Tribunal: TJDFT
Processo: 0712432-53.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-29
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDO. DANOS MATERIAIS. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de: i) R$9.095,01 (nove mil e noventa e cinco reais e um centavo), a título de juros de obra, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescido de juros a partir da citação; ii) R$ 8.484,97 (oito mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e noventa e sete centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde novembro de 2022 e acrescida de juros a partir da citação; e iii) R$3.272,78 (três mil duzentos e setenta e dois reais e setenta e oito centavos), a título de danos materiais. Em seu recurso, a parte recorrente, preliminarmente, suscita sua ilegitimidade no que tange aos juros de obra, pois são cobrados pelo agente financeiro e não pela construtora. Argui a imprescindibilidade do litisconsórcio necessário, com a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação e a consequente incompetência do Juizado Especial. No mérito, alega que a pandemia de Covid-19 provocou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil. Sustenta que o termo de reserva é um documento preliminar firmado entre as partes e que o prazo a ser analisado é o estipulado no contrato de compra e vende firmado entre as partes. Afirma a ausência de comprovação dos lucros cessantes. Sustenta a vedação da condenação ao pagamento da multa do art. 43, §2o da Lei 4.591/64 e lucros cessantes.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a legitimidade da parte recorrente para figurar no polo passivo quanto aos juros de obra, bem como do litisconsórcio necessário, com a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação e a consequente incompetência do Juizado Especial.
4. A questão em discussão consiste em analisar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes.
III. Razões de decidir
5. Há legitimidade passiva da construtora e da incorporadora apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 37560 Itapoã Parque” (ID 65655444), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2022, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega, deve ser considerado o prazo total de construção determinado no contrato de compra e venda, ou seja, 26/05/2023.
9. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2022 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
11. Com relação à alegação de caso fortuito, é entendimento sedimentado na jurisprudência deste E. TJDFT que a escassez de mão-de-obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento ou entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento pelo descumprimento do prazo pactuado. Nesse aspecto, tais eventos constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil e não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior.
12. Em reforço, após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
13. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
14. Por fim, Lei n.o 13.786/2018, acolhendo a tese anteriormente fixada pelo STJ, modificou a Lei n.o 4.591/1964 e incorporou em seu art. 43-A a previsão expressa sobre o prazo de tolerância para o caso de atraso na entrega de obra, assim como em relação a eventuais lucros cessantes e multa, desse modo, a sentença deve ser mantida.
IV. Dispositivo e tese
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
16. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDO. DANOS MATERIAIS. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de: i) R$9.095,01 (nove mil e noventa e cinco reais e um centavo), a título de juros de obra, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescido de juros a partir da citação; ii) R$ 8.484,97 (oito mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e noventa e sete centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde novembro de 2022 e acrescida de juros a partir da citação; e iii) R$3.272,78 (três mil duzentos e setenta e dois reais e setenta e oito centavos), a título de danos materiais. Em seu recurso, a parte recorrente, preliminarmente, suscita sua ilegitimidade no que tange aos juros de obra, pois são cobrados pelo agente financeiro e não pela construtora. Argui a imprescindibilidade do litisconsórcio necessário, com a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação e a consequente incompetência do Juizado Especial. No mérito, alega que a pandemia de Covid-19 provocou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil. Sustenta que o termo de reserva é um documento preliminar firmado entre as partes e que o prazo a ser analisado é o estipulado no contrato de compra e vende firmado entre as partes. Afirma a ausência de comprovação dos lucros cessantes. Sustenta a vedação da condenação ao pagamento da multa do art. 43, §2o da Lei 4.591/64 e lucros cessantes.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a legitimidade da parte recorrente para figurar no polo passivo quanto aos juros de obra, bem como do litisconsórcio necessário, com a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação e a consequente incompetência do Juizado Especial.
4. A questão em discussão consiste em analisar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes.
III. Razões de decidir
5. Há legitimidade passiva da construtora e da incorporadora apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 37560 Itapoã Parque” (ID 65655444), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2022, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega, deve ser considerado o prazo total de construção determinado no contrato de compra e venda, ou seja, 26/05/2023.
9. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2022 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
11. Com relação à alegação de caso fortuito, é entendimento sedimentado na jurisprudência deste E. TJDFT que a escassez de mão-de-obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento ou entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento pelo descumprimento do prazo pactuado. Nesse aspecto, tais eventos constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil e não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior.
12. Em reforço, após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
13. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
14. Por fim, Lei n.o 13.786/2018, acolhendo a tese anteriormente fixada pelo STJ, modificou a Lei n.o 4.591/1964 e incorporou em seu art. 43-A a previsão expressa sobre o prazo de tolerância para o caso de atraso na entrega de obra, assim como em relação a eventuais lucros cessantes e multa, desse modo, a sentença deve ser mantida.
IV. Dispositivo e tese
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
16. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.