Tribunal: TJDFT
Processo: 0708297-20.2023.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-23

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS. ART. 85, §2o, DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de cobrança, a qual julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial , nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) condenar a parte requerida ao pagamento das taxas condominiais em aberto, referentes à unidade 702, vencidas no período de 10/01/23 a 10/04/23, além das que se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação, até quando perdurar a obrigação (art. 323 do CPC), corrigidas monetariamente pelo INPC, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, além de multa de 2% sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, §1o, do Código Civil; e b) condenar a parte requerida ao pagamento dos encargos condominiais no valor de R$ 8.078,54 (oito mil, setenta e oito reais e cinquenta e quatro centavos), referentes ao termo de acordo de confissão dívida , corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, além da multa contratual a partir do dia 04/05/2023. Foram fixados honorários advocatícios devidos pelo réu aos patronos do requerente em 10% sobre o valor da condenação (R$ 8.078,54).
2. Nesta sede recursal o réu alega, preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, caso não acolhida preliminar aventada, requer seja a correção monetária dos débitos condominiais, do item “a” do dispositivo da sentença apelada, corrigida de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, conforme pactuado na convenção condominial acostada aos autos. 2.1. Contrarrazões, requerendo a parte apelada a condenação do apelante em litigância de má-fé nos termos do art. 80 incisos I e VII do CPC.
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. 3.1. Da análise dos autos, verifica-se a certidão de ônus referente ao imóvel em questão emitida pelo Terceiro Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal em que o réu consta como proprietário do imóvel. 3.2. Sabe-se que as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propter rem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída. Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele comprador compromissário, locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das cotas de despesas do condomínio. 3.3. A responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio é configurada simplesmente pela demonstração de que o devedor é o proprietário ou detentor do imóvel. Assim, o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem. A ação de cobrança pode ser movida contra qualquer um deles individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 3.4. Assim, considerando que o réu é proprietário do imóvel, constando como titular do domínio no registro imobiliário, é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, motivo pelo qual não se verifica sua ilegitimidade para figurar no polo passivo do presente feito. 3.5. Preliminar rejeitada.
4. Precedente desta Corte de Justiça: “(...) 1. As despesas condominiais, por se constituírem em obrigação propter rem, aderem à coisa, e não à pessoa que as contraiu, recaindo o pagamento sobre aquele que figura como proprietário ou possuidor direto do imóvel. 2. O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais é de cinco (5) anos. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Recurso parcialmente provido. (20140110991554APC, Relator: Arnoldo Camanho, 4a Turma Cível, DJE: 18/2/2016.).
5. A sentença recorrida condenou o réu “ao pagamento das taxas condominiais em aberto, referente a unidades 702, vencidas no período de 10/01/23 a 10/04/23 (Id. 157477829, pág. 2), além das que se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação, até quando perdurar a obrigação (art. 323 do CPC), corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, além de multa de 2% sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, §1o, do Código Civil”. 5.1. A convenção do condomínio, em sua cláusula quadragésima quinta previu que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado fica sujeito aos juros moratórios de 1 % ao mês e multa de 2% sobre o débito que será atualizado monetariamente pela variação mensal do Índice Geral de Preços de Mercado IGPM, da Fundação Getúlio Vargas, ou, no caso de sua extinção, pelo índice que vier a substituí-lo.”
6. De acordo com o art. 1.336, §1o do Código Civil, os condôminos em atraso estão sujeitos aos juros moratórios previstos na convenção de condomínio e, somente de forma subsidiária, seria aplicável o percentual previsto no código. 6.1. Na hipótese, não há qualquer vedação de que a convenção possa estipular a taxa de juros. No caso dos autos, a taxa de juros prevista na convenção é de 1 % ao mês e multa de 2% sobre o débito que será atualizado monetariamente pela variação mensal do Índice Geral de Preços de Mercado IGPM. 6.2. Desse modo, deve-se respeitar a regra estabelecida pelos condôminos, razão pela qual, nesse capítulo, a sentença deve ser reformada, para que sobre as taxas de condomínio em atraso sejam aplicados juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2%, que será atualizado monetariamente pela variação mensal do Índice Geral de Preços de Mercado IGPM.
7. Precedente da Casa: “(...) Cabe à Convenção do Condomínio estabelecer a forma como os condôminos cumprirão as suas obrigações perante o condomínio, bem como decidir sobre o percentual de multa e juros, bem como a atualização monetária incidentes sobre o débito.” (07078691120178070000, Relator: Esdras Neves 6a Turma Cível, DJE: 22/09/2017.)
8. Acerca da aplicação de multa por litigância de má-fé requerida pela parte autora, razão não lhe assiste. 8.1. A intenção da requerente para considerar o réu como litigante de má-fé, não encontra respaldo jurídico, porquanto ausentes, na espécie, as hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. 8.2. Nesse ponto, o autor não apontou qualquer atitude do réu que caracterize conduta maliciosa nos autos, ou mesmo caráter protelatório do recurso. 8.3. Além do mais, a litigância de má-fé, que não se presume, pressupõe má conduta processual, com o propósito evidente de prejudicar. A conduta do litigante de má-fé, ao lado do elemento subjetivo - dolo ou culpa grave - pressupõe ainda o elemento objetivo, consistente no prejuízo causado à outra parte, o que não restou demonstrado nos autos. 8.4. Assim, em que pese a parte ter solicitado medidas com as quais a parte contrária não concorda, não caracteriza a prática de quaisquer condutas descritas no art. 80 do CPC, porquanto apenas exerceu o direito que lhe é constitucionalmente garantido, motivo pelo qual não deve ser fixada qualquer condenação nesta sede recursal.
9. Em razão do parcial provimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser redimensionados e fixados, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, em 10% sobre o valor da condenação (a ser apurado), ficando a parte autora, ora apelada, condenada ao pagamento de 10% das custas e dos honorários de sucumbência, porque sucumbente em menor parte do pedido, e o réu condenado a arcar com os 90% restantes.
10. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS. ART. 85, §2o, DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de cobrança, a qual julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial , nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) condenar a parte requerida ao pagamento das taxas condominiais em aberto, referentes à unidade 702, vencidas no período de 10/01/23 a 10/04/23, além das que se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação, até quando perdurar a obrigação (art. 323 do CPC), corrigidas monetariamente pelo INPC, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, além de multa de 2% sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, §1o, do Código Civil; e b) condenar a parte requerida ao pagamento dos encargos condominiais no valor de R$ 8.078,54 (oito mil, setenta e oito reais e cinquenta e quatro centavos), referentes ao termo de acordo de confissão dívida , corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, além da multa contratual a partir do dia 04/05/2023. Foram fixados honorários advocatícios devidos pelo réu aos patronos do requerente em 10% sobre o valor da condenação (R$ 8.078,54).
2. Nesta sede recursal o réu alega, preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, caso não acolhida preliminar aventada, requer seja a correção monetária dos débitos condominiais, do item “a” do dispositivo da sentença apelada, corrigida de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, conforme pactuado na convenção condominial acostada aos autos. 2.1. Contrarrazões, requerendo a parte apelada a condenação do apelante em litigância de má-fé nos termos do art. 80 incisos I e VII do CPC.
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. 3.1. Da análise dos autos, verifica-se a certidão de ônus referente ao imóvel em questão emitida pelo Terceiro Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal em que o réu consta como proprietário do imóvel. 3.2. Sabe-se que as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propter rem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída. Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele comprador compromissário, locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das cotas de despesas do condomínio. 3.3. A responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio é configurada simplesmente pela demonstração de que o devedor é o proprietário ou detentor do imóvel. Assim, o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem. A ação de cobrança pode ser movida contra qualquer um deles individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 3.4. Assim, considerando que o réu é proprietário do imóvel, constando como titular do domínio no registro imobiliário, é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, motivo pelo qual não se verifica sua ilegitimidade para figurar no polo passivo do presente feito. 3.5. Preliminar rejeitada.
4. Precedente desta Corte de Justiça: “(...) 1. As despesas condominiais, por se constituírem em obrigação propter rem, aderem à coisa, e não à pessoa que as contraiu, recaindo o pagamento sobre aquele que figura como proprietário ou possuidor direto do imóvel. 2. O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais é de cinco (5) anos. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Recurso parcialmente provido. (20140110991554APC, Relator: Arnoldo Camanho, 4a Turma Cível, DJE: 18/2/2016.).
5. A sentença recorrida condenou o réu “ao pagamento das taxas condominiais em aberto, referente a unidades 702, vencidas no período de 10/01/23 a 10/04/23 (Id. 157477829, pág. 2), além das que se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação, até quando perdurar a obrigação (art. 323 do CPC), corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, além de multa de 2% sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, §1o, do Código Civil”. 5.1. A convenção do condomínio, em sua cláusula quadragésima quinta previu que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado fica sujeito aos juros moratórios de 1 % ao mês e multa de 2% sobre o débito que será atualizado monetariamente pela variação mensal do Índice Geral de Preços de Mercado IGPM, da Fundação Getúlio Vargas, ou, no caso de sua extinção, pelo índice que vier a substituí-lo.”
6. De acordo com o art. 1.336, §1o do Código Civil, os condôminos em atraso estão sujeitos aos juros moratórios previstos na convenção de condomínio e, somente de forma subsidiária, seria aplicável o percentual previsto no código. 6.1. Na hipótese, não há qualquer vedação de que a convenção possa estipular a taxa de juros. No caso dos autos, a taxa de juros prevista na convenção é de 1 % ao mês e multa de 2% sobre o débito que será atualizado monetariamente pela variação mensal do Índice Geral de Preços de Mercado IGPM. 6.2. Desse modo, deve-se respeitar a regra estabelecida pelos condôminos, razão pela qual, nesse capítulo, a sentença deve ser reformada, para que sobre as taxas de condomínio em atraso sejam aplicados juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2%, que será atualizado monetariamente pela variação mensal do Índice Geral de Preços de Mercado IGPM.
7. Precedente da Casa: “(...) Cabe à Convenção do Condomínio estabelecer a forma como os condôminos cumprirão as suas obrigações perante o condomínio, bem como decidir sobre o percentual de multa e juros, bem como a atualização monetária incidentes sobre o débito.” (07078691120178070000, Relator: Esdras Neves 6a Turma Cível, DJE: 22/09/2017.)
8. Acerca da aplicação de multa por litigância de má-fé requerida pela parte autora, razão não lhe assiste. 8.1. A intenção da requerente para considerar o réu como litigante de má-fé, não encontra respaldo jurídico, porquanto ausentes, na espécie, as hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. 8.2. Nesse ponto, o autor não apontou qualquer atitude do réu que caracterize conduta maliciosa nos autos, ou mesmo caráter protelatório do recurso. 8.3. Além do mais, a litigância de má-fé, que não se presume, pressupõe má conduta processual, com o propósito evidente de prejudicar. A conduta do litigante de má-fé, ao lado do elemento subjetivo - dolo ou culpa grave - pressupõe ainda o elemento objetivo, consistente no prejuízo causado à outra parte, o que não restou demonstrado nos autos. 8.4. Assim, em que pese a parte ter solicitado medidas com as quais a parte contrária não concorda, não caracteriza a prática de quaisquer condutas descritas no art. 80 do CPC, porquanto apenas exerceu o direito que lhe é constitucionalmente garantido, motivo pelo qual não deve ser fixada qualquer condenação nesta sede recursal.
9. Em razão do parcial provimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser redimensionados e fixados, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, em 10% sobre o valor da condenação (a ser apurado), ficando a parte autora, ora apelada, condenada ao pagamento de 10% das custas e dos honorários de sucumbência, porque sucumbente em menor parte do pedido, e o réu condenado a arcar com os 90% restantes.
10. Apelação parcialmente provida.