Tribunal: TJDFT
Processo: 0730300-78.2023.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-01-29
Data de publicação: 2024-02-07

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. NOVAÇÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

1. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.

2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA – RECURSOS DO FGTS COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES), no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra. A corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora (ID Num. 54239676 - Pág. 2), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 13.3, “m” estipula que as requeridas (construtora/entidade organizadora) “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra “D.1” pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra. Dessa forma as requeridas se mostram parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.

3. Prazo de Tolerância.

3.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.

3.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.

3.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto no Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário (ID Num. 54239673).

3.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/06/2022 o prazo de entrega. E, como foi não foi entregue até a data de distribuição da ação, permanecem em mora as requeridas até o dia 05/06/2023.

4. Novação contratual.

4.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:

“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

4.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí.

5. Caso fortuito

5.1 A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, seja porque o contrato foi celebrado em 02/02/2021 (ID 54239673 - Pág. 9), quando se era permitido saber a real dimensão pandêmica, seja porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de caso fortuito.

6. Juros de Obra.

6.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.

7. do valor da indenização.

7.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.

7.2 As razões recursais indicam que se deve seguir outro parâmetro para o arbitramento da indenização, no caso 0,5% do valor do imóvel contratado, sem que se faça qualquer distinguish entre uma e outra situação. De modo que, em prestígio à tese fixada pelo STJ e ante a ausência de impugnação do valor de aluguel de imóveis equivalentes ou similares, mantenho a condenação no valor de R$ 9.900,00.

8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. NOVAÇÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

1. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.

2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA – RECURSOS DO FGTS COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES), no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra. A corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora (ID Num. 54239676 - Pág. 2), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 13.3, “m” estipula que as requeridas (construtora/entidade organizadora) “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra “D.1” pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra. Dessa forma as requeridas se mostram parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.

3. Prazo de Tolerância.

3.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.

3.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.

3.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto no Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário (ID Num. 54239673).

3.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/06/2022 o prazo de entrega. E, como foi não foi entregue até a data de distribuição da ação, permanecem em mora as requeridas até o dia 05/06/2023.

4. Novação contratual.

4.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:

“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

4.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí.

5. Caso fortuito

5.1 A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, seja porque o contrato foi celebrado em 02/02/2021 (ID 54239673 - Pág. 9), quando se era permitido saber a real dimensão pandêmica, seja porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de caso fortuito.

6. Juros de Obra.

6.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.

7. do valor da indenização.

7.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.

7.2 As razões recursais indicam que se deve seguir outro parâmetro para o arbitramento da indenização, no caso 0,5% do valor do imóvel contratado, sem que se faça qualquer distinguish entre uma e outra situação. De modo que, em prestígio à tese fixada pelo STJ e ante a ausência de impugnação do valor de aluguel de imóveis equivalentes ou similares, mantenho a condenação no valor de R$ 9.900,00.

8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre valor da condenação.