Tribunal: TJDFT
Processo: 0700069-52.2024.8.07.0010
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-11-19
Data de publicação: 2024-12-05

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. ADEQUAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PROVIDA EM PARTE.

I. Caso em exame
1. Os recursos. As apelações interpostas pela parte autora e pela parte ré objetivam à reforma da sentença de parcial procedência. A parte autora pede a redução do valor fixado a título de cláusula penal, ao passo que a parte ré pede que o pedido inicial seja julgado improcedente e, subsidiariamente, que a base de cálculo da cláusula penal seja o valor atualizado do contrato em caso de alteração do percentual estipulado, bem como a alteração do termo inicial dos juros moratórios fixados em sentença.
2. Fatos relevantes. (i) rescisão contratual a pedido do consumidor em razão de alegação de insuficiência financeira; (ii) incidência da cláusula penal em razão da incontroversa retenção parcial dos valores pagos pelo consumidor.
3. A decisão anterior. No curso do processo a parte autora teria interposto agravo de instrumento no 0703966-21.2024.8.07.0000 (acórdão no 1854588), o qual foi provido, em parte, para determinar a suspensão da cobrança referente às parcelas contratuais vincendas.
II. Questão em discussão
4. As questões em discussão consistem em saber: (i) se ocorre (ou não) abusividade da cláusula penal aplicada em decorrência da rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel a pedido do consumidor; (ii) qual o termo inicial da incidência dos juros moratórios; (iii) se está correta a distribuição dos ônus de sucumbência.
III. Razões de decidir
5. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas da Lei n.o 8.078/90 c/c a Lei n.o 6.766/79, uma vez que se trata de promessa de compra e venda de imóvel situado em loteamento urbano.
6. Na rescisão contratual a pedido do consumidor, a retenção de parte das prestações pagas tem por objetivo indenizar o fornecedor por eventuais prejuízos (publicidade, comercialização entre outros), mas sem propiciar o enriquecimento sem causa, tendo em vista que, dispondo do imóvel, poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado.
7. No caso concreto, ainda que se trate de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, a fixação de multa contratual no percentual máximo legalmente autorizado colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé objetiva (CDC, art. 51, inc. IV), circunstância que viabiliza a revisão da cláusula penal pelo Poder Judiciário, em razão da natureza e a finalidade do negócio jurídico (CC, art. 413).
8. Assim, a considerar os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, reputa-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, dado que manter a cláusula penal em 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato colocaria o consumidor em desvantagem exagerada incompatível com a equidade, circunstância que poderia implicar perda total das parcelas pagas, o que viola a legislação consumerista (CDC, art. 51, inc. II). Precedentes. No ponto, a sentença merece reforma.
9. Conforme pacífico entendimento jurisprudencial perfilhado pelo Superior Tribunal de Justiça, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, uma vez que inexiste mora anterior do promitente vendedor. No ponto, a sentença merece reforma.
10. Em decorrência do provimento do recurso da parte autora, configura-se a procedência dos pedidos autorais, de sorte que a parte ré deverá arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. Redimensionados os ônus sucumbenciais.
IV. Dispositivo
11. Apelação do autor provida. Apelação do réu parcialmente provida.
______________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CDC, art. 51, incs. II e IV; Lei n.o 13.786/2018; Lei n.o 6.766/79, art. 32-A.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ: Terceira Turma, REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, DJe de 5.10.2023; Terceira Turma, AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 15/5/2024; Quarta Turma, AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 4.9.2024; Quarta Turma, AgInt no AREsp n. 2.280.818/MG, relator Ministro Raul Araújo, DJe de 25.5.2023. TJDFT: Sexta Turma Cível, acórdão 1883156, Relatora Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, DJe: 05.07.2024.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. ADEQUAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PROVIDA EM PARTE.

I. Caso em exame
1. Os recursos. As apelações interpostas pela parte autora e pela parte ré objetivam à reforma da sentença de parcial procedência. A parte autora pede a redução do valor fixado a título de cláusula penal, ao passo que a parte ré pede que o pedido inicial seja julgado improcedente e, subsidiariamente, que a base de cálculo da cláusula penal seja o valor atualizado do contrato em caso de alteração do percentual estipulado, bem como a alteração do termo inicial dos juros moratórios fixados em sentença.
2. Fatos relevantes. (i) rescisão contratual a pedido do consumidor em razão de alegação de insuficiência financeira; (ii) incidência da cláusula penal em razão da incontroversa retenção parcial dos valores pagos pelo consumidor.
3. A decisão anterior. No curso do processo a parte autora teria interposto agravo de instrumento no 0703966-21.2024.8.07.0000 (acórdão no 1854588), o qual foi provido, em parte, para determinar a suspensão da cobrança referente às parcelas contratuais vincendas.
II. Questão em discussão
4. As questões em discussão consistem em saber: (i) se ocorre (ou não) abusividade da cláusula penal aplicada em decorrência da rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel a pedido do consumidor; (ii) qual o termo inicial da incidência dos juros moratórios; (iii) se está correta a distribuição dos ônus de sucumbência.
III. Razões de decidir
5. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas da Lei n.o 8.078/90 c/c a Lei n.o 6.766/79, uma vez que se trata de promessa de compra e venda de imóvel situado em loteamento urbano.
6. Na rescisão contratual a pedido do consumidor, a retenção de parte das prestações pagas tem por objetivo indenizar o fornecedor por eventuais prejuízos (publicidade, comercialização entre outros), mas sem propiciar o enriquecimento sem causa, tendo em vista que, dispondo do imóvel, poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado.
7. No caso concreto, ainda que se trate de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, a fixação de multa contratual no percentual máximo legalmente autorizado colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé objetiva (CDC, art. 51, inc. IV), circunstância que viabiliza a revisão da cláusula penal pelo Poder Judiciário, em razão da natureza e a finalidade do negócio jurídico (CC, art. 413).
8. Assim, a considerar os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, reputa-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, dado que manter a cláusula penal em 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato colocaria o consumidor em desvantagem exagerada incompatível com a equidade, circunstância que poderia implicar perda total das parcelas pagas, o que viola a legislação consumerista (CDC, art. 51, inc. II). Precedentes. No ponto, a sentença merece reforma.
9. Conforme pacífico entendimento jurisprudencial perfilhado pelo Superior Tribunal de Justiça, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, uma vez que inexiste mora anterior do promitente vendedor. No ponto, a sentença merece reforma.
10. Em decorrência do provimento do recurso da parte autora, configura-se a procedência dos pedidos autorais, de sorte que a parte ré deverá arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. Redimensionados os ônus sucumbenciais.
IV. Dispositivo
11. Apelação do autor provida. Apelação do réu parcialmente provida.
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Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CDC, art. 51, incs. II e IV; Lei n.o 13.786/2018; Lei n.o 6.766/79, art. 32-A.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ: Terceira Turma, REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, DJe de 5.10.2023; Terceira Turma, AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 15/5/2024; Quarta Turma, AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 4.9.2024; Quarta Turma, AgInt no AREsp n. 2.280.818/MG, relator Ministro Raul Araújo, DJe de 25.5.2023. TJDFT: Sexta Turma Cível, acórdão 1883156, Relatora Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, DJe: 05.07.2024.