Tribunal: TJDFT
Processo: 0702854-02.2024.8.07.0005
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pela ré imobiliária em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condená-la a devolver à autora quatro aluguéis de R$ 1.000,00. Em suas razões recursais, sustenta que não houve falha nos serviços prestados pela administradora e que os danos experimentados pela parte autora foram causados por terceiro. Argumenta a ilegitimidade passiva da imobiliária, tendo em vista ser apenas mandatária do locador. No mérito, assevera a inexistência de ato ilícito e o dever de indenizar. Ainda, relata que os valores da locação foram destinados ao réu Amauri, que à época atuava em nome do espólio. Afirma, também, que na execução do mandato não há comprovação de sua negligência ou imprudência.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 62578578). Preparo regular (ID 62578579 a 62578582). Sem contrarrazões (ID 62578586).
3. Ilegitimidade passiva ad causam. A legitimidade de parte, pertinência subjetiva da ação, é analisada à luz da relação jurídica material, conforme a teoria da asserção. Havendo a correspondência entre as partes da relação jurídica material narrada e as partes da relação jurídica processual, resta satisfeita e presente tal condição da ação. No caso dos autos, a recorrente é responsável pela intermediação do contrato, bem como pela cobrança discutida nestes autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. (Precedente: Acórdão 1833098, Relatora SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, Data de julgamento: 18/03/2024, publicado no DJE: 02/04/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada).
4. Na origem a autora relata, em síntese, que em 10/09/2023 realizou dois contratos de locação com a imobiliária ré “Mais Valor”, um residencial e outro comercial, ambos localizados no mesmo prédio, no valor de R$ 1.000,00 cada um, pelos primeiros seis meses, passando para R$ 1.200,00 a partir do sétimo mês. Narra que pagou uma caução de R$ 2.000,00, bem como o montante de R$ 8.000,00 pelos meses de setembro a dezembro de 2023. Salienta que não houve a entrega das chaves do apartamento residencial devido a uma reforma, e que também não usufruiu o imóvel comercial, pois apenas colocou seus móveis na loja. Informa que em dezembro de 2023 os imóveis foram invadidos pelos herdeiros do falecido proprietário, os quais danificaram vários móveis e objetos, causando-lhe prejuízos no montante de R$ 6.685,90.
5. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em analisar se a ré (imobiliária) possui responsabilidade em relação a alegação da autora de quebra contratual, pois não lhe foi entregue a chave do imóvel residencial, devido a uma reforma, apesar do pagamento antecipado de quatro meses.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação) é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei N.o 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
7. Assim, aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Precedente: (Acórdão 1720539, 07390847820228070016, Relator: SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva em virtude de falha na sua prestação, somente sendo possível a exclusão da responsabilidade na hipótese de comprovação de caso fortuito ou força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro (art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II, do CDC).
8. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
9. Resta incontroversa nos autos a celebração contratual de locação imobiliária entre autora e ré, bem como o pagamento antecipado dos valores de R$ 8.000,00 pelos meses de setembro a dezembro de 2023. Ainda, consta que a caução no valor de R$ 2.000,00 foi devolvida para a parte autora.
10. Do contexto fático e probatório, antes do conflito entre os herdeiros em relação aos imóveis locados, verifica-se que a parte autora não usufruiu o imóvel residencial, conforme relatado no ID 62578473, pois a imobiliária estava realizando uma reforma, de modo que impediu a sua mudança. Constata-se, ainda, que a imobiliária não impugnou a referida reforma, nem esclareceu os motivos e prazos de sua execução, também não colacionou aos autos comprovação de entrega das chaves do imóvel residencial. Em sede recursal, salientou que a parte autora solicitou alguns reparos, porém tal argumentação encontra-se isolada nos autos, sem outros elementos comprobatórios, não se desincumbindo do ônus processual que lhe era próprio, o de demonstrar o fato, por si alegado, impeditivo do direito da autora.
11. Dessa forma, tem-se que a parte ré não se desincumbiu do seu ônus processual, razão pela qual a sentença deverá ser mantida.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, pois ausentes as contrarrazões (art. 55 da Lei 9.099/95).
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pela ré imobiliária em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condená-la a devolver à autora quatro aluguéis de R$ 1.000,00. Em suas razões recursais, sustenta que não houve falha nos serviços prestados pela administradora e que os danos experimentados pela parte autora foram causados por terceiro. Argumenta a ilegitimidade passiva da imobiliária, tendo em vista ser apenas mandatária do locador. No mérito, assevera a inexistência de ato ilícito e o dever de indenizar. Ainda, relata que os valores da locação foram destinados ao réu Amauri, que à época atuava em nome do espólio. Afirma, também, que na execução do mandato não há comprovação de sua negligência ou imprudência.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 62578578). Preparo regular (ID 62578579 a 62578582). Sem contrarrazões (ID 62578586).
3. Ilegitimidade passiva ad causam. A legitimidade de parte, pertinência subjetiva da ação, é analisada à luz da relação jurídica material, conforme a teoria da asserção. Havendo a correspondência entre as partes da relação jurídica material narrada e as partes da relação jurídica processual, resta satisfeita e presente tal condição da ação. No caso dos autos, a recorrente é responsável pela intermediação do contrato, bem como pela cobrança discutida nestes autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. (Precedente: Acórdão 1833098, Relatora SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, Data de julgamento: 18/03/2024, publicado no DJE: 02/04/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada).
4. Na origem a autora relata, em síntese, que em 10/09/2023 realizou dois contratos de locação com a imobiliária ré “Mais Valor”, um residencial e outro comercial, ambos localizados no mesmo prédio, no valor de R$ 1.000,00 cada um, pelos primeiros seis meses, passando para R$ 1.200,00 a partir do sétimo mês. Narra que pagou uma caução de R$ 2.000,00, bem como o montante de R$ 8.000,00 pelos meses de setembro a dezembro de 2023. Salienta que não houve a entrega das chaves do apartamento residencial devido a uma reforma, e que também não usufruiu o imóvel comercial, pois apenas colocou seus móveis na loja. Informa que em dezembro de 2023 os imóveis foram invadidos pelos herdeiros do falecido proprietário, os quais danificaram vários móveis e objetos, causando-lhe prejuízos no montante de R$ 6.685,90.
5. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em analisar se a ré (imobiliária) possui responsabilidade em relação a alegação da autora de quebra contratual, pois não lhe foi entregue a chave do imóvel residencial, devido a uma reforma, apesar do pagamento antecipado de quatro meses.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação) é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei N.o 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
7. Assim, aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Precedente: (Acórdão 1720539, 07390847820228070016, Relator: SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva em virtude de falha na sua prestação, somente sendo possível a exclusão da responsabilidade na hipótese de comprovação de caso fortuito ou força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro (art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II, do CDC).
8. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
9. Resta incontroversa nos autos a celebração contratual de locação imobiliária entre autora e ré, bem como o pagamento antecipado dos valores de R$ 8.000,00 pelos meses de setembro a dezembro de 2023. Ainda, consta que a caução no valor de R$ 2.000,00 foi devolvida para a parte autora.
10. Do contexto fático e probatório, antes do conflito entre os herdeiros em relação aos imóveis locados, verifica-se que a parte autora não usufruiu o imóvel residencial, conforme relatado no ID 62578473, pois a imobiliária estava realizando uma reforma, de modo que impediu a sua mudança. Constata-se, ainda, que a imobiliária não impugnou a referida reforma, nem esclareceu os motivos e prazos de sua execução, também não colacionou aos autos comprovação de entrega das chaves do imóvel residencial. Em sede recursal, salientou que a parte autora solicitou alguns reparos, porém tal argumentação encontra-se isolada nos autos, sem outros elementos comprobatórios, não se desincumbindo do ônus processual que lhe era próprio, o de demonstrar o fato, por si alegado, impeditivo do direito da autora.
11. Dessa forma, tem-se que a parte ré não se desincumbiu do seu ônus processual, razão pela qual a sentença deverá ser mantida.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, pois ausentes as contrarrazões (art. 55 da Lei 9.099/95).
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.