Tribunal: TJDFT
Processo: 0750665-56.2023.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-05-20
Data de publicação: 2024-06-03

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E ALUGUEL PAGO DURANTE O PERÍODO DE MORA. CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminares de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de “juros da obra”, bem assim de nulidade parcial da sentença por ser extra petita. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de mão de obra. Aduz que os valores cobrados a título de aluguel são incompatíveis com o imóvel adquirido. Contrarrazões apresentadas.

II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.

III. Preliminar de ilegitimidade passiva: é parte legítima para figurar no polo passivo da ação a construtora/incorporadora apontada pelo consumidor como a causadora dos prejuízos que este pretende ver ressarcidos em razão do alegado atraso na entrega do imóvel, inclusive no que toca aos juros de obra ou taxa de evolução da obra, pois, embora pagos ao agente financeiro, o que se objetiva é o ressarcimento das perdas supostamente decorrentes da mora contratual. Pela mesma razão não é necessária a inclusão da Caixa Econômica no polo passivo. Repita-se: a autora atribui à parte ré a responsabilidade pelo pagamento a maior, razão pela qual, apurado o inadimplemento contratual por parte da ré, cabe a ela responder pelos efeitos decorrentes de sua mora. Ademais, a intervenção de terceiros é expressamente vedada pelo art. 10 da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.

IV. Não ocorre julgamento extra petita na hipótese do art. 290 do CPC, o qual expressamente autoriza a inclusão de parcelas vincendas na condenação, quando for a hipótese de prestações periódicas, que serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor. Além disso, o pedido deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática de toda a petição inicial, sendo desnecessária a sua formulação expressa na parte final desse documento, podendo o Juiz realizar análise ampla e detida da relação jurídica posta em exame. Nos termos ainda do art. 322, § 2o, do CPC, “A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.”. Portanto, não é extra petita a sentença em face da inclusão dos valores vincendos até a efetiva data da entrega do imóvel. Preliminar rejeitada.

V. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.

VI. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva de ID 58061228, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 22/05/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).

VII. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.

VIII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, 30/06/2022.

IX. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce

X. Não assiste razão à recorrente quanto à impugnação dos documentos juntados pela recorrida. Isso porque o contrato de locação foi prorrogado por tempo indeterminado, sendo os comprovantes de quitação do aluguel devidamente carreados aos autos. No que se refere ao extrato de juros de obra, o documento de ID 58061229 se trata de extrato emitido pela Caixa Econômica Federal referente às parcelas do contrato. Além disso, considerando que a ré atua como fiadora do mutuário, possui acesso às informações do contrato, de modo que poderia ter impugnado especificamente os valores cobrados, o que não foi feito.

XI. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Não há reparo a ser feito na sentença.

XII. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou ao continuar a pagar aluguel no imóvel em que reside. No que tange ao valor do aluguel, em que pese o imóvel locado esteja localizado na Asa Norte, localidade mais valorizada do que o imóvel comercializado pela recorrente, verifica-se que a quantia mensalmente paga, que variou entre R$ 1.360,00 e R$ 1.560,00, é compatível com o valor locatício do imóvel adquirido. Isso porque constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. No caso, o imóvel foi adquirido na planta, ainda em março de 2021, por aproximadamente R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais). É evidente,portanto, que o valor atual do bem é bastante superior diante da valorização notoriamente ocorrida.

XIII. O valor total devido e efetivamente comprovado até a propositura da ação é de R$ 18.860,00 (dezoito mil oitocentos e sessenta reais), uma vez que não foi carreado aos autos o comprovante referente ao mês de dezembro de 2022. Portanto, a sentença merece parcial reforma neste ponto.

XIV. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE apenas para reduzir o valor da condenação referente ao aluguel quitado até 5 de setembro de 2023 para R$ 18.860,00 (dezoito mil oitocentos e sessenta reais). Mantida a sentença em seus demais termos.

XV. Sem honorários ante a ausência de recorrente integralmente vencido, art. 55 da Lei 9.099/95.

XVI. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

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Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E ALUGUEL PAGO DURANTE O PERÍODO DE MORA. CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminares de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de “juros da obra”, bem assim de nulidade parcial da sentença por ser extra petita. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de mão de obra. Aduz que os valores cobrados a título de aluguel são incompatíveis com o imóvel adquirido. Contrarrazões apresentadas.

II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.

III. Preliminar de ilegitimidade passiva: é parte legítima para figurar no polo passivo da ação a construtora/incorporadora apontada pelo consumidor como a causadora dos prejuízos que este pretende ver ressarcidos em razão do alegado atraso na entrega do imóvel, inclusive no que toca aos juros de obra ou taxa de evolução da obra, pois, embora pagos ao agente financeiro, o que se objetiva é o ressarcimento das perdas supostamente decorrentes da mora contratual. Pela mesma razão não é necessária a inclusão da Caixa Econômica no polo passivo. Repita-se: a autora atribui à parte ré a responsabilidade pelo pagamento a maior, razão pela qual, apurado o inadimplemento contratual por parte da ré, cabe a ela responder pelos efeitos decorrentes de sua mora. Ademais, a intervenção de terceiros é expressamente vedada pelo art. 10 da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.

IV. Não ocorre julgamento extra petita na hipótese do art. 290 do CPC, o qual expressamente autoriza a inclusão de parcelas vincendas na condenação, quando for a hipótese de prestações periódicas, que serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor. Além disso, o pedido deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática de toda a petição inicial, sendo desnecessária a sua formulação expressa na parte final desse documento, podendo o Juiz realizar análise ampla e detida da relação jurídica posta em exame. Nos termos ainda do art. 322, § 2o, do CPC, “A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.”. Portanto, não é extra petita a sentença em face da inclusão dos valores vincendos até a efetiva data da entrega do imóvel. Preliminar rejeitada.

V. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.

VI. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva de ID 58061228, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 22/05/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).

VII. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.

VIII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, 30/06/2022.

IX. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce

X. Não assiste razão à recorrente quanto à impugnação dos documentos juntados pela recorrida. Isso porque o contrato de locação foi prorrogado por tempo indeterminado, sendo os comprovantes de quitação do aluguel devidamente carreados aos autos. No que se refere ao extrato de juros de obra, o documento de ID 58061229 se trata de extrato emitido pela Caixa Econômica Federal referente às parcelas do contrato. Além disso, considerando que a ré atua como fiadora do mutuário, possui acesso às informações do contrato, de modo que poderia ter impugnado especificamente os valores cobrados, o que não foi feito.

XI. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Não há reparo a ser feito na sentença.

XII. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou ao continuar a pagar aluguel no imóvel em que reside. No que tange ao valor do aluguel, em que pese o imóvel locado esteja localizado na Asa Norte, localidade mais valorizada do que o imóvel comercializado pela recorrente, verifica-se que a quantia mensalmente paga, que variou entre R$ 1.360,00 e R$ 1.560,00, é compatível com o valor locatício do imóvel adquirido. Isso porque constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. No caso, o imóvel foi adquirido na planta, ainda em março de 2021, por aproximadamente R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais). É evidente,portanto, que o valor atual do bem é bastante superior diante da valorização notoriamente ocorrida.

XIII. O valor total devido e efetivamente comprovado até a propositura da ação é de R$ 18.860,00 (dezoito mil oitocentos e sessenta reais), uma vez que não foi carreado aos autos o comprovante referente ao mês de dezembro de 2022. Portanto, a sentença merece parcial reforma neste ponto.

XIV. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE apenas para reduzir o valor da condenação referente ao aluguel quitado até 5 de setembro de 2023 para R$ 18.860,00 (dezoito mil oitocentos e sessenta reais). Mantida a sentença em seus demais termos.

XV. Sem honorários ante a ausência de recorrente integralmente vencido, art. 55 da Lei 9.099/95.

XVI. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

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