Tribunal: TJDFT
Processo: 0730664-95.2023.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-11

Ementa:
CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO DE IMOBILIÁRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. INAPLICÁVEL DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. CABÍVEL. REDUÇÃO EQUITATIVA DO VALOR DA MULTA. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ARTIGO 85, § 2o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação monitória, baseada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que julgou procedente o pedido para declarar constituído de pleno direito o título executivo judicial. 1.1. Nas razões recursais, o apelante/réu requer a reforma da sentença para anular a multa e o pagamento exigido, alegando que não houve prejuízo justificável para a apelada/autora ou a imobiliária. Sustenta que a relação é de consumo, pois toda a negociação foi feita por meio de uma imobiliária. Suscita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e o Código de Defesa do Consumidor para sustentar seu direito ao arrependimento da compra no prazo legal sem penalidades.
2. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, “denotado que o negócio jurídico dos autos é compra e venda de imóvel, entre pessoas físicas, não há falar em aplicação do CDC” (REsp no 841.236/RS, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJE de 15/12/2008). 2.1. Conforme os autos, as partes celebraram “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel” no qual o apelante adquire da apelada o imóvel descrito na cláusula primeira do referido instrumento. 2.2. É incontroverso que a celebração do negócio ocorreu por intermediação de uma imobiliária, pessoa jurídica que intermeia e comercializa no mercado imobiliário, bens imóveis tal qual o adquirido pelo apelante. 2.3. Consoante cláusula décima do contrato, a imobiliária foi contratada apenas para intermediar a aquisição do imóvel objeto do contrato, ficando a apelada responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. 2.4. Dessa forma, o Código de Defesa do Consumidor incide sobre a relação da apelada com a imobiliária, na medida em que a imobiliária prestou, no âmbito do mercado de consumo, o serviço de intermediação da negociação (corretagem) do contrato de compra e venda de um imóvel da apelada, que fora adquirido pelo apelante, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos 2o e 3o do mencionado diploma legal. 2.5. Todavia, essa relação da apelada com a imobiliária não se confunde com a relação entre as partes litigantes, que é típica relação contratual civil, porquanto firmada entre particulares, em igualdade de condições e, diante desse quadro, não se aplicam as disposições previstas na lei consumerista, por não se adequar aos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, especialmente pela ausência da figura do fornecedor. 2.6. Precedente deste Tribunal: “[...] 1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, [...]." (00028027420158070001, Relatora: Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, DJE de 26/10/2020). 2.7. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “[...] a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem” (REsp no 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJE de 21/2/2022).
3. Não se olvida que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor (STJ – REsp no 299.445/PR, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, 4.a Turma, DJE de 20/8/2001), contudo, o caso dos autos versa sobre situação diversa. 3.1. Consta dos autos, que o contrato para aquisição de imóvel foi celebrado entre o apelante/promitente comprador e a apelada/promitente vendedora, pessoas físicas, e não entre o apelante e a imobiliária intermediadora da negociação. 3.2. Precedentes deste Tribunal: “[...] 1. No contrato de promessa de compra e venda realizado entre particulares, os envolvidos não se enquadram nos conceitos dos arts. 2o e 3o do CDC, de modo que não atrai a incidência da legislação consumerista. 2. A contratação de imobiliária, pelos vendedores, com a finalidade de intermediar a compra e venda de imóvel qualifica-se como relação de consumo, mas não se estende aos compradores. [...].” (20161410039610APC, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma CíveL, DJE de 26/6/2018); “[...] 1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, haja vista o vendedor não se afigurar fornecedor e o comprador não ser consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. A aproximação das partes interessadas pela empresa imobiliária não desconfigura a natureza da relação jurídica, de modo a atrair a aplicação da Lei no. 8.078/90. [...].” (20160110118328APC, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE de 18/9/2017). 3.3. Com efeito, a demanda deve ser analisada sob as perspectivas do Código Civil, cabendo, portanto, a apelada provar os fatos constitutivos do seu direito, na dicção do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, e, ao apelante, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da apelada, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. 3.4. Assim, não se aplicam no caso concreto as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor, pelo que também não há falar em exercício do direito de arrependimento previsto no artigo 49 da norma consumerista.
4. O contrato entabulado entre partes tem como objeto um imóvel negociado em duas parcelas. A primeira a título de sinal e princípio de pagamento. A segunda, e última, a ser paga através de financiamento imobiliário. 4.1. Restou incontroverso que, antes do pagamento da primeira parcela, o promitente comprador, ora apelante, desistiu da transação avençada, fazendo incidir a multa (10% sobre o valor total da transação) prevista no parágrafo único da cláusula nona do contrato. 4.2. Todavia, a multa contratual tal como estipulada implica enriquecimento sem causa da apelada. Isso porque, considerando a natureza e a finalidade do negócio, o valor da cominação imposta na cláusula penal se mostra excessivo, devendo ser reduzida equitativamente, na forma do artigo 413 do Código Civil. 4.3. Nesse sentido, o Enunciado n° 356 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal assegura que “nas hipóteses previstas no CC 413, o juiz deverá reduzir a cláusula penal de ofício”. 4.4. Ao se debruçar sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que “nas hipóteses do art. 413 do CC/2002, o abrandamento do valor da cláusula penal é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor que lhe sejam aplicados os princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato” (REsp no 1.999.836/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 30/9/2022). 4.5. Precedente deste Tribunal: “[...] 5. Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, a redução equitativa da penalidade deve ocorrer nos casos de ter sido a obrigação principal cumprida em parte, ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, face à natureza e finalidade do negócio. [...].” (07161442020208070007, Relatora: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE de 4/11/2022). 4.6. A doutrina, de sua vez, esclarece que: “[...] Para que se possa chegar à determinação do que seja pena manifestamente excessiva não se pode, pois, levar em consideração apenas o valor da cláusula penal em confronto com o efetivo prejuízo, já que é da essência da pena o seu valor poder ser, mesmo, maior do que o do efetivo prejuízo. Além da análise da proporcionalidade entre o valor da pena e o prejuízo causado, devem ser buscados outros critérios para a aferição da necessidade da redução equitativa da pena pelo juiz, como, por exemplo, o grau da culpa, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado.” (Código Civil comentado [livro eletrônico] / Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. -- 4. ed. -- São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, pág. RL-2.64). 4.7. À vista disso, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio no caso em apreço, entende-se que o valor da cláusula penal deve ser reduzido.
5. Reforma-se a sentença apenas para reduzir o valor da cláusula penal devida pelo apelante. 5.1. Em consequência da reforma parcial da sentença, tendo ambas as partes decaído de seu pedido, devem as partes arcar com o pagamento pro rata (50% para cada parte) das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, Código de Processo Civil.
6. Não se aplica a majoração do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, quando há provimento parcial do apelo.
7. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO DE IMOBILIÁRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. DIREITO DE ARREPENDIMENTO. INAPLICÁVEL DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. CABÍVEL. REDUÇÃO EQUITATIVA DO VALOR DA MULTA. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ARTIGO 85, § 2o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação monitória, baseada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que julgou procedente o pedido para declarar constituído de pleno direito o título executivo judicial. 1.1. Nas razões recursais, o apelante/réu requer a reforma da sentença para anular a multa e o pagamento exigido, alegando que não houve prejuízo justificável para a apelada/autora ou a imobiliária. Sustenta que a relação é de consumo, pois toda a negociação foi feita por meio de uma imobiliária. Suscita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e o Código de Defesa do Consumidor para sustentar seu direito ao arrependimento da compra no prazo legal sem penalidades.
2. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, “denotado que o negócio jurídico dos autos é compra e venda de imóvel, entre pessoas físicas, não há falar em aplicação do CDC” (REsp no 841.236/RS, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJE de 15/12/2008). 2.1. Conforme os autos, as partes celebraram “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel” no qual o apelante adquire da apelada o imóvel descrito na cláusula primeira do referido instrumento. 2.2. É incontroverso que a celebração do negócio ocorreu por intermediação de uma imobiliária, pessoa jurídica que intermeia e comercializa no mercado imobiliário, bens imóveis tal qual o adquirido pelo apelante. 2.3. Consoante cláusula décima do contrato, a imobiliária foi contratada apenas para intermediar a aquisição do imóvel objeto do contrato, ficando a apelada responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. 2.4. Dessa forma, o Código de Defesa do Consumidor incide sobre a relação da apelada com a imobiliária, na medida em que a imobiliária prestou, no âmbito do mercado de consumo, o serviço de intermediação da negociação (corretagem) do contrato de compra e venda de um imóvel da apelada, que fora adquirido pelo apelante, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos 2o e 3o do mencionado diploma legal. 2.5. Todavia, essa relação da apelada com a imobiliária não se confunde com a relação entre as partes litigantes, que é típica relação contratual civil, porquanto firmada entre particulares, em igualdade de condições e, diante desse quadro, não se aplicam as disposições previstas na lei consumerista, por não se adequar aos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, especialmente pela ausência da figura do fornecedor. 2.6. Precedente deste Tribunal: “[...] 1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, [...]." (00028027420158070001, Relatora: Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, DJE de 26/10/2020). 2.7. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “[...] a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem” (REsp no 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJE de 21/2/2022).
3. Não se olvida que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor (STJ – REsp no 299.445/PR, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, 4.a Turma, DJE de 20/8/2001), contudo, o caso dos autos versa sobre situação diversa. 3.1. Consta dos autos, que o contrato para aquisição de imóvel foi celebrado entre o apelante/promitente comprador e a apelada/promitente vendedora, pessoas físicas, e não entre o apelante e a imobiliária intermediadora da negociação. 3.2. Precedentes deste Tribunal: “[...] 1. No contrato de promessa de compra e venda realizado entre particulares, os envolvidos não se enquadram nos conceitos dos arts. 2o e 3o do CDC, de modo que não atrai a incidência da legislação consumerista. 2. A contratação de imobiliária, pelos vendedores, com a finalidade de intermediar a compra e venda de imóvel qualifica-se como relação de consumo, mas não se estende aos compradores. [...].” (20161410039610APC, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma CíveL, DJE de 26/6/2018); “[...] 1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, haja vista o vendedor não se afigurar fornecedor e o comprador não ser consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. A aproximação das partes interessadas pela empresa imobiliária não desconfigura a natureza da relação jurídica, de modo a atrair a aplicação da Lei no. 8.078/90. [...].” (20160110118328APC, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE de 18/9/2017). 3.3. Com efeito, a demanda deve ser analisada sob as perspectivas do Código Civil, cabendo, portanto, a apelada provar os fatos constitutivos do seu direito, na dicção do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, e, ao apelante, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da apelada, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. 3.4. Assim, não se aplicam no caso concreto as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor, pelo que também não há falar em exercício do direito de arrependimento previsto no artigo 49 da norma consumerista.
4. O contrato entabulado entre partes tem como objeto um imóvel negociado em duas parcelas. A primeira a título de sinal e princípio de pagamento. A segunda, e última, a ser paga através de financiamento imobiliário. 4.1. Restou incontroverso que, antes do pagamento da primeira parcela, o promitente comprador, ora apelante, desistiu da transação avençada, fazendo incidir a multa (10% sobre o valor total da transação) prevista no parágrafo único da cláusula nona do contrato. 4.2. Todavia, a multa contratual tal como estipulada implica enriquecimento sem causa da apelada. Isso porque, considerando a natureza e a finalidade do negócio, o valor da cominação imposta na cláusula penal se mostra excessivo, devendo ser reduzida equitativamente, na forma do artigo 413 do Código Civil. 4.3. Nesse sentido, o Enunciado n° 356 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal assegura que “nas hipóteses previstas no CC 413, o juiz deverá reduzir a cláusula penal de ofício”. 4.4. Ao se debruçar sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que “nas hipóteses do art. 413 do CC/2002, o abrandamento do valor da cláusula penal é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor que lhe sejam aplicados os princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato” (REsp no 1.999.836/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 30/9/2022). 4.5. Precedente deste Tribunal: “[...] 5. Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, a redução equitativa da penalidade deve ocorrer nos casos de ter sido a obrigação principal cumprida em parte, ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, face à natureza e finalidade do negócio. [...].” (07161442020208070007, Relatora: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE de 4/11/2022). 4.6. A doutrina, de sua vez, esclarece que: “[...] Para que se possa chegar à determinação do que seja pena manifestamente excessiva não se pode, pois, levar em consideração apenas o valor da cláusula penal em confronto com o efetivo prejuízo, já que é da essência da pena o seu valor poder ser, mesmo, maior do que o do efetivo prejuízo. Além da análise da proporcionalidade entre o valor da pena e o prejuízo causado, devem ser buscados outros critérios para a aferição da necessidade da redução equitativa da pena pelo juiz, como, por exemplo, o grau da culpa, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado.” (Código Civil comentado [livro eletrônico] / Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. -- 4. ed. -- São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, pág. RL-2.64). 4.7. À vista disso, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio no caso em apreço, entende-se que o valor da cláusula penal deve ser reduzido.
5. Reforma-se a sentença apenas para reduzir o valor da cláusula penal devida pelo apelante. 5.1. Em consequência da reforma parcial da sentença, tendo ambas as partes decaído de seu pedido, devem as partes arcar com o pagamento pro rata (50% para cada parte) das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, Código de Processo Civil.
6. Não se aplica a majoração do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, quando há provimento parcial do apelo.
7. Recurso parcialmente provido.