Tribunal: TJDFT
Processo: 0707713-59.2023.8.07.0017
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-27
Data de publicação: 2024-10-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. AJUSTE VERBAL. VENDA REALIZADA POR OUTRO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. ÊXITO DA NEGOCIAÇÃO NÃO DEMONSTRADO. COMISSÃO NÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pelo autor/recorrente para reformar a sentença que julgou improcedentes os pedidos. O recorrente pede a condenação dos réus/recorridos ao pagamento da quantia de R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), a título de comissão de corretagem, bem como o pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por alegados danos morais.
3. Segundo exposto na inicial, o recorrente desempenha a atividade de corretor de imóveis. Narra que os recorridos eram sócios proprietários de estabelecimento comercial situado em Taguatinga/DF. Desde janeiro de 2022 passou a exercer sua atividade junto aos recorridos a fim de promover a venda da referida propriedade. Em março de 2023 a pessoa de Elicio teria manifestado interesse em conhecer o imóvel, oportunidade em que o conduziu ao estabelecimento comercial. Em maio de 2023, entrou novamente em contato, manifestando ter um interessado, quando foi informado que a padaria havia sido vendida, tendo tomado conhecimento de que a pessoa de Elicio foi quem a adquiriu, a quem o recorrente teria apresentado. Com isso, afirma ser credor de 5% do valor da transação, no montante de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), totalizando R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais). Em contestação, os recorridos alegaram que outros corretores também atuaram nas tentativas de alienação do imóvel, mas sem exclusividade.
4. O juízo de primeiro grau concluiu “(...) que restou demonstrado que, em que pese o primeiro contato do comprador Elício com o imóvel ter sido pelo ora autor Michael, não houve qualquer tratativa real para a celebração do contrato entre comprador e vendedor por meio do requerente”.
5. Em suas razões recursais, o recorrente sustenta que restou comprovado que as partes pactuaram um contrato de intermediação imobiliária, bem como que o comprador apresentado pelo recorrente realizou a compra da padaria em torno de 20 (vinte) dias após a aproximação realizada, o que pôde ser confirmado por meio de prova documental e testemunhal. Quanto aos danos morais, não apresentou insurgência recursal em face da improcedência do pedido.
6. Contrarrazões ao ID 59712301.
7. A relação jurídica entre as partes deve ser solucionada à luz do Código Civil.
8. O artigo 722 do Código Civil prevê que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
9. Por sua vez, o artigo 375 do CPC dispõe que “o juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (...)”. Nesse contexto, a praxe do mercado de corretagem de imóveis é de se pactuar contratos escritos com cláusula expressa de exclusividade.
10. Por outro lado, a despeito de o contrato verbal possuir validade, desde que atendidas às prescrições do artigo 104 do Código Civil, no caso, o recorrente não se desincumbiu de seu ônus probatório (artigo 373, I, CPC), pois não comprovada a exclusividade. Além disso, a prova testemunhal demonstrou que a negociação iniciada pelo recorrente não logrou êxito, pois o comprador esclareceu que o preço estaria acima de suas possibilidades.
11. As partes não controvertem quanto ao fato de o recorrente ter apresentado o imóvel ao comprador (Elicio), o qual, inclusive, confirmou tal fato em audiência de instrução e julgamento. Contudo, diante da ausência de prova cabal de que os recorridos teriam firmado contrato com exclusividade, o recorrente não faz jus à comissão de corretagem, sobretudo porque a prova testemunhal confirmou que a intermediação que efetivamente concretizou o negócio jurídico foi realizada por outro corretor de imóveis, o qual, ouvido em juízo, confirmou ter recebido a comissão de corretagem no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Por fim, o comprador (Elício) esclareceu que chegou, pela primeira vez, até o imóvel, via o corretor Michael. Contudo, não chegou nem mesmo a fazer proposta, pois Michael o teria informado que os vendedores só aceitariam pagamento à vista. Como não tinha numerário suficiente para pagar à vista, como dito, não fez proposta. Todavia, posterioremente, ao buscar anúncios na "internet", encontrou o mesmo estabelecimento comercial à venda e, ao estabelecer contato, foi atendido por pessoa diversa do recorrente, qual seja, Daniel, o qual negou que os proprietários só aceitavam pagamento à vista, razão pela qual a venda efetivamente se realizou.
12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Recorrente condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. AJUSTE VERBAL. VENDA REALIZADA POR OUTRO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. ÊXITO DA NEGOCIAÇÃO NÃO DEMONSTRADO. COMISSÃO NÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pelo autor/recorrente para reformar a sentença que julgou improcedentes os pedidos. O recorrente pede a condenação dos réus/recorridos ao pagamento da quantia de R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), a título de comissão de corretagem, bem como o pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por alegados danos morais.
3. Segundo exposto na inicial, o recorrente desempenha a atividade de corretor de imóveis. Narra que os recorridos eram sócios proprietários de estabelecimento comercial situado em Taguatinga/DF. Desde janeiro de 2022 passou a exercer sua atividade junto aos recorridos a fim de promover a venda da referida propriedade. Em março de 2023 a pessoa de Elicio teria manifestado interesse em conhecer o imóvel, oportunidade em que o conduziu ao estabelecimento comercial. Em maio de 2023, entrou novamente em contato, manifestando ter um interessado, quando foi informado que a padaria havia sido vendida, tendo tomado conhecimento de que a pessoa de Elicio foi quem a adquiriu, a quem o recorrente teria apresentado. Com isso, afirma ser credor de 5% do valor da transação, no montante de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), totalizando R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais). Em contestação, os recorridos alegaram que outros corretores também atuaram nas tentativas de alienação do imóvel, mas sem exclusividade.
4. O juízo de primeiro grau concluiu “(...) que restou demonstrado que, em que pese o primeiro contato do comprador Elício com o imóvel ter sido pelo ora autor Michael, não houve qualquer tratativa real para a celebração do contrato entre comprador e vendedor por meio do requerente”.
5. Em suas razões recursais, o recorrente sustenta que restou comprovado que as partes pactuaram um contrato de intermediação imobiliária, bem como que o comprador apresentado pelo recorrente realizou a compra da padaria em torno de 20 (vinte) dias após a aproximação realizada, o que pôde ser confirmado por meio de prova documental e testemunhal. Quanto aos danos morais, não apresentou insurgência recursal em face da improcedência do pedido.
6. Contrarrazões ao ID 59712301.
7. A relação jurídica entre as partes deve ser solucionada à luz do Código Civil.
8. O artigo 722 do Código Civil prevê que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
9. Por sua vez, o artigo 375 do CPC dispõe que “o juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (...)”. Nesse contexto, a praxe do mercado de corretagem de imóveis é de se pactuar contratos escritos com cláusula expressa de exclusividade.
10. Por outro lado, a despeito de o contrato verbal possuir validade, desde que atendidas às prescrições do artigo 104 do Código Civil, no caso, o recorrente não se desincumbiu de seu ônus probatório (artigo 373, I, CPC), pois não comprovada a exclusividade. Além disso, a prova testemunhal demonstrou que a negociação iniciada pelo recorrente não logrou êxito, pois o comprador esclareceu que o preço estaria acima de suas possibilidades.
11. As partes não controvertem quanto ao fato de o recorrente ter apresentado o imóvel ao comprador (Elicio), o qual, inclusive, confirmou tal fato em audiência de instrução e julgamento. Contudo, diante da ausência de prova cabal de que os recorridos teriam firmado contrato com exclusividade, o recorrente não faz jus à comissão de corretagem, sobretudo porque a prova testemunhal confirmou que a intermediação que efetivamente concretizou o negócio jurídico foi realizada por outro corretor de imóveis, o qual, ouvido em juízo, confirmou ter recebido a comissão de corretagem no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Por fim, o comprador (Elício) esclareceu que chegou, pela primeira vez, até o imóvel, via o corretor Michael. Contudo, não chegou nem mesmo a fazer proposta, pois Michael o teria informado que os vendedores só aceitariam pagamento à vista. Como não tinha numerário suficiente para pagar à vista, como dito, não fez proposta. Todavia, posterioremente, ao buscar anúncios na "internet", encontrou o mesmo estabelecimento comercial à venda e, ao estabelecer contato, foi atendido por pessoa diversa do recorrente, qual seja, Daniel, o qual negou que os proprietários só aceitavam pagamento à vista, razão pela qual a venda efetivamente se realizou.
12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Recorrente condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.