Tribunal: TJDFT
Processo: 0708290-67.2023.8.07.0007
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-19

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO CONJUNTO. CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. AÇÃO DE DESPEJO SEM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL DE USO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. SEGURANÇA DO IMÓVEL. DANOS ESTRUTURAIS. DEVOLUÇÃO DOS ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE DE USO DO BEM. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. DATA DA MANIFESTAÇÃO DO INTERESSE DE ROMPIMENTO. CLÁUSULA PENAL EXPRESSA. EXCEÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PESSOA JURÍDICA. SÚMULA 227 STJ. HONRA OBJETIVA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DANOS MATERIAIS. DANOS EMERGENTES. QUANTUM DEBEATUR. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA.
1. A resolução contratual – rescisão – pode ocorrer sempre que houver descumprimento ou inadimplemento por uma das partes. O art. 475 do Código Civil-CC estabelece que: “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
2. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476, CC).
3. Nos termos da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), o locador é obrigado a garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (art. 22, II). Ainda, o locatário é obrigado a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros (art. 23, IV).
4. A obrigação primária de manutenção das condições de segurança e utilização adequada do imóvel é do locador por imperativo legal. A demora na tomada de providências entre a notificação e a interdição (9 meses) e desta à entrega do imóvel (8 meses) demonstra o lapso temporal em que a locatária sofreu prejuízo na oferta do serviço a que o imóvel se destinava. O locador não pode terceirizar a culpa pela falta de condições adequadas de uso do imóvel.
5. A impossibilidade de exercício dos atributos relativos à posse (uso, fruição), por parte da locatária, afasta a exigência de cobrança dos aluguéis (art. 476, CC).
6. Não deve ser confundida a impossibilidade fática de utilização do imóvel e de cessação das obrigações com a vontade de extinguir o negócio jurídico.
7. O parágrafo primeiro da cláusula décima quarta é expresso ao consignar hipótese de afastamento da multa contratual quando houver impedimento legal oposto por autoridade pública. Ausente a aplicação da multa contratual.
8. É possível, em tese, que pessoa jurídica sofra dano moral (Súmula 227 do STJ e do art. 52 do Código Civil). Todavia, como as pessoas jurídicas não possuem, ao contrário das pessoas naturais, todos os direitos da personalidade, há que se identificar, no caso concreto, qual direito foi violado (honra, nome etc.). O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais; verificada circunstância que demonstre que a falta contratual violou direito da personalidade, como a honra, o nome, a imagem, por exemplo, a condenação é devida.
9. Houve violação a direito da personalidade da pessoa jurídica (honra objetiva). A conduta morosa afastou a possibilidade de exercício da atividade principal da clínica (serviços odontológicos). A indisponibilidade do espaço físico prejudica seu posicionamento no âmbito concorrencial entre os diversos atores do ramo em que atua: projeta reputação negativa de empresa negligente com seus clientes.
10. A quantificação da verba compensatória deve ser pautada nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, com a compensação do mal injusto experimentado pela vítima. Ponderam-se o direito violado, a gravidade da lesão (extensão do dano), as circunstâncias e consequências do fato. O valor, ademais, não pode configurar enriquecimento exagerado da vítima. Fixado o valor de R$ 5.000,00.
11. Os danos materiais, na modalidade danos emergentes, são os que decorrem de perda financeira imediata por um ato ilícito. É necessária prova do prejuízo causado para seu reconhecimento. Em certos casos, admite-se o procedimento de liquidação de sentença para apuração da extensão do dano material, notadamente quando a fase de conhecimento é incapaz de mensurar o quantum debeatur.
12. No caso, tanto pelo princípio da sucumbência, como pelo da causalidade, cabe ao autor/apelado arcar com as despesas processuais e com os honorários advocatícios. A demora do locador em resolver a situação de reparo do imóvel deu causa à inadimplência da locatária pelos pagamentos que, por consequência, foi motivo para ajuizamento da ação de despejo.
13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários invertidos com relação à ação de despejo e readequados com relação à ação de rescisão contratual.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO CONJUNTO. CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. AÇÃO DE DESPEJO SEM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. IMÓVEL DE USO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. SEGURANÇA DO IMÓVEL. DANOS ESTRUTURAIS. DEVOLUÇÃO DOS ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE DE USO DO BEM. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. DATA DA MANIFESTAÇÃO DO INTERESSE DE ROMPIMENTO. CLÁUSULA PENAL EXPRESSA. EXCEÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PESSOA JURÍDICA. SÚMULA 227 STJ. HONRA OBJETIVA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DANOS MATERIAIS. DANOS EMERGENTES. QUANTUM DEBEATUR. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA.
1. A resolução contratual – rescisão – pode ocorrer sempre que houver descumprimento ou inadimplemento por uma das partes. O art. 475 do Código Civil-CC estabelece que: “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
2. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476, CC).
3. Nos termos da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), o locador é obrigado a garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (art. 22, II). Ainda, o locatário é obrigado a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros (art. 23, IV).
4. A obrigação primária de manutenção das condições de segurança e utilização adequada do imóvel é do locador por imperativo legal. A demora na tomada de providências entre a notificação e a interdição (9 meses) e desta à entrega do imóvel (8 meses) demonstra o lapso temporal em que a locatária sofreu prejuízo na oferta do serviço a que o imóvel se destinava. O locador não pode terceirizar a culpa pela falta de condições adequadas de uso do imóvel.
5. A impossibilidade de exercício dos atributos relativos à posse (uso, fruição), por parte da locatária, afasta a exigência de cobrança dos aluguéis (art. 476, CC).
6. Não deve ser confundida a impossibilidade fática de utilização do imóvel e de cessação das obrigações com a vontade de extinguir o negócio jurídico.
7. O parágrafo primeiro da cláusula décima quarta é expresso ao consignar hipótese de afastamento da multa contratual quando houver impedimento legal oposto por autoridade pública. Ausente a aplicação da multa contratual.
8. É possível, em tese, que pessoa jurídica sofra dano moral (Súmula 227 do STJ e do art. 52 do Código Civil). Todavia, como as pessoas jurídicas não possuem, ao contrário das pessoas naturais, todos os direitos da personalidade, há que se identificar, no caso concreto, qual direito foi violado (honra, nome etc.). O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por danos morais; verificada circunstância que demonstre que a falta contratual violou direito da personalidade, como a honra, o nome, a imagem, por exemplo, a condenação é devida.
9. Houve violação a direito da personalidade da pessoa jurídica (honra objetiva). A conduta morosa afastou a possibilidade de exercício da atividade principal da clínica (serviços odontológicos). A indisponibilidade do espaço físico prejudica seu posicionamento no âmbito concorrencial entre os diversos atores do ramo em que atua: projeta reputação negativa de empresa negligente com seus clientes.
10. A quantificação da verba compensatória deve ser pautada nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, com a compensação do mal injusto experimentado pela vítima. Ponderam-se o direito violado, a gravidade da lesão (extensão do dano), as circunstâncias e consequências do fato. O valor, ademais, não pode configurar enriquecimento exagerado da vítima. Fixado o valor de R$ 5.000,00.
11. Os danos materiais, na modalidade danos emergentes, são os que decorrem de perda financeira imediata por um ato ilícito. É necessária prova do prejuízo causado para seu reconhecimento. Em certos casos, admite-se o procedimento de liquidação de sentença para apuração da extensão do dano material, notadamente quando a fase de conhecimento é incapaz de mensurar o quantum debeatur.
12. No caso, tanto pelo princípio da sucumbência, como pelo da causalidade, cabe ao autor/apelado arcar com as despesas processuais e com os honorários advocatícios. A demora do locador em resolver a situação de reparo do imóvel deu causa à inadimplência da locatária pelos pagamentos que, por consequência, foi motivo para ajuizamento da ação de despejo.
13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários invertidos com relação à ação de despejo e readequados com relação à ação de rescisão contratual.