Tribunal: TJDFT
Processo: 0717617-82.2022.8.07.0003
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-07-31
Data de publicação: 2024-08-16

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL MOVIDA POR CARLOS EDUARDO CONTRA MARCILOM. ARRENDAMENTO COMERCIAL, NÃO INCLUINDO O IMÓVEL, INICIANDO-SE EM 01-04-2021 COM TÉRMINO PREVISTO PARA 31-12-2021. FUNDO DE COMÉRCIO. PAGAMENTO À VISTA, DE R$ 20.000,00 EM UMA ÚNICA PARCELA. OPÇÃO DE TRESPASSE NÃO EXERCIDA. QUITAÇÃO DE PARCELAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ART. 373, II, DO CPC. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003). 1.1. Na ação de conhecimento, o autor pretendeu receber valores devidos pelo réu em razão de contrato de arrendamento de fundo de comércio, alegando que a opção do trespasse não foi exercida pelo réu, por isto deve arcar com o pagamento do aluguel até a devolução do fundo de comércio. 1.2. Na ação de rescisão, o autor asseverou não haver o réu quitado o valor integral referente à aquisição do ponto comercial ao final do prazo do contrato de arrendamento e não devolveu o ponto, continuando a utilizar o local sem repassar qualquer valor. Desse modo, requereu a rescisão do contrato celebrado e a desocupação do imóvel. Pediu, ainda, a condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos 0707347-62.2023.8.07.0003 e parcialmente procedentes os formulados pelo requerente nos autos n. 0717617- 82.2022.8.07.0003 para declarar rescindido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, condenando o réu ao pagamento do valor mensal de R$ 2.869,20 (dois mil e oitocentos e sessenta e nove reais e vinte centavos), totalizando R$ 42.870,23 (quarenta e dois mil e oitocentos e setenta reais e vinte e três centavos), a ser atualizado e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde o ajuizamento da ação, correspondente ao período de ocupação posterior ao fim do prazo contratual, exaurido em 31/12/2021, bem como dos valores vencidos no curso da ação, os quais devem ser atualizados monetariamente e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data de cada vencimento, compensando-se com o valor de R$ 25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais), pagos pelo requerido, no curso do prazo do arrendamento, que excedeu o valor das obrigações contratuais, o qual deve ser atualizado monetariamente desde a data de 31/12/2021. 1.4. Ambas as partes foram condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003,devidos no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada contendor, e no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003,devidos no percentual de 60% (sessenta por cento) pelo autor e de 40% (quarenta por cento) pelo réu.
2. Apelação interposta pelo réu, em ambos os processos, pleiteando a reforma da sentença objetivando a declaração de opção do fundo de comércio com a quitação das prestações. 2.1. Alega haver firmado contrato de arrendamento comercial com o apelado na data de 07 de abril de 2021. Destaca que no referido contrato constava três acordos distintos. O primeiro deles seria o arrendamento do ponto comercial por período determinado, cujo pagamento operou-se por meio de PIX no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) na data do dia 26 de março de 2021 na conta bancária do apelante, demonstrado pela juntada nos autos do comprovante juntado aos autos. O segundo dispunha acerca da possibilidade de aquisição do ponto comercial, de sorte que ao final do arrendamento o apelante poderia optar em adquirir o fundo de comércio, o que alega ter, de fato, realizado por meio do pagamento de 03 (três) parcelas no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) cada, conforme se extrai da cláusula 8° Parágrafo 2°. Por fim, afirma que a última parcela referente ao ano de 2022, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), deveria ser paga diretamente à representante do proprietário do galpão onde se encontra o ponto comercial, conforme estabelecido entre as partes. 2.2. Assim, entende deva ser declarada a quitação do contrato de aquisição do fundo de comércio, reconhecendo ainda o adimplemento da terceira e última parcela devidamente que fora realizada a representante e filha do locador do imóvel.
3. Sabido que o fundo de comércio se trata da reunião dos bens necessários ao desenvolvimento da atividade econômica. O artigo 1.142 do Código Civil define o estabelecimento como todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. Portanto, o estabelecimento comercial é composto por bens corpóreos e incorpóreos, utilizados pelo empreendedor para o exercício de sua atividade, integrando o patrimônio de seu titular. O complexo de bens deve estar organizado de forma que possibilite o exercício das atividades da empresa.
4. A alienação do fundo de comércio é possível, mas está sujeita a regras específicas, até porque é garantia de seus credores. O contrato demanda forma solene e deve ser arquivado na Junta Comercial, para averbação à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, nos termos do disposto no artigo 1.144 do Código Civil.
5. O cerne da lide diz respeito à legalidade e higidez do contrato de arrendamento de fundo de comércio, notadamente no tocante à sua rescisão e o seu cumprimento integral, requerido pelo autor nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003).
6. Da análise dos autos, verifica-se terem as partes celebrado contrato de arrendamento e cessão de usufruto de estabelecimento comercial, tendo a parte requerida, ora apelante, assumido o ponto comercial. 6.1. Neste contrato de arrendamento não foi incluído o aluguel do imóvel, nos moldes do previsto no parágrafo segundo da cláusula primeira do contrato. Ademais, o prazo de vigência contratual foi estabelecido pelo período compreendido entre 01/04/2021 e 31/12/2021, pelo valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), pago antecipadamente. 6.2. Na cláusula 8a, §1o, do referido contrato, ficou acordado que o valor de R$ 30.000,00, referente às mercadorias repassadas ao arrendatário, seria pago em 12 parcelas de R$ 2.500,00 cada. Já no §2o da cláusula 8a, ficou estabelecido que, ao final do contrato, se as partes estivessem de acordo, o arrendatário poderia adquirir o ponto comercial com o pagamento do valor de R$ 60.000,00, a ser pago em 3 parcelas, com vencimento em janeiro, fevereiro e março de 2022. 6.3. O réu, ora apelante, colacionou documentos os quais comprovam a transferência da quantia de R$ 55.450,00 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais) ao apelado. Assim, o valor cobre as despesas referentes às mercadorias, as quais somam R$30.000,00 (trinta mil reais), restando R$25.450,00 (vinte e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais), valor este que não alcança os R$60.000,00 (sessenta mil reais) relativos à aquisição do estabelecimento comercial.
7. Deve-se ressaltar que, em relação à testemunha ouvida como informante, não assiste razão ao apelante quando pontua que a referida informante asseverou ser proibido o trespasse. Isso porque, em seu depoimento, alegou ter havido contrato de locação e constava que foi falado que o autor não poderia vender o ponto quando saísse da loja. Entretanto, a própria informante declarou que o arrendamento foi conversado com seu pai e seria de apenas um ano e meio. 7.1. Ademais, verifica-se que o apelante celebrou contrato de locação com a representante do proprietário do imóvel, demonstrando sua intenção de exercer a atividade como proprietário do ponto comercial, o que se mostra incompatível com a alegação de que o trespasse não teria sido autorizado. 7.2. Destaca-se, também, que o apelante alega ter efetuado transferência de R$ 20.000,00 reais para a representante do proprietário do imóvel. Contudo, não há prova da referida alegação e a parte não confirmou, em sua oitiva, o recebimento do referido valor. Assim, verifica-se que a opção de transferência do ponto comercial não foi exercida, até porque o apelante não realizou o pagamento integral do valor pactuado.
8. Em que pese o contrato firmado entre as partes não tratar da prorrogação do prazo de arrendamento, deve ser aplicada, na hipótese, a proteção jurídica dispensada do ponto comercial em discussão, visto que o apelante, findo o contrato, não restituiu ao apelado o ponto comercial e não exerceu a opção de compra, porquanto não efetuou o pagamento nos moldes do que previa o contrato. 8.1. Em se tratando de arrendamento, o arrendatário tem como opção, após o vencimento do contrato, prorrogá-lo, adquirir o bem, pagando o valor residual garantido, ou, ainda, devolvê-lo ao arrendante.
9. No presente caso, segundo a avença estabelecida entre as partes, o valor de aquisição do ponto comercial foi pactuado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e o apelante somente comprovou, efetivamente, o pagamento de R$25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais). 9.1. O apelante, na hipótese, não logrou êxito em demonstrar de forma hábil e verossímil o pagamento integral do valor para adquirir o ponto comercial, restando incontroverso o inadimplemento contratual, nos termos do art. 373, II, do CPC.
10. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestimulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão da improcedência do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC, os honorários devidos pela parte apelante devem ser majorados, em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003 e em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003, mantidos os percentuais fixados na origem. Deixa-se de majorar honorários quanto à reconvenção, porquanto não fixados na origem.
11. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL MOVIDA POR CARLOS EDUARDO CONTRA MARCILOM. ARRENDAMENTO COMERCIAL, NÃO INCLUINDO O IMÓVEL, INICIANDO-SE EM 01-04-2021 COM TÉRMINO PREVISTO PARA 31-12-2021. FUNDO DE COMÉRCIO. PAGAMENTO À VISTA, DE R$ 20.000,00 EM UMA ÚNICA PARCELA. OPÇÃO DE TRESPASSE NÃO EXERCIDA. QUITAÇÃO DE PARCELAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ART. 373, II, DO CPC. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003). 1.1. Na ação de conhecimento, o autor pretendeu receber valores devidos pelo réu em razão de contrato de arrendamento de fundo de comércio, alegando que a opção do trespasse não foi exercida pelo réu, por isto deve arcar com o pagamento do aluguel até a devolução do fundo de comércio. 1.2. Na ação de rescisão, o autor asseverou não haver o réu quitado o valor integral referente à aquisição do ponto comercial ao final do prazo do contrato de arrendamento e não devolveu o ponto, continuando a utilizar o local sem repassar qualquer valor. Desse modo, requereu a rescisão do contrato celebrado e a desocupação do imóvel. Pediu, ainda, a condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos 0707347-62.2023.8.07.0003 e parcialmente procedentes os formulados pelo requerente nos autos n. 0717617- 82.2022.8.07.0003 para declarar rescindido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, condenando o réu ao pagamento do valor mensal de R$ 2.869,20 (dois mil e oitocentos e sessenta e nove reais e vinte centavos), totalizando R$ 42.870,23 (quarenta e dois mil e oitocentos e setenta reais e vinte e três centavos), a ser atualizado e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde o ajuizamento da ação, correspondente ao período de ocupação posterior ao fim do prazo contratual, exaurido em 31/12/2021, bem como dos valores vencidos no curso da ação, os quais devem ser atualizados monetariamente e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data de cada vencimento, compensando-se com o valor de R$ 25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais), pagos pelo requerido, no curso do prazo do arrendamento, que excedeu o valor das obrigações contratuais, o qual deve ser atualizado monetariamente desde a data de 31/12/2021. 1.4. Ambas as partes foram condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003,devidos no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada contendor, e no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003,devidos no percentual de 60% (sessenta por cento) pelo autor e de 40% (quarenta por cento) pelo réu.
2. Apelação interposta pelo réu, em ambos os processos, pleiteando a reforma da sentença objetivando a declaração de opção do fundo de comércio com a quitação das prestações. 2.1. Alega haver firmado contrato de arrendamento comercial com o apelado na data de 07 de abril de 2021. Destaca que no referido contrato constava três acordos distintos. O primeiro deles seria o arrendamento do ponto comercial por período determinado, cujo pagamento operou-se por meio de PIX no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) na data do dia 26 de março de 2021 na conta bancária do apelante, demonstrado pela juntada nos autos do comprovante juntado aos autos. O segundo dispunha acerca da possibilidade de aquisição do ponto comercial, de sorte que ao final do arrendamento o apelante poderia optar em adquirir o fundo de comércio, o que alega ter, de fato, realizado por meio do pagamento de 03 (três) parcelas no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) cada, conforme se extrai da cláusula 8° Parágrafo 2°. Por fim, afirma que a última parcela referente ao ano de 2022, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), deveria ser paga diretamente à representante do proprietário do galpão onde se encontra o ponto comercial, conforme estabelecido entre as partes. 2.2. Assim, entende deva ser declarada a quitação do contrato de aquisição do fundo de comércio, reconhecendo ainda o adimplemento da terceira e última parcela devidamente que fora realizada a representante e filha do locador do imóvel.
3. Sabido que o fundo de comércio se trata da reunião dos bens necessários ao desenvolvimento da atividade econômica. O artigo 1.142 do Código Civil define o estabelecimento como todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. Portanto, o estabelecimento comercial é composto por bens corpóreos e incorpóreos, utilizados pelo empreendedor para o exercício de sua atividade, integrando o patrimônio de seu titular. O complexo de bens deve estar organizado de forma que possibilite o exercício das atividades da empresa.
4. A alienação do fundo de comércio é possível, mas está sujeita a regras específicas, até porque é garantia de seus credores. O contrato demanda forma solene e deve ser arquivado na Junta Comercial, para averbação à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, nos termos do disposto no artigo 1.144 do Código Civil.
5. O cerne da lide diz respeito à legalidade e higidez do contrato de arrendamento de fundo de comércio, notadamente no tocante à sua rescisão e o seu cumprimento integral, requerido pelo autor nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003).
6. Da análise dos autos, verifica-se terem as partes celebrado contrato de arrendamento e cessão de usufruto de estabelecimento comercial, tendo a parte requerida, ora apelante, assumido o ponto comercial. 6.1. Neste contrato de arrendamento não foi incluído o aluguel do imóvel, nos moldes do previsto no parágrafo segundo da cláusula primeira do contrato. Ademais, o prazo de vigência contratual foi estabelecido pelo período compreendido entre 01/04/2021 e 31/12/2021, pelo valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), pago antecipadamente. 6.2. Na cláusula 8a, §1o, do referido contrato, ficou acordado que o valor de R$ 30.000,00, referente às mercadorias repassadas ao arrendatário, seria pago em 12 parcelas de R$ 2.500,00 cada. Já no §2o da cláusula 8a, ficou estabelecido que, ao final do contrato, se as partes estivessem de acordo, o arrendatário poderia adquirir o ponto comercial com o pagamento do valor de R$ 60.000,00, a ser pago em 3 parcelas, com vencimento em janeiro, fevereiro e março de 2022. 6.3. O réu, ora apelante, colacionou documentos os quais comprovam a transferência da quantia de R$ 55.450,00 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais) ao apelado. Assim, o valor cobre as despesas referentes às mercadorias, as quais somam R$30.000,00 (trinta mil reais), restando R$25.450,00 (vinte e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais), valor este que não alcança os R$60.000,00 (sessenta mil reais) relativos à aquisição do estabelecimento comercial.
7. Deve-se ressaltar que, em relação à testemunha ouvida como informante, não assiste razão ao apelante quando pontua que a referida informante asseverou ser proibido o trespasse. Isso porque, em seu depoimento, alegou ter havido contrato de locação e constava que foi falado que o autor não poderia vender o ponto quando saísse da loja. Entretanto, a própria informante declarou que o arrendamento foi conversado com seu pai e seria de apenas um ano e meio. 7.1. Ademais, verifica-se que o apelante celebrou contrato de locação com a representante do proprietário do imóvel, demonstrando sua intenção de exercer a atividade como proprietário do ponto comercial, o que se mostra incompatível com a alegação de que o trespasse não teria sido autorizado. 7.2. Destaca-se, também, que o apelante alega ter efetuado transferência de R$ 20.000,00 reais para a representante do proprietário do imóvel. Contudo, não há prova da referida alegação e a parte não confirmou, em sua oitiva, o recebimento do referido valor. Assim, verifica-se que a opção de transferência do ponto comercial não foi exercida, até porque o apelante não realizou o pagamento integral do valor pactuado.
8. Em que pese o contrato firmado entre as partes não tratar da prorrogação do prazo de arrendamento, deve ser aplicada, na hipótese, a proteção jurídica dispensada do ponto comercial em discussão, visto que o apelante, findo o contrato, não restituiu ao apelado o ponto comercial e não exerceu a opção de compra, porquanto não efetuou o pagamento nos moldes do que previa o contrato. 8.1. Em se tratando de arrendamento, o arrendatário tem como opção, após o vencimento do contrato, prorrogá-lo, adquirir o bem, pagando o valor residual garantido, ou, ainda, devolvê-lo ao arrendante.
9. No presente caso, segundo a avença estabelecida entre as partes, o valor de aquisição do ponto comercial foi pactuado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e o apelante somente comprovou, efetivamente, o pagamento de R$25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais). 9.1. O apelante, na hipótese, não logrou êxito em demonstrar de forma hábil e verossímil o pagamento integral do valor para adquirir o ponto comercial, restando incontroverso o inadimplemento contratual, nos termos do art. 373, II, do CPC.
10. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestimulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão da improcedência do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC, os honorários devidos pela parte apelante devem ser majorados, em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003 e em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003, mantidos os percentuais fixados na origem. Deixa-se de majorar honorários quanto à reconvenção, porquanto não fixados na origem.
11. Apelação improvida.