratos de compra e venda de imóvel, também em sede de recurso repetitivo o STJ concluiu ser incabível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF)
7.4. Alinhada a esse entendimento, a Câmara de Uniformização do TJDFT, consignou que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo (Reclamação n. 0703946-69.20.19.8.07.90004). Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
7.5 Verifica-se que o valor da multa contratual “moratória” (item 15.1 do contrato) diverge do parâmetro considerado razoável pela jurisprudência que é o valor locativo, porquanto adotado o percentual de 0,5% do valor do imóvel. Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019.
7.6 Assim, forçoso reconhecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória (juros de mora e multa) com a indenização por lucros cessantes.
IV. Dispositivo
8. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
9. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
10. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, temas repetitivos n. 970, 971 e 996. STJ, REsp no 1635428/SC e REsp no 1498484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção. j. 22.05.2019; STJ, REsp n. 1614721/DF e REsp n. 1631485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção. j. 22.05.2019; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 11.09.2019.