Tribunal: TJDFT
Processo: 0708538-67.2022.8.07.0007
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-03-04

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. CAUSA MADURA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. FORTES CHUVAS. VAZAMENTO DE ÁGUA. SAÍDA DOS LOCATÁRIOS. RISCO DE DESABAMENTO DA ESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO DEMONSTRADO. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. ENTREGA DE IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO E HABITAÇÃO. ARTS. 22, I e IV, DA LEI DE LOCAÇÕES. DESCUMPRIMENTO. INFILTRAÇÕES NO TETO E NAS PAREDES. AUSÊNCIA DE REPARAÇÃO. ATO ILÍCITO. RESCISÃO. MULTA CONTRATUAL. CABIMENTO. DANOS MATERIAIS. MÓVEIS DANIFICADOS. COMPROVAÇÃO DA EXTENSÃO DO PREJUÍZO. ÔNUS DA PARTE AUTORA. PARCIAL DESINCUMBÊNCIA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. DANO MORAL. CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de apelação interposta pela ré/locadora contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial dos autores/locatários para condená-la ao pagamento de reparação por danos materiais no valor de R$17.715,00 (dezessete mil setecentos e quinze reais), somada aos encargos locatícios (multa contratual) no montante de R$2.550,00 (dois mil quinhentos e cinquenta reais), bem como à indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais).
2. Na hipótese, extrai-se da r. sentença que o d. magistrado de origem não apresentou fundamentação adequada em relação a todos os pedidos formulados pelos autores/apelados, condenando a ré/apelante ao pagamento de multa contratual e de indenização pelos danos materiais suscitados, sem, contudo, expor as razões do seu convencimento. Nada obstante a referida omissão, a análise dos autos revela a viabilidade deste e. Tribunal de Justiça conhecer e deliberar diretamente sobre os pedidos, na forma do art. 1.013, § 3o, III e IV, do CPC, porquanto a lide foi julgada após o devido saneamento processual. Encontrando-se a causa em condições de imediato julgamento, merece ser aplicada a teoria da causa madura, prosseguindo-se na análise do mérito nessa instância recursal. Preliminar de cassação da r. sentença rejeitada.
3. A Lei de Locações Urbanas (Lei n. 8.245/1991) estabelece, em seu art. 22, as obrigações do locador perante o locatário, dentre quais, a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (inciso I), bem como a de “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (inciso IV). Disso se depreende ser dever do locador do imóvel entregar o bem pronto para ser utilizado como moradia pelo locatário, possibilitando sua ampla fruição nos limites do contrato.
4. In casu, diante dos elementos de prova coligidos aos autos (fotos do imóvel e Termo de Notificação da Defesa Civil), cabia à parte ré (ora apelante) a comprovação de que os danos existentes no imóvel locado, provenientes dos vazamentos e infiltrações, decorreram, única e exclusivamente, das fortes chuvas, não possuindo qualquer relação com sua conduta. No entanto, assim não o fez, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).
5. Se, de acordo com o Termo de Notificação da Defesa Civil, o imóvel se encontrava inabitável para uso, gozo e fruição dos autores/locatários (com defeitos patológicos em toda sua estrutura), antes mesmo do evento ocorrido, constata-se que a ré/locadora agiu com desídia e negligência ao esconder as reais condições do bem no momento da entrega das chaves, descumprindo seu dever contratual, e colocando em risco a saúde e segurança dos inquilinos. Assim, considerando que as fortes chuvas não foram a causa determinante para o vazamento de água, mas sim, a ausência dos reparos devidos, deve a apelante responder por todos os danos experimentados pelos apelados, nos termos do art. 22, I e IV, da Lei de Locações, não havendo que se falar em exclusão do nexo de causalidade por caso fortuito ou força maior.
6. Ainda que o pedido de rescisão contratual tenha sido formulado pelos autores, é evidente que a causa determinante da falta de interesse em permanecer no imóvel decorreu de culpa exclusiva da ré, que descumpriu a obrigação legal e contratual de entrega do bem em condições de habitação. Imperiosa, portanto, a determinação de rescisão, e, por conseguinte, de condenação da locadora/apelante ao pagamento de multa contratual no importe correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel (R$850,00 – oitocentos e cinquenta reais). Logo, ausente reforma nesse ponto.
7. Da detida análise dos elementos coligidos aos autos, verifica-se que, apesar da alegação de ocorrência de danos em diversos bens móveis, os autores somente comprovaram a existência de efetivos prejuízos em alguns deles. Ademais, dentre os citados bens, os demandantes acostaram ao processo apenas a nota fiscal do guarda-roupa, no valor de R$1.999,00 (mil novecentos e noventa e nove reais). Quanto aos demais móveis e utensílios, limitaram-se a apresentar orçamentos de bens supostamente semelhantes aos danificados, o quais, no entanto, não se prestam a comprovar a efetiva extensão do dano (arts. 944 e 945 do CC). Assim, merece reparo a r. sentença, a fim de reduzir o valor da reparação por dano material para o montante de R$1.999,00 (mil novecentos e noventa e nove reais).
8. Na hipótese, encontra-se comprovado o dano de ordem extrapatrimonial. Isso porque a conduta negligente e desidiosa da ré/locadora de não entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, bem como de não garantir o uso pacífico durante todo o tempo da locação ensejou grave ofensa aos direitos da personalidade dos autores/locatários – notadamente, vida e integridade física e psíquica – porquanto foram obrigados a sair do imóvel, deixando diversos bens e pertences para trás, em razão do iminente risco de desabamento da estrutura da edificação.
9. Consideradas as circunstâncias particulares do caso – gravidade do dano em si, culpabilidade do agente, intensidade do sofrimento causado à vítima, condição econômica das partes, e extensão do dano –, ressoa claro que a indenização fixada pelo Juízo de origem se afigura adequada e razoável, pois atende ao padrão indenizatório deste e. Tribunal de Justiça. Portanto, indevida a redução do quantum indenizatório nessa instância recursal, sob pena de não cumprir sua função reparatória.
10. Escorreita, portanto, a r. sentença apelada, merecendo reparo somente para redução do quantum estipulado a título de indenização por danos materiais.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. CAUSA MADURA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. FORTES CHUVAS. VAZAMENTO DE ÁGUA. SAÍDA DOS LOCATÁRIOS. RISCO DE DESABAMENTO DA ESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO DEMONSTRADO. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. ENTREGA DE IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO E HABITAÇÃO. ARTS. 22, I e IV, DA LEI DE LOCAÇÕES. DESCUMPRIMENTO. INFILTRAÇÕES NO TETO E NAS PAREDES. AUSÊNCIA DE REPARAÇÃO. ATO ILÍCITO. RESCISÃO. MULTA CONTRATUAL. CABIMENTO. DANOS MATERIAIS. MÓVEIS DANIFICADOS. COMPROVAÇÃO DA EXTENSÃO DO PREJUÍZO. ÔNUS DA PARTE AUTORA. PARCIAL DESINCUMBÊNCIA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. DANO MORAL. CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de apelação interposta pela ré/locadora contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial dos autores/locatários para condená-la ao pagamento de reparação por danos materiais no valor de R$17.715,00 (dezessete mil setecentos e quinze reais), somada aos encargos locatícios (multa contratual) no montante de R$2.550,00 (dois mil quinhentos e cinquenta reais), bem como à indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais).
2. Na hipótese, extrai-se da r. sentença que o d. magistrado de origem não apresentou fundamentação adequada em relação a todos os pedidos formulados pelos autores/apelados, condenando a ré/apelante ao pagamento de multa contratual e de indenização pelos danos materiais suscitados, sem, contudo, expor as razões do seu convencimento. Nada obstante a referida omissão, a análise dos autos revela a viabilidade deste e. Tribunal de Justiça conhecer e deliberar diretamente sobre os pedidos, na forma do art. 1.013, § 3o, III e IV, do CPC, porquanto a lide foi julgada após o devido saneamento processual. Encontrando-se a causa em condições de imediato julgamento, merece ser aplicada a teoria da causa madura, prosseguindo-se na análise do mérito nessa instância recursal. Preliminar de cassação da r. sentença rejeitada.
3. A Lei de Locações Urbanas (Lei n. 8.245/1991) estabelece, em seu art. 22, as obrigações do locador perante o locatário, dentre quais, a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (inciso I), bem como a de “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (inciso IV). Disso se depreende ser dever do locador do imóvel entregar o bem pronto para ser utilizado como moradia pelo locatário, possibilitando sua ampla fruição nos limites do contrato.
4. In casu, diante dos elementos de prova coligidos aos autos (fotos do imóvel e Termo de Notificação da Defesa Civil), cabia à parte ré (ora apelante) a comprovação de que os danos existentes no imóvel locado, provenientes dos vazamentos e infiltrações, decorreram, única e exclusivamente, das fortes chuvas, não possuindo qualquer relação com sua conduta. No entanto, assim não o fez, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).
5. Se, de acordo com o Termo de Notificação da Defesa Civil, o imóvel se encontrava inabitável para uso, gozo e fruição dos autores/locatários (com defeitos patológicos em toda sua estrutura), antes mesmo do evento ocorrido, constata-se que a ré/locadora agiu com desídia e negligência ao esconder as reais condições do bem no momento da entrega das chaves, descumprindo seu dever contratual, e colocando em risco a saúde e segurança dos inquilinos. Assim, considerando que as fortes chuvas não foram a causa determinante para o vazamento de água, mas sim, a ausência dos reparos devidos, deve a apelante responder por todos os danos experimentados pelos apelados, nos termos do art. 22, I e IV, da Lei de Locações, não havendo que se falar em exclusão do nexo de causalidade por caso fortuito ou força maior.
6. Ainda que o pedido de rescisão contratual tenha sido formulado pelos autores, é evidente que a causa determinante da falta de interesse em permanecer no imóvel decorreu de culpa exclusiva da ré, que descumpriu a obrigação legal e contratual de entrega do bem em condições de habitação. Imperiosa, portanto, a determinação de rescisão, e, por conseguinte, de condenação da locadora/apelante ao pagamento de multa contratual no importe correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel (R$850,00 – oitocentos e cinquenta reais). Logo, ausente reforma nesse ponto.
7. Da detida análise dos elementos coligidos aos autos, verifica-se que, apesar da alegação de ocorrência de danos em diversos bens móveis, os autores somente comprovaram a existência de efetivos prejuízos em alguns deles. Ademais, dentre os citados bens, os demandantes acostaram ao processo apenas a nota fiscal do guarda-roupa, no valor de R$1.999,00 (mil novecentos e noventa e nove reais). Quanto aos demais móveis e utensílios, limitaram-se a apresentar orçamentos de bens supostamente semelhantes aos danificados, o quais, no entanto, não se prestam a comprovar a efetiva extensão do dano (arts. 944 e 945 do CC). Assim, merece reparo a r. sentença, a fim de reduzir o valor da reparação por dano material para o montante de R$1.999,00 (mil novecentos e noventa e nove reais).
8. Na hipótese, encontra-se comprovado o dano de ordem extrapatrimonial. Isso porque a conduta negligente e desidiosa da ré/locadora de não entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, bem como de não garantir o uso pacífico durante todo o tempo da locação ensejou grave ofensa aos direitos da personalidade dos autores/locatários – notadamente, vida e integridade física e psíquica – porquanto foram obrigados a sair do imóvel, deixando diversos bens e pertences para trás, em razão do iminente risco de desabamento da estrutura da edificação.
9. Consideradas as circunstâncias particulares do caso – gravidade do dano em si, culpabilidade do agente, intensidade do sofrimento causado à vítima, condição econômica das partes, e extensão do dano –, ressoa claro que a indenização fixada pelo Juízo de origem se afigura adequada e razoável, pois atende ao padrão indenizatório deste e. Tribunal de Justiça. Portanto, indevida a redução do quantum indenizatório nessa instância recursal, sob pena de não cumprir sua função reparatória.
10. Escorreita, portanto, a r. sentença apelada, merecendo reparo somente para redução do quantum estipulado a título de indenização por danos materiais.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.