Tribunal: TJDFT
Processo: 0717206-21.2022.8.07.0009
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-12
Data de publicação: 2024-04-24

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NOVO. PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO DE POSSE. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. TRANSMISSÃO AO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE POSSE EFETIVA. MODULAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte requerente em face da sentença (ID 53805077) que julgou improcedente o pedido.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 53805079). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte autora alega que, contrariamente ao decidido na sentença, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas entre 10.09.2019 a 10.01.2020 recai sobre o recorrido, independentemente deste ter tomado posse do imóvel somente em 10.01.2020. Argumenta que, desde sua constituição em novembro de 2016, o condomínio estabeleceu obrigações a todos os possuidores de lotes, sendo que, ao firmar contrato de compra e venda, a parte recorrida concordou com as normas condominiais, incluindo a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Reforça que, conforme o artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente de uma unidade é responsável pelos débitos do alienante perante o condomínio, abrangendo multas e juros moratórios, visto que as obrigações condominiais aderem ao imóvel, independentemente da pessoa que o adquire. Salienta ainda que a data em que o requerido integrou-se ao condomínio é irrelevante para a discussão da dívida e destaca que, em seus pedidos, incluiu expressamente a solicitação para que o recorrido seja condenado ao pagamento das despesas condominiais que vencerem durante o processo até a quitação da obrigação, conforme previsto no artigo 323 do Código de Processo Civil.
4. Em contrarrazões, a parte requerida aduz que as alegações de inadimplência das taxas condominiais de setembro de 2019 a janeiro de 2020 feitas pela parte recorrente não devem prosperar, visto que efetuou o pagamento de todas as taxas condominiais desde fevereiro de 2020 até o momento. Argumenta que as taxas em questão são de responsabilidade da Incorporadora, pois a posse direta do imóvel só foi assumida pelo requerido na segunda quinzena de janeiro de 2020, após a assinatura do contrato em 24 de dezembro de 2019, evidenciando que qualquer obrigação anterior a essa data não cabe ao recorrido. Dessa forma, enfatiza que não pode ser considerado inadimplente em relação a tais taxas, uma vez que o uso efetivo do imóvel iniciou-se somente após a sua posse direta, reiterando que as taxas de setembro de 2019 a janeiro de 2020 incumbem exclusivamente à Incorporadora.
5. Cinge-se a controvérsia, assim, na determinação da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais acumuladas antes da transferência da posse do imóvel ao comprador, particularmente entre setembro de 2019 e janeiro de 2020, e aquelas que vencerem durante o processo.
6. Segundo a jurisprudência pacífica do STJ, no caso de promessa de compra de imóvel submetido ao CDC, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)
7. No mesmo sentido, a jurisprudência do TJDFT: "2. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienada a unidade imobiliária, o adquirente subrogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora." (Acórdão 1612440, 07165389020218070007, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/8/2022, publicado no DJE: 6/10/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
8. Extrai-se dos autos que o autor obteve a posse do imóvel em janeiro de 2020, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora e construtora Recanto do Pescador LTDA em dezembro de 2019, fato que restou incontroverso nos autos.
9. Por se tratar de contrato de compra e venda de imóvel novo, ainda que as obrigações de arcar com o pagamento de taxas de condomínio sejam de natureza propter rem, elas devem sofrer modulação para que passem a ser exigidas do comprador somente após a entrega das chaves. Precedente: (Acórdão 1743089, 07097337520178070003, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 14/8/2023, publicado no DJE: 25/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. Assim sendo, deve a sentença ser mantida por seus próprios fundamentos.
11. Recurso conhecido e improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NOVO. PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO DE POSSE. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. TRANSMISSÃO AO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE POSSE EFETIVA. MODULAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte requerente em face da sentença (ID 53805077) que julgou improcedente o pedido.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 53805079). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte autora alega que, contrariamente ao decidido na sentença, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas entre 10.09.2019 a 10.01.2020 recai sobre o recorrido, independentemente deste ter tomado posse do imóvel somente em 10.01.2020. Argumenta que, desde sua constituição em novembro de 2016, o condomínio estabeleceu obrigações a todos os possuidores de lotes, sendo que, ao firmar contrato de compra e venda, a parte recorrida concordou com as normas condominiais, incluindo a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Reforça que, conforme o artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente de uma unidade é responsável pelos débitos do alienante perante o condomínio, abrangendo multas e juros moratórios, visto que as obrigações condominiais aderem ao imóvel, independentemente da pessoa que o adquire. Salienta ainda que a data em que o requerido integrou-se ao condomínio é irrelevante para a discussão da dívida e destaca que, em seus pedidos, incluiu expressamente a solicitação para que o recorrido seja condenado ao pagamento das despesas condominiais que vencerem durante o processo até a quitação da obrigação, conforme previsto no artigo 323 do Código de Processo Civil.
4. Em contrarrazões, a parte requerida aduz que as alegações de inadimplência das taxas condominiais de setembro de 2019 a janeiro de 2020 feitas pela parte recorrente não devem prosperar, visto que efetuou o pagamento de todas as taxas condominiais desde fevereiro de 2020 até o momento. Argumenta que as taxas em questão são de responsabilidade da Incorporadora, pois a posse direta do imóvel só foi assumida pelo requerido na segunda quinzena de janeiro de 2020, após a assinatura do contrato em 24 de dezembro de 2019, evidenciando que qualquer obrigação anterior a essa data não cabe ao recorrido. Dessa forma, enfatiza que não pode ser considerado inadimplente em relação a tais taxas, uma vez que o uso efetivo do imóvel iniciou-se somente após a sua posse direta, reiterando que as taxas de setembro de 2019 a janeiro de 2020 incumbem exclusivamente à Incorporadora.
5. Cinge-se a controvérsia, assim, na determinação da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais acumuladas antes da transferência da posse do imóvel ao comprador, particularmente entre setembro de 2019 e janeiro de 2020, e aquelas que vencerem durante o processo.
6. Segundo a jurisprudência pacífica do STJ, no caso de promessa de compra de imóvel submetido ao CDC, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)
7. No mesmo sentido, a jurisprudência do TJDFT: "2. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienada a unidade imobiliária, o adquirente subrogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora." (Acórdão 1612440, 07165389020218070007, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/8/2022, publicado no DJE: 6/10/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
8. Extrai-se dos autos que o autor obteve a posse do imóvel em janeiro de 2020, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora e construtora Recanto do Pescador LTDA em dezembro de 2019, fato que restou incontroverso nos autos.
9. Por se tratar de contrato de compra e venda de imóvel novo, ainda que as obrigações de arcar com o pagamento de taxas de condomínio sejam de natureza propter rem, elas devem sofrer modulação para que passem a ser exigidas do comprador somente após a entrega das chaves. Precedente: (Acórdão 1743089, 07097337520178070003, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 14/8/2023, publicado no DJE: 25/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. Assim sendo, deve a sentença ser mantida por seus próprios fundamentos.
11. Recurso conhecido e improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.