Tribunal: TJDFT
Processo: 0701141-78.2023.8.07.0020
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-07
Data de publicação: 2024-05-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÃO/COTAS IMOBILIÁRIAS). PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO RELATIVAMENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. INJUSTIFICADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUEBRA CONTRATUAL POR PARTE DA CONSTRUTORA. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRELIMINAR REJEITADA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SÚMULA 543 STJ. TEMA 971 STJ. SENTENÇA MANTIDA.
1. A pretensão autoral é balizada no descumprimento contratual por parte da construtora ré, ora apelante, uma vez que o prazo de entrega do imóvel não foi cumprido, de modo que não há que se falar em prescrição trienal, mas, sim, em prescrição decenal (responsabilidade civil contratual). Precedentes do TJDFT. Preliminar rejeitada.
2. Emerge do acervo probatório que as partes celebraram “CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÃO/COTAS IMOBILIÁRIAS)”, na data de 28/12/2018, pelo valor total de R$ 68.990,00 (sessenta e oito mil novecentos e noventa reais), com previsão de entrega estipulada para dezembro de 2021, com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista na cláusula sétima do contrato.
3. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
4. Não obstante a situação de pandemia instaurada no país, o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.
5. Ante o inadimplemento da construtora quanto à obrigação de entregar o imóvel, procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago, incidindo a Súmula 543 do STJ que dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”)
6. A despeito de inexistir disposição contratual em razão de culpa da construtora pelo desfazimento no negócio jurídico, é possível a inversão da cláusula penal em favor da parte inocente, em razão do inadimplemento verificado. Referimento posicionamento encontra-se em consonância com o entendimento sedimentado no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, em sede de repercussão geral, no qual foi fixada a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.)
7. RECURSO CONHECIDO. REJEITADA A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. NO MÉRITO, DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÃO/COTAS IMOBILIÁRIAS). PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO RELATIVAMENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. INJUSTIFICADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUEBRA CONTRATUAL POR PARTE DA CONSTRUTORA. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRELIMINAR REJEITADA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SÚMULA 543 STJ. TEMA 971 STJ. SENTENÇA MANTIDA.
1. A pretensão autoral é balizada no descumprimento contratual por parte da construtora ré, ora apelante, uma vez que o prazo de entrega do imóvel não foi cumprido, de modo que não há que se falar em prescrição trienal, mas, sim, em prescrição decenal (responsabilidade civil contratual). Precedentes do TJDFT. Preliminar rejeitada.
2. Emerge do acervo probatório que as partes celebraram “CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÃO/COTAS IMOBILIÁRIAS)”, na data de 28/12/2018, pelo valor total de R$ 68.990,00 (sessenta e oito mil novecentos e noventa reais), com previsão de entrega estipulada para dezembro de 2021, com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista na cláusula sétima do contrato.
3. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
4. Não obstante a situação de pandemia instaurada no país, o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.
5. Ante o inadimplemento da construtora quanto à obrigação de entregar o imóvel, procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago, incidindo a Súmula 543 do STJ que dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”)
6. A despeito de inexistir disposição contratual em razão de culpa da construtora pelo desfazimento no negócio jurídico, é possível a inversão da cláusula penal em favor da parte inocente, em razão do inadimplemento verificado. Referimento posicionamento encontra-se em consonância com o entendimento sedimentado no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, em sede de repercussão geral, no qual foi fixada a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.)
7. RECURSO CONHECIDO. REJEITADA A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. NO MÉRITO, DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.