Tribunal: TJDFT
Processo: 0701184-17.2020.8.07.0021
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-21
Data de publicação: 2024-06-04

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COBRANÇA DE PARCELAS PAGAS. INOVAÇÃO RECURSAL. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). MANSÕES ENTRE LAGOS. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. VALIDADE. PAGAMENTO. CABIMENTO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA ANTES DA LEI No 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. DISTINGUISHING.
1. A inovação de tese jurídica em sede de apelação não é admitida, por configurar supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição.
2. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária.
3. A Lei no 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/1979, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
4. A administração de imóveis sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos.
5. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei.
6. “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” (STJ, Súmula 260).
7. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). Também é inaplicável o entendimento firmado no Tema 492 do STF, que se refere a loteamento fechado e não a condomínio. Distinguishing. Precedentes.
8. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa.
9. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas.
10. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COBRANÇA DE PARCELAS PAGAS. INOVAÇÃO RECURSAL. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). MANSÕES ENTRE LAGOS. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. VALIDADE. PAGAMENTO. CABIMENTO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA ANTES DA LEI No 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. DISTINGUISHING.
1. A inovação de tese jurídica em sede de apelação não é admitida, por configurar supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição.
2. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária.
3. A Lei no 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/1979, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
4. A administração de imóveis sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos.
5. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei.
6. “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” (STJ, Súmula 260).
7. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). Também é inaplicável o entendimento firmado no Tema 492 do STF, que se refere a loteamento fechado e não a condomínio. Distinguishing. Precedentes.
8. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa.
9. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas.
10. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido.