Tribunal: TJDFT
Processo: 0747018-53.2023.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-05-20
Data de publicação: 2024-05-29

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA CONSUMIDOR. RETENÇÃO LEGÍTIMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. REGIME DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL NO PERCENTUAL DE 50%. TERMO A QUO DOS JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a parte ré a devolver ao autor a quantia de R$ 10.418,67, correspondente a 50% do valor pago na compra de imóvel, cujo contrato restou rescindido por inadimplência. Em suas razões recursais, o autor afirma que não houve notificação das parcelas em atrasos, uma vez que a notificação foi encaminhada para endereço do seu trabalho. Alega que a requerida foi culpada pela rescisão, razão pela qual deve devolver o valor integralmente pago no importe de R$ 38.756,94. Defende ainda, a abusividade da multa de 50% sobre os valores pagos. Subsidiariamente, pede a redução da multa contratual para 10%. Requer ainda, reparação por danos morais. A recorrente ré, por sua vez, se insurge tão somente quanto o termo a quo de incidência dos juros de mora.
2. Recursos próprios e tempestivos (ID 57271000 e ID 57271012). Custas e preparos recolhidos (IDs 57271000 a 57271004 e IDs 57271013 a 57271016). Contrarrazões apresentadas por ambas as partes(ID 57271017 e ID 58404661).
3. A relação dos autos apresenta natureza consumerista, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em razão da caracterização das partes como consumidora e fornecedora de serviços, na forma preceituada nos artigos 2.o e 3.o da Lei 8.078/90, bem como pela Lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
4. Na inicial, o autor narrou que adquiriu imóvel na planta. Todavia, a ré não lhe enviava os boletos das prestações, tendo que ficar cobrando todo mês o envio para efetuar o pagamento. Alegou que no mês de maio/2022, após passar por vários setores de atendimento ao consumidor para obter o boleto, teve a notícia que o seu contrato havia sido rescindido. Informa que pagou a quantia total de R$ 20.837,34 listados no extrato enviado pela requerida e mais R$ 17.919,60, não listado. Disse que a requerida se dispôs a restituir apenas 50% dos valores listados em seu extrato.
5. A requerida, por sua vez, informa que o valor de R$ 17.919,60 é relativo a comissão de corretagem, sendo firmada em caráter irretratável. Diz que o autor tinha conhecimento do débito, mas ao invés de quitar a dívida, insistia apenas em negociá-la e que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, de forma que a Lei do Distrato (13.786/18) prevê expressamente que é legal a cláusula penal no importe de 50%.
6. A controvérsia reside em saber quem deu causa à rescisão contratual, bem como o valor que deve ser devolvido ao consumidor.
7. A regra é a de que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, I e II).
8. No caso, os documentos juntados aos autos comprovam que o autor estava em atraso em seis prestações, totalizando um débito de mais de 25 mil reais (ID 57270984). Também restou demonstrado que a requerida enviou notificações ao autor informando a inadimplência e solicitando a quitação das parcelas (ID 57270986 - Págs. 1 a 8). Os e-mails juntados pelo autor corroboram a informação de sua ciência a respeito dívida, cujo pagamento tentava negociar (ID 57265155). Ademais, a alegação de não envio de boletos não é justificativa plausível para o atraso de seis parcelas.
7. Não prospera o argumento de que as notificações foram enviadas para o endereço errado, uma vez que foram enviadas para o endereço do seu trabalho conforme informado no contrato juntado pelo próprio autor (ID 57265153 e ID 57270986). Dessa forma, o autor não comprovou os fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I), razão pela qual correta a rescisão contratual nos termos firmados.
8. No tocante aos valores, o autor efetuou o pagamento da quantia de R$ 20.837,34 de parcelas do imóvel e R$ 17.919,60 a título de corretagem. Em relação à corretagem, consta no contrato anexado na inicial (ID 57265153) de forma clara as condições de pagamento, não havendo que se falar em falta de informação ou infringência as normas do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, a Lei 13.786/2018 que alterou a Lei 4591/64 e acresceu o art. 67-A, esclarece que em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador mediante distrato, por inadimplemento do adquirente, a integralidade da comissão de corretagem deve ser deduzida dos valores a serem devolvidos, sendo legítima sua retenção (inciso I).
9. No mais, o § 5o, do art. 67-A, da Lei 4591/64 (alterada pela Lei 13.786/18) permite a retenção de 50% do valor pago pelo adquirente quando a rescisão contratual se dá por sua vontade ou por inadimplência nos casos em que a incorporação imobiliária do empreendimento foi submetida ao regime do patrimônio de afetação. É exatamente a situação dos presentes autos. Assim, havendo permissão legal e existindo cláusula contratual fixando a multa em 50% no caso de desfazimento do contrato por inadimplemento (cláusula 3 – ID 57270980 - pág. 13), não há que se falar em abusividade em sua fixação.
10. Em relação ao termo a quo dos juros moratórios, com razão a requerida. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em que a resolução contratual ocorrer a pedido ou por culpa do promitente comprador, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. (Resp 1617652/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Dje 29/09/2017 e AgInt no REsp 1858935/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 30/08/2021).
11. RECURSOS CONHECIDOS. NO MÉRITO, IMPROVIDO O RECURSO DO AUTOR E PROVIDO O RECURSO DA RÉ. Sentença reformada tão somente para que os juros moratórios sobre o valor a ser devolvido incidam a partir do trânsito em julgado. Custa recolhidas. Condenado o autor ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
12. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA CONSUMIDOR. RETENÇÃO LEGÍTIMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. REGIME DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL NO PERCENTUAL DE 50%. TERMO A QUO DOS JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a parte ré a devolver ao autor a quantia de R$ 10.418,67, correspondente a 50% do valor pago na compra de imóvel, cujo contrato restou rescindido por inadimplência. Em suas razões recursais, o autor afirma que não houve notificação das parcelas em atrasos, uma vez que a notificação foi encaminhada para endereço do seu trabalho. Alega que a requerida foi culpada pela rescisão, razão pela qual deve devolver o valor integralmente pago no importe de R$ 38.756,94. Defende ainda, a abusividade da multa de 50% sobre os valores pagos. Subsidiariamente, pede a redução da multa contratual para 10%. Requer ainda, reparação por danos morais. A recorrente ré, por sua vez, se insurge tão somente quanto o termo a quo de incidência dos juros de mora.
2. Recursos próprios e tempestivos (ID 57271000 e ID 57271012). Custas e preparos recolhidos (IDs 57271000 a 57271004 e IDs 57271013 a 57271016). Contrarrazões apresentadas por ambas as partes(ID 57271017 e ID 58404661).
3. A relação dos autos apresenta natureza consumerista, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em razão da caracterização das partes como consumidora e fornecedora de serviços, na forma preceituada nos artigos 2.o e 3.o da Lei 8.078/90, bem como pela Lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
4. Na inicial, o autor narrou que adquiriu imóvel na planta. Todavia, a ré não lhe enviava os boletos das prestações, tendo que ficar cobrando todo mês o envio para efetuar o pagamento. Alegou que no mês de maio/2022, após passar por vários setores de atendimento ao consumidor para obter o boleto, teve a notícia que o seu contrato havia sido rescindido. Informa que pagou a quantia total de R$ 20.837,34 listados no extrato enviado pela requerida e mais R$ 17.919,60, não listado. Disse que a requerida se dispôs a restituir apenas 50% dos valores listados em seu extrato.
5. A requerida, por sua vez, informa que o valor de R$ 17.919,60 é relativo a comissão de corretagem, sendo firmada em caráter irretratável. Diz que o autor tinha conhecimento do débito, mas ao invés de quitar a dívida, insistia apenas em negociá-la e que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, de forma que a Lei do Distrato (13.786/18) prevê expressamente que é legal a cláusula penal no importe de 50%.
6. A controvérsia reside em saber quem deu causa à rescisão contratual, bem como o valor que deve ser devolvido ao consumidor.
7. A regra é a de que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, I e II).
8. No caso, os documentos juntados aos autos comprovam que o autor estava em atraso em seis prestações, totalizando um débito de mais de 25 mil reais (ID 57270984). Também restou demonstrado que a requerida enviou notificações ao autor informando a inadimplência e solicitando a quitação das parcelas (ID 57270986 - Págs. 1 a 8). Os e-mails juntados pelo autor corroboram a informação de sua ciência a respeito dívida, cujo pagamento tentava negociar (ID 57265155). Ademais, a alegação de não envio de boletos não é justificativa plausível para o atraso de seis parcelas.
7. Não prospera o argumento de que as notificações foram enviadas para o endereço errado, uma vez que foram enviadas para o endereço do seu trabalho conforme informado no contrato juntado pelo próprio autor (ID 57265153 e ID 57270986). Dessa forma, o autor não comprovou os fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I), razão pela qual correta a rescisão contratual nos termos firmados.
8. No tocante aos valores, o autor efetuou o pagamento da quantia de R$ 20.837,34 de parcelas do imóvel e R$ 17.919,60 a título de corretagem. Em relação à corretagem, consta no contrato anexado na inicial (ID 57265153) de forma clara as condições de pagamento, não havendo que se falar em falta de informação ou infringência as normas do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, a Lei 13.786/2018 que alterou a Lei 4591/64 e acresceu o art. 67-A, esclarece que em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador mediante distrato, por inadimplemento do adquirente, a integralidade da comissão de corretagem deve ser deduzida dos valores a serem devolvidos, sendo legítima sua retenção (inciso I).
9. No mais, o § 5o, do art. 67-A, da Lei 4591/64 (alterada pela Lei 13.786/18) permite a retenção de 50% do valor pago pelo adquirente quando a rescisão contratual se dá por sua vontade ou por inadimplência nos casos em que a incorporação imobiliária do empreendimento foi submetida ao regime do patrimônio de afetação. É exatamente a situação dos presentes autos. Assim, havendo permissão legal e existindo cláusula contratual fixando a multa em 50% no caso de desfazimento do contrato por inadimplemento (cláusula 3 – ID 57270980 - pág. 13), não há que se falar em abusividade em sua fixação.
10. Em relação ao termo a quo dos juros moratórios, com razão a requerida. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em que a resolução contratual ocorrer a pedido ou por culpa do promitente comprador, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. (Resp 1617652/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, Dje 29/09/2017 e AgInt no REsp 1858935/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 30/08/2021).
11. RECURSOS CONHECIDOS. NO MÉRITO, IMPROVIDO O RECURSO DO AUTOR E PROVIDO O RECURSO DA RÉ. Sentença reformada tão somente para que os juros moratórios sobre o valor a ser devolvido incidam a partir do trânsito em julgado. Custa recolhidas. Condenado o autor ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
12. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.