Tribunal: TJDFT
Processo: 0732462-12.2024.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-04
Data de publicação: 2024-11-13

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-la ao pagamento de lucros cessantes no importe de R$ 600,00 (seiscentos reais) por mês de atraso, bem como ao pagamento da quantia de R$ 11.206,87 a título de juros de obra. Em seu recuso, suscita preliminares de ilegitimidade passiva e de necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alega que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Argumenta que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito em razão da pandemia. Informa que os juros de obra são cobrados pela instituição financeira. Requer a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso próprio, tempestivo (ID 64828671) e com preparo regular (ID 64828673 e 64828674). Contrarrazões apresentadas (ID 64828677).
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. A recorrente figura como construtora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente, no que se refere aos prazos e penalidades delas decorrentes. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento do e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, as recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996 do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias corridos (ID 64828585), o que afasta a tese de novação e vinculação ao contrato de financiamento.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. Ressalte-se que a pandemia não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da ré, uma vez que a escassez de insumos e de mão de obra são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil e havia prazo contratual de prorrogação apto a suprir a necessidade de dilação do prazo. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelos consumidores adquirentes. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida. Condenada a recorrente vencida ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-la ao pagamento de lucros cessantes no importe de R$ 600,00 (seiscentos reais) por mês de atraso, bem como ao pagamento da quantia de R$ 11.206,87 a título de juros de obra. Em seu recuso, suscita preliminares de ilegitimidade passiva e de necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alega que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Argumenta que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito em razão da pandemia. Informa que os juros de obra são cobrados pela instituição financeira. Requer a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso próprio, tempestivo (ID 64828671) e com preparo regular (ID 64828673 e 64828674). Contrarrazões apresentadas (ID 64828677).
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. A recorrente figura como construtora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente, no que se refere aos prazos e penalidades delas decorrentes. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento do e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, as recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996 do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias corridos (ID 64828585), o que afasta a tese de novação e vinculação ao contrato de financiamento.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. Ressalte-se que a pandemia não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da ré, uma vez que a escassez de insumos e de mão de obra são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil e havia prazo contratual de prorrogação apto a suprir a necessidade de dilação do prazo. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelos consumidores adquirentes. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida. Condenada a recorrente vencida ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.