Tribunal: TJDFT
Processo: 0704347-30.2023.8.07.0011
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-02
Data de publicação: 2024-09-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PLATAFORMA DIGITAL DE INTERMEDIAÇÃO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INSTITUIÇÃO DE CLÁUSULA ARBITRAL. NULIDADE. VISTORIA CONTESTADA PELO PROPRIETÁRIO. REPAROS NÃO REALIZADOS. VÍCIO SERVIÇO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. QUOTA IPTU COBRADA MENSALMENTE COM O ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DE QUITAR O TRIBUTO DO PROPRIETÁRIO. DÍVIDA ATIVA. DANO MORAL AFASTADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSOS DA RÉS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, a pagarem à autora o valor de R$ 4.614,80 a título de reparação por danos materiais e o valor de R$ 4.000,00 a título de reparação por danos morais. Em seu recurso, a GHD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ausência de vício no serviço. Em seu recurso, QUINTO ANDAR SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ausência de ato ilícito. Requerem a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso da GHD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA próprio, tempestivo (ID 621341820) e com preparo regular (ID 62134184 e 6213418). Recurso da QUINTO ANDAR SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA próprio, tempestivo (ID 62134188) e com preparo regular (ID 62134192 e 62134193). Contrarrazões apresentadas (ID 62134199).
3. Efeito suspensivo. Consoante art. 43 da Lei 9.099/95, o recurso terá somente efeito devolutivo, podendo o Juiz dar-lhe efeito suspensivo para evitar dano irreparável para a parte, o que não se verifica no presente caso. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso rejeitado.
4. Preliminares de ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a primeira requerida - QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA - é a intermediadora do contrato entre locador e locatário e administradora do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Da mesma forma, a 2a requerida – Thais Imobiliária e Administração LTDA – consta no contrato como imobiliária parceira (ID 62133816), também devendo responder por eventuais danos decorrentes da relação jurídica. Preliminares rejeitadas.
5. A relação dos autos apresenta natureza consumerista, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em razão da caracterização das partes como consumidora e fornecedora de serviços, na forma preceituada nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90. De tal forma, é nula de pleno direito a cláusula contratual que determina a utilização compulsória da arbitragem, conforme artigo 51, VII, do CDC e artigo 4o, § 2o, da Lei 9.307/96.
6. Os documentos juntados aos autos demonstram que após a finalização do contrato de locação intermediado pelas rés, a recorrida impugnou a vistoria, porém, obteve como resposta que em face da ausência de manifestação por seis dias consecutivos, o inquilino foi exonerado da obrigação de efetuar o pagamento dos reparos detectados na vistoria.
7. Com efeito, restou confirmado no laudo de vistoria que havia reparos a serem realizados no imóvel. A demora de seis dias para a recorrente responder ao e-mail não é suficiente para que as administradoras do imóvel encerrassem o contrato sem a quitação das obrigações pendentes.
8. Conforme documento de ID 62133819 - Pág. 3, não impugnado, em 03/07 a recorrida impugnou a vistoria. O documento de ID 62133819 - Pág. 5 demonstra a ciência das intermediárias a respeito da insatisfação da recorrida com a vistoria. Fica claro, dessa forma, que a exoneração do inquilino foi indevida. Dessa forma, considerando que a recorrida teve que arcar com os reparos do imóvel em razão do vício no serviço das intermediadoras, correta a sentença que as condenou a ressarcir a consumidora pelo dispêndio a esse título, no valor de R$ 3.354,78 (ID 62133820).
9. Por outro lado, no que se refere ao débito do IPTU, com razão as recorrentes. Conforme cláusula 5.2 do contrato, o valor do IPTU era cobrado mensalmente, juntamente com o valor do aluguel, cabendo ao proprietário o pagamento do tributo. Se havia, pois, débitos em aberto do IPTU, foi em razão da desídia da proprietária em quitar o imposto, já que não noticiou atraso no pagamento do aluguel. Por consequência, a inserção do seu nome na dívida ativa não pode ser imputada às rés. Sentença reformada para afastar a condenação em pagar danos materiais decorrentes de IPTU.
10. Ainda, depreende-se da sentença que a reparação por danos morais foi arbitrada em face da inserção do nome da recorrida na dívida ativa. Considerando que a inscrição ocorreu pela própria desídia, não há dano moral a ser reparado pelas rés. Ademais, o vício no serviço, por si só, consistente na exoneração do inquilino em quitar o valor dos reparos não é suficiente para atingir a esfera moral da consumidora.
11. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Preliminares rejeitadas. Sentença reformada para afastar a condenação de reparação por danos morais, bem como para reduzir o valor da condenação em danos materiais para R$ 3.354,78 (três mil trezentos e cinquenta e quatro reais e setenta e oito centavos). Custas recolhidas. Sem condenação em honorários ante ausência de recorrentes integralmente vencidas.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PLATAFORMA DIGITAL DE INTERMEDIAÇÃO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INSTITUIÇÃO DE CLÁUSULA ARBITRAL. NULIDADE. VISTORIA CONTESTADA PELO PROPRIETÁRIO. REPAROS NÃO REALIZADOS. VÍCIO SERVIÇO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. QUOTA IPTU COBRADA MENSALMENTE COM O ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DE QUITAR O TRIBUTO DO PROPRIETÁRIO. DÍVIDA ATIVA. DANO MORAL AFASTADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSOS DA RÉS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, a pagarem à autora o valor de R$ 4.614,80 a título de reparação por danos materiais e o valor de R$ 4.000,00 a título de reparação por danos morais. Em seu recurso, a GHD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ausência de vício no serviço. Em seu recurso, QUINTO ANDAR SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ausência de ato ilícito. Requerem a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso da GHD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA próprio, tempestivo (ID 621341820) e com preparo regular (ID 62134184 e 6213418). Recurso da QUINTO ANDAR SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA próprio, tempestivo (ID 62134188) e com preparo regular (ID 62134192 e 62134193). Contrarrazões apresentadas (ID 62134199).
3. Efeito suspensivo. Consoante art. 43 da Lei 9.099/95, o recurso terá somente efeito devolutivo, podendo o Juiz dar-lhe efeito suspensivo para evitar dano irreparável para a parte, o que não se verifica no presente caso. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso rejeitado.
4. Preliminares de ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a primeira requerida - QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA - é a intermediadora do contrato entre locador e locatário e administradora do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Da mesma forma, a 2a requerida – Thais Imobiliária e Administração LTDA – consta no contrato como imobiliária parceira (ID 62133816), também devendo responder por eventuais danos decorrentes da relação jurídica. Preliminares rejeitadas.
5. A relação dos autos apresenta natureza consumerista, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em razão da caracterização das partes como consumidora e fornecedora de serviços, na forma preceituada nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90. De tal forma, é nula de pleno direito a cláusula contratual que determina a utilização compulsória da arbitragem, conforme artigo 51, VII, do CDC e artigo 4o, § 2o, da Lei 9.307/96.
6. Os documentos juntados aos autos demonstram que após a finalização do contrato de locação intermediado pelas rés, a recorrida impugnou a vistoria, porém, obteve como resposta que em face da ausência de manifestação por seis dias consecutivos, o inquilino foi exonerado da obrigação de efetuar o pagamento dos reparos detectados na vistoria.
7. Com efeito, restou confirmado no laudo de vistoria que havia reparos a serem realizados no imóvel. A demora de seis dias para a recorrente responder ao e-mail não é suficiente para que as administradoras do imóvel encerrassem o contrato sem a quitação das obrigações pendentes.
8. Conforme documento de ID 62133819 - Pág. 3, não impugnado, em 03/07 a recorrida impugnou a vistoria. O documento de ID 62133819 - Pág. 5 demonstra a ciência das intermediárias a respeito da insatisfação da recorrida com a vistoria. Fica claro, dessa forma, que a exoneração do inquilino foi indevida. Dessa forma, considerando que a recorrida teve que arcar com os reparos do imóvel em razão do vício no serviço das intermediadoras, correta a sentença que as condenou a ressarcir a consumidora pelo dispêndio a esse título, no valor de R$ 3.354,78 (ID 62133820).
9. Por outro lado, no que se refere ao débito do IPTU, com razão as recorrentes. Conforme cláusula 5.2 do contrato, o valor do IPTU era cobrado mensalmente, juntamente com o valor do aluguel, cabendo ao proprietário o pagamento do tributo. Se havia, pois, débitos em aberto do IPTU, foi em razão da desídia da proprietária em quitar o imposto, já que não noticiou atraso no pagamento do aluguel. Por consequência, a inserção do seu nome na dívida ativa não pode ser imputada às rés. Sentença reformada para afastar a condenação em pagar danos materiais decorrentes de IPTU.
10. Ainda, depreende-se da sentença que a reparação por danos morais foi arbitrada em face da inserção do nome da recorrida na dívida ativa. Considerando que a inscrição ocorreu pela própria desídia, não há dano moral a ser reparado pelas rés. Ademais, o vício no serviço, por si só, consistente na exoneração do inquilino em quitar o valor dos reparos não é suficiente para atingir a esfera moral da consumidora.
11. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Preliminares rejeitadas. Sentença reformada para afastar a condenação de reparação por danos morais, bem como para reduzir o valor da condenação em danos materiais para R$ 3.354,78 (três mil trezentos e cinquenta e quatro reais e setenta e oito centavos). Custas recolhidas. Sem condenação em honorários ante ausência de recorrentes integralmente vencidas.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.