Tribunal: TJDFT
Processo: 0710608-26.2023.8.07.0006
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-04
Data de publicação: 2024-03-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO TERMO DE RESERVA DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRELIMINARES REJEITADAS. DEVER DE INDENIZAÇÃO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS JUROS DA OBRA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas a pagarem aos autores o valor de R$ 8.921,64 (oito mil, novecentos e vinte e um reais e sessenta e quatro centavos) e o valor de R$ 7.165,41 (sete mil, cento e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos) referentes à restituição de valores pagos a título de juros de evolução da obra.

2. Na origem, os autores, ora recorridos, ajuizaram ação de reparação de danos cumulada com pedido de cancelamento de cobrança de juros e restituição de valores. Narraram que, em julho de 2021, celebrara contrato de compra e venda de imóvel, por meio do programa “Minha Casa, Minha Vida”. Ressaltaram que a data prevista para entrega do imóvel era 30/06/2020, já incluído o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância. Entretanto, pontuaram que, até data da inicial, o bem não havia sido entregue. Afirmaram que permaneceram com suas obrigações contratuais inalteradas, inclusive, os pagamentos mensais referentes aos juros de evolução de obra e demais encargos.

3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 55514966). Contrarrazões apresentadas (ID 55514974).

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões trazidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações das recorrentes referentes a: i) ilegitimidade das recorrentes quanto aos juros de obra; ii) imprescindibilidade do litisconsórcio necessário; iii) incompetência do Juizado Especial; iv) inexistência do atraso na entrega do imóvel e; v) validade da cobrança de evolução do contrato durante a fase de construção.

6. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes, alegaram que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro, conforme previsão constante do contrato de financiamento imobiliário assinado entre o banco e o requerente, e não pela construtora, não sendo de sua responsabilidade a referida cobrança, sendo, portanto, ilegítimos para figurarem no polo passivo da ação em relação a esse particular. Ratificaram que, como os juros de obra são cobrados pelo credor fiduciário (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) há a formação de litisconsórcio necessário, não podendo o recorrido propor ação exclusivamente contra as construtoras, devendo esta ação ser remetida ao foro competente, qual seja, a Justiça Federal. Segundo suas razões, a ausência da referida instituição financeira cerceia o seu direito de defesa. Afirmaram que o termo de reserva é um documento preliminar assinado pelas partes e que a data da entrega ali estipulada, nada mais é do que uma referência. Explicaram que somente após a assinatura do contrato de financiamento é que se poderá estabelecer a data da entrega do imóvel e que, no caso em tela, o término da construção estava marcado para 25/08/23, com previsão de carência por mais 6(seis) meses. Esclareceram que os recorrentes figuram como garantidores no contrato de financiamento, não podendo serem responsáveis pelos lucros adquiridos pela instituição financeira no que tange à cobrança de evolução do contrato durante a fase de construção. Ao final, requereram o conhecimento do Recurso Inominado e a reforma total da r. sentença.
7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminares rejeitadas.
9. Conforme se depreende do Termo de Reserva da Unidade Habitacional (ID 55514479) o bem seria entregue na data de 30/12/21 (pg. 1) e admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 55514480 – pg. 3), item B.7.1, consta como prazo total a data de 25/08/23. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor, conforme bem explicitada em sentença. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1231284, 07147009020188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 3/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.
11. Recurso conhecido e não provido.
12. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO TERMO DE RESERVA DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRELIMINARES REJEITADAS. DEVER DE INDENIZAÇÃO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS JUROS DA OBRA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas a pagarem aos autores o valor de R$ 8.921,64 (oito mil, novecentos e vinte e um reais e sessenta e quatro centavos) e o valor de R$ 7.165,41 (sete mil, cento e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos) referentes à restituição de valores pagos a título de juros de evolução da obra.

2. Na origem, os autores, ora recorridos, ajuizaram ação de reparação de danos cumulada com pedido de cancelamento de cobrança de juros e restituição de valores. Narraram que, em julho de 2021, celebrara contrato de compra e venda de imóvel, por meio do programa “Minha Casa, Minha Vida”. Ressaltaram que a data prevista para entrega do imóvel era 30/06/2020, já incluído o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância. Entretanto, pontuaram que, até data da inicial, o bem não havia sido entregue. Afirmaram que permaneceram com suas obrigações contratuais inalteradas, inclusive, os pagamentos mensais referentes aos juros de evolução de obra e demais encargos.

3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 55514966). Contrarrazões apresentadas (ID 55514974).

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões trazidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações das recorrentes referentes a: i) ilegitimidade das recorrentes quanto aos juros de obra; ii) imprescindibilidade do litisconsórcio necessário; iii) incompetência do Juizado Especial; iv) inexistência do atraso na entrega do imóvel e; v) validade da cobrança de evolução do contrato durante a fase de construção.

6. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes, alegaram que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro, conforme previsão constante do contrato de financiamento imobiliário assinado entre o banco e o requerente, e não pela construtora, não sendo de sua responsabilidade a referida cobrança, sendo, portanto, ilegítimos para figurarem no polo passivo da ação em relação a esse particular. Ratificaram que, como os juros de obra são cobrados pelo credor fiduciário (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) há a formação de litisconsórcio necessário, não podendo o recorrido propor ação exclusivamente contra as construtoras, devendo esta ação ser remetida ao foro competente, qual seja, a Justiça Federal. Segundo suas razões, a ausência da referida instituição financeira cerceia o seu direito de defesa. Afirmaram que o termo de reserva é um documento preliminar assinado pelas partes e que a data da entrega ali estipulada, nada mais é do que uma referência. Explicaram que somente após a assinatura do contrato de financiamento é que se poderá estabelecer a data da entrega do imóvel e que, no caso em tela, o término da construção estava marcado para 25/08/23, com previsão de carência por mais 6(seis) meses. Esclareceram que os recorrentes figuram como garantidores no contrato de financiamento, não podendo serem responsáveis pelos lucros adquiridos pela instituição financeira no que tange à cobrança de evolução do contrato durante a fase de construção. Ao final, requereram o conhecimento do Recurso Inominado e a reforma total da r. sentença.
7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminares rejeitadas.
9. Conforme se depreende do Termo de Reserva da Unidade Habitacional (ID 55514479) o bem seria entregue na data de 30/12/21 (pg. 1) e admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 55514480 – pg. 3), item B.7.1, consta como prazo total a data de 25/08/23. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor, conforme bem explicitada em sentença. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1231284, 07147009020188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 3/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.
11. Recurso conhecido e não provido.
12. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.