Tribunal: TJDFT
Processo: 0735475-35.2022.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CESSÃO DE DIREITOS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONSTITUIÇÃO. CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRELIMINAR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. IMPUGNAÇÃO SUFICIENTE DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO. INTERMEDIAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EXISTÊNCIA. ARTS. 2o E 3o DO CDC. RELAÇÕES CONTRATUAIS. PROBIDADE. BOA-FÉ. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). OBSERVÂNCIA. IMPOSIÇÃO LEGAL. ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. DEVERES ANEXOS. CEDENTE DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. PRINCÍPIOS. SUBMISSÃO. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. CEDENTE. FORNECIMENTO DE TERMO DE QUITAÇÃO E NADA CONSTA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO. TERMO DE QUITAÇÃO PARA REGISTRO DE PROPRIEDADE. LAVRATURA PELA ASSOCIAÇÃO. ADIMPLEMENTO. COMPROVAÇÃO. SUFICIÊNCIA. ADMINISTRADORA JUDICIAL. MANIFESTAÇÃO FAVORÁVEL À QUITAÇÃO. VALIDADE DO TERMO. PRESUNÇÃO. DOLO. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES. ARRECADAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO. PAGAMENTO EFETIVO. QUESTIONAMENTO À ASSOCIAÇÃO.. AÇÃO PRÓPRIA. NECESSIDADE. IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. INTERMEDIAÇÃO. CONCLUSÃO SATISFATÓRIA. VÍCIO DO SERVIÇO. INEXISTÊNCIA.

1. O art. 1.010, III, do Código de Processo Civil – CPC estabelece que, no recurso de apelação, o recorrente deve impugnar especificamente os fundamentos da sentença. 1.1. Este requisito recursal tem por finalidade assegurar a observância ao princípio constitucional do devido processo legal e ao princípio processual da dialeticidade. Somente com a exposição dos motivos da insurgência o recorrido pode se opor à pretensão recursal e a instancia recursal pode conhecer ou não do recurso e dar-lhe ou negar-lhe provimento. 1.2. Os argumentos do apelante se voltam contra os fundamentos da sentença recorrida, o que satisfaz o princípio da dialeticidade recursal.

2. É fato incontroverso que a imobiliária prestou serviços de intermediação para viabilizar, com maior segurança, o negócio jurídico de compra de direitos sobre o imóvel em questão. Por consequência, os apelantes, autores, são os destinatários finais dos serviços de intermediação imobiliária, ao passo que a apelada, ré, oferece tais serviços, com profissionalidade, no mercado de consumo. As partes se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor-CDC.

3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança. O ordenamento jurídico brasileiro adota, como consectário da boa-fé objetiva, a vedação ao venire contra factum proprium, a qual rejeita o comportamento contraditório das partes no âmbito de determinado vínculo contratual, visando proteger a parte contra aquele que deseja exercer um status jurídico em contradição com um comportamento assumido anteriormente.

4. O art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil – CPC dispõe que “A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.” Não há dúvida de que o cedente de direitos sobre imóveis, mesmo irregulares, têm de cumprir os deveres anexos contratuais, como o dever de informação, decorrente da boa-fé, ao ceder os seus direitos possessórios a terceiros.

5. Há previsão contratual específica para os apelados em apresentar termo de quitação e certidão de “nada consta” condominial, no momento da efetivação do negócio. Além disso, a cedente se obrigou a pagar eventuais encargos que venham a ser apurados com relação ao imóvel, de modo a apresentar comprovantes, recibos ou declarações de inexistência de débitos. Por outro lado, os apelantes se deram por cientes das pendências judiciais e da irregularidade do imóvel, com aceitação do estado em que se encontrava, de modo que, pago o preço, passam a se responsabilizar por dirimir eventuais controvérsias relativas às restrições judiciais ou administrativas relacionadas ao bem.

6. O inadimplemento alegado pelos apelantes não foi comprovado. Após a arrecadação judicial dos imóveis no processo falimentar, a administradora judicial indicou que os apelantes, bem como a sua unidade residencial, não possuíam termo de quitação emitido pela construtora falida. Contudo, se afirmou que houve de fato o pagamento das despesas relativas às obras, de modo que a administradora judicial requereu autorização para escriturar as unidades em nome deles.

7. Os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar que houve descumprimento contratual, consistente em manutenção de saldo devedor pendente no momento da cessão de direitos. A planilha do saldo devedor tido como pendente, objeto de termo de confissão de dívida entre a associação e a cedente, é insuficiente. Tal apuração está bastante desatualizada, e se refere a um saldo devedor até 22/1/2015. Esse saldo, posteriormente, foi objeto de confissão de dívida. Porém, um mês após a alienação dos direitos sobre o imóvel, a associação de moradores certificou a quitação antecipara do saldo devedor de sua unidade.

8. A administradora judicial da massa falida reconheceu expressamente que houve o pagamento integral dos acréscimos devidos para a conclusão das obras, embora não tenha sido expedido o termo de quitação pela própria construtora. Já os apelantes só comprovaram o pagamento do preço pelo imóvel, mas não provaram a existência do saldo devedor a ser ressarcido, o que poderia ter sido feito mediante a juntada de simples extrato de pagamento. Logo, o termo de quitação em favor dos apelados presume-se verdadeiro e comprova o cumprimento integral das obrigações contratuais.

9. Não há que se falar em responsabilidade da imobiliária por vício do serviço de intermediação imobiliária. O contrato foi regularmente celebrado entre as partes, com o pagamento do preço e devida cessão dos direitos imobiliários em discussão, com a intermediação da sociedade imobiliária. O dever dos cedentes de fornecer o termo de quitação foi cumprido, conforme exigências das cláusulas quarta e quinta do contrato.

10. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e não provido. Honorários advocatícios majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CESSÃO DE DIREITOS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONSTITUIÇÃO. CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRELIMINAR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. IMPUGNAÇÃO SUFICIENTE DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO. INTERMEDIAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EXISTÊNCIA. ARTS. 2o E 3o DO CDC. RELAÇÕES CONTRATUAIS. PROBIDADE. BOA-FÉ. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). OBSERVÂNCIA. IMPOSIÇÃO LEGAL. ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. DEVERES ANEXOS. CEDENTE DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. PRINCÍPIOS. SUBMISSÃO. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. CEDENTE. FORNECIMENTO DE TERMO DE QUITAÇÃO E NADA CONSTA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO. TERMO DE QUITAÇÃO PARA REGISTRO DE PROPRIEDADE. LAVRATURA PELA ASSOCIAÇÃO. ADIMPLEMENTO. COMPROVAÇÃO. SUFICIÊNCIA. ADMINISTRADORA JUDICIAL. MANIFESTAÇÃO FAVORÁVEL À QUITAÇÃO. VALIDADE DO TERMO. PRESUNÇÃO. DOLO. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES. ARRECADAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO. PAGAMENTO EFETIVO. QUESTIONAMENTO À ASSOCIAÇÃO.. AÇÃO PRÓPRIA. NECESSIDADE. IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. INTERMEDIAÇÃO. CONCLUSÃO SATISFATÓRIA. VÍCIO DO SERVIÇO. INEXISTÊNCIA.

1. O art. 1.010, III, do Código de Processo Civil – CPC estabelece que, no recurso de apelação, o recorrente deve impugnar especificamente os fundamentos da sentença. 1.1. Este requisito recursal tem por finalidade assegurar a observância ao princípio constitucional do devido processo legal e ao princípio processual da dialeticidade. Somente com a exposição dos motivos da insurgência o recorrido pode se opor à pretensão recursal e a instancia recursal pode conhecer ou não do recurso e dar-lhe ou negar-lhe provimento. 1.2. Os argumentos do apelante se voltam contra os fundamentos da sentença recorrida, o que satisfaz o princípio da dialeticidade recursal.

2. É fato incontroverso que a imobiliária prestou serviços de intermediação para viabilizar, com maior segurança, o negócio jurídico de compra de direitos sobre o imóvel em questão. Por consequência, os apelantes, autores, são os destinatários finais dos serviços de intermediação imobiliária, ao passo que a apelada, ré, oferece tais serviços, com profissionalidade, no mercado de consumo. As partes se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor-CDC.

3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança. O ordenamento jurídico brasileiro adota, como consectário da boa-fé objetiva, a vedação ao venire contra factum proprium, a qual rejeita o comportamento contraditório das partes no âmbito de determinado vínculo contratual, visando proteger a parte contra aquele que deseja exercer um status jurídico em contradição com um comportamento assumido anteriormente.

4. O art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil – CPC dispõe que “A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.” Não há dúvida de que o cedente de direitos sobre imóveis, mesmo irregulares, têm de cumprir os deveres anexos contratuais, como o dever de informação, decorrente da boa-fé, ao ceder os seus direitos possessórios a terceiros.

5. Há previsão contratual específica para os apelados em apresentar termo de quitação e certidão de “nada consta” condominial, no momento da efetivação do negócio. Além disso, a cedente se obrigou a pagar eventuais encargos que venham a ser apurados com relação ao imóvel, de modo a apresentar comprovantes, recibos ou declarações de inexistência de débitos. Por outro lado, os apelantes se deram por cientes das pendências judiciais e da irregularidade do imóvel, com aceitação do estado em que se encontrava, de modo que, pago o preço, passam a se responsabilizar por dirimir eventuais controvérsias relativas às restrições judiciais ou administrativas relacionadas ao bem.

6. O inadimplemento alegado pelos apelantes não foi comprovado. Após a arrecadação judicial dos imóveis no processo falimentar, a administradora judicial indicou que os apelantes, bem como a sua unidade residencial, não possuíam termo de quitação emitido pela construtora falida. Contudo, se afirmou que houve de fato o pagamento das despesas relativas às obras, de modo que a administradora judicial requereu autorização para escriturar as unidades em nome deles.

7. Os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar que houve descumprimento contratual, consistente em manutenção de saldo devedor pendente no momento da cessão de direitos. A planilha do saldo devedor tido como pendente, objeto de termo de confissão de dívida entre a associação e a cedente, é insuficiente. Tal apuração está bastante desatualizada, e se refere a um saldo devedor até 22/1/2015. Esse saldo, posteriormente, foi objeto de confissão de dívida. Porém, um mês após a alienação dos direitos sobre o imóvel, a associação de moradores certificou a quitação antecipara do saldo devedor de sua unidade.

8. A administradora judicial da massa falida reconheceu expressamente que houve o pagamento integral dos acréscimos devidos para a conclusão das obras, embora não tenha sido expedido o termo de quitação pela própria construtora. Já os apelantes só comprovaram o pagamento do preço pelo imóvel, mas não provaram a existência do saldo devedor a ser ressarcido, o que poderia ter sido feito mediante a juntada de simples extrato de pagamento. Logo, o termo de quitação em favor dos apelados presume-se verdadeiro e comprova o cumprimento integral das obrigações contratuais.

9. Não há que se falar em responsabilidade da imobiliária por vício do serviço de intermediação imobiliária. O contrato foi regularmente celebrado entre as partes, com o pagamento do preço e devida cessão dos direitos imobiliários em discussão, com a intermediação da sociedade imobiliária. O dever dos cedentes de fornecer o termo de quitação foi cumprido, conforme exigências das cláusulas quarta e quinta do contrato.

10. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e não provido. Honorários advocatícios majorados.