Tribunal: TJDFT
Processo: 0724084-65.2022.8.07.0007
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-07-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DAS TESES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CRIAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. LEGALIDADE DA COBRANÇA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO PARA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A hipótese versa sobre parcelamento irregular do solo promovido em Alexânia/GO (condomínio de fato) - Decreto Municipal de Alexânia n.o 148/2020. 1.1. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema n. 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema n. 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação” (Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 2.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários fornecendo infraestrutura e regulamentação das áreas comuns. Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas, já os condomínios de fato, contribuições, rateando-as entre os associados” (Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
3. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizados no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 3.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras. Logo, o autor responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o referido bem.
4. Na espécie, não se vislumbra a ocorrência de ato ilícito, senão mero descumprimento contratual incapaz de dar ensejo à indenização por danos morais, porquanto ausente a demonstração de lesão a direitos da personalidade.
5. No caso, a regularização do empreendimento é imposta à empresa loteadora, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação serem transferidos aos promitentes compradores dos lotes, mormente após a concretização do parcelamento irregular e, para que a regularização ocorra, a conclusão das obras de infraestrutura é necessária. Logo, é dever do requerido Parque do Corumbá Imóveis LTDA concluir todas as obras de infraestrutura previstas no art. 3o, parágrafo único, inciso I, do Decreto Municipal n.o 148/2020.
6. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para determinar que as obras de infraestrutura devem ser concluídas em até 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária de R$100,00 até o limite do valor da causa, quando finalizadas as obras deverá o requerido/apelado promover a individualização das matrículas dos lotes, conforme prazo estipulado em sentença.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DAS TESES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CRIAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. LEGALIDADE DA COBRANÇA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO PARA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A hipótese versa sobre parcelamento irregular do solo promovido em Alexânia/GO (condomínio de fato) - Decreto Municipal de Alexânia n.o 148/2020. 1.1. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema n. 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema n. 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação” (Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 2.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários fornecendo infraestrutura e regulamentação das áreas comuns. Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas, já os condomínios de fato, contribuições, rateando-as entre os associados” (Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
3. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizados no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 3.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras. Logo, o autor responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o referido bem.
4. Na espécie, não se vislumbra a ocorrência de ato ilícito, senão mero descumprimento contratual incapaz de dar ensejo à indenização por danos morais, porquanto ausente a demonstração de lesão a direitos da personalidade.
5. No caso, a regularização do empreendimento é imposta à empresa loteadora, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação serem transferidos aos promitentes compradores dos lotes, mormente após a concretização do parcelamento irregular e, para que a regularização ocorra, a conclusão das obras de infraestrutura é necessária. Logo, é dever do requerido Parque do Corumbá Imóveis LTDA concluir todas as obras de infraestrutura previstas no art. 3o, parágrafo único, inciso I, do Decreto Municipal n.o 148/2020.
6. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para determinar que as obras de infraestrutura devem ser concluídas em até 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária de R$100,00 até o limite do valor da causa, quando finalizadas as obras deverá o requerido/apelado promover a individualização das matrículas dos lotes, conforme prazo estipulado em sentença.