Tribunal: TJDFT
Processo: 0750258-50.2023.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-08
Data de publicação: 2024-04-17

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS. RECURSO INOMINADO. DIALETICIDADE RECURSAL OBSERVADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TARIFA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DADO EM GARANTIA. TEMA 958 DO STJ. RESOLUÇÃO BACEN 4.676/2018. PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO COMPROVADA. DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Atende a dialeticidade imposta pelos incisos I e II de art. 1.010 do Código de Processo Civil o recurso que contém razões de fato e de direito sintonizadas com a sentença proferida. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada.
2. O Superior Tribunal de Justiça na análise do Tema repetitivo 958 firmou a tese: “2.1. Abusividade da cláusula que prevê a cobrança de ressarcimento de serviços prestados por terceiros, sem a especificação do serviço a ser efetivamente prestado; (...) 2.3. Validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como da cláusula que prevê o ressarcimento de despesa com o registro do contrato, ressalvadas a: 2.3.1. abusividade da cobrança por serviço não efetivamente prestado; e a 2.3.2. possibilidade de controle da onerosidade excessiva, em cada caso concreto”.
3. O Banco Central por meio do Conselho Monetário Nacional, visando adequar suas normas sobre financiamento imobiliário ao entendimento do STJ, editou a Resolução 4.925/2021 que introduziu o art. 8o-A na Resolução 4.676/2018, nestes termos: “Art. 8o-A. É facultada a cobrança de tarifa pela prestação do serviço de avaliação ou reavaliação de imóveis residenciais oferecidos como garantia por pessoas naturais em operações de financiamento imobiliário e de empréstimo garantido por imóvel, nas seguintes hipóteses: I - contratação de nova operação; II - substituição de garantia; III - requisição de portabilidade; IV - reenquadramento da operação; V - revisão de valor de cobertura securitária; ou VI - prorrogação, renovação, novação, composição, consolidação e transferência de dívida. § 1o A cobrança de que trata o caput é limitada aos custos e despesas efetivamente incorridos no serviço de avaliação ou reavaliação de garantia imobiliária. § 2o A cobrança de que trata o caput está condicionada à: I - anuência prévia do mutuário ou do pretendente ao crédito em relação ao serviço de avaliação ou reavaliação, formalmente manifestada; II - informação prévia ao mutuário ou pretendente ao crédito acerca: a) do valor máximo da cobrança; e b) da possibilidade de cobrança inclusive na hipótese de a operação que deu causa à avaliação ou reavaliação não ser contratada por decisão do mutuário ou pretendente ao crédito, formalmente manifestada; III - entrega ao mutuário ou pretendente ao crédito de extrato do laudo de avaliação ou documento equivalente, contendo a análise técnica de que trata o art. 11-A, inciso I; e IV - disponibilização ao mutuário ou ao pretendente ao crédito de demonstrativo com a discriminação dos custos e das despesas efetivamente incorridos na avaliação ou reavaliação”.
4. Na hipótese, a cobrança de R$ 3.100,00 impugnada pelo consumidor foi informada no contrato como “tar. av. reav. e subst. bem rec. em garantia” (ID 56550227 - Pág. 3) e TAG (tarifa de avaliação de garantia), e na planilha das prestações (ID 56550228) como “tarifa de avaliação jurídica”. Não procede, portanto, a alegação de que foi cobrada tarifa de cadastro. A cobrança é de tarifa de avaliação do bem dado em garantia que é autorizada pelo Banco Central.
5. A despeito disso, se não há prova de que o serviço de avaliação do imóvel foi efetivamente prestado e que a instituição tenha entregado ao mutuário o “extrato do laudo de avaliação ou documento equivalente, contendo a análise técnica”, tal como exige a norma do Banco Central, há de ser devolvida a quantia paga pelo consumidor.
6. A devolução será simples, pois havia previsão contratual, inexistindo vulneração da boa-fé objetiva (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.).
7. Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar o banco réu a devolver ao autor R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), corrigidos desde a assinatura do contrato e acrescidos de juros a partir da citação. Relatório em separado.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS. RECURSO INOMINADO. DIALETICIDADE RECURSAL OBSERVADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TARIFA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DADO EM GARANTIA. TEMA 958 DO STJ. RESOLUÇÃO BACEN 4.676/2018. PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO COMPROVADA. DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Atende a dialeticidade imposta pelos incisos I e II de art. 1.010 do Código de Processo Civil o recurso que contém razões de fato e de direito sintonizadas com a sentença proferida. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada.
2. O Superior Tribunal de Justiça na análise do Tema repetitivo 958 firmou a tese: “2.1. Abusividade da cláusula que prevê a cobrança de ressarcimento de serviços prestados por terceiros, sem a especificação do serviço a ser efetivamente prestado; (...) 2.3. Validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como da cláusula que prevê o ressarcimento de despesa com o registro do contrato, ressalvadas a: 2.3.1. abusividade da cobrança por serviço não efetivamente prestado; e a 2.3.2. possibilidade de controle da onerosidade excessiva, em cada caso concreto”.
3. O Banco Central por meio do Conselho Monetário Nacional, visando adequar suas normas sobre financiamento imobiliário ao entendimento do STJ, editou a Resolução 4.925/2021 que introduziu o art. 8o-A na Resolução 4.676/2018, nestes termos: “Art. 8o-A. É facultada a cobrança de tarifa pela prestação do serviço de avaliação ou reavaliação de imóveis residenciais oferecidos como garantia por pessoas naturais em operações de financiamento imobiliário e de empréstimo garantido por imóvel, nas seguintes hipóteses: I - contratação de nova operação; II - substituição de garantia; III - requisição de portabilidade; IV - reenquadramento da operação; V - revisão de valor de cobertura securitária; ou VI - prorrogação, renovação, novação, composição, consolidação e transferência de dívida. § 1o A cobrança de que trata o caput é limitada aos custos e despesas efetivamente incorridos no serviço de avaliação ou reavaliação de garantia imobiliária. § 2o A cobrança de que trata o caput está condicionada à: I - anuência prévia do mutuário ou do pretendente ao crédito em relação ao serviço de avaliação ou reavaliação, formalmente manifestada; II - informação prévia ao mutuário ou pretendente ao crédito acerca: a) do valor máximo da cobrança; e b) da possibilidade de cobrança inclusive na hipótese de a operação que deu causa à avaliação ou reavaliação não ser contratada por decisão do mutuário ou pretendente ao crédito, formalmente manifestada; III - entrega ao mutuário ou pretendente ao crédito de extrato do laudo de avaliação ou documento equivalente, contendo a análise técnica de que trata o art. 11-A, inciso I; e IV - disponibilização ao mutuário ou ao pretendente ao crédito de demonstrativo com a discriminação dos custos e das despesas efetivamente incorridos na avaliação ou reavaliação”.
4. Na hipótese, a cobrança de R$ 3.100,00 impugnada pelo consumidor foi informada no contrato como “tar. av. reav. e subst. bem rec. em garantia” (ID 56550227 - Pág. 3) e TAG (tarifa de avaliação de garantia), e na planilha das prestações (ID 56550228) como “tarifa de avaliação jurídica”. Não procede, portanto, a alegação de que foi cobrada tarifa de cadastro. A cobrança é de tarifa de avaliação do bem dado em garantia que é autorizada pelo Banco Central.
5. A despeito disso, se não há prova de que o serviço de avaliação do imóvel foi efetivamente prestado e que a instituição tenha entregado ao mutuário o “extrato do laudo de avaliação ou documento equivalente, contendo a análise técnica”, tal como exige a norma do Banco Central, há de ser devolvida a quantia paga pelo consumidor.
6. A devolução será simples, pois havia previsão contratual, inexistindo vulneração da boa-fé objetiva (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.).
7. Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar o banco réu a devolver ao autor R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), corrigidos desde a assinatura do contrato e acrescidos de juros a partir da citação. Relatório em separado.