Tribunal: TJDFT
Processo: 0706320-50.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-08-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0706320-50.2023.8.07.0001 RECORRENTE: LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. RECORRIDOS: SILVANIO ANTONIO FERREIRA, SILMA GONCALVES DE ANDRADE DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO (10%) DO VALOR PAGO. RETENÇÃO A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MENÇÃO NO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. VALOR MUITO SUPERIOR AOS FRUTOS CIVIS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. 1. O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando se arrepender da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Assim, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste. 2. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória deve incidir, tão somente, sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC. 3. Considerando que a cláusula penal já tem entre seus objetivos compensar custos com a comissão de vendedores, bem como que o contrato não especificou qualquer valor devido a este título, incabível a retenção por ocasião da resolução do contrato, consoante entendimento consolidado pelo colendo STJ por ocasião do julgamento do REsp 1.747.307/SP (Tema 938). 4. Se o imóvel estiver na posse dos promitentes-compradores durante a vigência do contrato, a taxa de fruição é devida. Contudo, o valor a ser descontado deve ser calculado pro rata die, observando-se os dias em que os promitentes-compradores efetivamente usufruíram o imóvel. 5. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído ao promitente-comprador, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por sua iniciativa - de acordo com o entendimento uniformizado pelo colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.740.911/DF - Tema 1.002, sob o rito dos repetitivos -, devem incidir somente a partir do trânsito em julgado. 6. Apelo parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) enunciado 98 da Súmula do STJ, defendendo não ser cabível a fixação de multa nos embargos de declaração, porquanto opostos para fins de prequestionamento da matéria; b) artigo 725 do Código Civil, sustentando ter direito de retenção dos valores adimplidos a título de comissão corretagem. Afirma que a pretensão de restituição da comissão prescreve em três anos, consoante previsto no Tem 938 do STJ, e, no caso, o pagamento ocorreu há mais de 04(quatro) anos. Aponta divergência jurisprudencial quanto à interpretação dada aos artigos 113 e 422, ambos do Código Civil. Defende que não foram observadas as normas contratuais estabelecidas entre as partes, sendo cabível a retenção da taxa de fruição pelo uso do imóvel, de acordo com os períodos de utilização previstos contratualmente. Invoca, ainda, dissídio pretoriano quanto ao cabimento de retenção de 25%(vinte e cinco por cento) dos valores pagos, nos casos de resolução de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do promitente comprador, em contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei 13.789/2018. Deixa, contudo, de apontar os dispositivos legais que teriam sido objeto de interpretação divergente. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Em relação à apontada ofensa ao enunciado 98 da Súmula do STJ, “O recurso especial não é a via adequada para exame de ofensa a enunciados de súmula por não se enquadrar no conceito de tratado ou lei federal de que trata o art. 105, inciso III, alínea a, da CF/1988” (AgInt no AREsp n. 2.085.690/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023). Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em relação à suposta ofensa ao artigo 725 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.747.307/SP (tema 938), concluiu que “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”(g.n.). Assim, estando o acórdão impugnado em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Melhor sorte não colhe recurso quanto ao apontado dissenso jurisprudencial quanto à taxa de fruição do imóvel. Isso porque a turma assentou: Ocorre que, no presente caso, deve-se observar que o imóvel em questão foi adquirido por meio de negócio jurídico cuja finalidade precípua era a de constituir um pool de locação, cuja administração incumbe à ré. Nestas circunstâncias, e considerando que se trata de relação consumerista e que a vinculação da aquisição ao pool locatício é inerente e indissociável da aquisição da unidade, não é juridicamente aceitável que a taxa de fruição retida do adquirente seja superior aos valores que o imóvel efetivamente rendeu quando locado pela administradora. Assim, o valor a ser descontado a título de taxa de fruição deve ser calculado pro rata die, observando-se os dias em que os autores efetivamente usufruíram o imóvel, de modo que deverá ser apresentada a ficha de utilização do imóvel, com assinatura dos autores, para cálculo proporcional do valor devido, o que será realizado em fase de cumprimento de sentença, devendo, portanto, ser mantida a sentença também quanto a este ponto (ID 54568921). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos do STJ, e “a incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça impede o exame de dissídio jurisprudencial, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual o Tribunal de origem deu solução à causa" (STJ, AgInt no AREsp 1.232.064/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 07/12/2018).” (AgInt no AREsp n. 1.103.137/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023). Por fim, não reúne condições de prosseguir o apelo no que diz respeito ao suscitado dissidio interpretativo quanto ao percentual de retenção, pois “A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência jurisprudencial atrai o óbice da Súmula 284 do STF” (REsp n. 2.076.294/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2023, DJe de 19/12/2023). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0706320-50.2023.8.07.0001 RECORRENTE: LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. RECORRIDOS: SILVANIO ANTONIO FERREIRA, SILMA GONCALVES DE ANDRADE DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO (10%) DO VALOR PAGO. RETENÇÃO A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MENÇÃO NO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. VALOR MUITO SUPERIOR AOS FRUTOS CIVIS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. 1. O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando se arrepender da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Assim, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste. 2. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória deve incidir, tão somente, sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC. 3. Considerando que a cláusula penal já tem entre seus objetivos compensar custos com a comissão de vendedores, bem como que o contrato não especificou qualquer valor devido a este título, incabível a retenção por ocasião da resolução do contrato, consoante entendimento consolidado pelo colendo STJ por ocasião do julgamento do REsp 1.747.307/SP (Tema 938). 4. Se o imóvel estiver na posse dos promitentes-compradores durante a vigência do contrato, a taxa de fruição é devida. Contudo, o valor a ser descontado deve ser calculado pro rata die, observando-se os dias em que os promitentes-compradores efetivamente usufruíram o imóvel. 5. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído ao promitente-comprador, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por sua iniciativa - de acordo com o entendimento uniformizado pelo colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.740.911/DF - Tema 1.002, sob o rito dos repetitivos -, devem incidir somente a partir do trânsito em julgado. 6. Apelo parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) enunciado 98 da Súmula do STJ, defendendo não ser cabível a fixação de multa nos embargos de declaração, porquanto opostos para fins de prequestionamento da matéria; b) artigo 725 do Código Civil, sustentando ter direito de retenção dos valores adimplidos a título de comissão corretagem. Afirma que a pretensão de restituição da comissão prescreve em três anos, consoante previsto no Tem 938 do STJ, e, no caso, o pagamento ocorreu há mais de 04(quatro) anos. Aponta divergência jurisprudencial quanto à interpretação dada aos artigos 113 e 422, ambos do Código Civil. Defende que não foram observadas as normas contratuais estabelecidas entre as partes, sendo cabível a retenção da taxa de fruição pelo uso do imóvel, de acordo com os períodos de utilização previstos contratualmente. Invoca, ainda, dissídio pretoriano quanto ao cabimento de retenção de 25%(vinte e cinco por cento) dos valores pagos, nos casos de resolução de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do promitente comprador, em contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei 13.789/2018. Deixa, contudo, de apontar os dispositivos legais que teriam sido objeto de interpretação divergente. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Em relação à apontada ofensa ao enunciado 98 da Súmula do STJ, “O recurso especial não é a via adequada para exame de ofensa a enunciados de súmula por não se enquadrar no conceito de tratado ou lei federal de que trata o art. 105, inciso III, alínea a, da CF/1988” (AgInt no AREsp n. 2.085.690/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023). Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em relação à suposta ofensa ao artigo 725 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.747.307/SP (tema 938), concluiu que “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”(g.n.). Assim, estando o acórdão impugnado em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Melhor sorte não colhe recurso quanto ao apontado dissenso jurisprudencial quanto à taxa de fruição do imóvel. Isso porque a turma assentou: Ocorre que, no presente caso, deve-se observar que o imóvel em questão foi adquirido por meio de negócio jurídico cuja finalidade precípua era a de constituir um pool de locação, cuja administração incumbe à ré. Nestas circunstâncias, e considerando que se trata de relação consumerista e que a vinculação da aquisição ao pool locatício é inerente e indissociável da aquisição da unidade, não é juridicamente aceitável que a taxa de fruição retida do adquirente seja superior aos valores que o imóvel efetivamente rendeu quando locado pela administradora. Assim, o valor a ser descontado a título de taxa de fruição deve ser calculado pro rata die, observando-se os dias em que os autores efetivamente usufruíram o imóvel, de modo que deverá ser apresentada a ficha de utilização do imóvel, com assinatura dos autores, para cálculo proporcional do valor devido, o que será realizado em fase de cumprimento de sentença, devendo, portanto, ser mantida a sentença também quanto a este ponto (ID 54568921). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos do STJ, e “a incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça impede o exame de dissídio jurisprudencial, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual o Tribunal de origem deu solução à causa" (STJ, AgInt no AREsp 1.232.064/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 07/12/2018).” (AgInt no AREsp n. 1.103.137/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023). Por fim, não reúne condições de prosseguir o apelo no que diz respeito ao suscitado dissidio interpretativo quanto ao percentual de retenção, pois “A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência jurisprudencial atrai o óbice da Súmula 284 do STF” (REsp n. 2.076.294/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2023, DJe de 19/12/2023). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023