Tribunal: TJDFT
Processo: 0707465-92.2024.8.07.0006
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. AFASTADA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “Condenar as rés, solidariamente, a pagar a parte autora, juros de 1% ao mês pro rata dia, sobre o valor do imóvel, devidos desde 01/07/2022 até a efetiva entrega do imóvel (31/05/2024), com correção monetária a partir da presente decisão e juros de mora a partir da citação; II – Condenar as partes rés, solidariamente, a pagar a parte autora, a título de cláusula penal, a multa de 2% sobre o valor do imóvel, de única incidência, com correção monetária desde o inadimplemento e juros de mora a partir da citação; III – Condenar as partes rés, solidariamente, a restituir aos autores os juros de obra, pagos a partir de 01/07/2022 até 01/2024, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação”. Em suas razões recursais, a ré suscita preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alega que o termo de reserva é preliminar e não vincula as partes e que houve novação contratual. Argumenta que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito pela escassez de mão de obra. Sustenta a inexistência de cláusula penal moratória e não incidência de clausulas penais invertidas, por se tratar de julgamento ultra petita. Subsidiariamente, requer a diminuição do quantum debeatur fixado para os juros de obra, de modo que seja aplicado como termo inicial da correção monetária o ajuizamento da ação e os juros de mora a data da citação. Requer a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso próprio, tempestivo (ID 61885353) e com preparo regular (ID 61885354 - Pág. 1 a 4). Contrarrazões da parte autora apresentadas (ID 61885358).
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. A recorrente, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, figura como construtora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente, no que se refere aos prazos e penalidades daí decorrentes. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, a construtora foi responsável pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90). Ademais, a Lei 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e não se aplica ao caso.
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 61884901), expirando a data de entrega em 30/06/2022, o que afasta a tese de novação contratual da recorrente. Oportuno destacar, que a entrega das chaves só ocorreu em 31/05/2024.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pela parte autora na inicial, pois equivalente a 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega.
10. Ressalta-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente.
11. No que toca à inversão da cláusula penal, a condenação imposta na sentença deve ser afastada. Além da impossibilidade de sua cumulação com os lucros cessantes por possuir a mesma natureza jurídica (Tema 970 do STJ), a multa prevista contratualmente na cláusula 15.1, refere-se tão somente ao atraso para o pagamento dos juros de obra, cuja responsabilidade é do proponente até o prazo estipulado para entrega do imóvel.
12. Por fim, em relação a correção monetária sobre os lucros cessantes deve incidir a partir de quando se tornou devida cada parcela mensal, conforme Enunciado 43/STJ, que define a incidência a partir do efetivo prejuízo. Os juros sobre os lucros cessantes devem incidir a partir da citação, pois constitui o devedor em mora (art. 240/CPC). Da mesma forma, sobre os juros de obra cobrados indevidamente, deve incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e os juros da citação. Precedentes (Acórdão 1878918, 07067523020238070014, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Preliminares rejeitadas. Sentença reformada para: A) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024), com correção monetária a partir do efetivo prejuízo e juros a partir da citação; B) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 01/07/2022 até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024), com correção monetária a partir do desembolso e juros da data da citação. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. AFASTADA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “Condenar as rés, solidariamente, a pagar a parte autora, juros de 1% ao mês pro rata dia, sobre o valor do imóvel, devidos desde 01/07/2022 até a efetiva entrega do imóvel (31/05/2024), com correção monetária a partir da presente decisão e juros de mora a partir da citação; II – Condenar as partes rés, solidariamente, a pagar a parte autora, a título de cláusula penal, a multa de 2% sobre o valor do imóvel, de única incidência, com correção monetária desde o inadimplemento e juros de mora a partir da citação; III – Condenar as partes rés, solidariamente, a restituir aos autores os juros de obra, pagos a partir de 01/07/2022 até 01/2024, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação”. Em suas razões recursais, a ré suscita preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alega que o termo de reserva é preliminar e não vincula as partes e que houve novação contratual. Argumenta que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito pela escassez de mão de obra. Sustenta a inexistência de cláusula penal moratória e não incidência de clausulas penais invertidas, por se tratar de julgamento ultra petita. Subsidiariamente, requer a diminuição do quantum debeatur fixado para os juros de obra, de modo que seja aplicado como termo inicial da correção monetária o ajuizamento da ação e os juros de mora a data da citação. Requer a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso próprio, tempestivo (ID 61885353) e com preparo regular (ID 61885354 - Pág. 1 a 4). Contrarrazões da parte autora apresentadas (ID 61885358).
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. A recorrente, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, figura como construtora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente, no que se refere aos prazos e penalidades daí decorrentes. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, a construtora foi responsável pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90). Ademais, a Lei 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e não se aplica ao caso.
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 61884901), expirando a data de entrega em 30/06/2022, o que afasta a tese de novação contratual da recorrente. Oportuno destacar, que a entrega das chaves só ocorreu em 31/05/2024.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pela parte autora na inicial, pois equivalente a 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega.
10. Ressalta-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente.
11. No que toca à inversão da cláusula penal, a condenação imposta na sentença deve ser afastada. Além da impossibilidade de sua cumulação com os lucros cessantes por possuir a mesma natureza jurídica (Tema 970 do STJ), a multa prevista contratualmente na cláusula 15.1, refere-se tão somente ao atraso para o pagamento dos juros de obra, cuja responsabilidade é do proponente até o prazo estipulado para entrega do imóvel.
12. Por fim, em relação a correção monetária sobre os lucros cessantes deve incidir a partir de quando se tornou devida cada parcela mensal, conforme Enunciado 43/STJ, que define a incidência a partir do efetivo prejuízo. Os juros sobre os lucros cessantes devem incidir a partir da citação, pois constitui o devedor em mora (art. 240/CPC). Da mesma forma, sobre os juros de obra cobrados indevidamente, deve incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e os juros da citação. Precedentes (Acórdão 1878918, 07067523020238070014, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Preliminares rejeitadas. Sentença reformada para: A) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024), com correção monetária a partir do efetivo prejuízo e juros a partir da citação; B) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 01/07/2022 até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024), com correção monetária a partir do desembolso e juros da data da citação. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.