Tribunal: TJDFT
Processo: 0709938-61.2023.8.07.0014
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-27
Data de publicação: 2024-10-10

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. CONTRATO FIRMADO PELO PRAZO DE 12 MESES. PACTUAÇÃO DE NOVO CONTRATO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO DO PRIMEIRO AJUSTE. NÃO CABIMENTO. DESOCUPAÇÃO NA VIGÊNCIA DO SEGUNDO CONTRATO. MULTA RESCISÓRIA. CABIMENTO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela autora/recorrente para reformar a sentença que julgou improcedentes os pedidos. Pretende a recorrente a declaração de nulidade de contrato de locação, de inexistência de débito, bem como pede reparação por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
3. Conforme relatado na inicial, em 24.02.2022, as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial pelo prazo de 12 (doze) meses. Afirma a recorrente que, ao se aproximar o termo final da avença, recebeu contato para que fosse realizado novo contrato de igual período, mas que apresentou resistência em assiná-lo, pois o prazo inicial tinha vigência anterior ao vencimento do contrato antigo e que já havia cláusula no contrato de que, após o vencimento, se não houvesse denúncia dos contratantes, o contrato seria renovado automaticamente por prazo indeterminado. Assevera que a imobiliária a pressionou e, em março de 2023, quando já havia a prorrogação por tempo indeterminado, assinou o novo contrato com validade de 12 meses. Alega que em 29.05.2023 notificou a imobiliária que iria rescindir o contrato e o imóvel foi desocupado em 10.07.2023. Aduz que a imobiliária cobrou multa pela rescisão, mas que entende indevida em razão de o contrato ter sido renovado automaticamente por prazo indeterminado. Requer a declaração de nulidade do segundo contrato, a declaração de inexigibilidade da multa rescisória e indenização por danos morais.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que a multa rescisória de forma proporcional é devida, pois devem ser respeitadas as novas disposições livremente ajustadas entre as partes.
5. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta que ter havido equívoco da sentença ao qualificar a relação jurídica como contrato de locação não residencial. Com isso, defende que devem ser empregadas as disposições do artigo 47 e não do artigo 56, ambos da Lei n. 8.245/91, de modo a considerar que o primeiro ajuste já havia sido prorrogado por prazo indeterminado, sendo, pois, desnecessária a pactuação de um segundo contrato de locação. Sustenta que o juízo de origem não teria enfrentado os argumentos referentes à nulidade do segundo contrato.
6. Contrarrazões da 2a recorrida ao ID 61141037. Sem contrarrazões do 1o réu.
7. Da gratuidade de justiça. Análise prejudicada, uma vez que foram recolhidos o preparo recursal e as custas processuais, o que, por conseguinte, obsta a análise da impugnação apresentada em contrarrazões.
8. No tocante à relação entre Locatário e Imobiliária e entre Locador e Locatário, resta claro tratar-se de relações contratuais, baseadas na Lei n.o 8.245/1991, e, subsidiariamente, no Código Civil. Nesse sentido, a Jurisprudência em Teses do STJ n.o 74, Consumidor III, afirmativa 13. Por outro lado, a relação entre Locadora e Imobiliária é tipicamente consumerista, sendo a dona do imóvel consumidora que paga pelos serviços prestados pela imobiliária, fornecedora, incidindo, nesse caso, o CDC. Precedente: (Acórdão 1639463, 07200382820218070020, Relatora: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 10.11.2022, publicado no DJe: 30.11.2022).
9. O contrato anexado ao ID 61140955 estabelece em sua cláusula segunda que o prazo de vigência seria de 12 (doze) meses, cujo termo inicial é o dia 25.02.2022 e o termo final em 24.02.2023. No ID 61140956, a recorrente apresentou um segundo contrato de locação referente ao mesmo imóvel, cujo prazo de vigência era de 11.02.2023 a 10.02.2024, cabendo salientar que, conforme documento de ID 61140956 - Pág. 11, consta a assinatura eletrônica da recorrente em 15.03.2023.
10. Por sua vez, conforme defendido pela recorrente, o artigo 47 da Lei n. 8.245/91 prevê que “quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado(...)”, o que se aplicaria à hipótese do primeiro contrato de locação. Ocorre que, à míngua de prova cabal de vício do consentimento, o segundo contrato livremente ajustado entre as partes deve reger a relação locatícia, tendo o segundo ajuste, por óbvio, substituído o primeiro. Com isso, não há falar em declaração de inexigibilidade da multa por rescisão antecipada, pois a recorrente poderia ter recusado o novo contrato e desocupado o imóvel. Tampouco há falar em nulidade do segundo contrato, pois nele estão presentes todos os requisitos do artigo 104 do Código Civil.
11. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não se verifica a prática de ato ilícito pelo banco recorrido, elemento essencial para configuração do dever de indenizar, conforme prevê o artigo 186 do Código Civil. No caso, a cobrança da multa contratual se traduz em mero exercício regular de direito, que, nos termos do artigo 188, I, do Código Civil, não constitui ato ilícito.
12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, em proveito dos advogados da 2a ré/recorrida, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. CONTRATO FIRMADO PELO PRAZO DE 12 MESES. PACTUAÇÃO DE NOVO CONTRATO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO DO PRIMEIRO AJUSTE. NÃO CABIMENTO. DESOCUPAÇÃO NA VIGÊNCIA DO SEGUNDO CONTRATO. MULTA RESCISÓRIA. CABIMENTO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela autora/recorrente para reformar a sentença que julgou improcedentes os pedidos. Pretende a recorrente a declaração de nulidade de contrato de locação, de inexistência de débito, bem como pede reparação por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
3. Conforme relatado na inicial, em 24.02.2022, as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial pelo prazo de 12 (doze) meses. Afirma a recorrente que, ao se aproximar o termo final da avença, recebeu contato para que fosse realizado novo contrato de igual período, mas que apresentou resistência em assiná-lo, pois o prazo inicial tinha vigência anterior ao vencimento do contrato antigo e que já havia cláusula no contrato de que, após o vencimento, se não houvesse denúncia dos contratantes, o contrato seria renovado automaticamente por prazo indeterminado. Assevera que a imobiliária a pressionou e, em março de 2023, quando já havia a prorrogação por tempo indeterminado, assinou o novo contrato com validade de 12 meses. Alega que em 29.05.2023 notificou a imobiliária que iria rescindir o contrato e o imóvel foi desocupado em 10.07.2023. Aduz que a imobiliária cobrou multa pela rescisão, mas que entende indevida em razão de o contrato ter sido renovado automaticamente por prazo indeterminado. Requer a declaração de nulidade do segundo contrato, a declaração de inexigibilidade da multa rescisória e indenização por danos morais.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que a multa rescisória de forma proporcional é devida, pois devem ser respeitadas as novas disposições livremente ajustadas entre as partes.
5. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta que ter havido equívoco da sentença ao qualificar a relação jurídica como contrato de locação não residencial. Com isso, defende que devem ser empregadas as disposições do artigo 47 e não do artigo 56, ambos da Lei n. 8.245/91, de modo a considerar que o primeiro ajuste já havia sido prorrogado por prazo indeterminado, sendo, pois, desnecessária a pactuação de um segundo contrato de locação. Sustenta que o juízo de origem não teria enfrentado os argumentos referentes à nulidade do segundo contrato.
6. Contrarrazões da 2a recorrida ao ID 61141037. Sem contrarrazões do 1o réu.
7. Da gratuidade de justiça. Análise prejudicada, uma vez que foram recolhidos o preparo recursal e as custas processuais, o que, por conseguinte, obsta a análise da impugnação apresentada em contrarrazões.
8. No tocante à relação entre Locatário e Imobiliária e entre Locador e Locatário, resta claro tratar-se de relações contratuais, baseadas na Lei n.o 8.245/1991, e, subsidiariamente, no Código Civil. Nesse sentido, a Jurisprudência em Teses do STJ n.o 74, Consumidor III, afirmativa 13. Por outro lado, a relação entre Locadora e Imobiliária é tipicamente consumerista, sendo a dona do imóvel consumidora que paga pelos serviços prestados pela imobiliária, fornecedora, incidindo, nesse caso, o CDC. Precedente: (Acórdão 1639463, 07200382820218070020, Relatora: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 10.11.2022, publicado no DJe: 30.11.2022).
9. O contrato anexado ao ID 61140955 estabelece em sua cláusula segunda que o prazo de vigência seria de 12 (doze) meses, cujo termo inicial é o dia 25.02.2022 e o termo final em 24.02.2023. No ID 61140956, a recorrente apresentou um segundo contrato de locação referente ao mesmo imóvel, cujo prazo de vigência era de 11.02.2023 a 10.02.2024, cabendo salientar que, conforme documento de ID 61140956 - Pág. 11, consta a assinatura eletrônica da recorrente em 15.03.2023.
10. Por sua vez, conforme defendido pela recorrente, o artigo 47 da Lei n. 8.245/91 prevê que “quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado(...)”, o que se aplicaria à hipótese do primeiro contrato de locação. Ocorre que, à míngua de prova cabal de vício do consentimento, o segundo contrato livremente ajustado entre as partes deve reger a relação locatícia, tendo o segundo ajuste, por óbvio, substituído o primeiro. Com isso, não há falar em declaração de inexigibilidade da multa por rescisão antecipada, pois a recorrente poderia ter recusado o novo contrato e desocupado o imóvel. Tampouco há falar em nulidade do segundo contrato, pois nele estão presentes todos os requisitos do artigo 104 do Código Civil.
11. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não se verifica a prática de ato ilícito pelo banco recorrido, elemento essencial para configuração do dever de indenizar, conforme prevê o artigo 186 do Código Civil. No caso, a cobrança da multa contratual se traduz em mero exercício regular de direito, que, nos termos do artigo 188, I, do Código Civil, não constitui ato ilícito.
12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, em proveito dos advogados da 2a ré/recorrida, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.