Tribunal: TJDFT
Processo: 0715473-84.2022.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-03-14
Data de publicação: 2024-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PANDEMIA DA COVID-19. IMPREVISIBILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Cuidam-se de apelações interpostas pelo autor e pela ré contra a parte da sentença pela qual julgados parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação principal.
2. A apelante/ré sustenta, em resumo, não lhe poder ser imputada a responsabilidade pelo inadimplemento sob a premissa de que a pandemia da COVID-19 constitui evento de força maior, imprevisível e extraordinário, o que justificaria a aplicação da teoria da imprevisão. 2.1. O contrato em questão (instrumento particular de compra e venda) foi firmado em 21/07/2020, período em que a pandemia já estava declarada e suas consequências conhecidas. Importante notar que, além do prazo de tolerância de 180 dias (cláusula V, §1o), o próprio contrato previa cláusulas específicas para a prorrogação do prazo de entrega das obras, considerando situações emergenciais como a pandemia (cláusula V, §4o e §5o). Portanto, a apelante, ao firmar o contrato, já estava ciente dos possíveis impactos da pandemia no andamento das obras, que deveriam ter sido entregues em 08/2020 (cláusula V). A previsibilidade do evento e a existência de cláusulas contratuais que tratam de prorrogações em razão de suspensões das atividades decorrentes de atos do poder público afastam a aplicação da teoria da imprevisão, que exige ocorrência de fato extraordinário e imprevisível que ocasione desproporção e desequilíbrio contratual. 2.2. Ademais, incumbe ao réu provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. E a apelante não logrou êxito em comprovar suas alegações, pois os documentos apresentados não demonstram de forma convincente que as atividades foram efetivamente suspensas ou que os decretos municipais e estaduais impactaram diretamente as obras. Como bem definido na sentença recorrida, os decretos referidos são posteriores ao prazo contratual, não sustentando a alegação de impedimento na entrega da obra. Assim, a sentença deve ser mantida inalterada neste ponto.
3. O apelante/autor aduz ter direito à devolução do valor da comissão de corretagem, à inversão de cláusula penal moratória e à correção dos valores a serem restituídos pelo “IGPM + 6% a.a”, tal como previsto no contrato. 3.1. “A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem” (Acórdão 1320238, 00063897020168070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 24/2/2021, publicado no DJE: 11/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada). 3.2. “Operada a resolução do contrato por inadimplemento absoluto, inviável o acolhimento da pretensão de "inversão" de penalidade contratual moratória cuja aplicabilidade pressupõe a manutenção da relação contratual e tem incidência durante o período de atraso no cumprimento da obrigação” (Acórdão 1242535, 00334050220168070000, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). 3.3. Tem-se que, por livre vontade das partes, restou expressamente prevista na cláusula VII, alínea “a” do contrato, a atualização monetária dos valores a serem restituídos “com base no índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”, sendo este, segundo a cláusula III, o IGPM + 6% a.a.; este o índice a ser aplicado.
4. Recursos conhecidos. Desprovida a apelação da ré. Parcialmente provida a apelação do autor.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PANDEMIA DA COVID-19. IMPREVISIBILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Cuidam-se de apelações interpostas pelo autor e pela ré contra a parte da sentença pela qual julgados parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação principal.
2. A apelante/ré sustenta, em resumo, não lhe poder ser imputada a responsabilidade pelo inadimplemento sob a premissa de que a pandemia da COVID-19 constitui evento de força maior, imprevisível e extraordinário, o que justificaria a aplicação da teoria da imprevisão. 2.1. O contrato em questão (instrumento particular de compra e venda) foi firmado em 21/07/2020, período em que a pandemia já estava declarada e suas consequências conhecidas. Importante notar que, além do prazo de tolerância de 180 dias (cláusula V, §1o), o próprio contrato previa cláusulas específicas para a prorrogação do prazo de entrega das obras, considerando situações emergenciais como a pandemia (cláusula V, §4o e §5o). Portanto, a apelante, ao firmar o contrato, já estava ciente dos possíveis impactos da pandemia no andamento das obras, que deveriam ter sido entregues em 08/2020 (cláusula V). A previsibilidade do evento e a existência de cláusulas contratuais que tratam de prorrogações em razão de suspensões das atividades decorrentes de atos do poder público afastam a aplicação da teoria da imprevisão, que exige ocorrência de fato extraordinário e imprevisível que ocasione desproporção e desequilíbrio contratual. 2.2. Ademais, incumbe ao réu provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. E a apelante não logrou êxito em comprovar suas alegações, pois os documentos apresentados não demonstram de forma convincente que as atividades foram efetivamente suspensas ou que os decretos municipais e estaduais impactaram diretamente as obras. Como bem definido na sentença recorrida, os decretos referidos são posteriores ao prazo contratual, não sustentando a alegação de impedimento na entrega da obra. Assim, a sentença deve ser mantida inalterada neste ponto.
3. O apelante/autor aduz ter direito à devolução do valor da comissão de corretagem, à inversão de cláusula penal moratória e à correção dos valores a serem restituídos pelo “IGPM + 6% a.a”, tal como previsto no contrato. 3.1. “A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem” (Acórdão 1320238, 00063897020168070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 24/2/2021, publicado no DJE: 11/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada). 3.2. “Operada a resolução do contrato por inadimplemento absoluto, inviável o acolhimento da pretensão de "inversão" de penalidade contratual moratória cuja aplicabilidade pressupõe a manutenção da relação contratual e tem incidência durante o período de atraso no cumprimento da obrigação” (Acórdão 1242535, 00334050220168070000, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). 3.3. Tem-se que, por livre vontade das partes, restou expressamente prevista na cláusula VII, alínea “a” do contrato, a atualização monetária dos valores a serem restituídos “com base no índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”, sendo este, segundo a cláusula III, o IGPM + 6% a.a.; este o índice a ser aplicado.
4. Recursos conhecidos. Desprovida a apelação da ré. Parcialmente provida a apelação do autor.