Tribunal: TJDFT
Processo: 0730232-13.2022.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-24
Data de publicação: 2024-05-02

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. REVELIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. ADESÃO À CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. COBRANÇA DEVIDA.
1. A aplicação do instituto da revelia gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados na exordial e faz com que a análise do recurso recaia exclusivamente sobre a matéria de direito.
2. O condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. A assunção do rateio, das despesas comuns, de condomínio irregular é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
4. Conforme tese fixada pelo STJ (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a consolidar entendimento já consolidado à época no âmbito desta Corte de Justiça.
7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do tema 492 não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas.
8. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme quanto à desnecessidade de adesão do titular ou possuidor de imóvel à associação de moradores, para fins de cobrança de taxa fixada para pagamento dos serviços prestados aos ocupantes de condomínio irregular.
9. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. REVELIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. ADESÃO À CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. COBRANÇA DEVIDA.
1. A aplicação do instituto da revelia gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados na exordial e faz com que a análise do recurso recaia exclusivamente sobre a matéria de direito.
2. O condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
3. A assunção do rateio, das despesas comuns, de condomínio irregular é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
4. Conforme tese fixada pelo STJ (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a consolidar entendimento já consolidado à época no âmbito desta Corte de Justiça.
7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do tema 492 não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas.
8. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme quanto à desnecessidade de adesão do titular ou possuidor de imóvel à associação de moradores, para fins de cobrança de taxa fixada para pagamento dos serviços prestados aos ocupantes de condomínio irregular.
9. Recurso conhecido e provido.