Tribunal: TJDFT
Processo: 0701803-18.2022.8.07.0007
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-03-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. NÃO PAGAMENTO PELO LOCATÁRIO DO VALOR RELATIVO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. A presente hipótese consiste em examinar a suposta violação ao direito de preferência do locatário em relação à aquisição do bem imóvel que é objeto de negócio jurídico de locação. 1.1. Examina-se também a possibilidade de condenação do recorrente a indenizar, em benefício do adquirente do imóvel, o valor relativo ao inadimplemento das despesas condominiais.
2. A unidade imobiliária objeto da controvérsia situa-se em um “apart-hotel, circunstância que afastaria, em tese, a aplicabilidade das regras alusivas à Lei do Inquilinato. 2.1. As partes são livres para instituir, por meio do exercício da autonomia da vontade, direitos e obrigações recíprocos, e o contrato previu a possibilidade de aplicação subsidiária da cognominada “Lei do Inquilinato”. 2.2. Além disso, deve-se atentar ao fato de que, independentemente da aplicação ao caso das regras relativas à Lei no 8.245/1991, o Código Civil Brasileiro permite a instituição, nos contratos, do direito de preferência. 2.3. A despeito das considerações precedentemente destacadas não ficou demonstrado de modo satisfatório que os negociantes pretendessem estabelecer, para o caso de venda do imóvel, a possibilidade de exercício do direito em questão. 2.4. Ademais, o comportamento das partes, posterior à celebração do negócio jurídico (art. 113, §1o, inciso I, do Código Civil Brasileiro), exatamente ao considerar que o imóvel foi efetivamente vendido, indica que não era a vontade dos recorridos instituir na hipótese a possibilidade de exercício do referido direito pelo apelante.
3. Em relação ao direito de preferência, prefigurado no art. 27 da Lei do Inquilinato, a produção de efeitos erga omnes demanda a averbação do contrato de locação na matrícula do bem imóvel objeto do negócio jurídico, nos termos do art. 129 da Lei 6.015/1973. 3.1. No presente caso o recorrente confessa que não houve a averbação da cláusula de preferência na matrícula do bem imóvel. 3.2. A ausência de cumprimento desse requisito afasta, portanto, a produção dessa peculiar eficácia em relação a terceiros. Logo, a validade do contrato de compra e venda de bem imóvel em questão não pode ser questionada, no caso, sob a estrita ótica do desrespeito ao direito de preferência do locatário.
4. O Juízo de origem, ao examinar o pedido reconvencional, condenou o ora apelante ao pagamento de indenização pelos danos emergentes experimentados pelo adquirente do imóvel em virtude do não pagamento pelo ora recorrente dos valores alusivos às despesas condominiais. 4.1. Nesse ponto é preciso destacar que, a despeito das alegações articuladas pelo apelante, não tem aplicação no caso concreto o entendimento firmado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal ao julgar a ADPF 828, pois a referida ação constitucional versava sobre os critérios para a promoção de despejos e desocupações de imóveis, notadamente no contexto da pandemia de Covid-19. 4.3. As deliberações havidas nos autos do presente processo, no entanto, referem-se a temática diversa. A presente hipótese trata, em verdade, a respeito da responsabilidade civil atribuível ao apelante pelo não pagamento das despesas condominiais, ato ilícito, devidamente comprovado, que ocasionou danos patrimoniais ao adquirente do imóvel.
5. Recursos conhecidos e desprovidos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. NÃO PAGAMENTO PELO LOCATÁRIO DO VALOR RELATIVO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. A presente hipótese consiste em examinar a suposta violação ao direito de preferência do locatário em relação à aquisição do bem imóvel que é objeto de negócio jurídico de locação. 1.1. Examina-se também a possibilidade de condenação do recorrente a indenizar, em benefício do adquirente do imóvel, o valor relativo ao inadimplemento das despesas condominiais.
2. A unidade imobiliária objeto da controvérsia situa-se em um “apart-hotel, circunstância que afastaria, em tese, a aplicabilidade das regras alusivas à Lei do Inquilinato. 2.1. As partes são livres para instituir, por meio do exercício da autonomia da vontade, direitos e obrigações recíprocos, e o contrato previu a possibilidade de aplicação subsidiária da cognominada “Lei do Inquilinato”. 2.2. Além disso, deve-se atentar ao fato de que, independentemente da aplicação ao caso das regras relativas à Lei no 8.245/1991, o Código Civil Brasileiro permite a instituição, nos contratos, do direito de preferência. 2.3. A despeito das considerações precedentemente destacadas não ficou demonstrado de modo satisfatório que os negociantes pretendessem estabelecer, para o caso de venda do imóvel, a possibilidade de exercício do direito em questão. 2.4. Ademais, o comportamento das partes, posterior à celebração do negócio jurídico (art. 113, §1o, inciso I, do Código Civil Brasileiro), exatamente ao considerar que o imóvel foi efetivamente vendido, indica que não era a vontade dos recorridos instituir na hipótese a possibilidade de exercício do referido direito pelo apelante.
3. Em relação ao direito de preferência, prefigurado no art. 27 da Lei do Inquilinato, a produção de efeitos erga omnes demanda a averbação do contrato de locação na matrícula do bem imóvel objeto do negócio jurídico, nos termos do art. 129 da Lei 6.015/1973. 3.1. No presente caso o recorrente confessa que não houve a averbação da cláusula de preferência na matrícula do bem imóvel. 3.2. A ausência de cumprimento desse requisito afasta, portanto, a produção dessa peculiar eficácia em relação a terceiros. Logo, a validade do contrato de compra e venda de bem imóvel em questão não pode ser questionada, no caso, sob a estrita ótica do desrespeito ao direito de preferência do locatário.
4. O Juízo de origem, ao examinar o pedido reconvencional, condenou o ora apelante ao pagamento de indenização pelos danos emergentes experimentados pelo adquirente do imóvel em virtude do não pagamento pelo ora recorrente dos valores alusivos às despesas condominiais. 4.1. Nesse ponto é preciso destacar que, a despeito das alegações articuladas pelo apelante, não tem aplicação no caso concreto o entendimento firmado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal ao julgar a ADPF 828, pois a referida ação constitucional versava sobre os critérios para a promoção de despejos e desocupações de imóveis, notadamente no contexto da pandemia de Covid-19. 4.3. As deliberações havidas nos autos do presente processo, no entanto, referem-se a temática diversa. A presente hipótese trata, em verdade, a respeito da responsabilidade civil atribuível ao apelante pelo não pagamento das despesas condominiais, ato ilícito, devidamente comprovado, que ocasionou danos patrimoniais ao adquirente do imóvel.
5. Recursos conhecidos e desprovidos.