Tribunal: TJDFT
Processo: 0704049-86.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-18
Data de publicação: 2024-11-28

Ementa:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA VENDEDORA. PRELIMINAR REJEITADA. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESNECESSÁRIA. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A empresa contratada, a quem é atribuído o atraso na conclusão da obra, está legitimada para figurar no feito no qual o adquirente do imóvel pede ressarcimento dos juros de obra e multa compensatória. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. Desnecessária a intervenção da Caixa Econômica Federal na demanda se o adquirente não atribui falha à instituição financeira, cabendo à construtora/incorporadora que descumpriu as condições contratuais responder pelos prejuízos suportados pelo consumidor.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias.
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em fevereiro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30 de junho de 2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 5/12/2023. Assim, se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve indenizar os juros de obra que o autor foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. A condenação à multa compensatória por inversão da cláusula penal, todavia, deve ser excluída da condenação por se tratar de cláusula que diz respeito ao atraso no pagamento dos juros de obra pagos à instituição financeira após a assinatura do contrato de financiamento (ID 64804790). Nesse sentido: Acórdão 1916016, 0710545-34.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/09/2024, publicado no PJe: 12/09/2024
9. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, parcialmente provido para excluir da condenação R$ 392,68 a título de cláusula penal, mantidos os demais termos da sentença.
10. Sem custas ou honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA VENDEDORA. PRELIMINAR REJEITADA. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESNECESSÁRIA. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A empresa contratada, a quem é atribuído o atraso na conclusão da obra, está legitimada para figurar no feito no qual o adquirente do imóvel pede ressarcimento dos juros de obra e multa compensatória. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. Desnecessária a intervenção da Caixa Econômica Federal na demanda se o adquirente não atribui falha à instituição financeira, cabendo à construtora/incorporadora que descumpriu as condições contratuais responder pelos prejuízos suportados pelo consumidor.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias.
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em fevereiro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30 de junho de 2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 5/12/2023. Assim, se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve indenizar os juros de obra que o autor foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. A condenação à multa compensatória por inversão da cláusula penal, todavia, deve ser excluída da condenação por se tratar de cláusula que diz respeito ao atraso no pagamento dos juros de obra pagos à instituição financeira após a assinatura do contrato de financiamento (ID 64804790). Nesse sentido: Acórdão 1916016, 0710545-34.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/09/2024, publicado no PJe: 12/09/2024
9. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, parcialmente provido para excluir da condenação R$ 392,68 a título de cláusula penal, mantidos os demais termos da sentença.
10. Sem custas ou honorários.