Tribunal: TJDFT
Processo: 0728323-96.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO. PANDEMIA COVID-19. RISCO DO EMPREENDIMENTO. MULTAS CONTRATUAIS E LUCROS CESSANTES. PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. REVISÃO. INTEGRAÇÃO DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO CONTRATO. CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIOECONÔMICA. EQUILÍBRIO. TEMA 970 STJ. VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO. POSSIBILIDADE. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO NÃO DEDUZIDO NA ORIGEM. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS. PERCENTUAL DA MULTA. MINORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. A incidência do Código de Defesa do Consumidor-CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
2. As dificuldades causadas pela pandemia da Covid-19 não têm o condão de, por si só, configurarem caso fortuito ou força maior para alterar a data de entrega do apartamento, notadamente quando a promessa de compra e venda foi celebrada dentro do contexto de restrições sanitárias. Os riscos assumidos pela empresa acompanham a própria dinâmica de sua atividade.
3. O CDC não aceita limitação de indenização do consumidor por vicio ou fato do serviço ou do serviço. O consumidor lesado tem direito à indenização integral dos danos. Vários dispositivos são expressos nesse sentidos (art. 6o, VI, 24, 25. 51, I,)
4. O art. 6o, V, CDC dispõe sobre o direito do consumidor à modificação da cláusula contratual que estabeleça prestação desproporcional ou revisão de fatos supervenientes que a torne excessivamente onerosa. Acrescente-se que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (art. 47 do CDC).
5. O direito a modificação das cláusulas desproporcionais excepciona o princípio da obrigatoriedade do contrato (pacta sunt servanda) com o objetivo de reequilibrar a relação de consumo e manter o contrato de modo útil para ambas as partes (fornecedor e consumidor).
6. O dispositivo deve ser analisado em diálogo com o § 2o do art. 51, o qual estabelece o princípio da conservação do contrato. O dispositivo é direcionado ao juiz que, ao constatar a abusividade de uma ou mais cláusulas abusivas, deve realizar esforço hermenêutico de excluí-las sem gerar “ônus excessivo a qualquer das partes”. Se não for possível interpretação a favor do consumidor que mantenha certo equilibro no contrato, o juiz, após excluir o efeito da cláusula abusiva, deve verificar se o contrato mantém condições – sem a cláusula – de cumprir sua função socioeconômica ou, ao contrário, se a nulidade da cláusula irá contaminar e invalidar todo o negócio jurídico.
7. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no Tema 970. Fixou a tese de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
8. A leitura do contrato deve ser interpretada à luz do CDC e do regime de proteção ao consumidor, de modo que as cláusulas confiram o equilíbrio necessário à relação jurídica estabelecida e sejam integradas, na medida do possível, para que não haja nulidade pela estipulação abusiva. Não deve restringir a possibilidade do consumidor de buscar outras reparações além das previstas, a título de perdas e danos, como é o caso dos lucros cessantes.
9. A consumidora deve demonstrar que o valor da multa contratual deve ser inferior ao valor locativo do imóvel. Há substancial diferença entre o valor devido pela construtora, a título de multa, e eventual cobrança de aluguel a partir do vencimento do prazo para entrega do imóvel.
10. Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel.
11. Recurso conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO. PANDEMIA COVID-19. RISCO DO EMPREENDIMENTO. MULTAS CONTRATUAIS E LUCROS CESSANTES. PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. REVISÃO. INTEGRAÇÃO DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO CONTRATO. CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIOECONÔMICA. EQUILÍBRIO. TEMA 970 STJ. VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO. POSSIBILIDADE. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO NÃO DEDUZIDO NA ORIGEM. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS. PERCENTUAL DA MULTA. MINORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. A incidência do Código de Defesa do Consumidor-CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
2. As dificuldades causadas pela pandemia da Covid-19 não têm o condão de, por si só, configurarem caso fortuito ou força maior para alterar a data de entrega do apartamento, notadamente quando a promessa de compra e venda foi celebrada dentro do contexto de restrições sanitárias. Os riscos assumidos pela empresa acompanham a própria dinâmica de sua atividade.
3. O CDC não aceita limitação de indenização do consumidor por vicio ou fato do serviço ou do serviço. O consumidor lesado tem direito à indenização integral dos danos. Vários dispositivos são expressos nesse sentidos (art. 6o, VI, 24, 25. 51, I,)
4. O art. 6o, V, CDC dispõe sobre o direito do consumidor à modificação da cláusula contratual que estabeleça prestação desproporcional ou revisão de fatos supervenientes que a torne excessivamente onerosa. Acrescente-se que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (art. 47 do CDC).
5. O direito a modificação das cláusulas desproporcionais excepciona o princípio da obrigatoriedade do contrato (pacta sunt servanda) com o objetivo de reequilibrar a relação de consumo e manter o contrato de modo útil para ambas as partes (fornecedor e consumidor).
6. O dispositivo deve ser analisado em diálogo com o § 2o do art. 51, o qual estabelece o princípio da conservação do contrato. O dispositivo é direcionado ao juiz que, ao constatar a abusividade de uma ou mais cláusulas abusivas, deve realizar esforço hermenêutico de excluí-las sem gerar “ônus excessivo a qualquer das partes”. Se não for possível interpretação a favor do consumidor que mantenha certo equilibro no contrato, o juiz, após excluir o efeito da cláusula abusiva, deve verificar se o contrato mantém condições – sem a cláusula – de cumprir sua função socioeconômica ou, ao contrário, se a nulidade da cláusula irá contaminar e invalidar todo o negócio jurídico.
7. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no Tema 970. Fixou a tese de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
8. A leitura do contrato deve ser interpretada à luz do CDC e do regime de proteção ao consumidor, de modo que as cláusulas confiram o equilíbrio necessário à relação jurídica estabelecida e sejam integradas, na medida do possível, para que não haja nulidade pela estipulação abusiva. Não deve restringir a possibilidade do consumidor de buscar outras reparações além das previstas, a título de perdas e danos, como é o caso dos lucros cessantes.
9. A consumidora deve demonstrar que o valor da multa contratual deve ser inferior ao valor locativo do imóvel. Há substancial diferença entre o valor devido pela construtora, a título de multa, e eventual cobrança de aluguel a partir do vencimento do prazo para entrega do imóvel.
10. Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel.
11. Recurso conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados.