Tribunal: TJDFT
Processo: 0700632-13.2024.8.07.0021
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-30
Data de publicação: 2024-09-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: i) condenar a requerida a pagar à autora a quantia de R$ 2.306,73, a título de juros de obra; ii) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (22/08/2023). Em suas razões, os recorrentes suscitam, preliminarmente, a tese de ilegitimidade passiva em relação ao pagamento de juros de obra, o qual é cobrado pelo agente financeiro. Referem, ainda, a imprescindibilidade de litisconsórcio necessário e a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e consequente remessa dos autos à Justiça Federal. No mérito, argumentam que inexiste atraso na entrega do imóvel e que o termo de reserva é um documento preliminar, que não gera obrigações, com data estimada de entrega do imóvel, tratando-se de uma data meramente referencial. Alega que houve novação contratual. Sustenta a validade da cobrança dos juros de obra durante a fase de construção.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 61632098). Foram apresentadas contrarrazões (ID 61632103).
III. Há legitimidade passiva da construtora apontada como responsável pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
VI. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 32199 Itapoã Parque” (Id 61632053 - Pág. 1), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. A recorrente alega que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda determina o prazo total de construção em 27/01/2023 (ID 61632079), não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
VII. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
VIII. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que consta de quadro geral e difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
IX. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
X. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
XI. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: i) condenar a requerida a pagar à autora a quantia de R$ 2.306,73, a título de juros de obra; ii) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (22/08/2023). Em suas razões, os recorrentes suscitam, preliminarmente, a tese de ilegitimidade passiva em relação ao pagamento de juros de obra, o qual é cobrado pelo agente financeiro. Referem, ainda, a imprescindibilidade de litisconsórcio necessário e a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e consequente remessa dos autos à Justiça Federal. No mérito, argumentam que inexiste atraso na entrega do imóvel e que o termo de reserva é um documento preliminar, que não gera obrigações, com data estimada de entrega do imóvel, tratando-se de uma data meramente referencial. Alega que houve novação contratual. Sustenta a validade da cobrança dos juros de obra durante a fase de construção.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 61632098). Foram apresentadas contrarrazões (ID 61632103).
III. Há legitimidade passiva da construtora apontada como responsável pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
VI. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 32199 Itapoã Parque” (Id 61632053 - Pág. 1), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. A recorrente alega que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda determina o prazo total de construção em 27/01/2023 (ID 61632079), não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
VII. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
VIII. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que consta de quadro geral e difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
IX. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
X. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
XI. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.