Tribunal: TJDFT
Processo: 0724522-12.2022.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-03
Data de publicação: 2024-04-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULA RES SPERATA. CONTRAPRESTAÇÃO PECUNIÁRIA DEVIDA PELA UTILIZAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO DO COMPLEXO EMPRESARIAL PARKSHOPPING. VANTAGENS RECONHECIDAS AO LOJISTA LOCATÁRIO DE USO DA ESTRUTURA ORGANIZACIONAL E TÉCNICA DESSE CENTRO DE COMPRAS. BENEFÍCIOS NÃO CONCRETIZADOS EM DECORRÊNCIA DE PANDEMIA CAUSADA PELO CORONAVÍRUS. COVID-19. ANORMAL ENCERRAMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO SEM RESPONSABILIDADE QUE POSSA SER ATRIBUÍDA AOS CONTRATANTES. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. INTERVENÇÃO POSSÍVEL DO PODER JUDICIÁRIO. NECESSÁRIA SALVAGUARDA DE LIMITAÇÕES IMPERATIVAS NA ORDEM JURÍDICA NACIONAL. LOCATÁRIO QUE PERDE A CONDIÇÃO DE UTILIZAR PARCELA DO FUNDO DE COMÉRCIO DO EMPREENDIMENTO. FLEXIBILIZAÇÃO NECESSÁRIA DA REGRA PREVISTA PARA CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO QUE DIZ RESPEITO À RES SPERATA. EXIGIBILIDADE DE PAGAMENTO PROPORCIONAL AO TEMPO DE EFETIVA OCUPAÇÃO DO ESPAÇO COMERCIAL E DE DESFRUTE DAS CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS AO TIPO DE ESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO EM QUE INSTALADO O NEGÓCIO. PROPORCIONALIDADE QUE ATENDE AO POSTULADO DA BOA-FÉ. PAGAMENTO REALIZADO DA INTEGRALIDADE DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS PARA O PERÍODO EM QUE EXERCIDO O DIREITO DE INTEGRAR A ESTRUTURA TÉCNICA DO PARKSHOPPING. OBRIGAÇÃO ADIMPLIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Em se tratando de contrato de locação em shopping center, a relação entre os lojistas e empreendedores encontra disciplina no art. 54 da Lei no 8.245/91 - Lei de Locações, que prioriza as condições livremente pactuadas em ajuste firmado segundo os postulados da força obrigatória e da autonomia da vontade.
2. A cláusula res sperata, em essência, é representativa de contraprestação paga pelo locatário ao empreendedor de shopping center pela exploração do fundo de comércio a este pertencente em complexo comercial com estrutura organizacional de bens corpóreos e incorpóreos que tem como objetivo último a capacidade lucrativa esperada em consideração às vantagens reconhecidas ao lojista de se estabelecer em complexo empresarial com grandes chances de êxito. A cobrança dessa cláusula encontra justificativa na exigibilidade de contraprestação pecuniária pelo direito cedido ao lojista, pelo empreendedor, de participar da estrutura organizacional do shopping e de desfrutar dos benefícios daí decorrentes.
3. Para o contrato regularmente celebrado é impositivo o cumprimento da relação obrigacional ligada por correspectivos direitos e deveres que livre e consensualmente ajustaram os contratantes entre si. Não pode ser olvidado, entretanto, que tais direitos e deveres se estruturam em diferentes graus de intensidade quando concretamente examinado todo o programa obrigacional formalmente definido no contrato. Quer isso significar a importância de ter em conta o fenômeno obrigacional em sua totalidade: o nascer dos direitos, deveres, faculdades, ônus, expectativas legítimas, a partir da constituição do negócio jurídico; seu desenvolvimento ao longo do tempo; sua cessão, substituição ou modificação. O exame dessa estrutura obrigacional deve levar em conta o fato de que as partes, ao contratarem, se obrigam a dirigir esforços conjuntos ao atingimento do objetivo esperado com a formação do vínculo negocial; objetivo esse a ser alcançado com o adimplemento pelas partes contratantes de suas respectivas obrigações. Para tanto, imprescindível a consideração das circunstâncias concretas de constituição e execução do ajuste à luz dos postulados da boa-fé e dos deveres a ela inerentes, aos quais estão sujeitos ambas as partes contratantes: comportamento leal, confiança, probidade, solidariedade e cooperação.
4. A intervenção do Poder Judiciário, conquanto excepcional, é devida, não para modificar a vontade das partes ou para criar obrigações não previstas nem desejadas pelos contratantes, mas, para salvaguardar limitações necessárias e imperativas presentes na ordem jurídica nacional, afinal, a vontade das partes não tem força absoluta para impor o cumprimento exato da obrigação quando, ao fim e ao cabo, não seja representativa da vontade programada para atingimento de um fim comum.
5. O encerramento das atividades da empresa apelada ocorrido por conta da pandemia causada pelo coronavírus não pode, por óbvio, resultar no reconhecimento de que o contrato teve anormal fim por fato atribuível ao empreendedor, com o que inadmissível fazê-lo suportar os riscos futuros da inexecução do ajuste do modo como inicialmente previsto. De outro lado, a situação concreta não se adequa àquelas em que o lojista simplesmente se arrepende da operação contratada ou em que se verifica mero insucesso de seu negócio; casos esses em que não há motivo suficiente a justificar a devolução da quantia paga a título de res sperata. Hipótese em que a perda, pela recorrida, da condição de utilizar parcela do fundo de comércio do empreendimento Parkshopping, o que inclui o estudo de mix de lojas, de viabilidade econômica, bem como o uso de sua estrutura técnica e física, torna necessário flexibilizar a regra prevista para cumprimento do contrato no que diz respeito à res sperata, de modo a admitir que haja adimplemento do ajuste firmado com o parcial pagamento da prestação pecuniária para ela convencionada.
6. Caso concreto em que razoável se afigura, em atenção ao postulado da boa-fé, que o empreendedor exija a integridade das prestações ajustadas para o período em que o lojista ocupou o espaço comercial a ele cedido. Pela desocupação da área locada deixa de ser exigível ao locatário qualquer contraprestação pecuniária pelo desfrute das características intrínsecas ao tipo de estrutura do empreendimento em que ele instalara seu negócio – estacionamento, amplos corredores, ambientes agradáveis e atraentes aos consumidores etc. Pagamento proporcional realizado. Obrigação adimplida.
7. Recurso conhecido e improvido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULA RES SPERATA. CONTRAPRESTAÇÃO PECUNIÁRIA DEVIDA PELA UTILIZAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO DO COMPLEXO EMPRESARIAL PARKSHOPPING. VANTAGENS RECONHECIDAS AO LOJISTA LOCATÁRIO DE USO DA ESTRUTURA ORGANIZACIONAL E TÉCNICA DESSE CENTRO DE COMPRAS. BENEFÍCIOS NÃO CONCRETIZADOS EM DECORRÊNCIA DE PANDEMIA CAUSADA PELO CORONAVÍRUS. COVID-19. ANORMAL ENCERRAMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO SEM RESPONSABILIDADE QUE POSSA SER ATRIBUÍDA AOS CONTRATANTES. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. INTERVENÇÃO POSSÍVEL DO PODER JUDICIÁRIO. NECESSÁRIA SALVAGUARDA DE LIMITAÇÕES IMPERATIVAS NA ORDEM JURÍDICA NACIONAL. LOCATÁRIO QUE PERDE A CONDIÇÃO DE UTILIZAR PARCELA DO FUNDO DE COMÉRCIO DO EMPREENDIMENTO. FLEXIBILIZAÇÃO NECESSÁRIA DA REGRA PREVISTA PARA CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO QUE DIZ RESPEITO À RES SPERATA. EXIGIBILIDADE DE PAGAMENTO PROPORCIONAL AO TEMPO DE EFETIVA OCUPAÇÃO DO ESPAÇO COMERCIAL E DE DESFRUTE DAS CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS AO TIPO DE ESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO EM QUE INSTALADO O NEGÓCIO. PROPORCIONALIDADE QUE ATENDE AO POSTULADO DA BOA-FÉ. PAGAMENTO REALIZADO DA INTEGRALIDADE DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS PARA O PERÍODO EM QUE EXERCIDO O DIREITO DE INTEGRAR A ESTRUTURA TÉCNICA DO PARKSHOPPING. OBRIGAÇÃO ADIMPLIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Em se tratando de contrato de locação em shopping center, a relação entre os lojistas e empreendedores encontra disciplina no art. 54 da Lei no 8.245/91 - Lei de Locações, que prioriza as condições livremente pactuadas em ajuste firmado segundo os postulados da força obrigatória e da autonomia da vontade.
2. A cláusula res sperata, em essência, é representativa de contraprestação paga pelo locatário ao empreendedor de shopping center pela exploração do fundo de comércio a este pertencente em complexo comercial com estrutura organizacional de bens corpóreos e incorpóreos que tem como objetivo último a capacidade lucrativa esperada em consideração às vantagens reconhecidas ao lojista de se estabelecer em complexo empresarial com grandes chances de êxito. A cobrança dessa cláusula encontra justificativa na exigibilidade de contraprestação pecuniária pelo direito cedido ao lojista, pelo empreendedor, de participar da estrutura organizacional do shopping e de desfrutar dos benefícios daí decorrentes.
3. Para o contrato regularmente celebrado é impositivo o cumprimento da relação obrigacional ligada por correspectivos direitos e deveres que livre e consensualmente ajustaram os contratantes entre si. Não pode ser olvidado, entretanto, que tais direitos e deveres se estruturam em diferentes graus de intensidade quando concretamente examinado todo o programa obrigacional formalmente definido no contrato. Quer isso significar a importância de ter em conta o fenômeno obrigacional em sua totalidade: o nascer dos direitos, deveres, faculdades, ônus, expectativas legítimas, a partir da constituição do negócio jurídico; seu desenvolvimento ao longo do tempo; sua cessão, substituição ou modificação. O exame dessa estrutura obrigacional deve levar em conta o fato de que as partes, ao contratarem, se obrigam a dirigir esforços conjuntos ao atingimento do objetivo esperado com a formação do vínculo negocial; objetivo esse a ser alcançado com o adimplemento pelas partes contratantes de suas respectivas obrigações. Para tanto, imprescindível a consideração das circunstâncias concretas de constituição e execução do ajuste à luz dos postulados da boa-fé e dos deveres a ela inerentes, aos quais estão sujeitos ambas as partes contratantes: comportamento leal, confiança, probidade, solidariedade e cooperação.
4. A intervenção do Poder Judiciário, conquanto excepcional, é devida, não para modificar a vontade das partes ou para criar obrigações não previstas nem desejadas pelos contratantes, mas, para salvaguardar limitações necessárias e imperativas presentes na ordem jurídica nacional, afinal, a vontade das partes não tem força absoluta para impor o cumprimento exato da obrigação quando, ao fim e ao cabo, não seja representativa da vontade programada para atingimento de um fim comum.
5. O encerramento das atividades da empresa apelada ocorrido por conta da pandemia causada pelo coronavírus não pode, por óbvio, resultar no reconhecimento de que o contrato teve anormal fim por fato atribuível ao empreendedor, com o que inadmissível fazê-lo suportar os riscos futuros da inexecução do ajuste do modo como inicialmente previsto. De outro lado, a situação concreta não se adequa àquelas em que o lojista simplesmente se arrepende da operação contratada ou em que se verifica mero insucesso de seu negócio; casos esses em que não há motivo suficiente a justificar a devolução da quantia paga a título de res sperata. Hipótese em que a perda, pela recorrida, da condição de utilizar parcela do fundo de comércio do empreendimento Parkshopping, o que inclui o estudo de mix de lojas, de viabilidade econômica, bem como o uso de sua estrutura técnica e física, torna necessário flexibilizar a regra prevista para cumprimento do contrato no que diz respeito à res sperata, de modo a admitir que haja adimplemento do ajuste firmado com o parcial pagamento da prestação pecuniária para ela convencionada.
6. Caso concreto em que razoável se afigura, em atenção ao postulado da boa-fé, que o empreendedor exija a integridade das prestações ajustadas para o período em que o lojista ocupou o espaço comercial a ele cedido. Pela desocupação da área locada deixa de ser exigível ao locatário qualquer contraprestação pecuniária pelo desfrute das características intrínsecas ao tipo de estrutura do empreendimento em que ele instalara seu negócio – estacionamento, amplos corredores, ambientes agradáveis e atraentes aos consumidores etc. Pagamento proporcional realizado. Obrigação adimplida.
7. Recurso conhecido e improvido. Honorários majorados.