Tribunal: TJDFT
Processo: 0723553-78.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-02
Data de publicação: 2024-12-10

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida ao pagamento de: a) lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, no dia 12/01/2024; b) indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 01/07/2022 até a data da efetiva entrega das chaves no dia 12/01/2024.
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, a parte requerida suscita, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a CAIXA. No mérito, sustenta que há uma distinção entre o Termo de Reserva da unidade habitacional e o Contrato de Compra e Venda, e que os prazos constantes neste último instrumento foram respeitados, não havendo atraso na entrega do imóvel. Aduz que o termo de reserva é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Colaciona julgado nesse sentido para que seja considerado o prazo de tolerância, a partir da data da entrega prevista no contrato de compra e venda. Assevera que o mercado imobiliário sofreu com a escassez de mão de obra qualificada, caso fortuito externo previsto no artigo 393 do Código Civil, ocasionada pela pandemia de COVID-19. Requer a reforma da sentença para que seja considerado que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda (22/05/2023), acrescido da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias (22/11/2023), e do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual (22/01/2024).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: i) determinar qual o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel pela requerida; iii) apurar se as partes requerentes fazem jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte requerente, há legitimidade passiva da parte requerida, uma vez que foi apontada como responsável contratual pelos prejuízos sofridos pelos consumidores, os quais pretendem ser ressarcidos em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pela parte requerida junto àquela instituição financeira, se houver interesse. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Trata-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 65923518), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição, para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A parte requerida alega que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelos pretensos adquirentes até que fosse firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que seria estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda o prazo para o término da construção em 22.05.2023 (ID 65923538, cláusula C.6.1.).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 01/07/2022, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização pelos danos materiais suportados.
10. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelos adquirentes que se veem privados do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
11. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido. Com efeito, a indenização mensal deve ser fixada no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel, percentual que a jurisprudência estabelece como razoável. Precedente desta Turma Recursal: Acórdão 1833173.
12. Em se tratando da indenização pelos danos materiais, a título de juros de financiamento, não obstante a responsabilidade da instituição financeira pela cobrança, restou demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento dos valores a título de juros de obra, cabendo à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: TJDFT, Acórdãos ns. 1834657 e 1844856.
13. Cumpre ressaltar, ainda, que não prospera a alegação de escassez de mão de obra qualificada, decorrente do crescimento do mercado imobiliário e da Pandemia de Covid-19, haja vista que o contrato foi celebrado em 03.05.2021, período em que já havia sido decretada a pandemia há mais de um ano, permitindo ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: TJDFT, Acórdão n. 1808125.
14. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pelas partes requerentes no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida, fundamentada mediante parâmetros legítimos, sendo o valor adequado para reparar os prejuízos causados até a efetiva entrega do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido.
16. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de contrarrazões.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei n. 9.099/95).
____
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão n. 834462, Rel. Aiston Henrique de Souza, Turma de Uniformização de Jurisprudência, j. 16.06.2014; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18/3/2024; Acórdão n.1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 18/3/2024; Acórdão n.1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, j. 15/4/2024; Acórdão 1808125, Rel. Daniel Felipe Machado, 1a Turma Recursal, j. 29/01/2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida ao pagamento de: a) lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, no dia 12/01/2024; b) indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 01/07/2022 até a data da efetiva entrega das chaves no dia 12/01/2024.
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, a parte requerida suscita, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a CAIXA. No mérito, sustenta que há uma distinção entre o Termo de Reserva da unidade habitacional e o Contrato de Compra e Venda, e que os prazos constantes neste último instrumento foram respeitados, não havendo atraso na entrega do imóvel. Aduz que o termo de reserva é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Colaciona julgado nesse sentido para que seja considerado o prazo de tolerância, a partir da data da entrega prevista no contrato de compra e venda. Assevera que o mercado imobiliário sofreu com a escassez de mão de obra qualificada, caso fortuito externo previsto no artigo 393 do Código Civil, ocasionada pela pandemia de COVID-19. Requer a reforma da sentença para que seja considerado que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda (22/05/2023), acrescido da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias (22/11/2023), e do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual (22/01/2024).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: i) determinar qual o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel pela requerida; iii) apurar se as partes requerentes fazem jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte requerente, há legitimidade passiva da parte requerida, uma vez que foi apontada como responsável contratual pelos prejuízos sofridos pelos consumidores, os quais pretendem ser ressarcidos em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pela parte requerida junto àquela instituição financeira, se houver interesse. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Trata-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 65923518), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição, para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A parte requerida alega que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelos pretensos adquirentes até que fosse firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que seria estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda o prazo para o término da construção em 22.05.2023 (ID 65923538, cláusula C.6.1.).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 01/07/2022, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização pelos danos materiais suportados.
10. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelos adquirentes que se veem privados do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
11. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido. Com efeito, a indenização mensal deve ser fixada no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel, percentual que a jurisprudência estabelece como razoável. Precedente desta Turma Recursal: Acórdão 1833173.
12. Em se tratando da indenização pelos danos materiais, a título de juros de financiamento, não obstante a responsabilidade da instituição financeira pela cobrança, restou demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento dos valores a título de juros de obra, cabendo à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: TJDFT, Acórdãos ns. 1834657 e 1844856.
13. Cumpre ressaltar, ainda, que não prospera a alegação de escassez de mão de obra qualificada, decorrente do crescimento do mercado imobiliário e da Pandemia de Covid-19, haja vista que o contrato foi celebrado em 03.05.2021, período em que já havia sido decretada a pandemia há mais de um ano, permitindo ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: TJDFT, Acórdão n. 1808125.
14. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pelas partes requerentes no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida, fundamentada mediante parâmetros legítimos, sendo o valor adequado para reparar os prejuízos causados até a efetiva entrega do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido.
16. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de contrarrazões.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei n. 9.099/95).
____
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão n. 834462, Rel. Aiston Henrique de Souza, Turma de Uniformização de Jurisprudência, j. 16.06.2014; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18/3/2024; Acórdão n.1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 18/3/2024; Acórdão n.1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, j. 15/4/2024; Acórdão 1808125, Rel. Daniel Felipe Machado, 1a Turma Recursal, j. 29/01/2024.