Tribunal: TJDFT
Processo: 0762577-50.2023.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-09
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENCARGO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para determinar que a dívida condominial relativa ao imóvel adquirido pela autora junto aos requeridos seja rateada entre as partes à razão de 50% para cada um.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça ora deferido, por ter sido demonstrada a condição de hipossuficiência. Não foram apresentadas contrarrazões.
3. Na inicial, narra a parte autora que em 22/06/2023 firmou com os requeridos instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, adquirindo os direitos possessórios do imóvel situado no Condomínio Fortaleza, Lote 15A, situado na Colônia Agrícola Riacho Fundo, Chácara 22. Aduz que ao empreender tratativas com a administradora do condomínio, responsável pela emissão dos boletos de pagamento dos valores em atraso, foi surpreendida com a informação de que a dívida condominial em aberto perfazia o montante de R$ 15.314,69, portanto, R$ 6.214,69 a mais do que o previsto no contrato. Requer sejam os requeridos compelidos a pagarem a diferença em aberto do condomínio, sob pena de multa.
4. De início, importante destacar que, consoante art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Trata-se de obrigação propter rem, que recai sobre um bem, independentemente da pessoa que o possua. É uma obrigação que surge com a aquisição de um direito real de propriedade e se transmite automaticamente ao adquirente do direito real.
5. Da análise do acervo probatório constante dos autos, verifica-se que o Instrumento Particular de Cessão de Direitos foi firmado entre as partes na data de 22/06/2023 (ID 65944056), onde na Cláusula Segunda, alínea “e” (ID 65944056, pág. 2), constou que a PROMISSÁRIA COMPRADORA assumiria os débitos de condomínio, no valor de R$ 9.100,00, com compromisso de entrar em acordo e negociação para parcelamento ou quitação total em até 15 dias após a assinatura do contrato.
6. No documento reproduzido no corpo do presente recurso (ID 65944167, pág. 11), é possível verificar que a autora/recorrente, somente na data de 06/09/2023 diligenciou junto ao Conselho Fiscal do Condomínio, com o objetivo de buscar solução quanto ao valor atualizado da dívida condominial.
7. É exigível e prudente que qualquer pessoa que se disponha a adquirir um imóvel, antes diligencie no sentido de verificar eventuais embaraços que porventura possam dificultar ou inviabilizar a aquisição. Como bem pontuado na sentença, a autora deveria ter realizado consulta prévia à administradora do condomínio acerca dos valores efetivamente devidos a título de taxa condominial, a fim de evitar a surpresa, e os requeridos deveriam saber qual o valor correto devido a título de despesas de condomínio, quando da celebração do negócio.
8. A solução utilizada pelo magistrado de origem, com suporte no art. 6o, da Lei 9.099/95, é justa, equânime e atende aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum. Desse modo, não merece reparos a sentença que rateou entre as partes, à razão de 50% para cada, o valor da dívida condominial que supera o valor constante do contrato firmado (R$ 6.214,69).
9. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
10. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95. A exigibilidade restará suspensa em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENCARGO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para determinar que a dívida condominial relativa ao imóvel adquirido pela autora junto aos requeridos seja rateada entre as partes à razão de 50% para cada um.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça ora deferido, por ter sido demonstrada a condição de hipossuficiência. Não foram apresentadas contrarrazões.
3. Na inicial, narra a parte autora que em 22/06/2023 firmou com os requeridos instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, adquirindo os direitos possessórios do imóvel situado no Condomínio Fortaleza, Lote 15A, situado na Colônia Agrícola Riacho Fundo, Chácara 22. Aduz que ao empreender tratativas com a administradora do condomínio, responsável pela emissão dos boletos de pagamento dos valores em atraso, foi surpreendida com a informação de que a dívida condominial em aberto perfazia o montante de R$ 15.314,69, portanto, R$ 6.214,69 a mais do que o previsto no contrato. Requer sejam os requeridos compelidos a pagarem a diferença em aberto do condomínio, sob pena de multa.
4. De início, importante destacar que, consoante art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Trata-se de obrigação propter rem, que recai sobre um bem, independentemente da pessoa que o possua. É uma obrigação que surge com a aquisição de um direito real de propriedade e se transmite automaticamente ao adquirente do direito real.
5. Da análise do acervo probatório constante dos autos, verifica-se que o Instrumento Particular de Cessão de Direitos foi firmado entre as partes na data de 22/06/2023 (ID 65944056), onde na Cláusula Segunda, alínea “e” (ID 65944056, pág. 2), constou que a PROMISSÁRIA COMPRADORA assumiria os débitos de condomínio, no valor de R$ 9.100,00, com compromisso de entrar em acordo e negociação para parcelamento ou quitação total em até 15 dias após a assinatura do contrato.
6. No documento reproduzido no corpo do presente recurso (ID 65944167, pág. 11), é possível verificar que a autora/recorrente, somente na data de 06/09/2023 diligenciou junto ao Conselho Fiscal do Condomínio, com o objetivo de buscar solução quanto ao valor atualizado da dívida condominial.
7. É exigível e prudente que qualquer pessoa que se disponha a adquirir um imóvel, antes diligencie no sentido de verificar eventuais embaraços que porventura possam dificultar ou inviabilizar a aquisição. Como bem pontuado na sentença, a autora deveria ter realizado consulta prévia à administradora do condomínio acerca dos valores efetivamente devidos a título de taxa condominial, a fim de evitar a surpresa, e os requeridos deveriam saber qual o valor correto devido a título de despesas de condomínio, quando da celebração do negócio.
8. A solução utilizada pelo magistrado de origem, com suporte no art. 6o, da Lei 9.099/95, é justa, equânime e atende aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum. Desse modo, não merece reparos a sentença que rateou entre as partes, à razão de 50% para cada, o valor da dívida condominial que supera o valor constante do contrato firmado (R$ 6.214,69).
9. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
10. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95. A exigibilidade restará suspensa em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.