Tribunal: TJDFT
Processo: 0705230-95.2023.8.07.0004
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-05-31
Data de publicação: 2024-06-12

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO. CÁLCULOS. ADEQUAÇÃO. ESPÓLIO. EXTINÇÃO PRÉVIA. ILEGITIMIDADE. REAJUSTE ANUAL. NOTIFICAÇÃO. NECESSIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. CABIMENTO. PRELIMINARES PARCIALMENTE ACOLHIDAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso interposto pelo 1o e 2a réus/recorrentes contra a sentença que confirmou a tutela de urgência e julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para: “1) cominar aos réus obrigações de não fazer consistentes em se abster de (i) realizar cobranças e de (ii) incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes, em razão do débito de R$5.523,43 (cinco mil, quinhentos e vinte e três reais e quarenta e três centavos), ora declarado inexistente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa no valor de R$300,00 (trezentos reais) por cada cobrança indevida ou restrição creditícia comprovada nos autos, limitada a R$3.000,00 (três mil reais), a teor do artigo 536 do CPC e do artigo 84, §4o, do CDC; 2) reduzir, de ofício (art. 413 do Código Civil), a cláusula penal compensatória (CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA do contrato de Id 156772301) para o valor de R$324,00 (trezentos e vinte e quatro reais); e, 3) declarar a inexistência parcial da dívida em nome do autor no valor de R$5.523,43 (cinco mil, quinhentos e vinte e três reais e quarenta e três centavos), sendo R$46,67 referente ao aluguel proporcional (R$526,67-R$480,00); R$37,33, a “Déb. Diversos taxa limpeza proporcional”; R$2.320,00, a “Déb. Diversos honorários advocatícios”; R$2.638,50 (R$2.962,50-R$324,00), à Multa Contratual (cláusula penal compensatória); R$10,53, à “Multa”; e R$470,40, à “Permanência Diária” -, ficando resguardado o direito de cobrança das partes requeridas da dívida no valor de R$3.904,00 (três mil, novecentos e quatro reais), referente a (I) aluguel proporcional ao período de 21.03.2023 a 05.04.2023 (R$480,00); (II) despesa com pintura (R$3.100,00); e (III) cláusula penal compensatória (R$324,00).”.
3. Os recorrentes arguiram preliminar de ilegitimidade passiva do 1o e da 2a recorrente. Em relação a 2a recorrente sustentam que ela seria apenas uma administradora de imóveis e em razão disso não poderia figurar como parte na presente demanda. Quanto ao 1o recorrente, afirmam que em virtude do trânsito em julgado da ação de inventário, não haveria mais falar em espólio de Arlindo Carneiro, em razão da sua extinção.
4. Suscitam, ainda, preliminar de incompetência territorial, sob o fundamento de que na cláusula de eleição de foro teria sido definida a Circunscrição Judiciária de Brasília ou do Núcleo Bandeirante para processar e julgar toda e qualquer causa referente ao contrato em questão.
5. No mérito, alegam que estaria expressamente estabelecido no contrato de locação que o reajuste do valor locatício seria anual independente de notificação prévia. Defendem que seria legitima a inclusão dos honorários advocatícios contratuais, eis que estariam previstos contratualmente.
6. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.
7. Não foram apresentadas contrarrazões.
8. A relação jurídica estabelecida entre o locatário e a imobiliária (2a recorrente) - a qual presta serviço de intermediação de locação de móveis e para tanto é remunerada por tal atividade -, é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se, portanto, ao caso em comento, as regras de proteção do consumidor Precedente: (Acórdãos 1720539, 1850894)
9. Da Preliminar. Ilegitimidade Passiva. A 2a recorrente alega que não é legítima para integrar a lide, pois seria apenas a administradora do imóvel. Percebo que a imobiliária/2a recorrente atua como mandatária do locador, por isso tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário, especialmente na presente hipótese em que se discute o abuso na cobrança de aluguel e na cláusula segunda, parágrafo primeiro do contrato de locação residencial (ID. 56602104 – pág. 2), consta que o departamento jurídico da imobiliária será o responsável pela cobrança “amigável e/ou judicial” referente ao aluguel em atraso. Isso significa que a atividade da empresa responsável pela gestão do contrato locatício é condição essencial para os alegados prejuízos sofridos pelo recorrido. Sendo assim, deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual, o exame das condições da ação deve ser feito com abstração dos fatos demonstrados no processo, evitando-se, assim, o inconveniente de se extinguir o processo sem apreciação do mérito. Outrossim, por auferir lucros em decorrência dessa atividade, a 2a recorrente possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo recorrido. PRELIMINAR REJEITADA.
10. Da ilegitimidade do 1o recorrente. O espólio existirá após o falecimento de uma pessoa que deixa bens aos seus herdeiros. Não obstante a lei atribuir ao espólio capacidade de ser parte no processo (art. 75, VII, do CPC), tal capacidade perdura apenas até o encerramento do inventário e a formalização da partilha, quando a figura do espólio é extinta. O espólio não é parte legítima para figurar no polo passivo da presente hipótese, se ao tempo do seu ajuizamento, já havia sido homologada a partilha, com trânsito em julgado. PRELIMINAR ACOLHIDA.
11. Preliminar de incompetência territorial. Cláusula de Eleição de foro. Ineficácia. Na forma do artigo 101 do Código de Defesa do Consumidor a ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços poderá ser proposta no domicílio do autor, razão pela qual a preliminar deve ser Rejeitada. PRELIMINARES PARCIALMENTE ACOLHIDAS.
12. Nos contratos de locação deve ser garantido ao inquilino/locatário transparência no momento do reajuste anual do aluguel, de modo a propiciar mais segurança na relação entre os contratantes, como também permitir que o inquilino tenha tempo suficiente para avaliar a proposta e tomar as medidas necessárias, como renegociar ou até mesmo buscar outro imóvel, caso seja necessário. Dessa forma, a Lei no 8245/91 em seu art. 18 estabelece que: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
13. No caso sob análise, como bem destacado pelo juízo de origem, embora houvesse previsão contratual de reajuste do aluguel após 12 meses (Cláusula Terceira), os recorrentes não comprovaram que realizaram a notificação prévia do recorrido acerca da alteração do valor do aluguel de modo a permitir a sua majoração, assim, não há falar na incidência do reajuste sobre os cálculos, motivo pelo qual entendo que a sentença não merece reforma neste tópico.
14. Quanto aos honorários contratuais observo que a referida Lei do Inquilinato dispõe em seu artigo 62: “Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: ... II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: ... d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”.
15. Já o Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda do Contrato de Locação Residencial fixou que “(...) Ficam desde já estabelecidos, que no caso de cobrança amigável, serão devidos honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o montante devido. Se necessário o procedimento judicial, os honorários serão de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito ou 20%(vinte por cento) sobre o valor da causa, no caso de ação de despejo, suportando ainda o LOCATÁRIO, o pagamento das custas do processo.”.
16. Dessa forma, por não ser abusiva a mencionada cláusula, o percentual contratualmente fixado como honorários contratuais (20% sobre o valor do débito) deverá ser incluído no valor fixado pelo juízo de origem.
17. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO apenas para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do 1o recorrente, Espólio de Arlindo Carneiro Portela, bem como reconhecer a validade da Cláusula Segunda do Contrato de Locação Residencial no 01961/02. Rejeitadas as demais preliminares
18. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO. CÁLCULOS. ADEQUAÇÃO. ESPÓLIO. EXTINÇÃO PRÉVIA. ILEGITIMIDADE. REAJUSTE ANUAL. NOTIFICAÇÃO. NECESSIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. CABIMENTO. PRELIMINARES PARCIALMENTE ACOLHIDAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso interposto pelo 1o e 2a réus/recorrentes contra a sentença que confirmou a tutela de urgência e julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para: “1) cominar aos réus obrigações de não fazer consistentes em se abster de (i) realizar cobranças e de (ii) incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes, em razão do débito de R$5.523,43 (cinco mil, quinhentos e vinte e três reais e quarenta e três centavos), ora declarado inexistente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa no valor de R$300,00 (trezentos reais) por cada cobrança indevida ou restrição creditícia comprovada nos autos, limitada a R$3.000,00 (três mil reais), a teor do artigo 536 do CPC e do artigo 84, §4o, do CDC; 2) reduzir, de ofício (art. 413 do Código Civil), a cláusula penal compensatória (CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA do contrato de Id 156772301) para o valor de R$324,00 (trezentos e vinte e quatro reais); e, 3) declarar a inexistência parcial da dívida em nome do autor no valor de R$5.523,43 (cinco mil, quinhentos e vinte e três reais e quarenta e três centavos), sendo R$46,67 referente ao aluguel proporcional (R$526,67-R$480,00); R$37,33, a “Déb. Diversos taxa limpeza proporcional”; R$2.320,00, a “Déb. Diversos honorários advocatícios”; R$2.638,50 (R$2.962,50-R$324,00), à Multa Contratual (cláusula penal compensatória); R$10,53, à “Multa”; e R$470,40, à “Permanência Diária” -, ficando resguardado o direito de cobrança das partes requeridas da dívida no valor de R$3.904,00 (três mil, novecentos e quatro reais), referente a (I) aluguel proporcional ao período de 21.03.2023 a 05.04.2023 (R$480,00); (II) despesa com pintura (R$3.100,00); e (III) cláusula penal compensatória (R$324,00).”.
3. Os recorrentes arguiram preliminar de ilegitimidade passiva do 1o e da 2a recorrente. Em relação a 2a recorrente sustentam que ela seria apenas uma administradora de imóveis e em razão disso não poderia figurar como parte na presente demanda. Quanto ao 1o recorrente, afirmam que em virtude do trânsito em julgado da ação de inventário, não haveria mais falar em espólio de Arlindo Carneiro, em razão da sua extinção.
4. Suscitam, ainda, preliminar de incompetência territorial, sob o fundamento de que na cláusula de eleição de foro teria sido definida a Circunscrição Judiciária de Brasília ou do Núcleo Bandeirante para processar e julgar toda e qualquer causa referente ao contrato em questão.
5. No mérito, alegam que estaria expressamente estabelecido no contrato de locação que o reajuste do valor locatício seria anual independente de notificação prévia. Defendem que seria legitima a inclusão dos honorários advocatícios contratuais, eis que estariam previstos contratualmente.
6. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.
7. Não foram apresentadas contrarrazões.
8. A relação jurídica estabelecida entre o locatário e a imobiliária (2a recorrente) - a qual presta serviço de intermediação de locação de móveis e para tanto é remunerada por tal atividade -, é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se, portanto, ao caso em comento, as regras de proteção do consumidor Precedente: (Acórdãos 1720539, 1850894)
9. Da Preliminar. Ilegitimidade Passiva. A 2a recorrente alega que não é legítima para integrar a lide, pois seria apenas a administradora do imóvel. Percebo que a imobiliária/2a recorrente atua como mandatária do locador, por isso tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário, especialmente na presente hipótese em que se discute o abuso na cobrança de aluguel e na cláusula segunda, parágrafo primeiro do contrato de locação residencial (ID. 56602104 – pág. 2), consta que o departamento jurídico da imobiliária será o responsável pela cobrança “amigável e/ou judicial” referente ao aluguel em atraso. Isso significa que a atividade da empresa responsável pela gestão do contrato locatício é condição essencial para os alegados prejuízos sofridos pelo recorrido. Sendo assim, deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual, o exame das condições da ação deve ser feito com abstração dos fatos demonstrados no processo, evitando-se, assim, o inconveniente de se extinguir o processo sem apreciação do mérito. Outrossim, por auferir lucros em decorrência dessa atividade, a 2a recorrente possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo recorrido. PRELIMINAR REJEITADA.
10. Da ilegitimidade do 1o recorrente. O espólio existirá após o falecimento de uma pessoa que deixa bens aos seus herdeiros. Não obstante a lei atribuir ao espólio capacidade de ser parte no processo (art. 75, VII, do CPC), tal capacidade perdura apenas até o encerramento do inventário e a formalização da partilha, quando a figura do espólio é extinta. O espólio não é parte legítima para figurar no polo passivo da presente hipótese, se ao tempo do seu ajuizamento, já havia sido homologada a partilha, com trânsito em julgado. PRELIMINAR ACOLHIDA.
11. Preliminar de incompetência territorial. Cláusula de Eleição de foro. Ineficácia. Na forma do artigo 101 do Código de Defesa do Consumidor a ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços poderá ser proposta no domicílio do autor, razão pela qual a preliminar deve ser Rejeitada. PRELIMINARES PARCIALMENTE ACOLHIDAS.
12. Nos contratos de locação deve ser garantido ao inquilino/locatário transparência no momento do reajuste anual do aluguel, de modo a propiciar mais segurança na relação entre os contratantes, como também permitir que o inquilino tenha tempo suficiente para avaliar a proposta e tomar as medidas necessárias, como renegociar ou até mesmo buscar outro imóvel, caso seja necessário. Dessa forma, a Lei no 8245/91 em seu art. 18 estabelece que: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
13. No caso sob análise, como bem destacado pelo juízo de origem, embora houvesse previsão contratual de reajuste do aluguel após 12 meses (Cláusula Terceira), os recorrentes não comprovaram que realizaram a notificação prévia do recorrido acerca da alteração do valor do aluguel de modo a permitir a sua majoração, assim, não há falar na incidência do reajuste sobre os cálculos, motivo pelo qual entendo que a sentença não merece reforma neste tópico.
14. Quanto aos honorários contratuais observo que a referida Lei do Inquilinato dispõe em seu artigo 62: “Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: ... II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: ... d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”.
15. Já o Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda do Contrato de Locação Residencial fixou que “(...) Ficam desde já estabelecidos, que no caso de cobrança amigável, serão devidos honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o montante devido. Se necessário o procedimento judicial, os honorários serão de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito ou 20%(vinte por cento) sobre o valor da causa, no caso de ação de despejo, suportando ainda o LOCATÁRIO, o pagamento das custas do processo.”.
16. Dessa forma, por não ser abusiva a mencionada cláusula, o percentual contratualmente fixado como honorários contratuais (20% sobre o valor do débito) deverá ser incluído no valor fixado pelo juízo de origem.
17. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO apenas para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do 1o recorrente, Espólio de Arlindo Carneiro Portela, bem como reconhecer a validade da Cláusula Segunda do Contrato de Locação Residencial no 01961/02. Rejeitadas as demais preliminares
18. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.