Tribunal: TJDFT
Processo: 0746753-51.2023.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-15
Data de publicação: 2024-04-22

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NOVO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A TRANSFERÊNCIA DA POSSE (ENTREGA DAS CHAVES). CONSTRUTORA E INCORPORADORA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ENGANO INJUSTIFICADO. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA EM DUPLICIDADE NÃO COMPROVADA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Tratam-se de recursos inominados interpostos em face da sentença exarada pelo Juízo do 6o Juizado Especial Cível de Brasília, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade da cláusula 7.2.1 do contrato e condenar a ré a ressarcir aos autores os valores de R$ 3.214,96 (IPTU), R$ 1.730,00 e R$ 288,33 (despesas de condomínio), de forma dobrada.
2. Na origem, os autores ajuizaram ação em que pretendem o reconhecimento de nulidade da cláusula 7.2.1 do contrato e condenação da ré a lhes pagar os valores de R$ 15.211,92 (condição para assinatura de escritura), R$ 6.429,92 (IPTU) e R$ 4.036,66 (taxa condomínio), em repetição de indébito, além da importância de R$ 10.000,00, para cada autor, em reparação por danos morais. Narraram que celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma situada na SQNW 106, projeção 1, no 0, BL 1, Noroeste, pelo valor de R$ 1.910.000,00. Informaram que a carta de habite-se foi averbada na matrícula do imóvel em 25/08/2021 e a escritura pública de compra e venda em 29/09/2021. Argumentam que a ré exigiu, indevidamente, o pagamento da importância de R$ 7.605,96, referente à correção monetária sob o saldo devedor do imóvel, a qual somente poderia ser cobrada a partir do mês 10/2021. Defenderam que a ré adotou conduta abusiva, devendo restituir os valores indevidos. Sustentaram que suportaram danos morais, em razão da cobrança descabida.
3. Recursos tempestivos e adequados à espécie. Preparos regulares (IDs 56941040, 56941045, 56941046). Foram ofertadas contrarrazões (ID 56941052 e 56941055).
4. Em suas razões recursais, a empresa recorrente alega ser plenamente válida e legal a cláusula 7.2.1 do contrato, a qual estabelece que, a partir da averbação da carta de habite-se, os compradores são responsáveis pelo pagamento de todas as despesas e encargos fiscais do imóvel. Discorre que carta de habite-se foi averbada na matrícula do imóvel em 24/08/2021, bem como que a partir dessa data os autores eram responsáveis pelo pagamento dos encargos fiscais e de condomínio oriundos do imóvel. Destaca que a demora na entrega do imóvel aos autores ocorreu em razão do atraso deles na quitação da parcela do financiamento bancários que deveria ter ocorrido em outubro de 2021 e somente foi paga em dezembro/2021. Defende que não deu causa na demora para entrega das chaves e que não agiu de má-fé, sendo incabível a restituição de forma dobrada. Requer a improcedência dos pedidos, ou, alternativamente a revogação da restituição dos valores de forma dobrada.
5. Em suas razões recusais, os consumidores recorrentes alegam que a ré condicionou a assinatura da escritura pública de compra e venda ao pagamento da importância de R$ 7.605,96, referente à correção monetária que sequer existia, pois somente deveria ser cobrada após o mês 09/2021. Defende que a escritura pública foi aprovada pela instituição financeira e encaminhada para ré em 22/09/2021, bem como que empresa recorrida sabia que receberia do banco o valor financiado devidamente atualizado. Argumenta que a ré agiu de má-fé, ao criar débito inexistente, pois a cláusula 2.1 do contrato de financiamento prevê a correção monetária do valor a ser liberado, a partir da data da contratação. Destaca que a ré recebeu em duplicidade a correção monetária referente ao mês 10/2021. Requerem a condenação da ré a lhes pagar o valor de R$ 15.211,92, em repetição de indébito.
6. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da regularidade de cláusula contratual que previu o pagamento integral das taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, na alegação de incidência de correção monetária em duplicidade, além da possibilidade de repetição de indébito.
7. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza consumerista, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, aplicável ao caso as regras do direito do consumidor, inclusive as que tratam da responsabilidade objetiva na prestação de serviços. A reparação de danos pelo fornecedor ocorrerá, independente da existência de culpa, em razão de defeito na prestação do serviço, nos termos do art. 14, § 1o, II do CDC.
8. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que são de responsabilidade da construtora as despesas de condomínio e o IPTU até a entrega do imóvel (AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022). No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça: "Tratando-se de imóvel novo, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual o comprador passa a ter a posse do imóvel, podendo usufruir dele e arcando com os ônus da posse" (Acórdão 1408257, 07083685020218070001, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 16/3/2022, publicado no DJE: 29/3/2022).
9. É incontroverso que o negócio celebrado entre as partes se trata de imóvel novo. Nesse quadro, o termo inicial da obrigação dos autores pelo pagamento das despesas condominiais e demais encargos relativos ao imóvel ocorre com recebimento das chaves, portanto, a partir de 05/11/2021, conforme evidenciado no e-mail de ID 56940300, de forma que até essa data é responsabilidade da ré/recorrente o pagamento de referidos encargos.
10. A cláusula contratual 7.2.1 (ID 56941021), que obriga o comprador pelo pagamento de todas as despesas e os encargos relativos à unidade, devidos a partir da averbação da carta de habite-se, é nula, tanto por evidente abusividade, inserida em contrato de adesão. Ademais, a construtora já havia assinado TAC perante o Ministério Público (ID 169310571), firmado em 23/4/2014, comprometendo-se a não mais invocar as cláusulas ali elencadas (entre elas uma de redação idêntica ao presente caso) em desfavor dos consumidores.
11. Quanto à repetição do indébito, a jurisprudência do e. TJDFT é clara em relação aos elementos autorizadores da aplicação da sanção prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, quais sejam: i) cobrança indevida; ii) pagamento indevido pelo consumidor; iii) engano injustificável ou má-fé. Embora a recorrente alegue que não agiu de má-fé, por se tratar de empresa com larga experiência e expertise no ramo imobiliário, a cobrança indevida de IPTU e taxa de condomínio, configura hipótese de engano injustificável, circunstância autorizadora da repetição do indébito, conforme reconhecido na sentença, sobretudo em razão da assinatura de TAC no qual havia se comprometido a não invocar cláusula de igual teor.
12. Em relação à cobrança da correção monetária, os consumidores recorrentes não lograram êxito em comprovar que houve cobrança indevida, na medida em que o valor somente foi recebido pela empresa em dezembro/2021 (R$ 1.146.016,09 – ID 56941023) e é exatamente o mesmo previsto na escritura pública (ID 56941022), não tendo havido o pagamento em duplicidade de atualização monetária do mês de outubro, conforme alegado. Ainda que a cláusula 2.1 da citada escritura estabeleça a incidência de atualização monetária, esse fato não ocorreu, haja visto a ocorrência do depósito somente em dezembro de 2021, referente ao valor que foi atualizado somente até setembro de 2021, devendo os autores suportarem a correção monetária, após a emissão da carta de habite-se, nos termos da cláusula 5.1 da promessa de compra e venda (ID 56941021, p. 10).
12. Recurso conhecidos e não providos.
13. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a sucumbência recíproca das partes. (art. 55 da Lei 9.099/95).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NOVO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A TRANSFERÊNCIA DA POSSE (ENTREGA DAS CHAVES). CONSTRUTORA E INCORPORADORA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ENGANO INJUSTIFICADO. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA EM DUPLICIDADE NÃO COMPROVADA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Tratam-se de recursos inominados interpostos em face da sentença exarada pelo Juízo do 6o Juizado Especial Cível de Brasília, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade da cláusula 7.2.1 do contrato e condenar a ré a ressarcir aos autores os valores de R$ 3.214,96 (IPTU), R$ 1.730,00 e R$ 288,33 (despesas de condomínio), de forma dobrada.
2. Na origem, os autores ajuizaram ação em que pretendem o reconhecimento de nulidade da cláusula 7.2.1 do contrato e condenação da ré a lhes pagar os valores de R$ 15.211,92 (condição para assinatura de escritura), R$ 6.429,92 (IPTU) e R$ 4.036,66 (taxa condomínio), em repetição de indébito, além da importância de R$ 10.000,00, para cada autor, em reparação por danos morais. Narraram que celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma situada na SQNW 106, projeção 1, no 0, BL 1, Noroeste, pelo valor de R$ 1.910.000,00. Informaram que a carta de habite-se foi averbada na matrícula do imóvel em 25/08/2021 e a escritura pública de compra e venda em 29/09/2021. Argumentam que a ré exigiu, indevidamente, o pagamento da importância de R$ 7.605,96, referente à correção monetária sob o saldo devedor do imóvel, a qual somente poderia ser cobrada a partir do mês 10/2021. Defenderam que a ré adotou conduta abusiva, devendo restituir os valores indevidos. Sustentaram que suportaram danos morais, em razão da cobrança descabida.
3. Recursos tempestivos e adequados à espécie. Preparos regulares (IDs 56941040, 56941045, 56941046). Foram ofertadas contrarrazões (ID 56941052 e 56941055).
4. Em suas razões recursais, a empresa recorrente alega ser plenamente válida e legal a cláusula 7.2.1 do contrato, a qual estabelece que, a partir da averbação da carta de habite-se, os compradores são responsáveis pelo pagamento de todas as despesas e encargos fiscais do imóvel. Discorre que carta de habite-se foi averbada na matrícula do imóvel em 24/08/2021, bem como que a partir dessa data os autores eram responsáveis pelo pagamento dos encargos fiscais e de condomínio oriundos do imóvel. Destaca que a demora na entrega do imóvel aos autores ocorreu em razão do atraso deles na quitação da parcela do financiamento bancários que deveria ter ocorrido em outubro de 2021 e somente foi paga em dezembro/2021. Defende que não deu causa na demora para entrega das chaves e que não agiu de má-fé, sendo incabível a restituição de forma dobrada. Requer a improcedência dos pedidos, ou, alternativamente a revogação da restituição dos valores de forma dobrada.
5. Em suas razões recusais, os consumidores recorrentes alegam que a ré condicionou a assinatura da escritura pública de compra e venda ao pagamento da importância de R$ 7.605,96, referente à correção monetária que sequer existia, pois somente deveria ser cobrada após o mês 09/2021. Defende que a escritura pública foi aprovada pela instituição financeira e encaminhada para ré em 22/09/2021, bem como que empresa recorrida sabia que receberia do banco o valor financiado devidamente atualizado. Argumenta que a ré agiu de má-fé, ao criar débito inexistente, pois a cláusula 2.1 do contrato de financiamento prevê a correção monetária do valor a ser liberado, a partir da data da contratação. Destaca que a ré recebeu em duplicidade a correção monetária referente ao mês 10/2021. Requerem a condenação da ré a lhes pagar o valor de R$ 15.211,92, em repetição de indébito.
6. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da regularidade de cláusula contratual que previu o pagamento integral das taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, na alegação de incidência de correção monetária em duplicidade, além da possibilidade de repetição de indébito.
7. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza consumerista, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, aplicável ao caso as regras do direito do consumidor, inclusive as que tratam da responsabilidade objetiva na prestação de serviços. A reparação de danos pelo fornecedor ocorrerá, independente da existência de culpa, em razão de defeito na prestação do serviço, nos termos do art. 14, § 1o, II do CDC.
8. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que são de responsabilidade da construtora as despesas de condomínio e o IPTU até a entrega do imóvel (AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022). No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça: "Tratando-se de imóvel novo, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual o comprador passa a ter a posse do imóvel, podendo usufruir dele e arcando com os ônus da posse" (Acórdão 1408257, 07083685020218070001, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 16/3/2022, publicado no DJE: 29/3/2022).
9. É incontroverso que o negócio celebrado entre as partes se trata de imóvel novo. Nesse quadro, o termo inicial da obrigação dos autores pelo pagamento das despesas condominiais e demais encargos relativos ao imóvel ocorre com recebimento das chaves, portanto, a partir de 05/11/2021, conforme evidenciado no e-mail de ID 56940300, de forma que até essa data é responsabilidade da ré/recorrente o pagamento de referidos encargos.
10. A cláusula contratual 7.2.1 (ID 56941021), que obriga o comprador pelo pagamento de todas as despesas e os encargos relativos à unidade, devidos a partir da averbação da carta de habite-se, é nula, tanto por evidente abusividade, inserida em contrato de adesão. Ademais, a construtora já havia assinado TAC perante o Ministério Público (ID 169310571), firmado em 23/4/2014, comprometendo-se a não mais invocar as cláusulas ali elencadas (entre elas uma de redação idêntica ao presente caso) em desfavor dos consumidores.
11. Quanto à repetição do indébito, a jurisprudência do e. TJDFT é clara em relação aos elementos autorizadores da aplicação da sanção prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, quais sejam: i) cobrança indevida; ii) pagamento indevido pelo consumidor; iii) engano injustificável ou má-fé. Embora a recorrente alegue que não agiu de má-fé, por se tratar de empresa com larga experiência e expertise no ramo imobiliário, a cobrança indevida de IPTU e taxa de condomínio, configura hipótese de engano injustificável, circunstância autorizadora da repetição do indébito, conforme reconhecido na sentença, sobretudo em razão da assinatura de TAC no qual havia se comprometido a não invocar cláusula de igual teor.
12. Em relação à cobrança da correção monetária, os consumidores recorrentes não lograram êxito em comprovar que houve cobrança indevida, na medida em que o valor somente foi recebido pela empresa em dezembro/2021 (R$ 1.146.016,09 – ID 56941023) e é exatamente o mesmo previsto na escritura pública (ID 56941022), não tendo havido o pagamento em duplicidade de atualização monetária do mês de outubro, conforme alegado. Ainda que a cláusula 2.1 da citada escritura estabeleça a incidência de atualização monetária, esse fato não ocorreu, haja visto a ocorrência do depósito somente em dezembro de 2021, referente ao valor que foi atualizado somente até setembro de 2021, devendo os autores suportarem a correção monetária, após a emissão da carta de habite-se, nos termos da cláusula 5.1 da promessa de compra e venda (ID 56941021, p. 10).
12. Recurso conhecidos e não providos.
13. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a sucumbência recíproca das partes. (art. 55 da Lei 9.099/95).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.