Tribunal: TJDFT
Processo: 0714402-55.2023.8.07.0006
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-18
Data de publicação: 2024-04-03

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. POSSÍVEIS FALHAS NA ESTRUTURA DO IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela imobiliária requerida, em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condená-la a restituir à parte autora a quantia de R$ 13.000,00 (treze mil reais), e julgou improcedente o pedido contraposto.
2. Na origem, Maria Helena, autora ora recorrida, ajuizou ação de restituição de valores pagos c/c danos morais. Narrou que no dia 21/06/2023 efetuou contrato de compra e venda de imóvel com a requerida Andréa (vendedora), por intermédio da imobiliária, segunda ré. Afirmou que efetuou o pagamento de arras no valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais) para primeira ré e, por motivo de falhas estruturais na construção do imóvel, desistiu do negócio. Alegou que a vendedora (requerida Andréa) teria efetuado a devolução de R$ 26.000,00 e que a imobiliária não efetuou a devolução do valor de R$ 13.000,00, a título de taxa de corretagem. Requereu a restituição dos valores devidamente atualizados.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 56168976 e 56168978). Foram ofertadas contrarrazões (ID 56168981).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste em saber se houve eventual falha na prestação do serviço de intermediação de compra e venda de imóvel.
5. Em suas razões recursais, a segunda ré (imobiliária) suscitou preliminares de incompetência do Juizado Especial, em razão de o valor da causa corresponder ao valor do contrato de compra e venda, e de ilegitimidade passiva, uma vez que não é responsável por vícios ocultos e por requerimentos de indenização em caso de rescisão contratual, pois apenas intermediou o negócio entabulado. No mérito, alegou a inaplicabilidade do CDC à causa, tendo em vista que a transação ocorreu entre particulares e a atividade da recorrente é meramente de intermediação de compra e venda, sendo, portanto, o valor recebido a título de taxa de corretagem devida. Afirmou que nenhum momento fora levantado qualquer motivação no distrato entabulado entre as partes para a desistência da compra do imóvel objeto da presente demanda, além de embarcar somente sobre o valor da venda.
6. Conforme preceitua o art. 292, II, do CPC, o valor da causa, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, será o valor do ato ou o de sua parte controvertida. Assim, o valor da causa deve corresponder ao benefício econômico pretendido com a demanda. Portanto, inviável que se fixe o valor da causa com base no montante total do contrato de compra e venda do imóvel em questão, pois este não representa o proveito direto pretendido pela parte autora. Nesse sentido, o valor da causa deve se circunscrever à quantia buscada pela autora quando da inicial. Por conseguinte, analisando-se o valor da corretagem pretendido nos presentes autos, competente o Juizado Especial para julgar a demanda. Preliminar rejeitada.
7. A legitimidade passiva ad causam se afere à luz da teoria da asserção, cabendo ao magistrado apreciar as alegações autorais, com base no que aparentemente presume-se da petição inicial. No caso dos autos, na petição inicial a autora/recorrida afirma que, ao pagar o valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais), a quantia foi direcionada para a recorrente, a título de corretagem. Portanto, a segunda ré/recorrente é legítima para responder aos pedidos formulados. Preliminar rejeitada.
8. A existência de problema estrutural no imóvel, em que a autora tomou conhecimento após a compra, culminou com o distrato entre as partes pelo qual a primeira ré restituiu o valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), a título de arras (ID 56168839, 56168835, 56168846, 56168961 e 56168962).
9. Consta do referido contrato de compra e venda a intermediação da transação pela segunda ré/recorrente e como tal recebeu a comissão no valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais) (ID 56168831 - pág. 2 e 56168936).
10. A comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor, uma vez que tenha alcançado o resultado previsto no contrato de mediação (compra e venda do imóvel), ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (CC, Art. 725). No mais, não se pode esquecer que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, bem como todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência (CC, Art. 723).
11. Por certo, o vício verificado no imóvel, não conhecido à época da celebração do negócio jurídico pela compradora, é causa de sua resolução, na medida em que se fosse conhecido, a compra do imóvel jamais teria sido realizada.
12. Verifica-se que a causa preponderante para a não concretização do negócio jurídico (compra e venda de imóvel) foi a situação em que se encontra o imóvel objeto do referido contrato, referente a ação ajuizada pela primeira ré (vendedora) no ano de 2020, em razão de uma obra realizada pela vizinha nos limites de seu imóvel, ocasionando falhas na estrutura (ID 56168835 e 56168846), circunstância essa que poderia ser observada pela segunda ré (imobiliária) responsável pela venda, o qual, como intermediadora do negócio, tinha como verificar se existem ações que envolvam a vendedora e que, em tese, poderiam impedir a realização do negócio.
13. Como bem afirmado pelo juízo sentenciante, " A despeito da não repetição da corretagem em razão de desistência do contrato, certo é que no caso dos autos houve vício do negócio jurídico diante da não informação clara e precisa de que o imóvel sofreu ação e dos indícios veementes de estrutura abalada, consignada no processo que tramitou na 2a Vara Cível de Sobradinho-DF – ID 176027308 e seguintes." Assim, não é razoável que a comissão de corretagem faça parte do valor do negócio quando da aquisição do imóvel e, posteriormente, não o faça quando do distrato (Princípio da Não Contradição), portanto, é inviável a retenção da comissão de corretagem do montante total pago pela compradora/adquirente.
14. Inclusive, esse é o entendimento do STJ: “Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores - ou das pessoas jurídicas de que são sócios -, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença. Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem.”. (REsp 1810652/SP. Ministra NANCY ANDRIGHI. Terceira Turma. Data do Julgamento: 04/06/2019. Data da Publicação: DJE 06/06/2019).
15. “Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda”. (REsp 1364574/RS. Relator: Ministério LUIS FELIPE SALOMÃO. Quarta Turma. Data do Julgamento: 24/10/2017. Data da Publicação: DJE 30/11/2017).
16. Assim, é possível responsabilizar o recorrente pela frustração do negócio realizado e consequente distrato da compra e venda.
17. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
18. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. POSSÍVEIS FALHAS NA ESTRUTURA DO IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela imobiliária requerida, em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condená-la a restituir à parte autora a quantia de R$ 13.000,00 (treze mil reais), e julgou improcedente o pedido contraposto.
2. Na origem, Maria Helena, autora ora recorrida, ajuizou ação de restituição de valores pagos c/c danos morais. Narrou que no dia 21/06/2023 efetuou contrato de compra e venda de imóvel com a requerida Andréa (vendedora), por intermédio da imobiliária, segunda ré. Afirmou que efetuou o pagamento de arras no valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais) para primeira ré e, por motivo de falhas estruturais na construção do imóvel, desistiu do negócio. Alegou que a vendedora (requerida Andréa) teria efetuado a devolução de R$ 26.000,00 e que a imobiliária não efetuou a devolução do valor de R$ 13.000,00, a título de taxa de corretagem. Requereu a restituição dos valores devidamente atualizados.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 56168976 e 56168978). Foram ofertadas contrarrazões (ID 56168981).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste em saber se houve eventual falha na prestação do serviço de intermediação de compra e venda de imóvel.
5. Em suas razões recursais, a segunda ré (imobiliária) suscitou preliminares de incompetência do Juizado Especial, em razão de o valor da causa corresponder ao valor do contrato de compra e venda, e de ilegitimidade passiva, uma vez que não é responsável por vícios ocultos e por requerimentos de indenização em caso de rescisão contratual, pois apenas intermediou o negócio entabulado. No mérito, alegou a inaplicabilidade do CDC à causa, tendo em vista que a transação ocorreu entre particulares e a atividade da recorrente é meramente de intermediação de compra e venda, sendo, portanto, o valor recebido a título de taxa de corretagem devida. Afirmou que nenhum momento fora levantado qualquer motivação no distrato entabulado entre as partes para a desistência da compra do imóvel objeto da presente demanda, além de embarcar somente sobre o valor da venda.
6. Conforme preceitua o art. 292, II, do CPC, o valor da causa, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, será o valor do ato ou o de sua parte controvertida. Assim, o valor da causa deve corresponder ao benefício econômico pretendido com a demanda. Portanto, inviável que se fixe o valor da causa com base no montante total do contrato de compra e venda do imóvel em questão, pois este não representa o proveito direto pretendido pela parte autora. Nesse sentido, o valor da causa deve se circunscrever à quantia buscada pela autora quando da inicial. Por conseguinte, analisando-se o valor da corretagem pretendido nos presentes autos, competente o Juizado Especial para julgar a demanda. Preliminar rejeitada.
7. A legitimidade passiva ad causam se afere à luz da teoria da asserção, cabendo ao magistrado apreciar as alegações autorais, com base no que aparentemente presume-se da petição inicial. No caso dos autos, na petição inicial a autora/recorrida afirma que, ao pagar o valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais), a quantia foi direcionada para a recorrente, a título de corretagem. Portanto, a segunda ré/recorrente é legítima para responder aos pedidos formulados. Preliminar rejeitada.
8. A existência de problema estrutural no imóvel, em que a autora tomou conhecimento após a compra, culminou com o distrato entre as partes pelo qual a primeira ré restituiu o valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), a título de arras (ID 56168839, 56168835, 56168846, 56168961 e 56168962).
9. Consta do referido contrato de compra e venda a intermediação da transação pela segunda ré/recorrente e como tal recebeu a comissão no valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais) (ID 56168831 - pág. 2 e 56168936).
10. A comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor, uma vez que tenha alcançado o resultado previsto no contrato de mediação (compra e venda do imóvel), ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (CC, Art. 725). No mais, não se pode esquecer que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, bem como todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência (CC, Art. 723).
11. Por certo, o vício verificado no imóvel, não conhecido à época da celebração do negócio jurídico pela compradora, é causa de sua resolução, na medida em que se fosse conhecido, a compra do imóvel jamais teria sido realizada.
12. Verifica-se que a causa preponderante para a não concretização do negócio jurídico (compra e venda de imóvel) foi a situação em que se encontra o imóvel objeto do referido contrato, referente a ação ajuizada pela primeira ré (vendedora) no ano de 2020, em razão de uma obra realizada pela vizinha nos limites de seu imóvel, ocasionando falhas na estrutura (ID 56168835 e 56168846), circunstância essa que poderia ser observada pela segunda ré (imobiliária) responsável pela venda, o qual, como intermediadora do negócio, tinha como verificar se existem ações que envolvam a vendedora e que, em tese, poderiam impedir a realização do negócio.
13. Como bem afirmado pelo juízo sentenciante, " A despeito da não repetição da corretagem em razão de desistência do contrato, certo é que no caso dos autos houve vício do negócio jurídico diante da não informação clara e precisa de que o imóvel sofreu ação e dos indícios veementes de estrutura abalada, consignada no processo que tramitou na 2a Vara Cível de Sobradinho-DF – ID 176027308 e seguintes." Assim, não é razoável que a comissão de corretagem faça parte do valor do negócio quando da aquisição do imóvel e, posteriormente, não o faça quando do distrato (Princípio da Não Contradição), portanto, é inviável a retenção da comissão de corretagem do montante total pago pela compradora/adquirente.
14. Inclusive, esse é o entendimento do STJ: “Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores - ou das pessoas jurídicas de que são sócios -, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença. Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem.”. (REsp 1810652/SP. Ministra NANCY ANDRIGHI. Terceira Turma. Data do Julgamento: 04/06/2019. Data da Publicação: DJE 06/06/2019).
15. “Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda”. (REsp 1364574/RS. Relator: Ministério LUIS FELIPE SALOMÃO. Quarta Turma. Data do Julgamento: 24/10/2017. Data da Publicação: DJE 30/11/2017).
16. Assim, é possível responsabilizar o recorrente pela frustração do negócio realizado e consequente distrato da compra e venda.
17. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
18. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.