Tribunal: TJDFT
Processo: 0708302-42.2023.8.07.0020
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-30
Data de publicação: 2024-09-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS COBRADAS POR CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÕES DO CONDÔMINO. TEMA 882 DO STJ. NÃO APLICÁVEL. DISTINÇÃO. REALIDADE FÁTICA DIVERSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela autora/recorrente para reformar a sentença que julgou improcedente o pedido. Pretende a recorrente a condenação do réu/recorrido ao pagamento da quantia de R$ 4.117,18 (quatro mil cento e dezessete reais e dezoito centavos), a título de despesas condominiais.
3. Conforme exposto na inicial, o recorrido é detentor de direitos sobre as unidades 35 e 37 localizadas no condomínio administrado pela associação recorrente. O recorrido, em contestação, narrou que reside na localidade desde o ano de 2016, tendo a associação sido constituída em 2021, da qual afirma não ser associado.
4. O Juízo de origem concluiu que a recorrente não comprovou a expressa anuência do recorrido à associação.
5. Nas razões recursais, a recorrente sustenta que a tese firmada no Tema n. 882/STJ não se aplica ao caso, porquanto o referido precedente trata de moradores de bairros abertos. Por outro lado, assevera que o condomínio é oriundo de parcelamento irregular do solo, estando provido de acesso restrito e controlado.
6. Contrarrazões ao ID 59254778.
7. A ausência de procedimento administrativo de desmembramento e subdivisão previsto na Lei n. 6.766/1979 impede a formação do condomínio edilício na forma do artigo 1331 do Código Civil. A associação não pode exigir o pagamento de taxa com fundamento no vínculo associativo de que trata a jurisprudência vinculante prevista no Tema 882 do STJ: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"
8. No caso do Distrito Federal, que possui peculiaridades fáticas na organização urbana e fundiária, posto que as associações são formadas pelo assentamento de populações em imóveis não desmembrados ou divididos, e que, por isso mesmo, constituem condomínio simples (artigo 1.314 do Código Civil), o condômino ou os copossuidores encontram-se inseridos na posição de devedores em relação as despesas realizadas na manutenção da coisa, na forma do artigo 1.315 do Código Civil
9. Sob este fundamento jurídico, e não sob o fundamento da competência do condomínio edilício, é cabível a cobrança da cota de contribuição. Colhe-se o precedente do Egrégio TJDFT: "pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à reportada tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, não se aplica a tese à hipótese do caso concreto. (Acórdão 1208337, 07075481320178070020, Relatora: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9.10/2019, publicado no DJE: 29.10.2019).
10. Com a promulgação da Lei 13.465, de 11.07.2017, a qual introduziu o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
11. Além disso, verifica-se a presença da assinatura do recorrido nos documentos de ID 59254671 - Pág. 13, ID 59254674 - Pág. 3 e ID 59254676 - Pág. 4, cuja autenticidade não foi impugnada, estando comprovado o vínculo subjetivo entre as partes. Portanto, enquanto possuidor de lote na área do condomínio irregular, o recorrido deve contribuir com o pagamento das taxas da associação, as quais são utilizadas para serviços em áreas comuns aos moradores, sob pena da pretendida escusa resultar em enriquecimento sem causa. Precedente: (Acórdão 1368473, 07137820620208070020, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 27.8.2021, publicado no DJE: 14.9.2021).
12. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para condenar o recorrido ao pagamento de R$ 4.117,18 (quatro mil cento e dezessete reais e dezoito centavos), a título de taxa de condomínio, conforme planilha de débito ao ID 59254677, corrigidos pelo INPC desde a data do efetivo prejuízo, conforme enunciado no 43 de Súmula do STJ, e juros moratórios a partir do vencimento da obrigação (artigo 397 do CC), por se tratar de obrigação com mora "ex re".
13. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS COBRADAS POR CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÕES DO CONDÔMINO. TEMA 882 DO STJ. NÃO APLICÁVEL. DISTINÇÃO. REALIDADE FÁTICA DIVERSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pela autora/recorrente para reformar a sentença que julgou improcedente o pedido. Pretende a recorrente a condenação do réu/recorrido ao pagamento da quantia de R$ 4.117,18 (quatro mil cento e dezessete reais e dezoito centavos), a título de despesas condominiais.
3. Conforme exposto na inicial, o recorrido é detentor de direitos sobre as unidades 35 e 37 localizadas no condomínio administrado pela associação recorrente. O recorrido, em contestação, narrou que reside na localidade desde o ano de 2016, tendo a associação sido constituída em 2021, da qual afirma não ser associado.
4. O Juízo de origem concluiu que a recorrente não comprovou a expressa anuência do recorrido à associação.
5. Nas razões recursais, a recorrente sustenta que a tese firmada no Tema n. 882/STJ não se aplica ao caso, porquanto o referido precedente trata de moradores de bairros abertos. Por outro lado, assevera que o condomínio é oriundo de parcelamento irregular do solo, estando provido de acesso restrito e controlado.
6. Contrarrazões ao ID 59254778.
7. A ausência de procedimento administrativo de desmembramento e subdivisão previsto na Lei n. 6.766/1979 impede a formação do condomínio edilício na forma do artigo 1331 do Código Civil. A associação não pode exigir o pagamento de taxa com fundamento no vínculo associativo de que trata a jurisprudência vinculante prevista no Tema 882 do STJ: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"
8. No caso do Distrito Federal, que possui peculiaridades fáticas na organização urbana e fundiária, posto que as associações são formadas pelo assentamento de populações em imóveis não desmembrados ou divididos, e que, por isso mesmo, constituem condomínio simples (artigo 1.314 do Código Civil), o condômino ou os copossuidores encontram-se inseridos na posição de devedores em relação as despesas realizadas na manutenção da coisa, na forma do artigo 1.315 do Código Civil
9. Sob este fundamento jurídico, e não sob o fundamento da competência do condomínio edilício, é cabível a cobrança da cota de contribuição. Colhe-se o precedente do Egrégio TJDFT: "pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à reportada tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, não se aplica a tese à hipótese do caso concreto. (Acórdão 1208337, 07075481320178070020, Relatora: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9.10/2019, publicado no DJE: 29.10.2019).
10. Com a promulgação da Lei 13.465, de 11.07.2017, a qual introduziu o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
11. Além disso, verifica-se a presença da assinatura do recorrido nos documentos de ID 59254671 - Pág. 13, ID 59254674 - Pág. 3 e ID 59254676 - Pág. 4, cuja autenticidade não foi impugnada, estando comprovado o vínculo subjetivo entre as partes. Portanto, enquanto possuidor de lote na área do condomínio irregular, o recorrido deve contribuir com o pagamento das taxas da associação, as quais são utilizadas para serviços em áreas comuns aos moradores, sob pena da pretendida escusa resultar em enriquecimento sem causa. Precedente: (Acórdão 1368473, 07137820620208070020, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 27.8.2021, publicado no DJE: 14.9.2021).
12. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para condenar o recorrido ao pagamento de R$ 4.117,18 (quatro mil cento e dezessete reais e dezoito centavos), a título de taxa de condomínio, conforme planilha de débito ao ID 59254677, corrigidos pelo INPC desde a data do efetivo prejuízo, conforme enunciado no 43 de Súmula do STJ, e juros moratórios a partir do vencimento da obrigação (artigo 397 do CC), por se tratar de obrigação com mora "ex re".
13. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.