Tribunal: TJDFT
Processo: 0710545-34.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-02
Data de publicação: 2024-09-12

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Trata-se de Recursos Inominados interpostos em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar a requerida a pagar para o autor o valor de R$10.006,78, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel.
2. Na origem, o autor ajuizou ação de reparação de danos e repetição de indébito. Narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em fase de construção em 29/06/2021, junto à requerida. Informou que a data prevista para entrega do imóvel era o dia 30/12/2021. Esclareceu que havia várias unidades disponíveis, e a escolha do autor pela unidade reservada se deu em virtude de ela ser a que seria entregue com maior brevidade, ou seja, a data da entrega foi fator determinante pela escolha daquela unidade. Aduz que observando-se o cronograma da construção, quando da assinatura do termo de reserva a empresa já tinha conhecimento que a unidade não seria entregue no prazo, ainda que computado o prazo de prorrogação contratual, em razão do percentual construído, porém somente tomou conhecimento do cronograma após a assinatura do financiamento junto ao banco. Noticiou que apenas recebeu as chaves do imóvel no dia 05/12/2023, de forma simbólica, posto que não foi entregue a averbação do habite-se, que não havia sido registrada em cartório. Consignou que o imóvel somente foi efetivamente liberado para reformas e mudanças no dia 02/01/2024. Pugnou pela condenação da requerida à restituição do valor pago a título de juros de obra; ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e pela condenação da requerida ao pagamento de multa compensatória de 2% incidente sobre o valor pago, a título de inversão de cláusula penal contratual.
3. Recursos próprios e adequados à espécie. Preparo regular pela empresa ré (ID 62060525). Preparo não recolhido pelo autor em razão do pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Deferido o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, haja vista a hipossuficiência inferida dos documentos apresentados aos autos pelo autor (ID 62060232). Foram apresentadas contrarrazões (ID 62060527 e 62060531).
4. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das preliminares de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário; da responsabilidade civil pelo juros de obra cobrados pelo agente financeiro; do termo inicial da incidência de juros e correção monetária; da ocorrência de anatocismo e da possibilidade de inversão da cláusula penal.
5. Em suas razões recursais, o autor aduz que no termo de reserva de unidade habitacional, em seu item 15.1, foi estipulado que na eventualidade de falta de crédito necessário durante o período de construção, a construtora poderia aplicar sobre o valor em atraso correção monetária pelo INPC, juros de 1% (um por cento) ao mês, além de multa de 2% (dois por centos), bem como incluir os nomes dos proponentes nos órgãos de proteção ao crédito, configurando cláusula penal. Sustenta que o STJ, no Tema no 971, firmou entendimento no sentido de aplicação da cláusula penal de forma inversa. Pugna pela reforma da sentença, no tocante ao pedido de inversão da cláusula penal.
6. Em suas razões recursais, a empresa ré argui preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Defende que, caso a construtora seja reputada parte legítima, que deve haver litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a empresa requerida, sob pena de cerceamento do direito de defesa, o que atrairia a competência da Justiça Federal. Pontua que não devem ser aplicadas ao caso as regras consumeristas. Aduz que inexiste atraso na entrega do imóvel sob o fundamento de que o termo de reserva é um documento preliminar e não vinculante. Argumenta que inexistiu atraso na obra em face da novação contratual operada com a assinatura de novo contrato junto à CEF, além da ocorrência de caso fortuito, em virtude da escassez de mão de obra e da pandemia da COVID-19. Argumenta que o prazo para entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista no contrato de compra e venda, somado ao prazo de prorrogação de 6 (seis) meses e ao prazo de entrega das chaves de 60 (sessenta dias). Pontua que inexiste a responsabilidade contratual ou extracontratual da empresa recorrente a título de lucros cessantes e juros de obra, já que não foram juntados quaisquer documentos que comprovassem o efetivo pagamento pelo requerente dos juros de obra. Afirma que a sentença incorreu em anatocismo, por aplicar juros legais sobre os juros de obra.
7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, a empresa recorrente figura como responsável pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. A hipótese que a abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não é a hipótese dos autos. A empresa recorrente foi responsável pelo atraso na entrega do bem, não sendo hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
9. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. Eventual aplicação de leis pertinentes ao financiamento imobiliário não afasta a aplicação das normas gerais inerentes ao direito do consumidor.
10. O termo de reserva de unidade habitacional vincula, a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar e equivale a contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora à transferir ao comprador o direito real de propriedade. Conforme se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 62060233, p. 01) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 62060234, p. 03), item B.7.1, consta como prazo total a data de 22/05/2023. O contrato de financiamento foi assinado 13 dias após a reserva, não sendo razoável entender o instrumento como novação, mas como decorrente da mesma negociação. Ademais, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu de ausência de mão de obra para o prosseguimento das atividade em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade. Por fim, como destacado na origem, a aludida alegação em contestação beira a litigância de má-fé.
12. A sentença de origem condenou a ré a pagar ao autor os valores relativos aos juros de obra pagos entre o mês de julho de 2022 até a data da entrega do imóvel, em dezembro de 2023, no valor de R$ 10.006,78 (dez mil e seis reais e setenta e oito centavos), em virtude da inclusão de parcelas anteriores ao limite temporal para entrega do imóvel. Os juros de obra, também denominados como taxa de obra ou taxa de evolução de obra, são percentuais aplicados sobre o valor emprestado por instituição financeira à construtora para edificação de empreendimento e prolongam-se durante a realização da obra como meio de segurar o capital emprestado. Neste sentido, não se trata de juros sobre valor emprestado ao consumidor, mas percentual aplicado sobre o valor emprestado à construtora, com relação ao qual o promitente comprador assume a responsabilidade de pagamento. Dessa forma, valores cominados a tal título na sentença são devidos, por configurarem o valor nominal pago pelo consumidor no período de atraso da ré, e devem ser corrigidos e acrescido de juros legais, sem que isso configure anatocismo.
13. O Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, a construtora recorrente é responsável pelos prejuízos causados ao autor, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.
14. A cláusula penal tem a finalidade de pactuar previamente o valor a ser pago por contratante inadimplente a título de reparação material e guarda relação com a obrigação inadimplida. Essa pactuação prévia da reparação pelos danos decorrentes do inadimplemento afasta a necessidade de apuração posterior dos efetivos prejuízos. Em que pese a possibilidade de inversão de cláusula penal (Tema 971 do STJ), no caso em exame o descumprimento contratual da ré diz respeito ao atraso na entrega do imóvel e ocasionou o prejuízo apontado pelo autor consistente na integralidade dos “juros de obra”. A cláusula penal apontada pelo autor diz respeito a atraso no pagamento de “juros de obra”, de modo que a multa de 2% sobre o aludido valor não guarda pertinência com a obrigação inadimplida, tampouco com os danos materiais sofridos. Ademais, a pretensão acolhida pelo juízo “a quo” abarca os danos materiais sofridos pelo consumidor, não se justificando inversão de cláusula penal.
15. Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recursos não providos.
16. Custas recolhidas. Sem honorários em razão da sucumbência recursal recíproca.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.99/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Trata-se de Recursos Inominados interpostos em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar a requerida a pagar para o autor o valor de R$10.006,78, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel.
2. Na origem, o autor ajuizou ação de reparação de danos e repetição de indébito. Narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em fase de construção em 29/06/2021, junto à requerida. Informou que a data prevista para entrega do imóvel era o dia 30/12/2021. Esclareceu que havia várias unidades disponíveis, e a escolha do autor pela unidade reservada se deu em virtude de ela ser a que seria entregue com maior brevidade, ou seja, a data da entrega foi fator determinante pela escolha daquela unidade. Aduz que observando-se o cronograma da construção, quando da assinatura do termo de reserva a empresa já tinha conhecimento que a unidade não seria entregue no prazo, ainda que computado o prazo de prorrogação contratual, em razão do percentual construído, porém somente tomou conhecimento do cronograma após a assinatura do financiamento junto ao banco. Noticiou que apenas recebeu as chaves do imóvel no dia 05/12/2023, de forma simbólica, posto que não foi entregue a averbação do habite-se, que não havia sido registrada em cartório. Consignou que o imóvel somente foi efetivamente liberado para reformas e mudanças no dia 02/01/2024. Pugnou pela condenação da requerida à restituição do valor pago a título de juros de obra; ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e pela condenação da requerida ao pagamento de multa compensatória de 2% incidente sobre o valor pago, a título de inversão de cláusula penal contratual.
3. Recursos próprios e adequados à espécie. Preparo regular pela empresa ré (ID 62060525). Preparo não recolhido pelo autor em razão do pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Deferido o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, haja vista a hipossuficiência inferida dos documentos apresentados aos autos pelo autor (ID 62060232). Foram apresentadas contrarrazões (ID 62060527 e 62060531).
4. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das preliminares de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário; da responsabilidade civil pelo juros de obra cobrados pelo agente financeiro; do termo inicial da incidência de juros e correção monetária; da ocorrência de anatocismo e da possibilidade de inversão da cláusula penal.
5. Em suas razões recursais, o autor aduz que no termo de reserva de unidade habitacional, em seu item 15.1, foi estipulado que na eventualidade de falta de crédito necessário durante o período de construção, a construtora poderia aplicar sobre o valor em atraso correção monetária pelo INPC, juros de 1% (um por cento) ao mês, além de multa de 2% (dois por centos), bem como incluir os nomes dos proponentes nos órgãos de proteção ao crédito, configurando cláusula penal. Sustenta que o STJ, no Tema no 971, firmou entendimento no sentido de aplicação da cláusula penal de forma inversa. Pugna pela reforma da sentença, no tocante ao pedido de inversão da cláusula penal.
6. Em suas razões recursais, a empresa ré argui preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Defende que, caso a construtora seja reputada parte legítima, que deve haver litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a empresa requerida, sob pena de cerceamento do direito de defesa, o que atrairia a competência da Justiça Federal. Pontua que não devem ser aplicadas ao caso as regras consumeristas. Aduz que inexiste atraso na entrega do imóvel sob o fundamento de que o termo de reserva é um documento preliminar e não vinculante. Argumenta que inexistiu atraso na obra em face da novação contratual operada com a assinatura de novo contrato junto à CEF, além da ocorrência de caso fortuito, em virtude da escassez de mão de obra e da pandemia da COVID-19. Argumenta que o prazo para entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista no contrato de compra e venda, somado ao prazo de prorrogação de 6 (seis) meses e ao prazo de entrega das chaves de 60 (sessenta dias). Pontua que inexiste a responsabilidade contratual ou extracontratual da empresa recorrente a título de lucros cessantes e juros de obra, já que não foram juntados quaisquer documentos que comprovassem o efetivo pagamento pelo requerente dos juros de obra. Afirma que a sentença incorreu em anatocismo, por aplicar juros legais sobre os juros de obra.
7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, a empresa recorrente figura como responsável pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. A hipótese que a abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não é a hipótese dos autos. A empresa recorrente foi responsável pelo atraso na entrega do bem, não sendo hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
9. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. Eventual aplicação de leis pertinentes ao financiamento imobiliário não afasta a aplicação das normas gerais inerentes ao direito do consumidor.
10. O termo de reserva de unidade habitacional vincula, a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar e equivale a contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora à transferir ao comprador o direito real de propriedade. Conforme se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 62060233, p. 01) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 62060234, p. 03), item B.7.1, consta como prazo total a data de 22/05/2023. O contrato de financiamento foi assinado 13 dias após a reserva, não sendo razoável entender o instrumento como novação, mas como decorrente da mesma negociação. Ademais, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu de ausência de mão de obra para o prosseguimento das atividade em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade. Por fim, como destacado na origem, a aludida alegação em contestação beira a litigância de má-fé.
12. A sentença de origem condenou a ré a pagar ao autor os valores relativos aos juros de obra pagos entre o mês de julho de 2022 até a data da entrega do imóvel, em dezembro de 2023, no valor de R$ 10.006,78 (dez mil e seis reais e setenta e oito centavos), em virtude da inclusão de parcelas anteriores ao limite temporal para entrega do imóvel. Os juros de obra, também denominados como taxa de obra ou taxa de evolução de obra, são percentuais aplicados sobre o valor emprestado por instituição financeira à construtora para edificação de empreendimento e prolongam-se durante a realização da obra como meio de segurar o capital emprestado. Neste sentido, não se trata de juros sobre valor emprestado ao consumidor, mas percentual aplicado sobre o valor emprestado à construtora, com relação ao qual o promitente comprador assume a responsabilidade de pagamento. Dessa forma, valores cominados a tal título na sentença são devidos, por configurarem o valor nominal pago pelo consumidor no período de atraso da ré, e devem ser corrigidos e acrescido de juros legais, sem que isso configure anatocismo.
13. O Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, a construtora recorrente é responsável pelos prejuízos causados ao autor, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.
14. A cláusula penal tem a finalidade de pactuar previamente o valor a ser pago por contratante inadimplente a título de reparação material e guarda relação com a obrigação inadimplida. Essa pactuação prévia da reparação pelos danos decorrentes do inadimplemento afasta a necessidade de apuração posterior dos efetivos prejuízos. Em que pese a possibilidade de inversão de cláusula penal (Tema 971 do STJ), no caso em exame o descumprimento contratual da ré diz respeito ao atraso na entrega do imóvel e ocasionou o prejuízo apontado pelo autor consistente na integralidade dos “juros de obra”. A cláusula penal apontada pelo autor diz respeito a atraso no pagamento de “juros de obra”, de modo que a multa de 2% sobre o aludido valor não guarda pertinência com a obrigação inadimplida, tampouco com os danos materiais sofridos. Ademais, a pretensão acolhida pelo juízo “a quo” abarca os danos materiais sofridos pelo consumidor, não se justificando inversão de cláusula penal.
15. Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recursos não providos.
16. Custas recolhidas. Sem honorários em razão da sucumbência recursal recíproca.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.99/95.