Tribunal: TJDFT
Processo: 0706505-55.2023.8.07.0012
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-05-13
Data de publicação: 2024-05-23

Ementa:
RECURSO INOMINADO. EFEITO SUSPENSIVO NÃO CABÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO CDC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO CELEBRADO COM A PROMITENTE VENDEDORA. CORRETAGEM INDEVIDA. LEI 13.786/2018. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO NOS AUTOS. CLÁUSULA PENAL DE 50% INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO DA MULTA EM 25% DA QUANTIA PAGA. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. No âmbito dos Juizados Especiais os recursos são recebidos, ordinariamente, no efeito devolutivo, admitindo-se o efeito suspensivo somente nos casos de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos do art. 43 da Lei 9.099/1995. Efeito suspensivo indeferido.
2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ (Tema n. 938 do STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).
3. O contrato de serviço de corretagem, todavia, deve ser firmado com o intermediador que deve ser o destinatário do pagamento. Na hipótese, o contrato de intermediação foi celebrado com a promitente vendedora (ID 57800407 - Pág. 5) que também figurou como intermediadora. Nesse cenário, e indevida a retenção da quantia paga a título de comissão de corretagem.
4. O pagamento de seis parcelas de R$ 65,00 não está previsto no contrato e não tem como beneficiário a promitente vendedora (ID 57800917 a 57800921). Logo, a recorrente não é responsável pela devolução de quantia que não recebeu nem estava estabelecida contratualmente.
5. “O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como nos casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018.” (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)
6. Para que a cláusula penal de 50% prevista no contrato seja aplicada, o incorporador deverá comprovar a efetiva constituição do patrimônio de afetação mediante certidão do Registro de Imóveis que mostre a averbação do termo firmado pelo incorporador e demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, conforme exige o Art. 31-B da citada lei. Nesse sentido: Acórdão 1014873, 07026138720178070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2017, publicado no DJE: 10/5/2017; e Acórdão 1339693, 07004007320208070010, Relator: MARIA IVATÔNIA, Relator Designado: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA 5a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 26/5/2021.
7. A recorrente apresentou na contestação apenas um recorte de suposto registro imobiliário que não permite verificar o endereço do imóvel, o incorporador e demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A deficiência probatória impede a retenção da multa de 50% autorizada na lei apenas para os imóveis devidamente averbados como patrimônio de afetação.
8. Nessas circunstâncias, deve prevalecer a multa de 25% prevista no art. 67-A, inciso II, da lei acima citada. Esse percentual é adequado às circunstâncias dos autos, considerando que a autora/recorrida utilizou o imóvel cedendo o direito de uso a terceiros (ID 57800933, pág. 4). Assim, a autora/recorrida faz jus à devolução de 75% da quantia paga à recorrente (R$ 2.644,39), o que corresponde a R$ 1.983,29.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para reduzir o valor da condenação para R$ 1.983,29 (mil novecentos e oitenta e três reais e vinte e nove centavos). Ficam mantidos os demais termos da sentença. Relatório em separado.
10. Sem custas ou honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. EFEITO SUSPENSIVO NÃO CABÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO CDC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO CELEBRADO COM A PROMITENTE VENDEDORA. CORRETAGEM INDEVIDA. LEI 13.786/2018. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO NOS AUTOS. CLÁUSULA PENAL DE 50% INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO DA MULTA EM 25% DA QUANTIA PAGA. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. No âmbito dos Juizados Especiais os recursos são recebidos, ordinariamente, no efeito devolutivo, admitindo-se o efeito suspensivo somente nos casos de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos do art. 43 da Lei 9.099/1995. Efeito suspensivo indeferido.
2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ (Tema n. 938 do STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).
3. O contrato de serviço de corretagem, todavia, deve ser firmado com o intermediador que deve ser o destinatário do pagamento. Na hipótese, o contrato de intermediação foi celebrado com a promitente vendedora (ID 57800407 - Pág. 5) que também figurou como intermediadora. Nesse cenário, e indevida a retenção da quantia paga a título de comissão de corretagem.
4. O pagamento de seis parcelas de R$ 65,00 não está previsto no contrato e não tem como beneficiário a promitente vendedora (ID 57800917 a 57800921). Logo, a recorrente não é responsável pela devolução de quantia que não recebeu nem estava estabelecida contratualmente.
5. “O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como nos casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018.” (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)
6. Para que a cláusula penal de 50% prevista no contrato seja aplicada, o incorporador deverá comprovar a efetiva constituição do patrimônio de afetação mediante certidão do Registro de Imóveis que mostre a averbação do termo firmado pelo incorporador e demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, conforme exige o Art. 31-B da citada lei. Nesse sentido: Acórdão 1014873, 07026138720178070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2017, publicado no DJE: 10/5/2017; e Acórdão 1339693, 07004007320208070010, Relator: MARIA IVATÔNIA, Relator Designado: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA 5a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 26/5/2021.
7. A recorrente apresentou na contestação apenas um recorte de suposto registro imobiliário que não permite verificar o endereço do imóvel, o incorporador e demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A deficiência probatória impede a retenção da multa de 50% autorizada na lei apenas para os imóveis devidamente averbados como patrimônio de afetação.
8. Nessas circunstâncias, deve prevalecer a multa de 25% prevista no art. 67-A, inciso II, da lei acima citada. Esse percentual é adequado às circunstâncias dos autos, considerando que a autora/recorrida utilizou o imóvel cedendo o direito de uso a terceiros (ID 57800933, pág. 4). Assim, a autora/recorrida faz jus à devolução de 75% da quantia paga à recorrente (R$ 2.644,39), o que corresponde a R$ 1.983,29.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para reduzir o valor da condenação para R$ 1.983,29 (mil novecentos e oitenta e três reais e vinte e nove centavos). Ficam mantidos os demais termos da sentença. Relatório em separado.
10. Sem custas ou honorários.