Tribunal: TJDFT
Processo: 0707347-62.2023.8.07.0003
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-07-31
Data de publicação: 2024-08-16

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO E AÇÃO DE RESCISÃO DE ARRENDAMENTO. FUNDO DE COMÉRCIO. OPÇÃO DE TRESPASSE NÃO EXERCIDA. QUITAÇÃO DE PARCELAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ART. 373, II, DO CPC. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.

1. Apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003). 1.1. Na ação de conhecimento, o autor pretendeu receber valores devidos pelo réu em razão de contrato de arrendamento de fundo de comércio, alegando que a opção do trespasse não foi exercida pelo réu, que deve arcar com o pagamento do aluguel até a devolução do fundo de comércio. 1.2. Na ação de rescisão, o autor asseverou que o réu não quitou o valor integral referente à aquisição do ponto comercial ao final do prazo do contrato de arrendamento e não devolveu o ponto, continuando a utilizar o local sem repassar qualquer valor. Desse modo, requereu a rescisão do contrato celebrado e a desocupação do imóvel. Pediu, ainda, a condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos 0707347-62.2023.8.07.0003 e parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo requerente nos autos n. 0717617- 82.2022.8.07.0003 para declarar rescindido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, condenando o réu ao pagamento do valor mensal de R$2.869,20 (dois mil e oitocentos e sessenta e nove reais e vinte centavos), totalizando R$42.870,23 (quarenta e dois mil e oitocentos e setenta reais e vinte e três centavos), a ser atualizado e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde o ajuizamento da ação, correspondente ao período de ocupação posterior ao fim do prazo contratual, exaurido em 31/12/2021, bem como dos valores vencidos no curso da ação, que devem ser atualizados monetariamente e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data de cada vencimento, compensando-se com o valor de R$25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais), pagos pelo requerido, no curso do prazo do arrendamento, que excedeu o valor das obrigações contratuais, o qual deve ser atualizado monetariamente desde a data de 31/12/2021. 1.4. Ambas as partes foram condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003,devidosno percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada contendor, e no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003,devidosno percentual de 60% (sessenta por cento) pelo autor e de 40% (quarenta por cento) pelo réu.

2. Apelação interposta pelo réu, em ambos os processos, em que pleiteia a reforma da sentença para que seja declarada a opção do fundo de comércio com a quitação das prestações. 2.1. Alega ter firmado contrato de arrendamento comercial com o apelado na data de 07 de abril de 2021. Destaca que no referido contrato constava três acordos distintos. O primeiro deles seria o arrendamento do ponto comercial por período determinado, cujo pagamento operou-se por meio de PIX no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) na data do dia 26 de março de 2021 na conta bancária do apelante, demonstrado pela juntada nos autos do comprovante juntado aos autos. O segundo dispunha acerca da possibilidade de aquisição do ponto comercial, de sorte que ao final do arrendamento o apelante poderia optar em adquirir o fundo de comércio, o que alega ter, de fato, realizado por meio do pagamento de 03 (três) parcelas no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) cada, conforme se extrai da cláusula 8° Parágrafo 2°. Por fim, afirma que a última parcela referente ao ano de 2022, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), deveria ser paga diretamente a representante do proprietário do galpão onde se encontra o ponto comercial, conforme estabelecido entre as partes. 2.2. Assim, entende que deve ser declarada a quitação do contrato de aquisição do fundo de comércio, reconhecendo ainda o adimplemento da terceira e última parcela devidamente que fora realizada a representante e filha do locador do imóvel.

3. Sabe-se que o fundo de comércio se trata da reunião dos bens necessários ao desenvolvimento da atividade econômica. O artigo 1.142 do Código Civil define o estabelecimento como todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. Portanto, o estabelecimento comercial é composto por bens corpóreos e incorpóreos, que o empresário une para o exercício de sua atividade, integrando o patrimônio de seu titular. O complexo de bens deve estar organizado de forma que possibilite o exercício das atividades da empresa.

4. A alienação do fundo de comércio é possível, mas está sujeita a regras específicas, uma vez que ele é garantia de seus credores. O contrato, que demanda pela forma solene, deve ser arquivado na Junta Comercial, para averbação à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, nos termos do disposto no artigo 1.144 do Código Civil.

5. O cerne da lide diz respeito à legalidade e higidez do contrato de arrendamento de fundo de comércio, notadamente no que diz respeito a sua rescisão e o seu cumprimento integral, requerido pelo autor nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003).

6. Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de arrendamento e cessão de usufruto de estabelecimento comercial, em que a parte requerida, ora apelante, assumiu o ponto comercial. 6.1. Destaca-se que, o contrato de arrendamento não incluiu o aluguel do imóvel, nos moldes do que prevê o parágrafo segundo da cláusula primeira do contrato. Ademais, o prazo de vigência contratual foi estabelecido pelo período compreendido entre 01/04/2021 e 31/12/2021, pelo valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), que foi pago antecipadamente. 6.2. Na cláusula 8a, §1o, do referido contrato, ficou acordado que o valor de R$ 30.000,00, referente às mercadorias repassadas ao arrendatário, seria pago em 12 parcelas de R$ 2.500,00 cada. Já no §2o da cláusula 8a, ficou estabelecido que, ao final do contrato, se as partes estivessem de acordo, o arrendatário poderia adquirir o ponto comercial com o pagamento do valor de R$ 60.000,00, a ser pago em 3 parcelas, com vencimento em janeiro, fevereiro e março de 2022. 6.3. Da análise dos autos, é possível observar que o réu, ora apelante, colacionou documentos que comprovam a transferência da quantia de R$55.450,00 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais) ao apelado. Assim, o valor cobre as despesas referentes às mercadorias, as quais somam R$30.000,00 (trinta mil reais), restando R$25.450,00 (vinte e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais), valor este que não alcança os R$60.000,00 (sessenta mil reais) relativos à aquisição do estabelecimento comercial.

7. Deve-se ressaltar que, em relação à testemunha ouvida como informante, não assiste razão o apelante quando pontua que a referida informante asseverou ser proibido o trespasse. Isso porque, em seu depoimento, alegou ter havido contrato de locação e constava que foi falado que o autor não poderia vender o ponto quando saísse da loja. Entretanto, a própria informante declarou que o arrendamento foi conversado com seu pai e que seria de apenas um ano e meio. 7.1. Ademais, verifica-se, da análise dos autos, que o apelante celebrou contrato de locação com a representante do proprietário do imóvel, demonstrando sua intenção de exercer a atividade como proprietário do ponto comercial, o que se mostra incompatível com a alegação de que o trespasse não teria sido autorizado. 7.2. Destaca-se, também, que o apelante alega ter efetuado transferência de R$ 20.000,00 reais para a representante do proprietário do imóvel. Contudo, não há prova da referida alegação e a parte não confirmou, em sua oitiva, o recebimento do referido valor. Assim, verifica-se que a opção de transferência do ponto comercial não foi exercida, uma vez que o apelante não realizou o pagamento integral do valor pactuado.

8. Em que pese o contrato firmado entre as partes não tratar da prorrogação do prazo de arrendamento, deve ser aplicada, na hipótese, a proteção jurídica dispensada do ponto comercial em discussão, visto que o apelante, findo contrato, não restituiu ao apelado o ponto comercial e não exerceu a opção de compra, porquanto não efetuou o pagamento nos moldes do que previa o contrato. 8.1. Com efeito, em se tratando de arrendamento, é sabido que o arrendatário tem como opção, após o vencimento do contrato, prorrogá-lo, adquirir o bem, pagando o valor residual garantido, ou, ainda, devolvê-lo ao arrendante.

9. No presente caso, segundo a avença estabelecida entre as partes, o valor de aquisição do ponto comercial foi pactuado em R$60.000,00 (sessenta mil reais) e o apelante somente comprovou, efetivamente, o pagamento de R$25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais), conforme já pontuado. 9.1. O apelante, na hipótese, não logrou êxito em demonstrar de forma hábil e verossímil o pagamento integral do valor para adquirir o ponto comercial, restando incontroverso o inadimplemento contratual, nos termos do art. 373, II, do CPC.

10. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestimulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão da improcedência do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC, os honorários devidos pela parte apelante devem ser majorados, em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003 e em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 20.000,00) nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003, mantidos os percentuais fixados na origem. Deixa-se de majorar honorários quanto à reconvenção, porquanto não fixados na origem.

11. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO E AÇÃO DE RESCISÃO DE ARRENDAMENTO. FUNDO DE COMÉRCIO. OPÇÃO DE TRESPASSE NÃO EXERCIDA. QUITAÇÃO DE PARCELAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ART. 373, II, DO CPC. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.

1. Apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003). 1.1. Na ação de conhecimento, o autor pretendeu receber valores devidos pelo réu em razão de contrato de arrendamento de fundo de comércio, alegando que a opção do trespasse não foi exercida pelo réu, que deve arcar com o pagamento do aluguel até a devolução do fundo de comércio. 1.2. Na ação de rescisão, o autor asseverou que o réu não quitou o valor integral referente à aquisição do ponto comercial ao final do prazo do contrato de arrendamento e não devolveu o ponto, continuando a utilizar o local sem repassar qualquer valor. Desse modo, requereu a rescisão do contrato celebrado e a desocupação do imóvel. Pediu, ainda, a condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos 0707347-62.2023.8.07.0003 e parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo requerente nos autos n. 0717617- 82.2022.8.07.0003 para declarar rescindido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, condenando o réu ao pagamento do valor mensal de R$2.869,20 (dois mil e oitocentos e sessenta e nove reais e vinte centavos), totalizando R$42.870,23 (quarenta e dois mil e oitocentos e setenta reais e vinte e três centavos), a ser atualizado e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde o ajuizamento da ação, correspondente ao período de ocupação posterior ao fim do prazo contratual, exaurido em 31/12/2021, bem como dos valores vencidos no curso da ação, que devem ser atualizados monetariamente e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data de cada vencimento, compensando-se com o valor de R$25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais), pagos pelo requerido, no curso do prazo do arrendamento, que excedeu o valor das obrigações contratuais, o qual deve ser atualizado monetariamente desde a data de 31/12/2021. 1.4. Ambas as partes foram condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003,devidosno percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada contendor, e no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003,devidosno percentual de 60% (sessenta por cento) pelo autor e de 40% (quarenta por cento) pelo réu.

2. Apelação interposta pelo réu, em ambos os processos, em que pleiteia a reforma da sentença para que seja declarada a opção do fundo de comércio com a quitação das prestações. 2.1. Alega ter firmado contrato de arrendamento comercial com o apelado na data de 07 de abril de 2021. Destaca que no referido contrato constava três acordos distintos. O primeiro deles seria o arrendamento do ponto comercial por período determinado, cujo pagamento operou-se por meio de PIX no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) na data do dia 26 de março de 2021 na conta bancária do apelante, demonstrado pela juntada nos autos do comprovante juntado aos autos. O segundo dispunha acerca da possibilidade de aquisição do ponto comercial, de sorte que ao final do arrendamento o apelante poderia optar em adquirir o fundo de comércio, o que alega ter, de fato, realizado por meio do pagamento de 03 (três) parcelas no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) cada, conforme se extrai da cláusula 8° Parágrafo 2°. Por fim, afirma que a última parcela referente ao ano de 2022, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), deveria ser paga diretamente a representante do proprietário do galpão onde se encontra o ponto comercial, conforme estabelecido entre as partes. 2.2. Assim, entende que deve ser declarada a quitação do contrato de aquisição do fundo de comércio, reconhecendo ainda o adimplemento da terceira e última parcela devidamente que fora realizada a representante e filha do locador do imóvel.

3. Sabe-se que o fundo de comércio se trata da reunião dos bens necessários ao desenvolvimento da atividade econômica. O artigo 1.142 do Código Civil define o estabelecimento como todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. Portanto, o estabelecimento comercial é composto por bens corpóreos e incorpóreos, que o empresário une para o exercício de sua atividade, integrando o patrimônio de seu titular. O complexo de bens deve estar organizado de forma que possibilite o exercício das atividades da empresa.

4. A alienação do fundo de comércio é possível, mas está sujeita a regras específicas, uma vez que ele é garantia de seus credores. O contrato, que demanda pela forma solene, deve ser arquivado na Junta Comercial, para averbação à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, nos termos do disposto no artigo 1.144 do Código Civil.

5. O cerne da lide diz respeito à legalidade e higidez do contrato de arrendamento de fundo de comércio, notadamente no que diz respeito a sua rescisão e o seu cumprimento integral, requerido pelo autor nos autos da ação de conhecimento (autos n. 0707347-62.2023.8.07.0003) e da rescisão de contrato de arrendamento de ponto comercial (autos n. 0717617-82.2022.8.07.0003).

6. Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de arrendamento e cessão de usufruto de estabelecimento comercial, em que a parte requerida, ora apelante, assumiu o ponto comercial. 6.1. Destaca-se que, o contrato de arrendamento não incluiu o aluguel do imóvel, nos moldes do que prevê o parágrafo segundo da cláusula primeira do contrato. Ademais, o prazo de vigência contratual foi estabelecido pelo período compreendido entre 01/04/2021 e 31/12/2021, pelo valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), que foi pago antecipadamente. 6.2. Na cláusula 8a, §1o, do referido contrato, ficou acordado que o valor de R$ 30.000,00, referente às mercadorias repassadas ao arrendatário, seria pago em 12 parcelas de R$ 2.500,00 cada. Já no §2o da cláusula 8a, ficou estabelecido que, ao final do contrato, se as partes estivessem de acordo, o arrendatário poderia adquirir o ponto comercial com o pagamento do valor de R$ 60.000,00, a ser pago em 3 parcelas, com vencimento em janeiro, fevereiro e março de 2022. 6.3. Da análise dos autos, é possível observar que o réu, ora apelante, colacionou documentos que comprovam a transferência da quantia de R$55.450,00 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais) ao apelado. Assim, o valor cobre as despesas referentes às mercadorias, as quais somam R$30.000,00 (trinta mil reais), restando R$25.450,00 (vinte e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais), valor este que não alcança os R$60.000,00 (sessenta mil reais) relativos à aquisição do estabelecimento comercial.

7. Deve-se ressaltar que, em relação à testemunha ouvida como informante, não assiste razão o apelante quando pontua que a referida informante asseverou ser proibido o trespasse. Isso porque, em seu depoimento, alegou ter havido contrato de locação e constava que foi falado que o autor não poderia vender o ponto quando saísse da loja. Entretanto, a própria informante declarou que o arrendamento foi conversado com seu pai e que seria de apenas um ano e meio. 7.1. Ademais, verifica-se, da análise dos autos, que o apelante celebrou contrato de locação com a representante do proprietário do imóvel, demonstrando sua intenção de exercer a atividade como proprietário do ponto comercial, o que se mostra incompatível com a alegação de que o trespasse não teria sido autorizado. 7.2. Destaca-se, também, que o apelante alega ter efetuado transferência de R$ 20.000,00 reais para a representante do proprietário do imóvel. Contudo, não há prova da referida alegação e a parte não confirmou, em sua oitiva, o recebimento do referido valor. Assim, verifica-se que a opção de transferência do ponto comercial não foi exercida, uma vez que o apelante não realizou o pagamento integral do valor pactuado.

8. Em que pese o contrato firmado entre as partes não tratar da prorrogação do prazo de arrendamento, deve ser aplicada, na hipótese, a proteção jurídica dispensada do ponto comercial em discussão, visto que o apelante, findo contrato, não restituiu ao apelado o ponto comercial e não exerceu a opção de compra, porquanto não efetuou o pagamento nos moldes do que previa o contrato. 8.1. Com efeito, em se tratando de arrendamento, é sabido que o arrendatário tem como opção, após o vencimento do contrato, prorrogá-lo, adquirir o bem, pagando o valor residual garantido, ou, ainda, devolvê-lo ao arrendante.

9. No presente caso, segundo a avença estabelecida entre as partes, o valor de aquisição do ponto comercial foi pactuado em R$60.000,00 (sessenta mil reais) e o apelante somente comprovou, efetivamente, o pagamento de R$25.450,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais), conforme já pontuado. 9.1. O apelante, na hipótese, não logrou êxito em demonstrar de forma hábil e verossímil o pagamento integral do valor para adquirir o ponto comercial, restando incontroverso o inadimplemento contratual, nos termos do art. 373, II, do CPC.

10. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestimulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão da improcedência do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC, os honorários devidos pela parte apelante devem ser majorados, em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação nos autos n.0707347-62.2023.8.07.0003 e em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 20.000,00) nos autos 0717617-82.2022.8.07.0003, mantidos os percentuais fixados na origem. Deixa-se de majorar honorários quanto à reconvenção, porquanto não fixados na origem.

11. Apelação improvida.