Tribunal: TJDFT
Processo: 0705320-29.2021.8.07.0019
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-22
Data de publicação: 2024-06-11

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL NO ESTADO DE CONSERVAÇÃO EM QUE O RECEBEU. DEVER DO LOCATÁRIO. ART. 23, III, DA LEI DE LOCAÇÕES. DESCUMPRIMENTO. NÃO COMPROVADO. TERMO DE VISTORIA FINAL UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PRÉVIA CIÊNCIA DOS LOCATÁRIOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS COM O REPARO DO BEM. NÃO CABIMENTO. COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O DÉBITO. IMPOSSIBILIDADE. ATUAÇÃO JUDICIAL. COMPETÊNCIA DO JUIZ DA CAUSA PARA FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. ART. 85 DO CPC. APELAÇÃO DO AUTOR CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DO RÉU CONHECIDA E PROVIDA.

1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença que, em ação de cobrança, julgou parcialmente procedente a pretensão do autor/locador para condenar, solidariamente, os réus/locatários ao pagamento do aluguel relativo ao mês de novembro de 2019, de forma integral, acrescido de multa contratual; dos débitos relativos às contas de água e luz em aberto, até o dia 3/1/2020; e dos honorários contratuais, no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito reconhecido. O pedido reconvencional foi julgado improcedente.

2. A Lei de Locações Urbanas (Lei n. 8.245/1991) estabelece, em seu art. 23, as obrigações do locatário perante o locador, dentre quais, a de “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” (inciso III), bem como a de “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;” (inciso V).

3. O termo de vistoria de saída do imóvel deve ser realizado de modo conjunto pelas partes envolvidas na locação, ou mediante prévia notificação, sob pena de não servir ao propósito de comprovar que o locatário descumpriu seu dever de conservação do bem (art. 23, III, da Lei de Locações). Nesse sentido, inclusive, é o entendimento deste e. TJDFT, in verbis: “2.1. (...) os termos de vistoria devem ser realizados de forma conjunta. Sendo o laudo produzido unilateralmente pelo locador, este não tem o condão de comprovar a divergência entre a condição atual e a anterior, ou seja, a deterioração decorrente do uso pelo locatário. 2.2. Não há, também, comprovação do envio de notificação prévia da realização da vistoria, que permitisse a participação da ré na elaboração do documento.”. (Acórdão 1783966, 07187550920218070007, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 23/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

4. O laudo de vistoria final foi elaborado de maneira unilateral pelo locador/apelante, sem a presença ou ciência dos locatários (ausência de subscrição no referido termo e de comunicação sobre o dia de realização da inspeção). Ademais, não há comprovação nos autos de que os locatários foram posteriormente notificados sobre o resultado da vistoria final, tampouco sobre a necessidade de reparo dos itens elencados pelo autor no respectivo laudo. Nota-se, ainda, a ausência de demonstração de que as citadas deteriorações decorreram de ato exclusivo dos réus/apelados, em razão do uso anormal do bem.

5. Dispõe o art. 22 do Estatuto da OAB que “a prestação de serviço profissional assegura aos inscritos na OAB o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência”. O Código Civil, por sua vez, prevê nos arts. 389, 395 e 404 a possibilidade de cobrança dos honorários advocatícios como consequência da mora ou do inadimplemento do devedor. No entanto, tal cobrança diz respeito apenas à atuação extrajudicial do advogado, já que a atividade exercida em juízo pelo patrono da parte vencedora já é remunerada pelos honorários de sucumbência, arbitrados pelo Juízo da causa (art. 85 do CPC). Precedentes do e. TJDFT.

6. Depreende-se da exegese da cláusula segunda, parágrafo segundo, do contrato de locação, a previsão de cobrança de honorários advocatícios tanto por atuação administrativa como por atuação judicial, nos casos de inadimplemento das obrigações contratuais. Ocorre que não se verifica dos autos indícios de atuação do advogado do autor/locador na esfera administrativa. A atividade advocatícia está limitada ao âmbito judicial, de modo que não se trata de honorários contratuais, mas, sim, de honorários judiciais fixados previamente pela parte credora, em seu patamar máximo.

7. Destaque-se que a relação contratual/obrigacional existente entre o autor (ora apelado) e seu patrono, especificamente no que tange aos honorários advocatícios, não abrange a parte ré/apelante. A escolha do advogado é ato privativo de quem o contrata, com base em critérios variados, consistindo, portanto, em avaliação pessoal que não pode ser transferida a terceiro a título de ressarcimento.

8. Desse modo, considerando que a atuação do advogado do locador (autor) se restringiu ao âmbito judicial, e que compete privativamente ao Poder Judiciário a fixação da citada verba honorária, na forma estabelecida pelo art. 85 do CPC, não se afigura escorreita a r. sentença que condenou os locatários (réus) ao pagamento de honorários contratuais no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito reconhecido. Assim, merece reforma a sentença apelada nesse ponto, a fim de afastar referida condenação.

9. Recurso do autor conhecido e desprovido. Recurso do réu conhecido e provido. Ônus de sucumbência redistribuídos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL NO ESTADO DE CONSERVAÇÃO EM QUE O RECEBEU. DEVER DO LOCATÁRIO. ART. 23, III, DA LEI DE LOCAÇÕES. DESCUMPRIMENTO. NÃO COMPROVADO. TERMO DE VISTORIA FINAL UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PRÉVIA CIÊNCIA DOS LOCATÁRIOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS COM O REPARO DO BEM. NÃO CABIMENTO. COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O DÉBITO. IMPOSSIBILIDADE. ATUAÇÃO JUDICIAL. COMPETÊNCIA DO JUIZ DA CAUSA PARA FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. ART. 85 DO CPC. APELAÇÃO DO AUTOR CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DO RÉU CONHECIDA E PROVIDA.

1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença que, em ação de cobrança, julgou parcialmente procedente a pretensão do autor/locador para condenar, solidariamente, os réus/locatários ao pagamento do aluguel relativo ao mês de novembro de 2019, de forma integral, acrescido de multa contratual; dos débitos relativos às contas de água e luz em aberto, até o dia 3/1/2020; e dos honorários contratuais, no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito reconhecido. O pedido reconvencional foi julgado improcedente.

2. A Lei de Locações Urbanas (Lei n. 8.245/1991) estabelece, em seu art. 23, as obrigações do locatário perante o locador, dentre quais, a de “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” (inciso III), bem como a de “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;” (inciso V).

3. O termo de vistoria de saída do imóvel deve ser realizado de modo conjunto pelas partes envolvidas na locação, ou mediante prévia notificação, sob pena de não servir ao propósito de comprovar que o locatário descumpriu seu dever de conservação do bem (art. 23, III, da Lei de Locações). Nesse sentido, inclusive, é o entendimento deste e. TJDFT, in verbis: “2.1. (...) os termos de vistoria devem ser realizados de forma conjunta. Sendo o laudo produzido unilateralmente pelo locador, este não tem o condão de comprovar a divergência entre a condição atual e a anterior, ou seja, a deterioração decorrente do uso pelo locatário. 2.2. Não há, também, comprovação do envio de notificação prévia da realização da vistoria, que permitisse a participação da ré na elaboração do documento.”. (Acórdão 1783966, 07187550920218070007, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 23/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

4. O laudo de vistoria final foi elaborado de maneira unilateral pelo locador/apelante, sem a presença ou ciência dos locatários (ausência de subscrição no referido termo e de comunicação sobre o dia de realização da inspeção). Ademais, não há comprovação nos autos de que os locatários foram posteriormente notificados sobre o resultado da vistoria final, tampouco sobre a necessidade de reparo dos itens elencados pelo autor no respectivo laudo. Nota-se, ainda, a ausência de demonstração de que as citadas deteriorações decorreram de ato exclusivo dos réus/apelados, em razão do uso anormal do bem.

5. Dispõe o art. 22 do Estatuto da OAB que “a prestação de serviço profissional assegura aos inscritos na OAB o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência”. O Código Civil, por sua vez, prevê nos arts. 389, 395 e 404 a possibilidade de cobrança dos honorários advocatícios como consequência da mora ou do inadimplemento do devedor. No entanto, tal cobrança diz respeito apenas à atuação extrajudicial do advogado, já que a atividade exercida em juízo pelo patrono da parte vencedora já é remunerada pelos honorários de sucumbência, arbitrados pelo Juízo da causa (art. 85 do CPC). Precedentes do e. TJDFT.

6. Depreende-se da exegese da cláusula segunda, parágrafo segundo, do contrato de locação, a previsão de cobrança de honorários advocatícios tanto por atuação administrativa como por atuação judicial, nos casos de inadimplemento das obrigações contratuais. Ocorre que não se verifica dos autos indícios de atuação do advogado do autor/locador na esfera administrativa. A atividade advocatícia está limitada ao âmbito judicial, de modo que não se trata de honorários contratuais, mas, sim, de honorários judiciais fixados previamente pela parte credora, em seu patamar máximo.

7. Destaque-se que a relação contratual/obrigacional existente entre o autor (ora apelado) e seu patrono, especificamente no que tange aos honorários advocatícios, não abrange a parte ré/apelante. A escolha do advogado é ato privativo de quem o contrata, com base em critérios variados, consistindo, portanto, em avaliação pessoal que não pode ser transferida a terceiro a título de ressarcimento.

8. Desse modo, considerando que a atuação do advogado do locador (autor) se restringiu ao âmbito judicial, e que compete privativamente ao Poder Judiciário a fixação da citada verba honorária, na forma estabelecida pelo art. 85 do CPC, não se afigura escorreita a r. sentença que condenou os locatários (réus) ao pagamento de honorários contratuais no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito reconhecido. Assim, merece reforma a sentença apelada nesse ponto, a fim de afastar referida condenação.

9. Recurso do autor conhecido e desprovido. Recurso do réu conhecido e provido. Ônus de sucumbência redistribuídos.