Tribunal: TJDFT
Processo: 0716900-76.2022.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-20
Data de publicação: 2024-07-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REDEFINIÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. METODOLOGIA CONTESTADA. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO. UTILIZAÇÃO DO “FATOR ÁREA”. DESNECESSIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO EQUIVALENTE. HONORÁRIOS REDISTRIBUIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A ação renovatória tem o escopo de assegurar a permanência do locatário no imóvel, por meio do pagamento de um locativo que reflita o valor de mercado da locação no momento da renovação. O importante, nestes casos, para definir o valor do aluguel é a situação do mercado imobiliário para locações semelhantes à do imóvel que é objeto da renovatória, não influindo nesse valor a circunstância de o segmento de atuação do locatário estar em crise nem a eventual queda de seu faturamento.
2. A utilização do método comparativo direto é o adequado e o que mais tem sido empregado na fixação de aluguéis de espaço em shopping center. Precedentes deste TJDFT.
3. A não aplicação do fator área se deveu em função da própria apelante não o aplicar para a distribuição dos alugueres aos demais lojistas do mesmo ramo. Se utilizado o “fator área” no cômputo dos alugueres teríamos que lojas maiores deveriam em tese pagar maiores valores de aluguel, todavia, na vertente hipótese, vários estabelecimentos de maior metragem pagam menos de aluguel do que outras lojas com menor metragem. Ou seja, inexiste uma proporcionalidade que permita a utilização do dito fator na formulação do real valor do aluguel a ser cobrado.
4. Consoante melhor doutrina, o fator de homogeneização “área”, somente deve ser utilizado através de análise criteriosa e devidamente fundamentada pelo técnico perito, devendo este estar seguro de que tal fator traduzirá adequadamente a situação que lhe for imposta.
5. Consoante afirmado na perícia, a utilização do “fator área” implicaria em montantes não condizentes com a realidade do valor médio de mercado e, portanto, destoante do valor locativo real do imóvel, o que implicaria em violação ao art. 72, inc. II e §1o da Lei no 8245/91.
6. Em havendo sucumbência recíproca não equivalente os honorários deverão ser repartidos proporcionalmente com o ganho/perda de cada parte. Honorários redistribuídos.
7. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REDEFINIÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. METODOLOGIA CONTESTADA. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO. UTILIZAÇÃO DO “FATOR ÁREA”. DESNECESSIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO EQUIVALENTE. HONORÁRIOS REDISTRIBUIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A ação renovatória tem o escopo de assegurar a permanência do locatário no imóvel, por meio do pagamento de um locativo que reflita o valor de mercado da locação no momento da renovação. O importante, nestes casos, para definir o valor do aluguel é a situação do mercado imobiliário para locações semelhantes à do imóvel que é objeto da renovatória, não influindo nesse valor a circunstância de o segmento de atuação do locatário estar em crise nem a eventual queda de seu faturamento.
2. A utilização do método comparativo direto é o adequado e o que mais tem sido empregado na fixação de aluguéis de espaço em shopping center. Precedentes deste TJDFT.
3. A não aplicação do fator área se deveu em função da própria apelante não o aplicar para a distribuição dos alugueres aos demais lojistas do mesmo ramo. Se utilizado o “fator área” no cômputo dos alugueres teríamos que lojas maiores deveriam em tese pagar maiores valores de aluguel, todavia, na vertente hipótese, vários estabelecimentos de maior metragem pagam menos de aluguel do que outras lojas com menor metragem. Ou seja, inexiste uma proporcionalidade que permita a utilização do dito fator na formulação do real valor do aluguel a ser cobrado.
4. Consoante melhor doutrina, o fator de homogeneização “área”, somente deve ser utilizado através de análise criteriosa e devidamente fundamentada pelo técnico perito, devendo este estar seguro de que tal fator traduzirá adequadamente a situação que lhe for imposta.
5. Consoante afirmado na perícia, a utilização do “fator área” implicaria em montantes não condizentes com a realidade do valor médio de mercado e, portanto, destoante do valor locativo real do imóvel, o que implicaria em violação ao art. 72, inc. II e §1o da Lei no 8245/91.
6. Em havendo sucumbência recíproca não equivalente os honorários deverão ser repartidos proporcionalmente com o ganho/perda de cada parte. Honorários redistribuídos.
7. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.