Tribunal: TJDFT
Processo: 0733640-30.2023.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-18
Data de publicação: 2024-04-02

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. SENTENÇA EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ART. 47 DO CDC. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA EM ATENÇÃO À VEDAÇÃO À REFORMATIO IN PEJUS.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus, solidariamente, à obrigação de não promoverem qualquer modalidade de cobrança em face da autora, a título de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves; a pagar a quantia de R$ 7.537,29 (sete mil, quinhentos e trinta e sete reais e vinte nove centavos), referente a cobrança de juros de obra, na forma simples; bem como a pagar o montante de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), a título de lucros cessantes, relativa ao valor pago a título de aluguel do imóvel onde reside, além do valor dos aluguéis que vencerem no curso do processo até a entrega do imóvel. Foi julgado improcedente o pedido de fixação de indenização por danos morais.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em 24/06/2021. Informa que o contrato firmado prevê a entrega do imóvel no dia 20/09/2021, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final o dia 30/06/2022. Informa que a requerida recebeu penalidade financeira aplicada pelo Instituto de Defesa do Consumidor – PROCON em razão do descumprimento do prazo estabelecido para a entrega dos imóveis. Aduziu que, em razão do atraso na entrega do bem, teve que arcar com aluguel mensal no valor de R$ 550,00, além do pagamento indevido dos juros de obra. Alegou ter sofrido abalo psíquico em razão do atraso na entrega do imóvel, passível de fixação de indenização por danos morais.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (Id no 56201228 e no 56201229). Foram ofertadas contrarrazões (Id no 56201236).
4. Em suas razões recursais, as empresas arguem preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros da obra, de litisconsórcio necessário e incompetência absoluta do Juízo. Afirmam ter sido proferida sentença extra e ultra petita, no que diz respeito à condenação em restituição dos juros de obra e à título de lucros cessantes até a entrega do imóvel, uma vez que no pedido inicial não foi requerida a fixação de tais valores com incidência após a prolação de sentença. No mérito, aduzem que o termo de reserva é documento preliminar, com o único objetivo de garantir a reserva da unidade ao cliente, até a finalização da análise da documentação do comprador, sendo que a efetiva aquisição do imóvel se dá por meio da assinatura do contrato de compra e venda do bem. Alegam que a data para entrega do imóvel constante do termo de reserva é meramente referencial, pois somente após a assinatura do contrato de financiamento se pode estabelecer, de fato, a data de entrega do imóvel. Asseveram que o termo de reserva não cria entre as partes obrigação de entrega de unidade habitacional ou pagamento de juros de obra, obrigações que surgem somente com a efetiva assinatura do contrato de compra e venda. Consignam que o atraso na entrega do empreendimento se deu em razão de caso fortuito – escassez de mão de obra qualificada. Requerem a reforma da sentença, a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, a manutenção na condenação em lucros cessantes a incidir sobre o período de 1/07/2022 até a prolação da sentença, corrigidos desde a citação e a condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra com a correção monetária a partir do ajuizamento da demanda e juros a partir da citação.
5. A parte requerida é legítima para figurar no polo passivo da demanda no que diz respeito ao pedido de restituição de valores relativos a juros de obra, de acordo com a teoria da asserção, posto ter sido atribuído a ela o atraso na entrega do imóvel e, consequentemente a prorrogação da incidência de tal cobrança. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Inexistente a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal, em razão a demanda fundamentar-se na alegação de prejuízos causados pela construtora e incorporadora, com quem foi firmado o negócio jurídico de compra e venda, em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de formação de litisconsórcio e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. Não configurado o julgamento extra petita, uma vez que o pedido da autora, deduzido no corpo da petição inicial, foi de ressarcimento dos aluguéis e do pagamento indevido dos juros obras até a efetiva entrega do imóvel. Não configura violação ao princípio da congruência a interpretação lógico-sistemática da inicial e dos seus pedidos, ou a utilização de fundamentos diversos do utilizados pelo autor. Nesse sentido: Acórdão 1815726, 07355222720238070016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2024, publicado no DJE: 27/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada. Acórdão 1698447, 07100309420228070007, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 8/5/2023, publicado no DJE: 22/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
9. O fornecedor responde pelo defeito na prestação do serviço, independentemente da existência de culpa ou dolo, por integrar o risco do negócio, nos termos do art. 14, § 1o, II do CDC. A responsabilidade objetiva do fornecedor somente será afastada, quando comprovados fatos que rompem o nexo causal, como, por exemplo, hipóteses de força maior ou culpa exclusiva do consumidor (art. 14, § 3o, II do CDC).
10. De acordo com o documento de ID no 56201042, as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário no 433010 Itapoã Parque. Na oportunidade, foi estimada a data de entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos, independentemente de qualquer condição, para conclusão da unidade habitacional.
11. De acordo com o Tema 996 do STJ: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
12. Alegam os recorrentes a existência de novação contratual quanto ao prazo da entrega do imóvel por ocasião do contrato de compra e venda, razão pela qual não haveria atraso na entrega do imóvel. Contudo, no contrato de promessa de compra e venda o prazo de entrega do imóvel, muito diferente do prazo estipulado e aceito pela recorrida por ocasião do termo de reserva, consta apensas em um quadro geral, sem deixar clara a alegada novação e a necessária prestação de informação de forma clara e inteligível, conforme preconiza o Código de Defesa do Consumidor. Assim, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, estabelecido no termo de reserva, aceita a tolerância de 180 dias corridos, após o que não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente.
13. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual dos recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
14. A vinculação da construtora em relação ao dano causado não pode ser estendida a outros imóveis que não o bem objeto do contrato entabulado. Assim, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Não havendo nos autos pesquisa de valor atual de locação do bem, presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. Contudo, a sentença deve ser mantida nesse particular, observando o princípio da vedação da reformatio in pejus (o valor da indenização mensal a título de lucros cessantes calculada sobre percentual do bem é superior ao fixado na sentença).
15. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido.
16. Custas recolhidas. Condenado os recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. SENTENÇA EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ART. 47 DO CDC. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA EM ATENÇÃO À VEDAÇÃO À REFORMATIO IN PEJUS.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus, solidariamente, à obrigação de não promoverem qualquer modalidade de cobrança em face da autora, a título de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves; a pagar a quantia de R$ 7.537,29 (sete mil, quinhentos e trinta e sete reais e vinte nove centavos), referente a cobrança de juros de obra, na forma simples; bem como a pagar o montante de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), a título de lucros cessantes, relativa ao valor pago a título de aluguel do imóvel onde reside, além do valor dos aluguéis que vencerem no curso do processo até a entrega do imóvel. Foi julgado improcedente o pedido de fixação de indenização por danos morais.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em 24/06/2021. Informa que o contrato firmado prevê a entrega do imóvel no dia 20/09/2021, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final o dia 30/06/2022. Informa que a requerida recebeu penalidade financeira aplicada pelo Instituto de Defesa do Consumidor – PROCON em razão do descumprimento do prazo estabelecido para a entrega dos imóveis. Aduziu que, em razão do atraso na entrega do bem, teve que arcar com aluguel mensal no valor de R$ 550,00, além do pagamento indevido dos juros de obra. Alegou ter sofrido abalo psíquico em razão do atraso na entrega do imóvel, passível de fixação de indenização por danos morais.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (Id no 56201228 e no 56201229). Foram ofertadas contrarrazões (Id no 56201236).
4. Em suas razões recursais, as empresas arguem preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros da obra, de litisconsórcio necessário e incompetência absoluta do Juízo. Afirmam ter sido proferida sentença extra e ultra petita, no que diz respeito à condenação em restituição dos juros de obra e à título de lucros cessantes até a entrega do imóvel, uma vez que no pedido inicial não foi requerida a fixação de tais valores com incidência após a prolação de sentença. No mérito, aduzem que o termo de reserva é documento preliminar, com o único objetivo de garantir a reserva da unidade ao cliente, até a finalização da análise da documentação do comprador, sendo que a efetiva aquisição do imóvel se dá por meio da assinatura do contrato de compra e venda do bem. Alegam que a data para entrega do imóvel constante do termo de reserva é meramente referencial, pois somente após a assinatura do contrato de financiamento se pode estabelecer, de fato, a data de entrega do imóvel. Asseveram que o termo de reserva não cria entre as partes obrigação de entrega de unidade habitacional ou pagamento de juros de obra, obrigações que surgem somente com a efetiva assinatura do contrato de compra e venda. Consignam que o atraso na entrega do empreendimento se deu em razão de caso fortuito – escassez de mão de obra qualificada. Requerem a reforma da sentença, a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, a manutenção na condenação em lucros cessantes a incidir sobre o período de 1/07/2022 até a prolação da sentença, corrigidos desde a citação e a condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra com a correção monetária a partir do ajuizamento da demanda e juros a partir da citação.
5. A parte requerida é legítima para figurar no polo passivo da demanda no que diz respeito ao pedido de restituição de valores relativos a juros de obra, de acordo com a teoria da asserção, posto ter sido atribuído a ela o atraso na entrega do imóvel e, consequentemente a prorrogação da incidência de tal cobrança. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Inexistente a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal, em razão a demanda fundamentar-se na alegação de prejuízos causados pela construtora e incorporadora, com quem foi firmado o negócio jurídico de compra e venda, em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de formação de litisconsórcio e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. Não configurado o julgamento extra petita, uma vez que o pedido da autora, deduzido no corpo da petição inicial, foi de ressarcimento dos aluguéis e do pagamento indevido dos juros obras até a efetiva entrega do imóvel. Não configura violação ao princípio da congruência a interpretação lógico-sistemática da inicial e dos seus pedidos, ou a utilização de fundamentos diversos do utilizados pelo autor. Nesse sentido: Acórdão 1815726, 07355222720238070016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2024, publicado no DJE: 27/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada. Acórdão 1698447, 07100309420228070007, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 8/5/2023, publicado no DJE: 22/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
9. O fornecedor responde pelo defeito na prestação do serviço, independentemente da existência de culpa ou dolo, por integrar o risco do negócio, nos termos do art. 14, § 1o, II do CDC. A responsabilidade objetiva do fornecedor somente será afastada, quando comprovados fatos que rompem o nexo causal, como, por exemplo, hipóteses de força maior ou culpa exclusiva do consumidor (art. 14, § 3o, II do CDC).
10. De acordo com o documento de ID no 56201042, as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário no 433010 Itapoã Parque. Na oportunidade, foi estimada a data de entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos, independentemente de qualquer condição, para conclusão da unidade habitacional.
11. De acordo com o Tema 996 do STJ: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
12. Alegam os recorrentes a existência de novação contratual quanto ao prazo da entrega do imóvel por ocasião do contrato de compra e venda, razão pela qual não haveria atraso na entrega do imóvel. Contudo, no contrato de promessa de compra e venda o prazo de entrega do imóvel, muito diferente do prazo estipulado e aceito pela recorrida por ocasião do termo de reserva, consta apensas em um quadro geral, sem deixar clara a alegada novação e a necessária prestação de informação de forma clara e inteligível, conforme preconiza o Código de Defesa do Consumidor. Assim, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, estabelecido no termo de reserva, aceita a tolerância de 180 dias corridos, após o que não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente.
13. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual dos recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
14. A vinculação da construtora em relação ao dano causado não pode ser estendida a outros imóveis que não o bem objeto do contrato entabulado. Assim, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Não havendo nos autos pesquisa de valor atual de locação do bem, presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. Contudo, a sentença deve ser mantida nesse particular, observando o princípio da vedação da reformatio in pejus (o valor da indenização mensal a título de lucros cessantes calculada sobre percentual do bem é superior ao fixado na sentença).
15. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido.
16. Custas recolhidas. Condenado os recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.