Tribunal: TJDFT
Processo: 0714750-02.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2025-01-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DAS TESES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CRIAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. LEGALIDADE DA COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.
1. Preliminar de cerceamento de defesa - A não designação de audiência de conciliação, ainda que requerida pelas partes, não causa nulidade, ante a ausência de prejuízo, haja vista não ser indispensável para a realização de acordo entre as partes, visto que nada impede que elas, a qualquer tempo, componham extrajudicialmente seus interesses, sem necessidade de intervenção do Judiciário. Preliminar rejeitada.
2. Mérito - A Lei n.o 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei n.o 6766/1979, o qual estabelece que as associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não detenham fins lucrativos a imposição da normatização e da disciplina constantes de seus atos constitutivos, podem exigir contribuição para manutenção, a conservação, a disciplina e a utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente.
3. É inaplicável à tese firmada no julgamento do RE n.o 695.911/SP (Tema n.o 492 do STF) aos condomínios irregulares formados em áreas particulares, no Distrito Federal, uma vez que a situação fática que levou à decisão paradigma (loteamento fechado no Estado de São Paulo) exigia o pagamento de taxa condominial para o pagamento de despesas essenciais de condomínio (irregular) formado em momento posterior à construção de casas e divisão de terrenos (eram imóveis regulares, devidamente registrados, sobre os quais um grupo de moradores se reuniu e decidiu transformar em condomínio fechado), o que demonstra que a “ratio decidendi” é completamente diferente da situação do Distrito Federal, e, sobretudo, é diversa da situação dos autos, em que se tem um condomínio (de fato) instituído em área particular, constituído desde o início por imóveis irregulares, sem averbação no Registro de Imóveis, já divididos e comercializados com o formato de condomínio, de forma que a adesão à associação de moradores/condomínio é automática, sendo válida desde o momento em que adquiridos os direitos sobre o bem, tornando-se obrigatório o pagamento das taxas de rateio das despesas comuns, mesmo que não sejam usufruídas, bastando que sejam disponibilizadas ao condômino/associado.
4. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 4.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários fornecendo infraestrutura e regulamentação das áreas comuns. Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas, já os condomínios de fato, contribuições, rateando-as entre os associados” (Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
5. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizados no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 5.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras. Logo, a requerida é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o referido bem.
6. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DAS TESES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CRIAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. LEGALIDADE DA COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.
1. Preliminar de cerceamento de defesa - A não designação de audiência de conciliação, ainda que requerida pelas partes, não causa nulidade, ante a ausência de prejuízo, haja vista não ser indispensável para a realização de acordo entre as partes, visto que nada impede que elas, a qualquer tempo, componham extrajudicialmente seus interesses, sem necessidade de intervenção do Judiciário. Preliminar rejeitada.
2. Mérito - A Lei n.o 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei n.o 6766/1979, o qual estabelece que as associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não detenham fins lucrativos a imposição da normatização e da disciplina constantes de seus atos constitutivos, podem exigir contribuição para manutenção, a conservação, a disciplina e a utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente.
3. É inaplicável à tese firmada no julgamento do RE n.o 695.911/SP (Tema n.o 492 do STF) aos condomínios irregulares formados em áreas particulares, no Distrito Federal, uma vez que a situação fática que levou à decisão paradigma (loteamento fechado no Estado de São Paulo) exigia o pagamento de taxa condominial para o pagamento de despesas essenciais de condomínio (irregular) formado em momento posterior à construção de casas e divisão de terrenos (eram imóveis regulares, devidamente registrados, sobre os quais um grupo de moradores se reuniu e decidiu transformar em condomínio fechado), o que demonstra que a “ratio decidendi” é completamente diferente da situação do Distrito Federal, e, sobretudo, é diversa da situação dos autos, em que se tem um condomínio (de fato) instituído em área particular, constituído desde o início por imóveis irregulares, sem averbação no Registro de Imóveis, já divididos e comercializados com o formato de condomínio, de forma que a adesão à associação de moradores/condomínio é automática, sendo válida desde o momento em que adquiridos os direitos sobre o bem, tornando-se obrigatório o pagamento das taxas de rateio das despesas comuns, mesmo que não sejam usufruídas, bastando que sejam disponibilizadas ao condômino/associado.
4. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 4.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários fornecendo infraestrutura e regulamentação das áreas comuns. Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas, já os condomínios de fato, contribuições, rateando-as entre os associados” (Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
5. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizados no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 5.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras. Logo, a requerida é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o referido bem.
6. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.