Tribunal: TJDFT
Processo: 0716076-04.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-21
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:
Direito civil e processual civil. Recurso inominado. Contrato de compra e venda de imóvel. Multipropriedade. Aplicação de cláusula penal. Indenização por danos materiais. danos morais não configurdos. Lucros cessantes - não concessão. Recurso conhecido e parcialmente provido.

I. Caso em exame
1.Recurso inominado interposto por Huan Victor Mota Tavares e Orivando Pedro Tavares contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade, envolvendo a SPE Menttora Multipropriedade Ltda. Os autores pleiteiam a devolução da taxa de corretagem, a aplicação de cláusula penal, indenização por danos morais e lucros cessantes.
II. Questão em discussão
2.As questões em discussão são: (i) se é devida a indenização do valor pago a título de comissão de corretagem; (ii) se a cláusula penal por inadimplemento pode ser aplicada; (iii) se há danos morais a serem reconhecidos; (iv) se é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal moratória.
III. Razões de decidir
3. Da comissão de corretagem como dano material
3.1. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938), decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja previamente informado sobre o preço total da unidade, com destaque do valor da corretagem.
3.2. No presente caso, os autos demonstram que o autor pagou o valor da comissão de corretagem no valor de R$ 3.620,00, o que seria, em princípio, válido e legítimo. Todavia, o que o autor busca é rescisão contratual com reparação das perdas e danos decorrentes do atraso na entrega da obra. Considerando que o contrato foi rescindido por culpa da construtora, que não entregou o imóvel na data prevista, o autor experimentou danos materiais, uma vez que o empreendimento não se concretizou até a data contratada.
3.3. A não concretização do negócio, por culpa exclusiva da Construtora, faz surgir o direito de o autor ser ressarcido pelos danos financeiros decorrente do rompimento contratual, incluindo o valor das despesas a título de comissão de corretagem. Nesse sentido, é devida a indenização por dano material em valor correspondente ao pagamento da comissão de corretagem pela não concretização do empreendimento e a consequente resolução do contrato.
4. Da cláusula penal
4.1. Em relação à cláusula penal de 10% prevista no contrato, o recurso autoral sustenta que a paralisação do pagamento das parcelas por parte dos recorrentes apenas ocorreu após o atraso na entrega do imóvel, configurando o inadimplemento da Construtora. Esse argumento é corroborado pelos elementos dos autos, que demonstram que os recorrentes suspenderam o pagamento das parcelas apenas a partir de outubro de 2023, momento em que o atraso na entrega do imóvel já havia se configurado.
4.2. O princípio da exceção de contrato não cumprido, previsto no artigo 476 do Código Civil, estabelece que "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". No presente caso, a construtora não cumpriu com a sua obrigação principal – a entrega do imóvel –, o que justifica a suspensão do pagamento por parte dos recorrentes.
4.3. Portanto, está correta a aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, uma vez que a suspensão de pagamento inadimplência dos autores decorreu diretamente do inadimplemento da construtora, devendo a ré ser condenada ao pagamento de R$ 497,75, correspondente a esse percentual, com correção monetária desde a data do inadimplemento.
5. Dos danos morais
5.1. Os autores pleiteiam indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. No entanto, a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça é clara ao entender que o mero inadimplemento contratual, sem a demonstração de circunstâncias extraordinárias, não é suficiente para ensejar reparação por danos morais. Para que haja o reconhecimento de tal dano, é necessário que o atraso ou descumprimento contratual cause sofrimento ou abalo emocional que ultrapasse os meros aborrecimentos cotidianos, o que não foi demonstrado nos autos.
5.2. No caso concreto, os autores não comprovaram a ocorrência de danos morais que excedam o campo do inadimplemento contratual. Não há evidências de qualquer situação que tenha causado prejuízos de ordem emocional que justifiquem a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Assim, a sentença deve ser mantida nesse ponto, indeferindo-se o pedido de danos morais.
6. Dos lucros cessantes
6.1. Os recorrentes pleiteiam o pagamento de lucros cessantes pela impossibilidade de usufruir do imóvel no período previsto. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 970, firmou o entendimento de que não é possível cumular a cláusula penal moratória com lucros cessantes, uma vez que a cláusula penal tem justamente o objetivo de compensar o credor pelos prejuízos sofridos pelo atraso no cumprimento da obrigação. Dessa forma, a sentença deve ser mantida no tocante à improcedência do pedido de lucros cessantes.
IV. Dispositivo
7. Recurso conhecido e parcialmente provido
Para reformar parcialmente a sentença e (i) condenar a ré ao pagamento de R$ 3.620,00, a título de indenização por danos materiais, atualizados monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, até 30.08.2024. A partir de 31.08.2024, a correção monetária será pelo IPCA (CC, art. 389, p.u.) e juros moratórios pela taxa legal, observando os termos do art. 406, § 1o, do CC (incluído pela Lei no 14.905 de 2024); (ii) julgar procedente o pedido de aplicação da cláusula penal e condenar a ré ao pagamento do valor correspondente a 10% sobre o valor pago (R$ 497,75), com correção monetária pelo INPC desde a data do inadimplemento ocorrido em 28/06/2023 (data prevista para entrega da obra) até 30.08.2024. A partir de 31.08.2024, a correção monetária será pelo IPCA (CC, art. 389, p.u.), com juros de mora a partir da data deste julgado, observado a taxa legal, nos termos do art. 406, § 1o, do CC (incluído pela Lei no 14.905 de 2024). (iii) Mantida a sentença em seus demais termos.
8. Ante a ausência de recorrente vencido não haverá condenação em custas e honorários advocatícios de sucumbência.
_________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil (CC), art. 389, parágrafo único, e art. 406, § 1o; Código Civil (CC), art. 476 (exceção de contrato não cumprido); Superior Tribunal de Justiça (STJ), Tema 938; Superior Tribunal de Justiça (STJ), Tema 970.

Inteiro teor:
Direito civil e processual civil. Recurso inominado. Contrato de compra e venda de imóvel. Multipropriedade. Aplicação de cláusula penal. Indenização por danos materiais. danos morais não configurdos. Lucros cessantes - não concessão. Recurso conhecido e parcialmente provido.

I. Caso em exame
1.Recurso inominado interposto por Huan Victor Mota Tavares e Orivando Pedro Tavares contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade, envolvendo a SPE Menttora Multipropriedade Ltda. Os autores pleiteiam a devolução da taxa de corretagem, a aplicação de cláusula penal, indenização por danos morais e lucros cessantes.
II. Questão em discussão
2.As questões em discussão são: (i) se é devida a indenização do valor pago a título de comissão de corretagem; (ii) se a cláusula penal por inadimplemento pode ser aplicada; (iii) se há danos morais a serem reconhecidos; (iv) se é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal moratória.
III. Razões de decidir
3. Da comissão de corretagem como dano material
3.1. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938), decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja previamente informado sobre o preço total da unidade, com destaque do valor da corretagem.
3.2. No presente caso, os autos demonstram que o autor pagou o valor da comissão de corretagem no valor de R$ 3.620,00, o que seria, em princípio, válido e legítimo. Todavia, o que o autor busca é rescisão contratual com reparação das perdas e danos decorrentes do atraso na entrega da obra. Considerando que o contrato foi rescindido por culpa da construtora, que não entregou o imóvel na data prevista, o autor experimentou danos materiais, uma vez que o empreendimento não se concretizou até a data contratada.
3.3. A não concretização do negócio, por culpa exclusiva da Construtora, faz surgir o direito de o autor ser ressarcido pelos danos financeiros decorrente do rompimento contratual, incluindo o valor das despesas a título de comissão de corretagem. Nesse sentido, é devida a indenização por dano material em valor correspondente ao pagamento da comissão de corretagem pela não concretização do empreendimento e a consequente resolução do contrato.
4. Da cláusula penal
4.1. Em relação à cláusula penal de 10% prevista no contrato, o recurso autoral sustenta que a paralisação do pagamento das parcelas por parte dos recorrentes apenas ocorreu após o atraso na entrega do imóvel, configurando o inadimplemento da Construtora. Esse argumento é corroborado pelos elementos dos autos, que demonstram que os recorrentes suspenderam o pagamento das parcelas apenas a partir de outubro de 2023, momento em que o atraso na entrega do imóvel já havia se configurado.
4.2. O princípio da exceção de contrato não cumprido, previsto no artigo 476 do Código Civil, estabelece que "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". No presente caso, a construtora não cumpriu com a sua obrigação principal – a entrega do imóvel –, o que justifica a suspensão do pagamento por parte dos recorrentes.
4.3. Portanto, está correta a aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, uma vez que a suspensão de pagamento inadimplência dos autores decorreu diretamente do inadimplemento da construtora, devendo a ré ser condenada ao pagamento de R$ 497,75, correspondente a esse percentual, com correção monetária desde a data do inadimplemento.
5. Dos danos morais
5.1. Os autores pleiteiam indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. No entanto, a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça é clara ao entender que o mero inadimplemento contratual, sem a demonstração de circunstâncias extraordinárias, não é suficiente para ensejar reparação por danos morais. Para que haja o reconhecimento de tal dano, é necessário que o atraso ou descumprimento contratual cause sofrimento ou abalo emocional que ultrapasse os meros aborrecimentos cotidianos, o que não foi demonstrado nos autos.
5.2. No caso concreto, os autores não comprovaram a ocorrência de danos morais que excedam o campo do inadimplemento contratual. Não há evidências de qualquer situação que tenha causado prejuízos de ordem emocional que justifiquem a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Assim, a sentença deve ser mantida nesse ponto, indeferindo-se o pedido de danos morais.
6. Dos lucros cessantes
6.1. Os recorrentes pleiteiam o pagamento de lucros cessantes pela impossibilidade de usufruir do imóvel no período previsto. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 970, firmou o entendimento de que não é possível cumular a cláusula penal moratória com lucros cessantes, uma vez que a cláusula penal tem justamente o objetivo de compensar o credor pelos prejuízos sofridos pelo atraso no cumprimento da obrigação. Dessa forma, a sentença deve ser mantida no tocante à improcedência do pedido de lucros cessantes.
IV. Dispositivo
7. Recurso conhecido e parcialmente provido
Para reformar parcialmente a sentença e (i) condenar a ré ao pagamento de R$ 3.620,00, a título de indenização por danos materiais, atualizados monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, até 30.08.2024. A partir de 31.08.2024, a correção monetária será pelo IPCA (CC, art. 389, p.u.) e juros moratórios pela taxa legal, observando os termos do art. 406, § 1o, do CC (incluído pela Lei no 14.905 de 2024); (ii) julgar procedente o pedido de aplicação da cláusula penal e condenar a ré ao pagamento do valor correspondente a 10% sobre o valor pago (R$ 497,75), com correção monetária pelo INPC desde a data do inadimplemento ocorrido em 28/06/2023 (data prevista para entrega da obra) até 30.08.2024. A partir de 31.08.2024, a correção monetária será pelo IPCA (CC, art. 389, p.u.), com juros de mora a partir da data deste julgado, observado a taxa legal, nos termos do art. 406, § 1o, do CC (incluído pela Lei no 14.905 de 2024). (iii) Mantida a sentença em seus demais termos.
8. Ante a ausência de recorrente vencido não haverá condenação em custas e honorários advocatícios de sucumbência.
_________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil (CC), art. 389, parágrafo único, e art. 406, § 1o; Código Civil (CC), art. 476 (exceção de contrato não cumprido); Superior Tribunal de Justiça (STJ), Tema 938; Superior Tribunal de Justiça (STJ), Tema 970.