Tribunal: TJDFT
Processo: 0739166-17.2023.8.07.0003
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-05
Data de publicação: 2024-08-14

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CÓDIGO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA CONFIGURADA. LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. LEI 8.245/91. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. INDEVIDA. PAGAMENTO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO CUMPRIMENTO. PAGAMENTO DEVIDO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES LASTIMÁVEIS. REFORMA NECESSÁRIA. DANOS MATERIAIS. CONFIGURADOS. ARTS. 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar o réu ao pagamento de R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos) à autora, referente ao IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 do imóvel locado. Em suas razões, a recorrente sustenta que fica claro no processo que o recorrido foi responsável pelos danos causados, e assim deve ser condenado a repará-los. Defende que após a saída do requerido foi necessário realizar uma reforma, pois, a casa foi devolvida em condições ruins de conservação, devendo o réu arcar com os gastos de tintas e materiais, mão de obra do pintor, IPTU de 2022 e 2023, além da multa de rescisão de contrato conforme a cláusula 14o do contrato. Pede a reforma da sentença.
2. Recurso regular, tempestivo e próprio. Dispensado recolhimento de preparo, pois a recorrente anexou aos autos documentos (ID 61386098 a ID 61386107) que comprovam sua hipossuficiência financeira. Gratuidade de justiça Concedida. Contrarrazões não apresentadas.
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual devem aplicadas à análise justa da lide as disposições do Código Civil e leis civilistas.
4. Em síntese, narra a parte autora que em março de 2021, foi firmado um contrato de aluguel com o réu, renovado anualmente, sendo a última vigência de 10 de fevereiro de 2023 a 10 de fevereiro de 2024. No entanto, antes do prazo final, o réu devolveu o imóvel. Afirma que a cláusula 14a do contrato estipula uma multa de dois aluguéis, no valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), em caso de rescisão antecipada. Alega que o réu deixou em aberto o IPTU dos anos de 2022 e 2023, totalizando R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos). Além disso, foram feitas despesas de reforma após a entrega do imóvel, no valor de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), sendo R$ 2.755,00 (dois mil setecentos e cinquenta e cinco reais) gastos com tintas e materiais, e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) com mão de obra do pintor. Diante disso, a parte autora pleiteou a ação em busca da condenação do réu ao pagamento da quantia de R$ 9.086,91 (nove mil e oitenta e seis reais e noventa e um centavos), correspondente aos encargos locatícios e despesas com reforma após a entrega do imóvel.
5. Em primeiro lugar, esclarece-se que nos termos do art. 20 da Lei 9099/95, a revelia se opera diante da ausência da parte à audiência para a qual foi devidamente intimada e compareceu. Acrescente-se que, a parte ré tem o ônus de alegar na contestação todas as matérias de defesa que possuir, mesmo que contraditórias (princípio da eventualidade), bem como apresentar os respectivos documentos comprobatórios (CPC, art. 336). Não o fazendo, tem-se operada a preclusão, salvo se provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior (CPC, art. 1.014). Portanto, quando o réu não apresenta contestação, os fatos alegados pelo autor se tornam incontroversos.
6. No caso em tela, verifica-se por meio dos três contratos de locação residencial logrados aos autos (ID 61386076), que entre o segundo e o terceiro contrato houve um intervalo de 5 meses, o que atrai a aplicação dos Artigos 45 e 46, parágrafo 1o da Lei 8.245/91, que estabelecem: Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. (...) Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - à prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
7. Deste modo, embora não haja cláusula proibindo a prorrogação automática, a realização de três contratos consecutivos por prazo determinado, com um intervalo de 5 meses entre o segundo e o terceiro, indica que a autora, ora recorrente, pretendia evitar os objetivos da Lei 8.245/91, particularmente no que diz respeito à prorrogação automática do contrato. Portanto, uma vez que vigorava entre as partes um contrato por prazo indeterminado, tendo em vista que o locatário permaneceu no imóvel após o término do prazo sem oposição da locadora. Logo, a cobrança de multa por rescisão antecipada é indevida, pois o contrato de locação por prazo indeterminado permite a rescisão mediante simples aviso prévio de 30 dias, sem gerar multa ou qualquer outro tipo de penalidade.
8. Com relação a cobrança de IPTU referente aos anos de 2022 e 2023, destaca-se o que foi dito pelo juiz de primeira instância, argumento com o qual se concorda integralmente. Transcreve-se: “(...)quanto a cobrança de IPTU dos exercícios de 2022 e 2023, é devida, por existir previsão contratual e pelo fato de o réu não ter comprovado o seu pagamento. (...)”. Portanto, a condenação do réu ao pagamento de R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos) - ID 61386078, é medida que se impõe.
9. No que concerne as despesas com reforma e pintura do imóvel, destaca-se que conforme a inteligência do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso em tela, observa-se que a autora comprova por meio dos provas/documentos de ID 61386077, ID 61386080 e ID61386081, que o réu, após dois anos que permaneceu sob a posse do imóvel, realizou a devolução do mesmo em péssimas condições de conservação, exigindo assim uma grande reforma no importe de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), sendo R$ 2.755,00 (dois mil setecentos e cinquenta e cinco reais) de tintas e materiais e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) de mão de obra do pintor.
10. Desta maneira, deve o réu ser condenado a pagar ao autor a quantia de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), referente aos gastos com reforma e pintura do imóvel, conforme os Artigos 186 e 927 do Código Civil.
11. Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para condenar o réu a pagar à autora o importe de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), referente aos gastos com reforma e pintura do imóvel e R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos), referente ao IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 do imóvel locado, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação
12. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CÓDIGO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA CONFIGURADA. LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. LEI 8.245/91. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. INDEVIDA. PAGAMENTO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO CUMPRIMENTO. PAGAMENTO DEVIDO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES LASTIMÁVEIS. REFORMA NECESSÁRIA. DANOS MATERIAIS. CONFIGURADOS. ARTS. 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar o réu ao pagamento de R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos) à autora, referente ao IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 do imóvel locado. Em suas razões, a recorrente sustenta que fica claro no processo que o recorrido foi responsável pelos danos causados, e assim deve ser condenado a repará-los. Defende que após a saída do requerido foi necessário realizar uma reforma, pois, a casa foi devolvida em condições ruins de conservação, devendo o réu arcar com os gastos de tintas e materiais, mão de obra do pintor, IPTU de 2022 e 2023, além da multa de rescisão de contrato conforme a cláusula 14o do contrato. Pede a reforma da sentença.
2. Recurso regular, tempestivo e próprio. Dispensado recolhimento de preparo, pois a recorrente anexou aos autos documentos (ID 61386098 a ID 61386107) que comprovam sua hipossuficiência financeira. Gratuidade de justiça Concedida. Contrarrazões não apresentadas.
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual devem aplicadas à análise justa da lide as disposições do Código Civil e leis civilistas.
4. Em síntese, narra a parte autora que em março de 2021, foi firmado um contrato de aluguel com o réu, renovado anualmente, sendo a última vigência de 10 de fevereiro de 2023 a 10 de fevereiro de 2024. No entanto, antes do prazo final, o réu devolveu o imóvel. Afirma que a cláusula 14a do contrato estipula uma multa de dois aluguéis, no valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), em caso de rescisão antecipada. Alega que o réu deixou em aberto o IPTU dos anos de 2022 e 2023, totalizando R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos). Além disso, foram feitas despesas de reforma após a entrega do imóvel, no valor de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), sendo R$ 2.755,00 (dois mil setecentos e cinquenta e cinco reais) gastos com tintas e materiais, e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) com mão de obra do pintor. Diante disso, a parte autora pleiteou a ação em busca da condenação do réu ao pagamento da quantia de R$ 9.086,91 (nove mil e oitenta e seis reais e noventa e um centavos), correspondente aos encargos locatícios e despesas com reforma após a entrega do imóvel.
5. Em primeiro lugar, esclarece-se que nos termos do art. 20 da Lei 9099/95, a revelia se opera diante da ausência da parte à audiência para a qual foi devidamente intimada e compareceu. Acrescente-se que, a parte ré tem o ônus de alegar na contestação todas as matérias de defesa que possuir, mesmo que contraditórias (princípio da eventualidade), bem como apresentar os respectivos documentos comprobatórios (CPC, art. 336). Não o fazendo, tem-se operada a preclusão, salvo se provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior (CPC, art. 1.014). Portanto, quando o réu não apresenta contestação, os fatos alegados pelo autor se tornam incontroversos.
6. No caso em tela, verifica-se por meio dos três contratos de locação residencial logrados aos autos (ID 61386076), que entre o segundo e o terceiro contrato houve um intervalo de 5 meses, o que atrai a aplicação dos Artigos 45 e 46, parágrafo 1o da Lei 8.245/91, que estabelecem: Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. (...) Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - à prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
7. Deste modo, embora não haja cláusula proibindo a prorrogação automática, a realização de três contratos consecutivos por prazo determinado, com um intervalo de 5 meses entre o segundo e o terceiro, indica que a autora, ora recorrente, pretendia evitar os objetivos da Lei 8.245/91, particularmente no que diz respeito à prorrogação automática do contrato. Portanto, uma vez que vigorava entre as partes um contrato por prazo indeterminado, tendo em vista que o locatário permaneceu no imóvel após o término do prazo sem oposição da locadora. Logo, a cobrança de multa por rescisão antecipada é indevida, pois o contrato de locação por prazo indeterminado permite a rescisão mediante simples aviso prévio de 30 dias, sem gerar multa ou qualquer outro tipo de penalidade.
8. Com relação a cobrança de IPTU referente aos anos de 2022 e 2023, destaca-se o que foi dito pelo juiz de primeira instância, argumento com o qual se concorda integralmente. Transcreve-se: “(...)quanto a cobrança de IPTU dos exercícios de 2022 e 2023, é devida, por existir previsão contratual e pelo fato de o réu não ter comprovado o seu pagamento. (...)”. Portanto, a condenação do réu ao pagamento de R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos) - ID 61386078, é medida que se impõe.
9. No que concerne as despesas com reforma e pintura do imóvel, destaca-se que conforme a inteligência do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso em tela, observa-se que a autora comprova por meio dos provas/documentos de ID 61386077, ID 61386080 e ID61386081, que o réu, após dois anos que permaneceu sob a posse do imóvel, realizou a devolução do mesmo em péssimas condições de conservação, exigindo assim uma grande reforma no importe de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), sendo R$ 2.755,00 (dois mil setecentos e cinquenta e cinco reais) de tintas e materiais e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) de mão de obra do pintor.
10. Desta maneira, deve o réu ser condenado a pagar ao autor a quantia de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), referente aos gastos com reforma e pintura do imóvel, conforme os Artigos 186 e 927 do Código Civil.
11. Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para condenar o réu a pagar à autora o importe de R$ 6.455,00 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), referente aos gastos com reforma e pintura do imóvel e R$ 431,91 (quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos), referente ao IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 do imóvel locado, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação
12. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.