Tribunal: TJDFT
Processo: 0741930-97.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-21
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA ACOLHIDA EM RELAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. Se não há pedido de indenização pelos lucros cessantes na petição inicial, viola o princípio da adstrição ou congruência (art. 141 do CPC), a sentença que, decidindo o mérito além dos limites propostos, condena o réu a pagar à autora a quantia de R$ 10.800,00 a esse título.
3. "O reconhecimento do julgamento ultra petita não implica a anulação da sentença; seu efeito é o de eliminar o excesso da condenação” (REsp no 84.847/SP, Relator Ministro Ari Pargendler).
4. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
5. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 64637651, pág. 1 e cláusula 21).
6. Se o contrato de compra e venda foi firmado em maio de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve restituir à adquirente os juros de obra que foi obrigada a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Recurso conhecido. Preliminares de valor da causa e incompetência rejeitadas. No mérito, parcialmente provido para acolher a preliminar de sentença extra petita e afastar a condenação de R$ 10.800,00 a título de lucros cessantes. Relatório em separado.
10. Sem custas processuais ou honorários advocatícios.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA ACOLHIDA EM RELAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. Se não há pedido de indenização pelos lucros cessantes na petição inicial, viola o princípio da adstrição ou congruência (art. 141 do CPC), a sentença que, decidindo o mérito além dos limites propostos, condena o réu a pagar à autora a quantia de R$ 10.800,00 a esse título.
3. "O reconhecimento do julgamento ultra petita não implica a anulação da sentença; seu efeito é o de eliminar o excesso da condenação” (REsp no 84.847/SP, Relator Ministro Ari Pargendler).
4. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
5. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 64637651, pág. 1 e cláusula 21).
6. Se o contrato de compra e venda foi firmado em maio de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve restituir à adquirente os juros de obra que foi obrigada a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Recurso conhecido. Preliminares de valor da causa e incompetência rejeitadas. No mérito, parcialmente provido para acolher a preliminar de sentença extra petita e afastar a condenação de R$ 10.800,00 a título de lucros cessantes. Relatório em separado.
10. Sem custas processuais ou honorários advocatícios.