Tribunal: TJDFT
Processo: 0705200-34.2021.8.07.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. PRELIMINAR. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. REJEITADA. PRELIMINAR DE OFÍCIO. OMISSÃO PARCIAL DA SENTENÇA. INTEGRALIZAÇÃO. ART. 1.013, § 3o, INCISO III, DO CPC. MÉRITO. TRANSFERÊNCIA AOS COMPRADORES DOS CUSTOS OPERACIONAIS EM CASO DE ASSUNÇÃO DE DÍVIDA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCELADA DE VALORES EM CASO DE RESCISÃO. APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TRIBUTOS E ENCARGOS. ENTREGA DA POSSE DIRETA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. PRELIMINAR SUSCITADA NO APELO REJEITADA. PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO. SENTENÇA INTEGRALIZADA. DESPROVIDO O RECURSO.
I. Caso em exame
1. Apelação civil objetivando a reforma de sentença que afastou a incidência de cláusula compromissória de arbitragem e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade de algumas cláusulas estabelecidas no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.
II. Questão em discussão
2. São as questões em discussão: i) preliminarmente, a validade da cláusula de arbitragem prevista no contrato firmado com os consumidores; ii) no mérito, a validade das cláusulas contratuais que preveem: a transferência ao consumidor do pagamento de honorários advocatícios e custos operacionais em caso de assunção de dívida; a restituição de valores aos compradores de forma parcelada, considerando as disposições contidas na Lei 13.786/2018; a cobrança tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel em momento anterior à posse direta.
III. Razões de decidir
3. Rejeita-se a preliminar de validade da cláusula de arbitragem, pois, em se tratando de relação de consumo e de contrato de adesão, a cláusula compromissória somente tem eficácia quando o consumidor manifesta anuência inequívoca com tal disposição, mas, no caso, ainda que cumpridos os requisitos do artigo 4o, § 2o, da Lei 9.307/96, a opção dos apelados pelo ajuizamento da presente demanda revela a recusa dos consumidores ao juízo arbitral, o que caracteriza a abusividade prevista no artigo 51, inciso VII, do CDC. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
4. Suscita-se preliminar de ofício, pois verificada omissão da sentença quanto ao pleito de aplicação das disposições contidas na Lei 13.786/2018 para fins de restituição de valores aos compradores de forma parcelada, sendo o caso de integralização da sentença, com fundamento no artigo 1.013, § 3o, inciso III, do CPC.
5. A imposição dos custos pela operacionalização de eventual assunção de dívidas e caso de cessão dos direitos oriundos do contrato, incluídos honorários advocatícios extracontratuais, beneficia injustificadamente as vendedoras e impõe ônus excessivo aos consumidores, visto que eles, além de renunciarem ao direito de preferência, ficam obrigados a arcarem com as despesas dessa operação, o que evidencia a abusividade de tal previsão contratual.
6. O instrumento particular de promessa de compra e venda foi firmado pelas partes em 05/02/2019, e o termo aditivo em 25/04/2019, ambos, portanto, na vigência da Lei 13.786/2018, que alterou as Leis 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979, estabelecendo novas diretrizes para a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, sendo, portanto, aplicável ao caso dos autos.
7. A despeito do disposto no artigo 32-A, §1o, da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018, eventual restituição de valores aos autores/compradores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, pois permanece hígida a Súmula 543 do STJ, segundo a qual “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
8. A transferência da responsabilidade pelo pagamento de tributos, taxas e outros encargos aos consumidores somente pode ocorrer a partir do momento em que os compradores estiverem na posse real e direta do bem, mostrando-se abusiva a previsão contratual que impõe a eles a obrigação de pagar tributos e demais encargos em momento anterior, visto que foram previstas obras de infraestrutura antes da entrega do bem.
IV. Dispositivo
7. Preliminar da apelação rejeitada. Suscitada preliminar de ofício. Sentença integralizada. Desprovimento do recurso.
________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51; Lei 6.766/1979, art. 32-A, §1o; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. PRELIMINAR. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. REJEITADA. PRELIMINAR DE OFÍCIO. OMISSÃO PARCIAL DA SENTENÇA. INTEGRALIZAÇÃO. ART. 1.013, § 3o, INCISO III, DO CPC. MÉRITO. TRANSFERÊNCIA AOS COMPRADORES DOS CUSTOS OPERACIONAIS EM CASO DE ASSUNÇÃO DE DÍVIDA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCELADA DE VALORES EM CASO DE RESCISÃO. APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TRIBUTOS E ENCARGOS. ENTREGA DA POSSE DIRETA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. PRELIMINAR SUSCITADA NO APELO REJEITADA. PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO. SENTENÇA INTEGRALIZADA. DESPROVIDO O RECURSO.
I. Caso em exame
1. Apelação civil objetivando a reforma de sentença que afastou a incidência de cláusula compromissória de arbitragem e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade de algumas cláusulas estabelecidas no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.
II. Questão em discussão
2. São as questões em discussão: i) preliminarmente, a validade da cláusula de arbitragem prevista no contrato firmado com os consumidores; ii) no mérito, a validade das cláusulas contratuais que preveem: a transferência ao consumidor do pagamento de honorários advocatícios e custos operacionais em caso de assunção de dívida; a restituição de valores aos compradores de forma parcelada, considerando as disposições contidas na Lei 13.786/2018; a cobrança tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel em momento anterior à posse direta.
III. Razões de decidir
3. Rejeita-se a preliminar de validade da cláusula de arbitragem, pois, em se tratando de relação de consumo e de contrato de adesão, a cláusula compromissória somente tem eficácia quando o consumidor manifesta anuência inequívoca com tal disposição, mas, no caso, ainda que cumpridos os requisitos do artigo 4o, § 2o, da Lei 9.307/96, a opção dos apelados pelo ajuizamento da presente demanda revela a recusa dos consumidores ao juízo arbitral, o que caracteriza a abusividade prevista no artigo 51, inciso VII, do CDC. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
4. Suscita-se preliminar de ofício, pois verificada omissão da sentença quanto ao pleito de aplicação das disposições contidas na Lei 13.786/2018 para fins de restituição de valores aos compradores de forma parcelada, sendo o caso de integralização da sentença, com fundamento no artigo 1.013, § 3o, inciso III, do CPC.
5. A imposição dos custos pela operacionalização de eventual assunção de dívidas e caso de cessão dos direitos oriundos do contrato, incluídos honorários advocatícios extracontratuais, beneficia injustificadamente as vendedoras e impõe ônus excessivo aos consumidores, visto que eles, além de renunciarem ao direito de preferência, ficam obrigados a arcarem com as despesas dessa operação, o que evidencia a abusividade de tal previsão contratual.
6. O instrumento particular de promessa de compra e venda foi firmado pelas partes em 05/02/2019, e o termo aditivo em 25/04/2019, ambos, portanto, na vigência da Lei 13.786/2018, que alterou as Leis 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979, estabelecendo novas diretrizes para a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, sendo, portanto, aplicável ao caso dos autos.
7. A despeito do disposto no artigo 32-A, §1o, da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018, eventual restituição de valores aos autores/compradores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, pois permanece hígida a Súmula 543 do STJ, segundo a qual “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
8. A transferência da responsabilidade pelo pagamento de tributos, taxas e outros encargos aos consumidores somente pode ocorrer a partir do momento em que os compradores estiverem na posse real e direta do bem, mostrando-se abusiva a previsão contratual que impõe a eles a obrigação de pagar tributos e demais encargos em momento anterior, visto que foram previstas obras de infraestrutura antes da entrega do bem.
IV. Dispositivo
7. Preliminar da apelação rejeitada. Suscitada preliminar de ofício. Sentença integralizada. Desprovimento do recurso.
________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51; Lei 6.766/1979, art. 32-A, §1o; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ.