Tribunal: TJDFT
Processo: 0734505-35.2022.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGÓCIO JURÍDICO. OBJETO. PRÉ-RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. COMPOSIÇÃO ATIVA. CONSTRUTORA. PRETENSÃO. RECONHECIMENTO DA CULPA DOS CONSUMIDORES ADERENTES PELA RESOLUÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA E CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL. COMPOSIÇÃO PASSIVA. CONSUMIDORES. APRESENTAÇÃO DE DEFESA CUMULADA COM RECONVENÇÃO. IMPUTAÇÃO DE CULPA À CONSTRUTORA. REPETIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES VERTIDOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CAUSA DE PEDIR. AUSÊNCIA DE CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PROPAGANDA ENGANOSA. ASSEVERAÇÃO. INADIMPLEMENTO CULPOSO. IMPUTAÇÃO AOS CONSUMIDORES. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBJETO DO NEGOCIADO. MERA RESERVA, CONDICIONADA AO PAGAMENTO DO PREÇO AJUSTADO. PAGAMENTO DO PREÇO. CONDIÇÃO PARA A POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE COMPRA E VENDA. SUSPENSÃO PELOS ADERENTES. INADIMPLEMENTO CULPOSO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DOS CONSUMIDORES. IMPLEMENTO. REPETIÇÃO EM DOBRO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA INDEVIDA E ILÍCITO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FATOS GERADORES. INEXISTÊNCIA (CDC, ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO; CC, ARTS. 186 E 475). PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. POSTULAÇÃO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. ALEGAÇÃO SUBSEQUENTE DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO LÓGICA E CONSUMATIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VÍCIO INEXISTENTE. APELAÇÃO ADESIVA, INTERPOSTA PELA AUTORA/RECONVINDA, CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO PRINCIPAL, INTERPOSTA PELOS RÉUS/RECONVINTES, PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A postulação advinda da parte no sentido da dispensa de dilação probatória e do julgamento da ação no estado em que o processo se encontrava implica o aperfeiçoamento da preclusão lógica e consumativa recobrindo a faculdade que a assistia de demandar a subversão do ônus probatório e dilação probatória, tornando inadmissível, defronte o instituto e ao princípio que veda o comportamento contraditório, cuja gênese é a boa-fé, que, diante sentença desfavorável aos seus interesses, ventile a subsistência de cerceamento de defesa (CPC, arts. 5o e 505).
2. O contrato de adesão a empreendimento imobiliário com objeto restrito à mera reserva de unidade a ser posteriormente construída, embora não se confunda com promessa de compra e venda de imóvel, mas enlaçando, em seus vértices, como fornecedora, pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária, e, como aderentes, pessoas físicas destinatárias da pretendida reserva, qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas nesse estatuto legal.
3. Em tendo os aderentes de negócio jurídico destinado a pré-reserva de unidade a ser posteriormente construída e comercializada suspendido o pagamento das parcelas avençadas antes da concertação do instrumento contratual de promessa de compra e venda de imóvel, incorreram em mora e inadimplemento culposo, ensejando a afirmação de que a culpa pela resolução do negócio lhes deve ser imputada, pois o recebimento do imóvel era condicionado à posterior realização do contrato de compra e venda, que, de seu turno, demandava o pagamento do preço avençado a título de reserva, implicando a suspensão do pagamento a desobrigação da construtora em manter a reserva e a resolução do negócio sob essa realidade, à medida em que, em se tratando de contrato bilateral, uma parte somente pode exigir o adimplemento da obrigação afeta ao parceiro se adimplira o que lhe estava reservado (CC, art. 476).
4. O efeito imediato da rescisão do compromisso de reserva de unidade imobiliária motivada por iniciativa dos consumidores no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência dos aderentes, que ensejara a frustração do negócio, determinando que sejam responsabilizados por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à construtora do empreendimento em que estaria contido a unidade reservada.
5. De acordo com o preceituado pelo art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no §1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
6. O Superior Tribunal de Justiça, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, devendo esse entendimento ser aplicado analogicamente, diante da similitude fática e jurídica, na modulação de cláusula penal abusiva encartada em contrato de pré-reserva de unidade imobiliária, firmado em caráter instrumental e antecedente à promessa de compra e venda que viria a ser posteriormente concretizada.
7. Rescindida a avença de reserva de unidade imobiliária, cujo cumprimento fora estabelecido como requisito para posterior concretização da promessa de compra e venda, e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas agregado de outros componentes, resultando em retenção de parte expressiva do vertido pelos consumidores, afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmuda-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 20% do valor das prestações pagas pelos aderentes, ponderado o que despenderam.
8. Qualificada a inadimplência dos consumidores e pretensos adquirentes de unidade imobiliária submetida à mera reserva, mas ainda não alienada, o que fora a causa determinante da resolução do negócio concertado, e não subsistindo ilícito imputável às fornecedoras, não subsistem os pressupostos inerentes à responsabilidade civil e passíveis de ensejarem a condenação da construtora a compor quaisquer danos, sejam de natureza patrimonial sejam de natureza moral, pois a obrigação reparatória tem como gênese a subsistência de ato ilícito, que, não divisado, infirma sua germinação, também não havendo motivos para que o valor a ser restituído aos consumidores após a incidência da multa seja calculado em dobro, uma vez não se estar diante de hipótese de pagamento indevido (CC, art. 186 e 927; CDC, art. 42, parágrafo único).
9. Apelação da autora/reconvinda conhecida e desprovida. Apelação dos réus/reconvintes conhecida e parcialmente provida. Preliminar de nulidade e cerceamento de defesa rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGÓCIO JURÍDICO. OBJETO. PRÉ-RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. COMPOSIÇÃO ATIVA. CONSTRUTORA. PRETENSÃO. RECONHECIMENTO DA CULPA DOS CONSUMIDORES ADERENTES PELA RESOLUÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA E CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL. COMPOSIÇÃO PASSIVA. CONSUMIDORES. APRESENTAÇÃO DE DEFESA CUMULADA COM RECONVENÇÃO. IMPUTAÇÃO DE CULPA À CONSTRUTORA. REPETIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES VERTIDOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CAUSA DE PEDIR. AUSÊNCIA DE CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PROPAGANDA ENGANOSA. ASSEVERAÇÃO. INADIMPLEMENTO CULPOSO. IMPUTAÇÃO AOS CONSUMIDORES. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBJETO DO NEGOCIADO. MERA RESERVA, CONDICIONADA AO PAGAMENTO DO PREÇO AJUSTADO. PAGAMENTO DO PREÇO. CONDIÇÃO PARA A POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE COMPRA E VENDA. SUSPENSÃO PELOS ADERENTES. INADIMPLEMENTO CULPOSO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO DOS CONSUMIDORES. IMPLEMENTO. REPETIÇÃO EM DOBRO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA INDEVIDA E ILÍCITO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FATOS GERADORES. INEXISTÊNCIA (CDC, ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO; CC, ARTS. 186 E 475). PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. POSTULAÇÃO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. ALEGAÇÃO SUBSEQUENTE DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO LÓGICA E CONSUMATIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VÍCIO INEXISTENTE. APELAÇÃO ADESIVA, INTERPOSTA PELA AUTORA/RECONVINDA, CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO PRINCIPAL, INTERPOSTA PELOS RÉUS/RECONVINTES, PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A postulação advinda da parte no sentido da dispensa de dilação probatória e do julgamento da ação no estado em que o processo se encontrava implica o aperfeiçoamento da preclusão lógica e consumativa recobrindo a faculdade que a assistia de demandar a subversão do ônus probatório e dilação probatória, tornando inadmissível, defronte o instituto e ao princípio que veda o comportamento contraditório, cuja gênese é a boa-fé, que, diante sentença desfavorável aos seus interesses, ventile a subsistência de cerceamento de defesa (CPC, arts. 5o e 505).
2. O contrato de adesão a empreendimento imobiliário com objeto restrito à mera reserva de unidade a ser posteriormente construída, embora não se confunda com promessa de compra e venda de imóvel, mas enlaçando, em seus vértices, como fornecedora, pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária, e, como aderentes, pessoas físicas destinatárias da pretendida reserva, qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas nesse estatuto legal.
3. Em tendo os aderentes de negócio jurídico destinado a pré-reserva de unidade a ser posteriormente construída e comercializada suspendido o pagamento das parcelas avençadas antes da concertação do instrumento contratual de promessa de compra e venda de imóvel, incorreram em mora e inadimplemento culposo, ensejando a afirmação de que a culpa pela resolução do negócio lhes deve ser imputada, pois o recebimento do imóvel era condicionado à posterior realização do contrato de compra e venda, que, de seu turno, demandava o pagamento do preço avençado a título de reserva, implicando a suspensão do pagamento a desobrigação da construtora em manter a reserva e a resolução do negócio sob essa realidade, à medida em que, em se tratando de contrato bilateral, uma parte somente pode exigir o adimplemento da obrigação afeta ao parceiro se adimplira o que lhe estava reservado (CC, art. 476).
4. O efeito imediato da rescisão do compromisso de reserva de unidade imobiliária motivada por iniciativa dos consumidores no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência dos aderentes, que ensejara a frustração do negócio, determinando que sejam responsabilizados por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à construtora do empreendimento em que estaria contido a unidade reservada.
5. De acordo com o preceituado pelo art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no §1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
6. O Superior Tribunal de Justiça, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, devendo esse entendimento ser aplicado analogicamente, diante da similitude fática e jurídica, na modulação de cláusula penal abusiva encartada em contrato de pré-reserva de unidade imobiliária, firmado em caráter instrumental e antecedente à promessa de compra e venda que viria a ser posteriormente concretizada.
7. Rescindida a avença de reserva de unidade imobiliária, cujo cumprimento fora estabelecido como requisito para posterior concretização da promessa de compra e venda, e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas agregado de outros componentes, resultando em retenção de parte expressiva do vertido pelos consumidores, afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmuda-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 20% do valor das prestações pagas pelos aderentes, ponderado o que despenderam.
8. Qualificada a inadimplência dos consumidores e pretensos adquirentes de unidade imobiliária submetida à mera reserva, mas ainda não alienada, o que fora a causa determinante da resolução do negócio concertado, e não subsistindo ilícito imputável às fornecedoras, não subsistem os pressupostos inerentes à responsabilidade civil e passíveis de ensejarem a condenação da construtora a compor quaisquer danos, sejam de natureza patrimonial sejam de natureza moral, pois a obrigação reparatória tem como gênese a subsistência de ato ilícito, que, não divisado, infirma sua germinação, também não havendo motivos para que o valor a ser restituído aos consumidores após a incidência da multa seja calculado em dobro, uma vez não se estar diante de hipótese de pagamento indevido (CC, art. 186 e 927; CDC, art. 42, parágrafo único).
9. Apelação da autora/reconvinda conhecida e desprovida. Apelação dos réus/reconvintes conhecida e parcialmente provida. Preliminar de nulidade e cerceamento de defesa rejeitada. Unânime.