Tribunal: TJDFT
Processo: 0722699-43.2022.8.07.0020
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-28
Data de publicação: 2024-09-03

Ementa:
RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. VÍCIOS OCULTOS APRESENTADOS NO IMÓVEL. INFILTRAÇÕES. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA. IMOBILIÁRIA QUE FIGURA COMO MERA MANDATÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. EXTINÇÃO DA AÇÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para: “a) DETERMINAR que a requerida promova os reparos dos vazamentos provenientes da unidade na qual é locadora (402), bem como das infiltrações ocasionadas na unidade do requerente (302), no prazo de 10 (dez) dias a partir da sua intimação pessoal, a ser realizada após o trânsito em julgado desta sentença, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 100,00 (cem reais), limitada a R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; b) CONDENAR a requerida a pagar ao requerente a quantia de R$ 677,68 (seiscentos e setenta e sete reais e sessenta e oito centavos), a título de danos materiais, referente aos serviços de pintura que terá que realizar em sua unidade, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data do prejuízo (10/12/2021); c) CONDENAR a requerida a pagar ao requerente a quantia de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), a título de indenização por danos morais, com correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do prejuízo (10/12/2021)”.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a responsabilidade pelo conserto é do proprietário do imóvel. No mérito, alega, em suma, que já havia providenciado reparos no imóvel, os quais, inclusive, foram elogiados pelo autor/recorrido. Acrescenta que os demais reparos não foram realizados por culpa exclusiva do autor/recorrido, pois este não teria permitido o acesso ao imóvel, sem que antes fosse pago o valor dos danos morais. Sustenta, ainda, a inocorrência dos alegados danos morais, ao argumento de que os direitos da personalidade do autor/recorrido não foram violados dolosamente, haja vista que sempre buscou resolver o problema, objeto da lide, apesar de não lhe ter dado causa. Por fim, requer que o recurso seja conhecido e provido para reformar a sentença, a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos constantes da exordial.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular.
4. Em sede de contrarrazões, o autor/recorrido pugna, preliminarmente, pela condenação deste por litigância de má-fé, sob o fundamento de que tal recurso seria procrastinatório, cujas alegações teriam como fim causar tumulto processual. Quanto ao mérito, pleiteia o improvimento do recurso interposto pelo réu (ID 59431786).
5. Preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré/recorrente. A legitimidade para a causa consiste na qualidade da parte de demandar e ser demandada. Nos contratos de locação, a imobiliária figura como mera administradora do imóvel e, por isso, não detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos ocultos (infiltrações) suportados pelo locatário. Nos termos do art. 22, IV, da Lei n° 8.245/91, o locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. A jurisprudência do colendo STJ firmou entendimento no sentido de que a "administradora de Imóveis, por ser mera mandatária do locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no polo passivo de eventual ação judicial que tenha por fundamento o contrato de locação. Isso porque não se pode confundir o proprietário do imóvel com quem o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este, ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de seu mandante, o locador" (REsp 664654/RJ. relator: ministro Arnaldo Esteves, DJ 9/10/06 p. 344). Ademais, “a imobiliária (administradora do imóvel) não agiu por vontade própria, mas em nome do locador, que figura como responsável pelos eventuais danos à locatária, nos termos do art. 663 do Código Civil” (Acórdão 1832125, 07125369520218070001, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2024, publicado no DJE: 11/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada). Cumpre salientar, ainda, que, consoante a cláusula décima sexta do contrato de administração do imóvel, firmado entre a proprietária e a ré/recorrente (ID 59431751), há previsão de que esta não é obrigada a providenciar reparos urgentes, por não ser a responsável por estes. Desta feita, na hipótese dos autos, por ser mera mandatária, a ré/recorrente não pode ser responsabilizada. Preliminar acolhida.
6. Preliminar de litigância de má-fé levantada pelo autor/recorrido. A caracterização da litigância de má-fé demanda a presença de um elemento subjetivo - dolo ou culpa grave - e outro objetivo, que consiste no prejuízo causado à parte adversa. É necessário, ainda, a presença de requisitos intrínsecos e extrínsecos da lei, quais sejam: a) que a conduta da parte se submeta a uma das hipóteses do art. 80 do CPC; e b) que não decorra do exercício do direito de defesa. Não se vislumbra no caso concreto a ocorrência de litigância de má-fé em razão da ausência dos elementos caracterizadores do dolo processual, o qual deve ser claramente comprovado, tendo em vista que não se admite a má-fé presumida. Não configura litigância de má-fé quando a parte apenas exerce o direito constitucional de recorrer da decisão que lhe é desfavorável. Preliminar rejeitada.
7. Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade da parte ré/recorrente, resta prejudicada a análise do mérito recursal.

8. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA, para extinguir o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

9. Sem condenação em honorários, ante o provimento do recurso (art. 55 da Lei 9099/95).

10. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. VÍCIOS OCULTOS APRESENTADOS NO IMÓVEL. INFILTRAÇÕES. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA. IMOBILIÁRIA QUE FIGURA COMO MERA MANDATÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. EXTINÇÃO DA AÇÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para: “a) DETERMINAR que a requerida promova os reparos dos vazamentos provenientes da unidade na qual é locadora (402), bem como das infiltrações ocasionadas na unidade do requerente (302), no prazo de 10 (dez) dias a partir da sua intimação pessoal, a ser realizada após o trânsito em julgado desta sentença, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 100,00 (cem reais), limitada a R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; b) CONDENAR a requerida a pagar ao requerente a quantia de R$ 677,68 (seiscentos e setenta e sete reais e sessenta e oito centavos), a título de danos materiais, referente aos serviços de pintura que terá que realizar em sua unidade, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data do prejuízo (10/12/2021); c) CONDENAR a requerida a pagar ao requerente a quantia de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), a título de indenização por danos morais, com correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do prejuízo (10/12/2021)”.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a responsabilidade pelo conserto é do proprietário do imóvel. No mérito, alega, em suma, que já havia providenciado reparos no imóvel, os quais, inclusive, foram elogiados pelo autor/recorrido. Acrescenta que os demais reparos não foram realizados por culpa exclusiva do autor/recorrido, pois este não teria permitido o acesso ao imóvel, sem que antes fosse pago o valor dos danos morais. Sustenta, ainda, a inocorrência dos alegados danos morais, ao argumento de que os direitos da personalidade do autor/recorrido não foram violados dolosamente, haja vista que sempre buscou resolver o problema, objeto da lide, apesar de não lhe ter dado causa. Por fim, requer que o recurso seja conhecido e provido para reformar a sentença, a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos constantes da exordial.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular.
4. Em sede de contrarrazões, o autor/recorrido pugna, preliminarmente, pela condenação deste por litigância de má-fé, sob o fundamento de que tal recurso seria procrastinatório, cujas alegações teriam como fim causar tumulto processual. Quanto ao mérito, pleiteia o improvimento do recurso interposto pelo réu (ID 59431786).
5. Preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré/recorrente. A legitimidade para a causa consiste na qualidade da parte de demandar e ser demandada. Nos contratos de locação, a imobiliária figura como mera administradora do imóvel e, por isso, não detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos ocultos (infiltrações) suportados pelo locatário. Nos termos do art. 22, IV, da Lei n° 8.245/91, o locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. A jurisprudência do colendo STJ firmou entendimento no sentido de que a "administradora de Imóveis, por ser mera mandatária do locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no polo passivo de eventual ação judicial que tenha por fundamento o contrato de locação. Isso porque não se pode confundir o proprietário do imóvel com quem o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este, ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de seu mandante, o locador" (REsp 664654/RJ. relator: ministro Arnaldo Esteves, DJ 9/10/06 p. 344). Ademais, “a imobiliária (administradora do imóvel) não agiu por vontade própria, mas em nome do locador, que figura como responsável pelos eventuais danos à locatária, nos termos do art. 663 do Código Civil” (Acórdão 1832125, 07125369520218070001, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2024, publicado no DJE: 11/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada). Cumpre salientar, ainda, que, consoante a cláusula décima sexta do contrato de administração do imóvel, firmado entre a proprietária e a ré/recorrente (ID 59431751), há previsão de que esta não é obrigada a providenciar reparos urgentes, por não ser a responsável por estes. Desta feita, na hipótese dos autos, por ser mera mandatária, a ré/recorrente não pode ser responsabilizada. Preliminar acolhida.
6. Preliminar de litigância de má-fé levantada pelo autor/recorrido. A caracterização da litigância de má-fé demanda a presença de um elemento subjetivo - dolo ou culpa grave - e outro objetivo, que consiste no prejuízo causado à parte adversa. É necessário, ainda, a presença de requisitos intrínsecos e extrínsecos da lei, quais sejam: a) que a conduta da parte se submeta a uma das hipóteses do art. 80 do CPC; e b) que não decorra do exercício do direito de defesa. Não se vislumbra no caso concreto a ocorrência de litigância de má-fé em razão da ausência dos elementos caracterizadores do dolo processual, o qual deve ser claramente comprovado, tendo em vista que não se admite a má-fé presumida. Não configura litigância de má-fé quando a parte apenas exerce o direito constitucional de recorrer da decisão que lhe é desfavorável. Preliminar rejeitada.
7. Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade da parte ré/recorrente, resta prejudicada a análise do mérito recursal.

8. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA, para extinguir o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

9. Sem condenação em honorários, ante o provimento do recurso (art. 55 da Lei 9099/95).

10. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.