Tribunal: TJDFT
Processo: 0728680-07.2022.8.07.0003
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-09-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728680-07.2022.8.07.0003 RECORRENTE: MIRANDA ALMEIDA ESCRITORIO IMOBILIARIO LTDA RECORRIDO: VINICIUS RODRIGUES DE MIRANDA BRITO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. ART. 6o, INCISO VIII, DO CDC. INVIABILIDADE. EFEITO OPE IUDICIS. MÉRITO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NÃO COMPROVADA. CONTRATO DE CORRETAGEM. PERDA INTEGRAL DAS ARRAS. NÃO RAZOABILIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL À LUZ DOS PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR DO SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO, REJEITADA A PRELIMINAR, E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Com efeito, a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, depende da análise do d. juízo quando houver clara demonstração da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência probatória do consumidor, diante da dificuldade do autor na produção de provas, tratando-se de exceção à regra do art. 373, inciso I, do CPC. 1.1. Desse modo, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, não decorre da lei (ope legis), mas de critério do juízo (ope iudicis), não bastando para a sua declaração a existência de relação consumerista, cabendo ao juízo analisar no caso concreto o preenchimento dos requisitos exigidos por lei, hipótese não verificada na espécie. Afastada a preliminar de nulidade da sentença. 2. Na espécie, o autor não se desincumbiu do seu ônus probatório de demonstrar que teria sido induzido pelo corretor a acreditar que conseguiria a avaliação do imóvel em valor suficiente para garantir financiamento que custeasse os encargos, tais como, parcela de sinal, comissão de corretagem e emolumentos cartorários. Ao contrário, extrai-se dos autos que o apelante manifestou interesse na compra do imóvel e, mesmo após o pagamento do sinal e aprovação do financiamento, desistiu de prosseguir com as tratativas. 2.1. Ao formalizar a intenção de compra do bem com vendedor por intermédio dos serviços da corretora, o autor assumiu o risco de a Caixa Econômica Federal não avaliar o imóvel no valor esperado, comprometendo-se, pela assinatura do contrato, a consumar a transação realizada, independentemente do valor arbitrado em avaliação. E, ao contrário do que sustenta, o imóvel foi efetivamente aprovado para garantir o financiamento, todavia, em valor inferior ao esperado, inviabilizando, por conduta imputada exclusivamente ao apelante, a consumação da alienação, razão pela se mostra inviável reconhecer vício na manifestação de vontade. 3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça assevera que o inadimplemento do comprador não pode resultar na perda integral do sinal, sejam arras confirmatórias ou penitenciais, sendo lícito ao vendedor a retenção de 10% a 25% do montante pago, incluindo o sinal. 3.1. Na espécie, como o sinal no valor de R$ 30.000,00 serviu, em um primeiro momento, como garantia do negócio, representando parte do pagamento pelo imóvel, com natureza predominantemente confirmatória, não pode ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador, mostrando-se adequada a reforma da sentença a fim de que seja reinterpretado o parágrafo primeiro da cláusula H para que a desistência do negócio, por parte do comprador, enseje a perda de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do sinal dado a título de arras, devendo o montante remanescente ser devolvido, de maneira atualizada, ao apelante, sem prejuízo da retenção pelos serviços de corretagem. 4. Conhecido o recurso, rejeitada a preliminar, e, no mérito, parcialmente provido. A parte recorrente alega que o acórdão combatido teria violado os artigos 417, 420 e 725, todos do Código Civil, ao não considerar que houve aprovação do financiamento e que o valor financiado era suficiente para a conclusão do negócio, tanto que não é o vendedor que desiste e sim o comprador, ora recorrido. No aspecto, indica divergência jurisprudencial com julgado do TJDFT. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 417, 420 e 725, todos do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal em debate, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Ademais, também não deve seguir o apelo fundado na alínea "c" do permissivo constitucional quanto ao paradigma deste Tribunal de Justiça. Isso porque o STJ defende a impossibilidade de “conhecer da divergência interpretativa suscitada pelo recorrente com base em julgado do próprio Tribunal de origem, haja vista que tal análise encontra óbice na Súmula n. 13 desta Corte: "A divergência entre julgados do mesmo Tribunal não enseja recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.165.022/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). A corroborar: AgInt no REsp n. 2.095.778/AC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728680-07.2022.8.07.0003 RECORRENTE: MIRANDA ALMEIDA ESCRITORIO IMOBILIARIO LTDA RECORRIDO: VINICIUS RODRIGUES DE MIRANDA BRITO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. ART. 6o, INCISO VIII, DO CDC. INVIABILIDADE. EFEITO OPE IUDICIS. MÉRITO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NÃO COMPROVADA. CONTRATO DE CORRETAGEM. PERDA INTEGRAL DAS ARRAS. NÃO RAZOABILIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL À LUZ DOS PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR DO SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO, REJEITADA A PRELIMINAR, E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Com efeito, a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, depende da análise do d. juízo quando houver clara demonstração da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência probatória do consumidor, diante da dificuldade do autor na produção de provas, tratando-se de exceção à regra do art. 373, inciso I, do CPC. 1.1. Desse modo, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, não decorre da lei (ope legis), mas de critério do juízo (ope iudicis), não bastando para a sua declaração a existência de relação consumerista, cabendo ao juízo analisar no caso concreto o preenchimento dos requisitos exigidos por lei, hipótese não verificada na espécie. Afastada a preliminar de nulidade da sentença. 2. Na espécie, o autor não se desincumbiu do seu ônus probatório de demonstrar que teria sido induzido pelo corretor a acreditar que conseguiria a avaliação do imóvel em valor suficiente para garantir financiamento que custeasse os encargos, tais como, parcela de sinal, comissão de corretagem e emolumentos cartorários. Ao contrário, extrai-se dos autos que o apelante manifestou interesse na compra do imóvel e, mesmo após o pagamento do sinal e aprovação do financiamento, desistiu de prosseguir com as tratativas. 2.1. Ao formalizar a intenção de compra do bem com vendedor por intermédio dos serviços da corretora, o autor assumiu o risco de a Caixa Econômica Federal não avaliar o imóvel no valor esperado, comprometendo-se, pela assinatura do contrato, a consumar a transação realizada, independentemente do valor arbitrado em avaliação. E, ao contrário do que sustenta, o imóvel foi efetivamente aprovado para garantir o financiamento, todavia, em valor inferior ao esperado, inviabilizando, por conduta imputada exclusivamente ao apelante, a consumação da alienação, razão pela se mostra inviável reconhecer vício na manifestação de vontade. 3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça assevera que o inadimplemento do comprador não pode resultar na perda integral do sinal, sejam arras confirmatórias ou penitenciais, sendo lícito ao vendedor a retenção de 10% a 25% do montante pago, incluindo o sinal. 3.1. Na espécie, como o sinal no valor de R$ 30.000,00 serviu, em um primeiro momento, como garantia do negócio, representando parte do pagamento pelo imóvel, com natureza predominantemente confirmatória, não pode ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador, mostrando-se adequada a reforma da sentença a fim de que seja reinterpretado o parágrafo primeiro da cláusula H para que a desistência do negócio, por parte do comprador, enseje a perda de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do sinal dado a título de arras, devendo o montante remanescente ser devolvido, de maneira atualizada, ao apelante, sem prejuízo da retenção pelos serviços de corretagem. 4. Conhecido o recurso, rejeitada a preliminar, e, no mérito, parcialmente provido. A parte recorrente alega que o acórdão combatido teria violado os artigos 417, 420 e 725, todos do Código Civil, ao não considerar que houve aprovação do financiamento e que o valor financiado era suficiente para a conclusão do negócio, tanto que não é o vendedor que desiste e sim o comprador, ora recorrido. No aspecto, indica divergência jurisprudencial com julgado do TJDFT. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 417, 420 e 725, todos do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal em debate, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Ademais, também não deve seguir o apelo fundado na alínea "c" do permissivo constitucional quanto ao paradigma deste Tribunal de Justiça. Isso porque o STJ defende a impossibilidade de “conhecer da divergência interpretativa suscitada pelo recorrente com base em julgado do próprio Tribunal de origem, haja vista que tal análise encontra óbice na Súmula n. 13 desta Corte: "A divergência entre julgados do mesmo Tribunal não enseja recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.165.022/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). A corroborar: AgInt no REsp n. 2.095.778/AC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028