Tribunal: TJDFT
Processo: 0761056-70.2023.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-07-22
Data de publicação: 2024-08-01

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS - ABUSIVIDADE. NOVAÇÃO CONTRATUAL - APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO - INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Conforme contrato de compra e venda de unidade imobiliária - programa Casa Verde e Amarela com recursos do FGTS, a empresa ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra e a corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora e fiadora (ID 60667422 - Pág. 1/27), são partes legítimas para figurar no polo passivo da presente ação. Segundo dispõe a cláusula 3.11 "os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 3.2. - II, caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término de obra prevista quando da celebração deste contrato, imputando diretamente à CONSTRUTORA/ INCORPORADORA/ ENTIDADE ORGANIZADORAA/EMPREENDEDOR a responsabilidade pelo pagamento desses valores até a efetiva entrega do imóvel (ID 60667422 - Pág. 2). Diante dessas obrigações, é de se afastar a preliminar ilegitimidade suscitada pelas requeridas. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
2. Não há litisconsórcio necessário a justificar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo, porquanto a referida instituição financeira não é responsável pelo atraso da obra. Incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
3. Novação contratual.
3.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
3.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí, findando, então, em 28/6/2022.
4. Juros de Obra.
4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Diante do efetivo adimplemento dos juros de obra no período da mora da Construtora, além de comprovada sua inexigibilidade, surge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa além do prazo inicialmente estipulado em razão do demonstrado atraso na entrega de imóvel.
5. Valor da indenização.
5.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.
5.2 A sentença seguiu o parâmentro estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo.
6. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
7. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS - ABUSIVIDADE. NOVAÇÃO CONTRATUAL - APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO - INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Conforme contrato de compra e venda de unidade imobiliária - programa Casa Verde e Amarela com recursos do FGTS, a empresa ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra e a corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora e fiadora (ID 60667422 - Pág. 1/27), são partes legítimas para figurar no polo passivo da presente ação. Segundo dispõe a cláusula 3.11 "os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 3.2. - II, caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término de obra prevista quando da celebração deste contrato, imputando diretamente à CONSTRUTORA/ INCORPORADORA/ ENTIDADE ORGANIZADORAA/EMPREENDEDOR a responsabilidade pelo pagamento desses valores até a efetiva entrega do imóvel (ID 60667422 - Pág. 2). Diante dessas obrigações, é de se afastar a preliminar ilegitimidade suscitada pelas requeridas. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
2. Não há litisconsórcio necessário a justificar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo, porquanto a referida instituição financeira não é responsável pelo atraso da obra. Incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
3. Novação contratual.
3.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
3.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí, findando, então, em 28/6/2022.
4. Juros de Obra.
4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Diante do efetivo adimplemento dos juros de obra no período da mora da Construtora, além de comprovada sua inexigibilidade, surge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa além do prazo inicialmente estipulado em razão do demonstrado atraso na entrega de imóvel.
5. Valor da indenização.
5.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.
5.2 A sentença seguiu o parâmentro estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo.
6. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
7. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.