Tribunal: TJDFT
Processo: 0708947-33.2024.8.07.0020
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-13
Data de publicação: 2024-09-30

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. REVELIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, LUCIO MATIDES ALVES, em face da sentença prolatada pelo 1o Juizado Especial Cível de Águas Claras, que julgou procedente o pedido inicial para condená-lo ao pagamento de R$ 3.262,76 (três mil duzentos e sessenta e dois reais e setenta e seis centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC e com juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data do ajuizamento da ação, referente às taxas condominiais vencidas e vincendas durante o processo judicial.
II. Em suas razões recursais, o réu/recorrente sustenta que o seu imóvel fica fora da área do condomínio, em área adjacente. Aduz que seu imóvel é comercial, enquanto o condomínio é residencial. Assevera que nunca foi comunicado de ter seu imóvel incluído no condomínio, sendo ilegal a cobrança das taxas. Por fim, questiona a abusividade de cláusula da convenção do condomínio, pois os donos das unidades comerciais (no caso dele, possuidor) não têm direito a voto. Pugna a reforma integral da sentença para improcedência do pedido inicial.
III. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas (ID 62413698).
IV. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de direito privado, devendo a controvérsia ser regida pelas normas do Código Civil (art. 1314 e ss). A convenção do condomínio institui as regras para a administração da coisa interna comum e áreas privativas. Na respectiva Convenção do Condomínio consta na cláusula 2 a obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção (ID 62413659) tanto pelas unidades residenciais quanto pelas unidades comerciais. Vejamos:
“Como existem lotes comerciais nas proximidades (divisa) com o condomínio, cuja aquisição, já inclui a informação de uso do sistema de água e energia, deliberou a assembleia por determinar a manutenção desses benefícios 1o Oficia de Brasilia - DF No de Protocolo e Registro 9834729 RTD mediante taxa ordinária de manutenção no valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor definido como taxa condominial. Deliberou-se ainda que essas unidades não terão direito a voto ou mesmo participação nas decisões de assembleia. Deliberou-se ainda que as unidades as unidades 01A, 02A, 03A, 04A, 05A, 06A, 07A, 08A4, 09A, 01B, 02B, 03B, 04B, 05B e 06B, em razão da possibilidade de acesso direto ao condomínio, poderão integrar o condomínio na qualidade de residencial, podendo estas unidades ser desmembradas com tamanho mínimo de 200m”. Em caso das unidades citadas se tornarem parte residencial e manterem parte comercial, deverão pagar taxa condominial referente a unidade residencial e taxa de manutenção da unidade comercial.”

V. O autor/recorrido demonstrou ser o réu/recorrente o cessionário (posse) dos lotes 3A e 4A (ID 62413668 e 62413669). Verifica-se que a própria convenção reconhece as unidades comerciais vizinhas, que possuem acesso ao condomínio e utilizam o sistema de água e energia dele. Portanto, o questionamento do réu/recorrente de que sua unidade é comercial e por isso não está obrigado ao pagamento da taxa ordinária de manutenção não prospera.
VI. Convém registrar o enunciado n. 5 da Turma de Uniformização de Jurisprudência que diz: "O condomínio exclusivamente residencial, devidamente representado pelo síndico e excluída a representação por preposto, poderá propor ação no Juizado Especial para recebimento de taxas condominiais, limitada ao valor de alçada, sendo necessária a realização de audiência de conciliação". Sendo que tal entendimento também é aplicado aos condomínios residenciais constituídos sob a forma de associação de moradores, conforme julgado anterior desta relatoria: Acórdão 1682025, 07212106820228070020, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 24/3/2023, publicado no DJE: 10/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.
VII. Além disso, a alegação de abusividade da cláusula condominial em relação ao não direito a voto pelas unidades comerciais vizinhas, eventual mudança da convenção deverá ser tomada por nova assembleia, observando-se o quórum necessário para aprovação da alteração da convenção, e os limites estabelecidos pelo legislador (art. 1.333). O que não impacta, contudo, na sua situação de inadimplência quanto às taxas de manutenção ora analisada.
VIII. Por fim, consigna-se que o réu/recorrente deixou o processo correr a sua revelia, sem que demonstrasse fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, CPC. Portanto, a sentença recorrida deve ser mantida na sua integralidade.
IX. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condeno o réu/recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios, no valor de 10% da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei n. 9.099/95.
X. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do artigo 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. REVELIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, LUCIO MATIDES ALVES, em face da sentença prolatada pelo 1o Juizado Especial Cível de Águas Claras, que julgou procedente o pedido inicial para condená-lo ao pagamento de R$ 3.262,76 (três mil duzentos e sessenta e dois reais e setenta e seis centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC e com juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data do ajuizamento da ação, referente às taxas condominiais vencidas e vincendas durante o processo judicial.
II. Em suas razões recursais, o réu/recorrente sustenta que o seu imóvel fica fora da área do condomínio, em área adjacente. Aduz que seu imóvel é comercial, enquanto o condomínio é residencial. Assevera que nunca foi comunicado de ter seu imóvel incluído no condomínio, sendo ilegal a cobrança das taxas. Por fim, questiona a abusividade de cláusula da convenção do condomínio, pois os donos das unidades comerciais (no caso dele, possuidor) não têm direito a voto. Pugna a reforma integral da sentença para improcedência do pedido inicial.
III. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas (ID 62413698).
IV. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de direito privado, devendo a controvérsia ser regida pelas normas do Código Civil (art. 1314 e ss). A convenção do condomínio institui as regras para a administração da coisa interna comum e áreas privativas. Na respectiva Convenção do Condomínio consta na cláusula 2 a obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção (ID 62413659) tanto pelas unidades residenciais quanto pelas unidades comerciais. Vejamos:
“Como existem lotes comerciais nas proximidades (divisa) com o condomínio, cuja aquisição, já inclui a informação de uso do sistema de água e energia, deliberou a assembleia por determinar a manutenção desses benefícios 1o Oficia de Brasilia - DF No de Protocolo e Registro 9834729 RTD mediante taxa ordinária de manutenção no valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor definido como taxa condominial. Deliberou-se ainda que essas unidades não terão direito a voto ou mesmo participação nas decisões de assembleia. Deliberou-se ainda que as unidades as unidades 01A, 02A, 03A, 04A, 05A, 06A, 07A, 08A4, 09A, 01B, 02B, 03B, 04B, 05B e 06B, em razão da possibilidade de acesso direto ao condomínio, poderão integrar o condomínio na qualidade de residencial, podendo estas unidades ser desmembradas com tamanho mínimo de 200m”. Em caso das unidades citadas se tornarem parte residencial e manterem parte comercial, deverão pagar taxa condominial referente a unidade residencial e taxa de manutenção da unidade comercial.”

V. O autor/recorrido demonstrou ser o réu/recorrente o cessionário (posse) dos lotes 3A e 4A (ID 62413668 e 62413669). Verifica-se que a própria convenção reconhece as unidades comerciais vizinhas, que possuem acesso ao condomínio e utilizam o sistema de água e energia dele. Portanto, o questionamento do réu/recorrente de que sua unidade é comercial e por isso não está obrigado ao pagamento da taxa ordinária de manutenção não prospera.
VI. Convém registrar o enunciado n. 5 da Turma de Uniformização de Jurisprudência que diz: "O condomínio exclusivamente residencial, devidamente representado pelo síndico e excluída a representação por preposto, poderá propor ação no Juizado Especial para recebimento de taxas condominiais, limitada ao valor de alçada, sendo necessária a realização de audiência de conciliação". Sendo que tal entendimento também é aplicado aos condomínios residenciais constituídos sob a forma de associação de moradores, conforme julgado anterior desta relatoria: Acórdão 1682025, 07212106820228070020, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 24/3/2023, publicado no DJE: 10/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.
VII. Além disso, a alegação de abusividade da cláusula condominial em relação ao não direito a voto pelas unidades comerciais vizinhas, eventual mudança da convenção deverá ser tomada por nova assembleia, observando-se o quórum necessário para aprovação da alteração da convenção, e os limites estabelecidos pelo legislador (art. 1.333). O que não impacta, contudo, na sua situação de inadimplência quanto às taxas de manutenção ora analisada.
VIII. Por fim, consigna-se que o réu/recorrente deixou o processo correr a sua revelia, sem que demonstrasse fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, CPC. Portanto, a sentença recorrida deve ser mantida na sua integralidade.
IX. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condeno o réu/recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios, no valor de 10% da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei n. 9.099/95.
X. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do artigo 46 da Lei n. 9.099/95.