Tribunal: TJDFT
Processo: 0712321-02.2024.8.07.0006
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-02
Data de publicação: 2024-12-10

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de “juros da obra”. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de mão de obra. Afirma que não é cabível a cumulação com cláusula penal. Aduz que a condenação deve ser limitada até a data da sentença e que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, assim como os juros devem fluir da citação. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de ilegitimidade passiva: é parte legítima para figurar no polo passivo da ação a construtora/incorporadora apontada pelo consumidor como a causadora dos prejuízos que este pretende ver ressarcidos em razão do alegado atraso na entrega do imóvel, inclusive no que toca aos juros de obra ou taxa de evolução da obra, pois, embora pagos ao agente financeiro, o que se objetiva é o ressarcimento das perdas supostamente decorrentes da mora contratual. Pela mesma razão não é necessária a inclusão da Caixa Econômica no polo passivo. Repita-se: a autora atribui à parte ré a responsabilidade pelo pagamento a maior, razão pela qual, apurado o inadimplemento contratual por parte da ré, cabe a ela responder pelos efeitos decorrentes de sua mora. Ademais, a intervenção de terceiros é expressamente vedada pelo art. 10 da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 30/04/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VI. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
VIII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em 2020 e o contrato foi firmado apenas em 2022. Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra, não haviam mais regras de isolamento social vigentes na época.
IX. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Não há reparo a ser feito na sentença.
X. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
XI. O STJ estabeleceu no julgamento do Tema 970 que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” No caso dos autos, a cláusula penal moratória foi estabelecida em 2% do valor das prestações adimplidas pelo consumidor. Portanto, considerando a ausência de equivalência com valor locatício do imóvel, mostra-se possível a cumulação com lucros cessantes.
XII. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XIII. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XIV. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de “juros da obra”. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de mão de obra. Afirma que não é cabível a cumulação com cláusula penal. Aduz que a condenação deve ser limitada até a data da sentença e que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, assim como os juros devem fluir da citação. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de ilegitimidade passiva: é parte legítima para figurar no polo passivo da ação a construtora/incorporadora apontada pelo consumidor como a causadora dos prejuízos que este pretende ver ressarcidos em razão do alegado atraso na entrega do imóvel, inclusive no que toca aos juros de obra ou taxa de evolução da obra, pois, embora pagos ao agente financeiro, o que se objetiva é o ressarcimento das perdas supostamente decorrentes da mora contratual. Pela mesma razão não é necessária a inclusão da Caixa Econômica no polo passivo. Repita-se: a autora atribui à parte ré a responsabilidade pelo pagamento a maior, razão pela qual, apurado o inadimplemento contratual por parte da ré, cabe a ela responder pelos efeitos decorrentes de sua mora. Ademais, a intervenção de terceiros é expressamente vedada pelo art. 10 da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 30/04/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VI. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
VIII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em 2020 e o contrato foi firmado apenas em 2022. Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra, não haviam mais regras de isolamento social vigentes na época.
IX. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Não há reparo a ser feito na sentença.
X. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
XI. O STJ estabeleceu no julgamento do Tema 970 que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” No caso dos autos, a cláusula penal moratória foi estabelecida em 2% do valor das prestações adimplidas pelo consumidor. Portanto, considerando a ausência de equivalência com valor locatício do imóvel, mostra-se possível a cumulação com lucros cessantes.
XII. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XIII. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XIV. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.