Tribunal: TJDFT
Processo: 0737953-68.2022.8.07.0016
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-07-04

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO. JULGAMENTO CONJUNTO. AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA POR CLEBER EM DESFAVOR DE TIAGO E DIEGO. RECONVENÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINARES. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. IMPUGNAÇÃO AO CONTEÚDO DA SENTENÇA. INÉPCIA DA INICIAL. ROL TAXATIVO DO ART. 330, §1o, DO CPC. HIPÓTESES NÃO VERIFICADAS. REJEITADAS. ANULABILIDADE DO NEGÓCIO. DOLO POR OMISSÃO NÃO DEMONSTRADO. PENHORA DO IMÓVEL POSTERIORMENTE DESCONSTITUÍDA. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO APROVAÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS ADIANTADAS. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANO MATERIAL. BENFEITORIAS. POSSE DE BOA-FÉ. ART. 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO EM RELAÇÃO AS COMPROVADAS NOS AUTOS. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. AUSÊNCIA DE DANO INDENIZÁVEL. DESCABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2o, DO CPC NOS AUTOS DA ANULATÓRIA. MAJORAÇÃO NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC NOS AUTOS DA AÇÃO DE COBRANÇA. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Dupla apelação interposta contra sentença que, em sede de julgamento conjunto, julgou improcedentes os pedidos iniciais formulados na ação anulatória movida pelos apelantes em desfavor do apelado, e julgou procedente o pedido formulado pelo apelado contra os apelantes nos autos da ação de cobrança. 1.1. Em suas razões, os apelantes requerem seja declarada a nulidade do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 171, II, do Código Civil, pois o consentimento dos recorrentes foi tomado de maneira dolosa pelo recorrido, nos termos do art. 147 do CC, com intuito de fraude aos credores; ou, subsidiariamente, seja declarada a resolução do contrato em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pelo recorrido, inteligência do art. 475 do CC. Pedem, ainda, a condenação do recorrido a devolver a quantia de R$40.000,00 (quarenta mil reais), paga pelos recorrentes a título de sinal de entrada, de forma dobrada, atualizada e corrigida monetariamente, com juros e honorários de advogado, conforme previsto no art. 418 do Código Civil, além da condenação do recorrido a pagar a cada autor a quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais), a título de danos morais, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, sob o fundamento de claro inequívoco constrangimento à honra e a moral dos autores, que criaram em si a expectativa de ter comprado um imóvel próprio. Por fim, pugnam pela condenação do recorrido ao pagamento de danos materiais, no valor de R$1.680,00 (mil, seiscentos e oitenta reais) referente os custos de mudança, além do valor de R$10.050,00 (dez mil e cinquenta reais) referente aos custos das reformas.
2. Preliminar de não conhecimento do recurso - rejeitada. 2.1. Por exigência do art. 1.010, II e III, CPC, a apelação deve atender ao princípio da dialeticidade, que se materializa na exposição das razões de fato e de direito pelas quais se pleiteia a cassação ou a reforma da sentença, impugnando-a especificamente. 2.2. No caso, não é possível falar em afronta ao aludido preceito, pois, da leitura da peça, é possível compreender que a pretensão recursal se volta contra o conteúdo do julgado apelado.
3. Preliminar de inépcia da inicial - rejeitada. 3.1. A inépcia da petição inicial é espécie de imperfeição restrita às hipóteses elencadas no art. 330, § 1o, I a IV, do CPC. 3.2. No caso concreto, não se verifica qualquer das hipóteses previstas de forma taxativa na norma processual, pois a exordial declinou os pedidos e a causa de pedir, havendo conclusão lógica entre essa e aqueles. 3.3. Ademais, a preliminar suscitada pelos apelantes se resume às provas apresentadas pelo autor, vez que se funda na não apresentação de “demonstrativo das despesas”, em nítida confusão com a matéria de mérito, razão pela qual há de ser rejeitada. 3.4. Em caso similar, esta Corte assim já decidiu: “[...] 1. Rejeita-se a preliminar de inépcia da inicial quando os argumentos da parte suscitante se confundem com o próprio mérito da demanda. [...]” (0701572-82.2022.8.07.0009, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, PJe: 15/12/2023).
4. Do mérito - anulabilidade do negócio jurídico (dolo por omissão). 4.1. Defendem os apelantes que, no caso em tela, o recorrido não informou intencionalmente aos autores que o imóvel objeto da lide possuía penhora deferida desde 17/03/2020 em autos de ação trabalhista, enquadrando-se a situação nos termos do art. 147 do Código Civil (omissão dolosa). 4.2. Sobre as questões levantadas, além dos casos expressamente declarados em lei, é anulável o negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores (art. 171, II, do Código Civil). 4.3. Segundo as lições de Carlos E. Elias de Oliveira e João Costa Neto (Direito Civil, volume único, Rio de Janeiro: Forense, Editora Método, 2022, pág. 295), "o dolo consiste em induzir outrem a erro. Configura-se quando alguém ludibria, ainda que por meio de omissão dolosa, outrem, induzindo-o a erro". Tem estreita relação com o enriquecimento sem causa e somente possibilita a anulabilidade quando for a causa determinante do negócio jurídico (art. 145 do CC). 4.4. Na hipótese dos autos, todavia, não é possível reconhecer o alegado dolo em razão da existência de ação judicial em face do apelado, na qual determinada a penhora do bem objeto da contratação, uma vez que a mera existência de ação judicial em trâmite em seu desfavor não permite presumir que os autores/apelantes tenham sido ludibriados, sobretudo porque isso não implica concluir que o bem seria, de fato, expropriado. 4.5. Tanto assim não foi que há notícias nos autos de que, logo após a desocupação do imóvel pelos recorrentes, foi firmado contrato de compra e venda do imóvel entre o vendedor e outros compradores, havendo sido a penhora desconstituída, diante da satisfação da dívida daqueles autos por outros meios. Saliente-se, por oportuno, que a dívida mencionada era ínfima quando comparada com o valor do imóvel (R$ 39.855,85), a fazer saltar aos olhos que a situação não era de impossível solução. 4.6. Ademais, conforme se extrai da contestação do apelado, pretendia a parte vendedora saldar o débito exequendo nos autos em que determinada a penhora com parte do valor oriundo da venda do imóvel, justamente o que foi realizado quando da efetivação da venda para outros compradores. 4.7. Soma-se a isso a circunstância de que a penhora foi lançada na matrícula do imóvel em 01/06/2021, período posterior a assinatura do contrato de compra e venda (26/11/2020) e pagamento da entrada/sinal pelos compradores (01/12/2020). 4.8. Não se pode afirmar, portanto, que houve má-fé do vendedor, sobretudo porque, como dito, a simples existência de penhora judicial não permite concluir que o bem não poderia ser vendido. Também não há que se falar em fraude contra credores se não demonstrada a presença dos requisitos do art. 158 e seguintes do Código Civil. Percebe-se, portanto, que as ilações dos recorrentes não merecem guarida, porquanto não demonstrado o dolo do recorrido.
5. Da resolução do contrato – retorno das partes ao estado anterior. 5.1. Conforme histórico dos autos, os apelantes demonstraram interesse em adquirir um imóvel do apelado pelo preço de R$ 420.000,00, dividido do seguinte modo: (i) R$ 40.000,00 sob a forma de arras/sinal; (ii) R$ 315,000,00 através de financiamento bancário; e (iii) R$ 65.000,00 por meios próprios, a ser pago em 24 parcelas de R$ 2.708,34. Efetivado o pagamento do sinal, os compradores foram imitidos na posse do imóvel (dezembro de 2020) e iniciaram as tratativas para obtenção do financiamento bancário. Este, todavia, não foi efetivado. 5.2. Conforme a versão do vendedor, o financiamento fora aprovado pelas instituições financeiras e o contrato não foi finalizado por opção dos compradores. Por sua vez, os compradores afirmaram que o financiamento bancário não foi aprovado por culpa do vendedor, que não apresentou a documentação exigida pela instituição financeira. Ressalte-se, ainda, que no contrato firmado não se fez constar qualquer cláusula que especificasse as consequências fáticas caso o agente financeiro não concedesse o financiamento aos adquirentes do imóvel. Em outras palavras, as partes nada dispuseram sobre a hipótese de o financiamento não ser aprovado. 5.3. A obtenção do financiamento imobiliário na hipótese era imprescindível para a realização do negócio firmado, visto que os compradores não detinham capacidade econômica para arcar com o valor que seria pago por meio do financiamento imobiliário (R$ 315,000,00). 5.4. Diante da controvérsia estabelecida entre as versões dos litigantes, e pelos elementos contidos nos autos, inviável atribuir a quaisquer das partes culpa ou ônus pela negativa do financiamento bancário, mormente porque não há provas suficientes do motivo da negativa das instituições financeiras. Ademais, diante da ausência de cláusula contratual que disponha sobre a hipótese em testilha, não se mostra adequado imputar a quaisquer das partes a responsabilidade pela negativa do financiamento bancário. 5.5. Como é cediço, a concessão do financiamento depende de várias questões, como a aprovação do perfil do mutuário, a regularidade fiscal e tributária do imóvel, além de outros elementos. Qualquer falha, condição pessoal negativa ou omissão na documentação pode acarretar a negativa pelo agente financeiro. 5.6. Além disso, nesses casos, o financiamento bancário deve ser considerado condição futura e incerta da qual dependia a eficácia do contrato. Não tendo sido implementada a condição, o consectário lógico é a rescisão do negócio jurídico, com o retorno das partes ao estado anterior, sem qualquer penalidade ou ônus aos contratantes. 5.7. Precedente desta Corte em caso similar: “[...] Demonstrado que o contrato não se aperfeiçoou, porque subordinado à condição suspensiva (art. 125, CC), mais precisamente à obtenção de financiamento junto ao agente financeiro, deve-se rescindir o pré-contrato e determinar o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução de todas as quantias desembolsadas pelo comprador ao vendedor. 2. Inviável atribuir a quaisquer das partes culpa ou ônus pela negativa do financiamento bancário, mormente porque não há prova do motivo da negativa da instituição financeira. 3. A concessão do financiamento depende da aprovação do perfil do mutuário, mas também da regularidade fiscal, tributária e outros elementos. Qualquer falha, omissão na documentação, pode acarretar na negativa pelo agente financeiro. [...]” (0708438-15.2022.8.07.0007, Relator: Mario-Zam Belmiro, 4a Turma Cível, DJE: 25/10/2023). 5.8. Dentro desse contexto, não há falar em inadimplemento contratual por qualquer das partes, devendo haver o retorno ao estado anterior.
6. Com o retorno ao status quo, os compradores devem ser ressarcidos de todos os valores que comprovadamente adimpliram, o que inclui, neste caso, o valor do sinal pago (R$ 40.000,00), a ser atualizado. Mostra-se inviável a retenção do valor pelo vendedor, a uma porque a eficácia do negócio jurídico dependia da concessão do financiamento, o que não ocorreu, devendo as partes retornarem ao estado anterior, e a duas porque, diante da controvérsia estabelecida, não se pode precisar quem deu causa à não execução do contrato, de forma a afastar a incidência do art. 418 do Código Civil no caso concreto. 6.1. No mesmo sentido, apresentam-se devidas as cobranças de aluguéis referentes ao período em que os apelantes permaneceram na posse do imóvel, eis que além de existir previsão contratual para tanto, a restituição das partes ao estado anterior implica o pagamento de compensação pelo período em que os compradores ocuparam o bem, sob pena de enriquecimento sem causa. 6.2. Nesse sentido: “[...] 2. A rescisão de contrato de compra e venda impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, de modo que uma das partes deve devolver o preço pago, e a outra deverá restituir o imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. 2.1. Independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, a utilização do imóvel objeto de compra e venda enseja a devida compensação e, portanto, o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, sob pena de enriquecimento sem causa. Assim, há o entendimento de que não é dado a qualquer sujeito enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação correspondente. 2.2. Por ser consectário lógico do retorno das partes ao estado das coisas anterior ao negócio jurídico, considerando os prejuízos sofridos pelo vendedor do bem, é admitida a determinação de que o comprador do bem pague os aluguéis correspondentes ao período em que ocupou o imóvel, ainda que esse comando não conste no título judicial objeto do cumprimento. [...]” (07198693320238070000, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 31/10/2023). 6.3. Entender de modo diverso das conclusões aqui exaradas importaria malferir os princípios norteadores do Código Civil, deixando i) ao arbítrio do vendedor a retenção integral dos valores pagos pelos compradores (arras), sem nenhum suporte contratual para tanto e ii) ao arbítrio dos compradores o usufruto gratuito de bem alheio, importando em enriquecimento ilícito destes.
7. Do dano material. 7.1. Conforme consta das razões das apelações, os recorrentes alegam que a posse do imóvel ocorreu de boa-fé, sendo inclusive mansa e pacífica, já que o próprio recorrido entregou as chaves previamente e inclusive concordou que poderiam ser feitas as modificações. Desse modo, fazem jus ao ressarcimento dos valores gastos com as benfeitorias. 7.2. Como é cediço, os contratantes, ao firmarem um negócio jurídico, podem dispor sobre as benfeitorias de modo diverso da lei, em exercício autônomo da vontade. Entretanto, na hipótese concreta, o contrato acostado aos autos não fez qualquer previsão acerca do tema. Por conseguinte, a questão se resolve segundo o que determina o Código Civil: “Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” 7.3. Como eram promitentes-compradores, a posse era exercida de boa-fé pelos recorrentes, assistindo-lhes, pois, o direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que tenham sido comprovadas nos autos. 7.4. Precedente: “[...] 4. Não se reconhece a má-fé dos promitentes compradores desde o vencimento da primeira parcela do contrato, quando exerciam a posse sobre o bem com anuência e sem oposição por parte dos promitentes vendedores, inclusive com o ajuste da dilação do prazo para pagamento. 5. Existe obrigação de indenizar os promitentes compradores pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Não se mostra cabível a indenização por benfeitorias voluptuárias, por força de expressa previsão legal. [...]” (0003239-17.2017.8.07.0011, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, DJE: 12/05/2021).
8. Do dano moral. 8.1. Em relação ao pedido de ressarcimento por danos morais, apontam os recorrentes que os defeitos do negócio jurídico ultrapassaram o nível de simples mero aborrecimento e configuraram danos morais, pois causaram aos apelantes transtornos no sentimento de realização do sonho da casa própria, de um verdadeiro lar, o qual tinham a intenção de cultivar o relacionamento e dar seguimento à sua família. 8.2. Nem toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional é apta a configurar dano moral, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico. 8.3. Nesse sentido, é pacífico o entendimento no âmbito dos Tribunais pátrios de que meros aborrecimentos ocorridos na vida em sociedade não geram o dever de compensar, ainda que tenham causado certa dose de desconforto, pois a reparação do dano moral não tem como objetivo amparar sensibilidades afloradas ou susceptibilidades exageradas. 8.4. Na hipótese em apreço, não há que se falar em dever de indenizar, porque não verificada a prática de qualquer ato ilícito por parte do recorrido. E ainda que assim não fosse, é cediço que o mero descumprimento contratual (o que não é a hipótese dos autos) não se converte em dano moral que se recomponha em pecúnia. 8.5. Em que pese o conflito fático vivenciado pelos litigantes seja situação estressante e potencialmente angustiante às partes, irradiando dissabor e chateação ante a frustração da aquisição do imóvel próprio, a situação dos autos não é apta a configurar ofensa aos atributos da sua personalidade, fato gerador do dano moral, devendo ser tratada em conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual. 8.6. Assim, não restou configurado o dever de indenizar, eis que ausente não só a prática de ato ilícito pelo recorrido, como também o próprio dano indenizável. 8.7. Posição já adotada por esta Corte em caso semelhante: “[...] 3 - O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente para ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, a negativa de cumprimento da cláusula contratual que previa a restituição pelas partes ao estado anterior em caso de não obtenção de financiamento bancário e até mesmo a mera devolução, por insuficiência de fundos, de cheque que veiculava o valor da restituição. [...]” (07051676420198070019, Relator: Angelo Passareli, 5a Turma Cível, DJE: 23/02/2022).
9. A norma do art. 85, §11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso interposto contra a parte da sentença que julgou procedente a ação de cobrança, devem ser majorados os honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da condenação ao pagamento de aluguéis (a ser apurado após atualização). 9.1. Em razão do parcial provimento do recurso aviado na ação anulatória e da consequente sucumbência recíproca e proporcional, na forma do art. 86 do CPC, ambas as partes devem ser condenadas a arcar com o pagamento de metade das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados no importe de 10% sobre o valor da condenação nos autos da ação anulatória (a ser apurado).
10. Apelos parcialmente providos.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO. JULGAMENTO CONJUNTO. AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA POR CLEBER EM DESFAVOR DE TIAGO E DIEGO. RECONVENÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINARES. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. IMPUGNAÇÃO AO CONTEÚDO DA SENTENÇA. INÉPCIA DA INICIAL. ROL TAXATIVO DO ART. 330, §1o, DO CPC. HIPÓTESES NÃO VERIFICADAS. REJEITADAS. ANULABILIDADE DO NEGÓCIO. DOLO POR OMISSÃO NÃO DEMONSTRADO. PENHORA DO IMÓVEL POSTERIORMENTE DESCONSTITUÍDA. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO APROVAÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS ADIANTADAS. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANO MATERIAL. BENFEITORIAS. POSSE DE BOA-FÉ. ART. 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO EM RELAÇÃO AS COMPROVADAS NOS AUTOS. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. AUSÊNCIA DE DANO INDENIZÁVEL. DESCABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2o, DO CPC NOS AUTOS DA ANULATÓRIA. MAJORAÇÃO NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC NOS AUTOS DA AÇÃO DE COBRANÇA. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Dupla apelação interposta contra sentença que, em sede de julgamento conjunto, julgou improcedentes os pedidos iniciais formulados na ação anulatória movida pelos apelantes em desfavor do apelado, e julgou procedente o pedido formulado pelo apelado contra os apelantes nos autos da ação de cobrança. 1.1. Em suas razões, os apelantes requerem seja declarada a nulidade do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 171, II, do Código Civil, pois o consentimento dos recorrentes foi tomado de maneira dolosa pelo recorrido, nos termos do art. 147 do CC, com intuito de fraude aos credores; ou, subsidiariamente, seja declarada a resolução do contrato em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pelo recorrido, inteligência do art. 475 do CC. Pedem, ainda, a condenação do recorrido a devolver a quantia de R$40.000,00 (quarenta mil reais), paga pelos recorrentes a título de sinal de entrada, de forma dobrada, atualizada e corrigida monetariamente, com juros e honorários de advogado, conforme previsto no art. 418 do Código Civil, além da condenação do recorrido a pagar a cada autor a quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais), a título de danos morais, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, sob o fundamento de claro inequívoco constrangimento à honra e a moral dos autores, que criaram em si a expectativa de ter comprado um imóvel próprio. Por fim, pugnam pela condenação do recorrido ao pagamento de danos materiais, no valor de R$1.680,00 (mil, seiscentos e oitenta reais) referente os custos de mudança, além do valor de R$10.050,00 (dez mil e cinquenta reais) referente aos custos das reformas.
2. Preliminar de não conhecimento do recurso - rejeitada. 2.1. Por exigência do art. 1.010, II e III, CPC, a apelação deve atender ao princípio da dialeticidade, que se materializa na exposição das razões de fato e de direito pelas quais se pleiteia a cassação ou a reforma da sentença, impugnando-a especificamente. 2.2. No caso, não é possível falar em afronta ao aludido preceito, pois, da leitura da peça, é possível compreender que a pretensão recursal se volta contra o conteúdo do julgado apelado.
3. Preliminar de inépcia da inicial - rejeitada. 3.1. A inépcia da petição inicial é espécie de imperfeição restrita às hipóteses elencadas no art. 330, § 1o, I a IV, do CPC. 3.2. No caso concreto, não se verifica qualquer das hipóteses previstas de forma taxativa na norma processual, pois a exordial declinou os pedidos e a causa de pedir, havendo conclusão lógica entre essa e aqueles. 3.3. Ademais, a preliminar suscitada pelos apelantes se resume às provas apresentadas pelo autor, vez que se funda na não apresentação de “demonstrativo das despesas”, em nítida confusão com a matéria de mérito, razão pela qual há de ser rejeitada. 3.4. Em caso similar, esta Corte assim já decidiu: “[...] 1. Rejeita-se a preliminar de inépcia da inicial quando os argumentos da parte suscitante se confundem com o próprio mérito da demanda. [...]” (0701572-82.2022.8.07.0009, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, PJe: 15/12/2023).
4. Do mérito - anulabilidade do negócio jurídico (dolo por omissão). 4.1. Defendem os apelantes que, no caso em tela, o recorrido não informou intencionalmente aos autores que o imóvel objeto da lide possuía penhora deferida desde 17/03/2020 em autos de ação trabalhista, enquadrando-se a situação nos termos do art. 147 do Código Civil (omissão dolosa). 4.2. Sobre as questões levantadas, além dos casos expressamente declarados em lei, é anulável o negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores (art. 171, II, do Código Civil). 4.3. Segundo as lições de Carlos E. Elias de Oliveira e João Costa Neto (Direito Civil, volume único, Rio de Janeiro: Forense, Editora Método, 2022, pág. 295), "o dolo consiste em induzir outrem a erro. Configura-se quando alguém ludibria, ainda que por meio de omissão dolosa, outrem, induzindo-o a erro". Tem estreita relação com o enriquecimento sem causa e somente possibilita a anulabilidade quando for a causa determinante do negócio jurídico (art. 145 do CC). 4.4. Na hipótese dos autos, todavia, não é possível reconhecer o alegado dolo em razão da existência de ação judicial em face do apelado, na qual determinada a penhora do bem objeto da contratação, uma vez que a mera existência de ação judicial em trâmite em seu desfavor não permite presumir que os autores/apelantes tenham sido ludibriados, sobretudo porque isso não implica concluir que o bem seria, de fato, expropriado. 4.5. Tanto assim não foi que há notícias nos autos de que, logo após a desocupação do imóvel pelos recorrentes, foi firmado contrato de compra e venda do imóvel entre o vendedor e outros compradores, havendo sido a penhora desconstituída, diante da satisfação da dívida daqueles autos por outros meios. Saliente-se, por oportuno, que a dívida mencionada era ínfima quando comparada com o valor do imóvel (R$ 39.855,85), a fazer saltar aos olhos que a situação não era de impossível solução. 4.6. Ademais, conforme se extrai da contestação do apelado, pretendia a parte vendedora saldar o débito exequendo nos autos em que determinada a penhora com parte do valor oriundo da venda do imóvel, justamente o que foi realizado quando da efetivação da venda para outros compradores. 4.7. Soma-se a isso a circunstância de que a penhora foi lançada na matrícula do imóvel em 01/06/2021, período posterior a assinatura do contrato de compra e venda (26/11/2020) e pagamento da entrada/sinal pelos compradores (01/12/2020). 4.8. Não se pode afirmar, portanto, que houve má-fé do vendedor, sobretudo porque, como dito, a simples existência de penhora judicial não permite concluir que o bem não poderia ser vendido. Também não há que se falar em fraude contra credores se não demonstrada a presença dos requisitos do art. 158 e seguintes do Código Civil. Percebe-se, portanto, que as ilações dos recorrentes não merecem guarida, porquanto não demonstrado o dolo do recorrido.
5. Da resolução do contrato – retorno das partes ao estado anterior. 5.1. Conforme histórico dos autos, os apelantes demonstraram interesse em adquirir um imóvel do apelado pelo preço de R$ 420.000,00, dividido do seguinte modo: (i) R$ 40.000,00 sob a forma de arras/sinal; (ii) R$ 315,000,00 através de financiamento bancário; e (iii) R$ 65.000,00 por meios próprios, a ser pago em 24 parcelas de R$ 2.708,34. Efetivado o pagamento do sinal, os compradores foram imitidos na posse do imóvel (dezembro de 2020) e iniciaram as tratativas para obtenção do financiamento bancário. Este, todavia, não foi efetivado. 5.2. Conforme a versão do vendedor, o financiamento fora aprovado pelas instituições financeiras e o contrato não foi finalizado por opção dos compradores. Por sua vez, os compradores afirmaram que o financiamento bancário não foi aprovado por culpa do vendedor, que não apresentou a documentação exigida pela instituição financeira. Ressalte-se, ainda, que no contrato firmado não se fez constar qualquer cláusula que especificasse as consequências fáticas caso o agente financeiro não concedesse o financiamento aos adquirentes do imóvel. Em outras palavras, as partes nada dispuseram sobre a hipótese de o financiamento não ser aprovado. 5.3. A obtenção do financiamento imobiliário na hipótese era imprescindível para a realização do negócio firmado, visto que os compradores não detinham capacidade econômica para arcar com o valor que seria pago por meio do financiamento imobiliário (R$ 315,000,00). 5.4. Diante da controvérsia estabelecida entre as versões dos litigantes, e pelos elementos contidos nos autos, inviável atribuir a quaisquer das partes culpa ou ônus pela negativa do financiamento bancário, mormente porque não há provas suficientes do motivo da negativa das instituições financeiras. Ademais, diante da ausência de cláusula contratual que disponha sobre a hipótese em testilha, não se mostra adequado imputar a quaisquer das partes a responsabilidade pela negativa do financiamento bancário. 5.5. Como é cediço, a concessão do financiamento depende de várias questões, como a aprovação do perfil do mutuário, a regularidade fiscal e tributária do imóvel, além de outros elementos. Qualquer falha, condição pessoal negativa ou omissão na documentação pode acarretar a negativa pelo agente financeiro. 5.6. Além disso, nesses casos, o financiamento bancário deve ser considerado condição futura e incerta da qual dependia a eficácia do contrato. Não tendo sido implementada a condição, o consectário lógico é a rescisão do negócio jurídico, com o retorno das partes ao estado anterior, sem qualquer penalidade ou ônus aos contratantes. 5.7. Precedente desta Corte em caso similar: “[...] Demonstrado que o contrato não se aperfeiçoou, porque subordinado à condição suspensiva (art. 125, CC), mais precisamente à obtenção de financiamento junto ao agente financeiro, deve-se rescindir o pré-contrato e determinar o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução de todas as quantias desembolsadas pelo comprador ao vendedor. 2. Inviável atribuir a quaisquer das partes culpa ou ônus pela negativa do financiamento bancário, mormente porque não há prova do motivo da negativa da instituição financeira. 3. A concessão do financiamento depende da aprovação do perfil do mutuário, mas também da regularidade fiscal, tributária e outros elementos. Qualquer falha, omissão na documentação, pode acarretar na negativa pelo agente financeiro. [...]” (0708438-15.2022.8.07.0007, Relator: Mario-Zam Belmiro, 4a Turma Cível, DJE: 25/10/2023). 5.8. Dentro desse contexto, não há falar em inadimplemento contratual por qualquer das partes, devendo haver o retorno ao estado anterior.
6. Com o retorno ao status quo, os compradores devem ser ressarcidos de todos os valores que comprovadamente adimpliram, o que inclui, neste caso, o valor do sinal pago (R$ 40.000,00), a ser atualizado. Mostra-se inviável a retenção do valor pelo vendedor, a uma porque a eficácia do negócio jurídico dependia da concessão do financiamento, o que não ocorreu, devendo as partes retornarem ao estado anterior, e a duas porque, diante da controvérsia estabelecida, não se pode precisar quem deu causa à não execução do contrato, de forma a afastar a incidência do art. 418 do Código Civil no caso concreto. 6.1. No mesmo sentido, apresentam-se devidas as cobranças de aluguéis referentes ao período em que os apelantes permaneceram na posse do imóvel, eis que além de existir previsão contratual para tanto, a restituição das partes ao estado anterior implica o pagamento de compensação pelo período em que os compradores ocuparam o bem, sob pena de enriquecimento sem causa. 6.2. Nesse sentido: “[...] 2. A rescisão de contrato de compra e venda impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, de modo que uma das partes deve devolver o preço pago, e a outra deverá restituir o imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. 2.1. Independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, a utilização do imóvel objeto de compra e venda enseja a devida compensação e, portanto, o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, sob pena de enriquecimento sem causa. Assim, há o entendimento de que não é dado a qualquer sujeito enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação correspondente. 2.2. Por ser consectário lógico do retorno das partes ao estado das coisas anterior ao negócio jurídico, considerando os prejuízos sofridos pelo vendedor do bem, é admitida a determinação de que o comprador do bem pague os aluguéis correspondentes ao período em que ocupou o imóvel, ainda que esse comando não conste no título judicial objeto do cumprimento. [...]” (07198693320238070000, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 31/10/2023). 6.3. Entender de modo diverso das conclusões aqui exaradas importaria malferir os princípios norteadores do Código Civil, deixando i) ao arbítrio do vendedor a retenção integral dos valores pagos pelos compradores (arras), sem nenhum suporte contratual para tanto e ii) ao arbítrio dos compradores o usufruto gratuito de bem alheio, importando em enriquecimento ilícito destes.
7. Do dano material. 7.1. Conforme consta das razões das apelações, os recorrentes alegam que a posse do imóvel ocorreu de boa-fé, sendo inclusive mansa e pacífica, já que o próprio recorrido entregou as chaves previamente e inclusive concordou que poderiam ser feitas as modificações. Desse modo, fazem jus ao ressarcimento dos valores gastos com as benfeitorias. 7.2. Como é cediço, os contratantes, ao firmarem um negócio jurídico, podem dispor sobre as benfeitorias de modo diverso da lei, em exercício autônomo da vontade. Entretanto, na hipótese concreta, o contrato acostado aos autos não fez qualquer previsão acerca do tema. Por conseguinte, a questão se resolve segundo o que determina o Código Civil: “Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” 7.3. Como eram promitentes-compradores, a posse era exercida de boa-fé pelos recorrentes, assistindo-lhes, pois, o direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, desde que tenham sido comprovadas nos autos. 7.4. Precedente: “[...] 4. Não se reconhece a má-fé dos promitentes compradores desde o vencimento da primeira parcela do contrato, quando exerciam a posse sobre o bem com anuência e sem oposição por parte dos promitentes vendedores, inclusive com o ajuste da dilação do prazo para pagamento. 5. Existe obrigação de indenizar os promitentes compradores pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Não se mostra cabível a indenização por benfeitorias voluptuárias, por força de expressa previsão legal. [...]” (0003239-17.2017.8.07.0011, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, DJE: 12/05/2021).
8. Do dano moral. 8.1. Em relação ao pedido de ressarcimento por danos morais, apontam os recorrentes que os defeitos do negócio jurídico ultrapassaram o nível de simples mero aborrecimento e configuraram danos morais, pois causaram aos apelantes transtornos no sentimento de realização do sonho da casa própria, de um verdadeiro lar, o qual tinham a intenção de cultivar o relacionamento e dar seguimento à sua família. 8.2. Nem toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional é apta a configurar dano moral, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico. 8.3. Nesse sentido, é pacífico o entendimento no âmbito dos Tribunais pátrios de que meros aborrecimentos ocorridos na vida em sociedade não geram o dever de compensar, ainda que tenham causado certa dose de desconforto, pois a reparação do dano moral não tem como objetivo amparar sensibilidades afloradas ou susceptibilidades exageradas. 8.4. Na hipótese em apreço, não há que se falar em dever de indenizar, porque não verificada a prática de qualquer ato ilícito por parte do recorrido. E ainda que assim não fosse, é cediço que o mero descumprimento contratual (o que não é a hipótese dos autos) não se converte em dano moral que se recomponha em pecúnia. 8.5. Em que pese o conflito fático vivenciado pelos litigantes seja situação estressante e potencialmente angustiante às partes, irradiando dissabor e chateação ante a frustração da aquisição do imóvel próprio, a situação dos autos não é apta a configurar ofensa aos atributos da sua personalidade, fato gerador do dano moral, devendo ser tratada em conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual. 8.6. Assim, não restou configurado o dever de indenizar, eis que ausente não só a prática de ato ilícito pelo recorrido, como também o próprio dano indenizável. 8.7. Posição já adotada por esta Corte em caso semelhante: “[...] 3 - O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente para ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, a negativa de cumprimento da cláusula contratual que previa a restituição pelas partes ao estado anterior em caso de não obtenção de financiamento bancário e até mesmo a mera devolução, por insuficiência de fundos, de cheque que veiculava o valor da restituição. [...]” (07051676420198070019, Relator: Angelo Passareli, 5a Turma Cível, DJE: 23/02/2022).
9. A norma do art. 85, §11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso interposto contra a parte da sentença que julgou procedente a ação de cobrança, devem ser majorados os honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da condenação ao pagamento de aluguéis (a ser apurado após atualização). 9.1. Em razão do parcial provimento do recurso aviado na ação anulatória e da consequente sucumbência recíproca e proporcional, na forma do art. 86 do CPC, ambas as partes devem ser condenadas a arcar com o pagamento de metade das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados no importe de 10% sobre o valor da condenação nos autos da ação anulatória (a ser apurado).
10. Apelos parcialmente providos.