Tribunal: TJDFT
Processo: 0709068-89.2022.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-01-24
Data de publicação: 2024-01-30

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REJEITADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL LOCALIZADO NO CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. ESCRITURA DEFINITIVA DO BEM. RECALCITRÂNCIA DA PARTE VENDEDORA. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE PRÉVIO PAGAMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL E RECOLHIMENTO DE ITBI. REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A ADJUDICAÇÃO CONSTATADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.
1. Apelação interposta contra a sentença que, em ação de adjudicação compulsória, julgou procedente o pedido apresentado na petição inicial para determinar a adjudicação do imóvel objeto da lide, tornando definitivo o registro da propriedade para a autora, ora apelada.
2. A sentença apresenta clara fundamentação sobre a matéria discutida nos autos, analisando o objeto da demanda e enfrentando os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, com observância aos arts. 371 e 489, §§ 1o e 2o, do CPC. Preliminar de nulidade por fundamentação deficiente rejeitada.
3. As alegações de carência de ação e ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo apresentadas no apelo devem ser analisadas em conjunto com o mérito recursal, pois as questões suscitadas pelo recorrente em caráter preliminar se confundem com a própria subsistência do direito material invocado na demanda.
4. O imóvel em questão está localizado no lote 3, conjunto 8, no Condomínio Belvedere Green, Fazenda Taboquinha (Setor Habitacional Estrada do Sol), Jardim Botânico, Distrito Federal. O loteamento teve sua regularização aprovada pelo Governo do Distrito Federal por meio do Decreto n. 41.185/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos lotes situados na área foram devidamente individualizadas.
5. Os direitos relativos ao bem objeto da lide foram transferidos para a apelada por meio de instrumento particular de cessão celebrado com o antigo promissário comprador. Assim, embora não tenha participado do contrato de promessa de compra e venda, a recorrida, na condição de cessionária, se sub-rogou nos direitos e obrigações do promitente comprador do imóvel.
6. Ao contrário do que alega a parte apelante, há nos autos provas acerca da cadeia dominial do imóvel, inclusive o contrato de promessa de compra e venda e o subsequente contrato de cessão de direitos.
7. De acordo com a prova documental, o compromisso de compra e venda foi firmado sem cláusula de arrependimento, o pagamento do preço estipulado contratualmente foi realizado e o lote foi individualizado, com a respectiva matrícula imobiliária, após processo de regularização.
8. A alegação no sentido de que a parte apelante não teria recusado ou imposto condições para a transferência da titularidade do bem não deve ser acolhida, pois, conforme os elementos probatórios, a empresa cobrou ressarcimento de despesas com serviços e obras relacionadas à regularização do condomínio, além do pagamento de taxas e impostos, para a emissão da escritura pública definitiva e o competente registro imobiliário. A nova convocação para escrituração definitiva, com exclusão de algumas das exigências antes estabelecidas, foi realizada em setembro de 2022, ou seja, quando a ação de adjudicação já estava em curso. Diante disso, não há falar em inexistência de pretensão resistida ou em carência de ação.
9. Por ser inviável o recolhimento do ITBI antes do registro da transferência do imóvel no ofício competente, segundo a tese fixada pelo STF no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, conclui-se que a exigência de pagamento do aludido imposto como condição para a outorga da escritura pública definitiva do bem deve ser considerada abusiva e, consequentemente, nula, de acordo com o art. 51, IV, § 1o, II e III, do CDC. Além disso, o sujeito ativo da exação tributária é o Distrito Federal, motivo pelo qual não seria possível que a parte apelante exigisse o pagamento do tributo.
10. A taxa de transferência ou taxa de emissão para escritura compreende apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituração do imóvel, não englobando o repasse de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, como exigido pela recorrente. Tal imposição viola a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos.
11. Cumpre destacar que não há previsão legal ou contratual que imponha o pagamento de despesas com a regularização do loteamento como condição para a adjudicação pretendida. Eventual discussão sobre o dever de os compradores ressarcirem os custos referentes à regularização da área deve ser objeto de ação própria, na via processual adequada.
12. Cumpridos os requisitos para a adjudicação compulsória, com base nos art. 1.417 e 1.418 do CC, no art. 26, caput e § 6o, da Lei Federal n. 6.766/79 e no enunciado da súmula n. 239 do STJ, conclui-se que a sentença não deve ser reformada.
13. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REJEITADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL LOCALIZADO NO CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. ESCRITURA DEFINITIVA DO BEM. RECALCITRÂNCIA DA PARTE VENDEDORA. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE PRÉVIO PAGAMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL E RECOLHIMENTO DE ITBI. REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A ADJUDICAÇÃO CONSTATADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.
1. Apelação interposta contra a sentença que, em ação de adjudicação compulsória, julgou procedente o pedido apresentado na petição inicial para determinar a adjudicação do imóvel objeto da lide, tornando definitivo o registro da propriedade para a autora, ora apelada.
2. A sentença apresenta clara fundamentação sobre a matéria discutida nos autos, analisando o objeto da demanda e enfrentando os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, com observância aos arts. 371 e 489, §§ 1o e 2o, do CPC. Preliminar de nulidade por fundamentação deficiente rejeitada.
3. As alegações de carência de ação e ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo apresentadas no apelo devem ser analisadas em conjunto com o mérito recursal, pois as questões suscitadas pelo recorrente em caráter preliminar se confundem com a própria subsistência do direito material invocado na demanda.
4. O imóvel em questão está localizado no lote 3, conjunto 8, no Condomínio Belvedere Green, Fazenda Taboquinha (Setor Habitacional Estrada do Sol), Jardim Botânico, Distrito Federal. O loteamento teve sua regularização aprovada pelo Governo do Distrito Federal por meio do Decreto n. 41.185/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos lotes situados na área foram devidamente individualizadas.
5. Os direitos relativos ao bem objeto da lide foram transferidos para a apelada por meio de instrumento particular de cessão celebrado com o antigo promissário comprador. Assim, embora não tenha participado do contrato de promessa de compra e venda, a recorrida, na condição de cessionária, se sub-rogou nos direitos e obrigações do promitente comprador do imóvel.
6. Ao contrário do que alega a parte apelante, há nos autos provas acerca da cadeia dominial do imóvel, inclusive o contrato de promessa de compra e venda e o subsequente contrato de cessão de direitos.
7. De acordo com a prova documental, o compromisso de compra e venda foi firmado sem cláusula de arrependimento, o pagamento do preço estipulado contratualmente foi realizado e o lote foi individualizado, com a respectiva matrícula imobiliária, após processo de regularização.
8. A alegação no sentido de que a parte apelante não teria recusado ou imposto condições para a transferência da titularidade do bem não deve ser acolhida, pois, conforme os elementos probatórios, a empresa cobrou ressarcimento de despesas com serviços e obras relacionadas à regularização do condomínio, além do pagamento de taxas e impostos, para a emissão da escritura pública definitiva e o competente registro imobiliário. A nova convocação para escrituração definitiva, com exclusão de algumas das exigências antes estabelecidas, foi realizada em setembro de 2022, ou seja, quando a ação de adjudicação já estava em curso. Diante disso, não há falar em inexistência de pretensão resistida ou em carência de ação.
9. Por ser inviável o recolhimento do ITBI antes do registro da transferência do imóvel no ofício competente, segundo a tese fixada pelo STF no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, conclui-se que a exigência de pagamento do aludido imposto como condição para a outorga da escritura pública definitiva do bem deve ser considerada abusiva e, consequentemente, nula, de acordo com o art. 51, IV, § 1o, II e III, do CDC. Além disso, o sujeito ativo da exação tributária é o Distrito Federal, motivo pelo qual não seria possível que a parte apelante exigisse o pagamento do tributo.
10. A taxa de transferência ou taxa de emissão para escritura compreende apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituração do imóvel, não englobando o repasse de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, como exigido pela recorrente. Tal imposição viola a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos.
11. Cumpre destacar que não há previsão legal ou contratual que imponha o pagamento de despesas com a regularização do loteamento como condição para a adjudicação pretendida. Eventual discussão sobre o dever de os compradores ressarcirem os custos referentes à regularização da área deve ser objeto de ação própria, na via processual adequada.
12. Cumpridos os requisitos para a adjudicação compulsória, com base nos art. 1.417 e 1.418 do CC, no art. 26, caput e § 6o, da Lei Federal n. 6.766/79 e no enunciado da súmula n. 239 do STJ, conclui-se que a sentença não deve ser reformada.
13. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados.