Tribunal: TJDFT
Processo: 0711142-98.2022.8.07.0007
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-01-24
Data de publicação: 2024-02-09

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA 1.095 DO STJ. NÃO APLICÁVEL AO CASO. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO. TEMA NÃO SUSCITADO PELAS PARTES. SENTENÇA ULTRA PETITA. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA CASSADA. TEORIA DA CAUSA MADURA. APLICAÇÃO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO DE FORMA ÚNICA E IMEDIATA. RETENÇÃO DE ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. No Processo Civil vige o princípio da adstrição, segundo o qual, o magistrado deve pautar seu julgamento sempre nos limites do quanto pedido inicialmente. No caso concreto, mesmo que se entenda ser mais justa a prestação jurisdicional em valor diverso, o magistrado deve se ater ao pedido na exordial (art. 141 do CPC). 1.1. No caso dos autos, a sentença considerou que a previsão de pacto adjeto de alienação fiduciária no contrato entabulado pelas partes deveria afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor da análise do caso em debate, aplicando a tese firmada pelo c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp. no 1.891.498/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095). Ocorre que a questão sequer foi discutida pelas partes. Além disso, a referida tese não se aplica ao presente caso, considerando que o contrato em questão não foi formalizado por escritura pública e não foi providenciado o seu registro no cartório competente, o que inviabiliza o aperfeiçoamento da garantia real, motivo pelo qual a legislação consumerista deve ser aplicada ao caso. 1.2. Considerando que a questão não foi discutida pelas partes, deve ser decretada a nulidade da sentença, ante a ocorrência de julgamento ultra petita.
2. O feito foi suficientemente instruído, estando em perfeita condição para julgamento, motivo pelo qual deve ser aplicada ao caso a teoria da causa madura (art. 1.013, § 3o, CPC).
3. Mostra-se razoável a cláusula penal prevista no contrato que fixa a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas em caso de desistência injustificada pelo comprador, razão pela qual não carece de revisão, em prestígio ao princípio do pacta sunt servanda.
4. O c. STJ definiu, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1300418/SC (Tema 577), que “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. Desse modo, a restituição dos valores pagos de ser realizada de forma única e imediata.
5. Nos termos da jurisprudência do STJ, “as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020.
6. Recurso conhecido, preliminar de nulidade acolhida, para anular a sentença, e, no mérito, parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA 1.095 DO STJ. NÃO APLICÁVEL AO CASO. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO. TEMA NÃO SUSCITADO PELAS PARTES. SENTENÇA ULTRA PETITA. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA CASSADA. TEORIA DA CAUSA MADURA. APLICAÇÃO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO DE FORMA ÚNICA E IMEDIATA. RETENÇÃO DE ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. No Processo Civil vige o princípio da adstrição, segundo o qual, o magistrado deve pautar seu julgamento sempre nos limites do quanto pedido inicialmente. No caso concreto, mesmo que se entenda ser mais justa a prestação jurisdicional em valor diverso, o magistrado deve se ater ao pedido na exordial (art. 141 do CPC). 1.1. No caso dos autos, a sentença considerou que a previsão de pacto adjeto de alienação fiduciária no contrato entabulado pelas partes deveria afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor da análise do caso em debate, aplicando a tese firmada pelo c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp. no 1.891.498/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095). Ocorre que a questão sequer foi discutida pelas partes. Além disso, a referida tese não se aplica ao presente caso, considerando que o contrato em questão não foi formalizado por escritura pública e não foi providenciado o seu registro no cartório competente, o que inviabiliza o aperfeiçoamento da garantia real, motivo pelo qual a legislação consumerista deve ser aplicada ao caso. 1.2. Considerando que a questão não foi discutida pelas partes, deve ser decretada a nulidade da sentença, ante a ocorrência de julgamento ultra petita.
2. O feito foi suficientemente instruído, estando em perfeita condição para julgamento, motivo pelo qual deve ser aplicada ao caso a teoria da causa madura (art. 1.013, § 3o, CPC).
3. Mostra-se razoável a cláusula penal prevista no contrato que fixa a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas em caso de desistência injustificada pelo comprador, razão pela qual não carece de revisão, em prestígio ao princípio do pacta sunt servanda.
4. O c. STJ definiu, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1300418/SC (Tema 577), que “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. Desse modo, a restituição dos valores pagos de ser realizada de forma única e imediata.
5. Nos termos da jurisprudência do STJ, “as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020.
6. Recurso conhecido, preliminar de nulidade acolhida, para anular a sentença, e, no mérito, parcialmente provido.