Tribunal: TJDFT
Processo: 0749241-76.2023.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-16
Data de publicação: 2024-08-29

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AUTORES. DESERÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO DAS RÉS. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. INCOMPETÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelos autores (ID 59501470) e pelos réus (ID 59501464) em face da sentença proferida pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Brasília (ID 59496608) que, nos autos da Ação de Ressarcimento e Indenização por Danos Materiais, cumulada com Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: 1) condenar as rés, solidariamente, a pagar à autora o valor de R$8.864,79, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde respectivo desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, incluindo na condenação os valores pagos no decorrer da lide sob o mesmo título (juros de obra), na forma do art. 323 do CPC, consignando que sobre as parcelas vincendas a atualização monetária os juros de mora incidirão a partir do desembolso respectivo e 2) condenar as rés, solidariamente, a pagarem à autora R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30/06/2022 até a efetiva entrega das chaves a título de lucros cessantes decorrentes do atraso para entrega do imóvel, perfazendo até o momento R$12.000,00, incluindo na condenação os meses vincendos, na forma do artigo 323 do CPC. Sobre os valores arbitrados determinou que incidirá atualização monetária pelo INPC a partir da data da sentença, momento de sua fixação, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da presente sentença. Quanto às parcelas vincendas, fixou que a atualização monetária e os juros de mora incidirão desde os vencimentos respectivos. Julgou improcedente o pedido de reparação por danos morais. Ainda que incluídas parcelas vincendas, determinou que fosse observado que o montante total da condenação deverá observar o valor de alçada dos Juizados Especiais, considerando-se renúncia quanto aos demais valores, na forma do art. 3o, § 3o, da Lei 9099/1995.
2. Recurso dos autores. Os pressupostos de admissibilidade recursal, tais como o recolhimento das custas e preparo no âmbito dos juizados, constituem matéria de ordem pública, de modo que, uma vez desatendidos, acarretam o não conhecimento do recurso, independentemente de qualquer outra consideração. Sabe-se que a admissibilidade do recurso inominado sujeita-se ao integral recolhimento das duas guias relativas às despesas processuais (art. 54, parágrafo único da Lei n. 9.099/95), e, no sistema dos Juizados Especiais, há regime próprio para o seu pagamento (art. 42, § 1o, da Lei n. 9.099/95 c/c art. 71, inciso I, e art. 74 do RITR), o qual dispõe que deverá ser efetivado nas 48 horas seguintes à interposição do recurso, independentemente de intimação, ficando ressalvada os casos de benefício da gratuidade de justiça. No caso, ao interpor recurso inominado, a parte recorrente apresentou pedido de gratuidade de justiça. Contudo, não juntou nenhum documento comprobatório de sua condição econômico-financeira a fim de embasar o pleito, sequer a declaração de hipossuficiência financeira. Em razão disso, o despacho de ID 59873276 consignou que os documentos para comprovar a hipossuficiência do recorrente deveriam ser apresentados ou recolhido o preparo e as custas processuais no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de não conhecimento do recurso. O despacho foi disponibilizado no DJe em 13/06/2024 e publicado no primeiro dia útil subsequente (ID 60305283). Assim, o prazo deferido para apresentação dos documentos quanto à hipossuficiência financeira ou para comprovação do recolhimento do preparo e custas processuais se encerrou em 17/06/2024, sem qualquer manifestação dos recorrentes (ID 60387880 e 60388128), razão pela qual o recurso não deve ser conhecido em razão de sua deserção.
3. Recurso das rés próprio e tempestivo (ID 51076455). Custas e preparo recolhidos.
4. Em suas razões recursais, as réu sustentam, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra, o litisconsórcio passivo necessário em relação a Caixa Econômica Federal e a incompetência absoluta do juízo a quo, diante da necessidade de julgamento pela Justiça Federal. No mérito, aduzem ofensa ao princípio da congruência, em razão de aplicação do art. 323 do CPC. Asseveram a inexistência de atraso na entrega do imóvel, pois a data prevista no termo de reserva para entrega do imóvel é meramente estimativa. Mencionam a ocorrência de caso fortuito. Defendem a ausência de lucros cessantes. Ao final, pedem a improcedência dos pedidos iniciais. Subsidiariamente, acerca dos juros de obra, pede que incidam sobre o período de mora que os Recorridos efetivamente comprovaram o pagamento – de julho de 2022 até agosto de 2023 no valor total de R$ 8.029,95 (oito mil, vinte nove reais e noventa e cinco centavos) - e que tanto os lucros cessantes como os juros de obra sofram correção monetária a partir do ajuizamento da ação e os juros de mora a partir da citação.
5. Em contrarrazões (ID 59501476), a parte autora alega que as preliminares não devem prosperar, uma vez que a disputa neste processo não envolve a cobrança realizada pela instituição financeira, mas sim o dever de indenização pelo pagamento de juros devido ao atraso na entrega da obra. Diz que solicitou a restituição dos juros de obra até a efetiva entrega do imóvel. Afirma que o fornecedor tem a obrigação de fornecer prazos claros e específicos, conforme estabelecido no artigo 6o, inciso III do Código de Defesa do Consumidor. Aponta que, apesar de as Rés alegarem a ocorrência de caso fortuito, não há qualquer respaldo documental ou evidências concretas quanto ao fato.
6. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com amparo na Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelos consumidores e que pretendem ser ressarcidos em virtude do atraso na entrega do imóvel. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidores contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreram prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. Quanto à aplicação do art. 323 do Código de Processo Civil, a própria redação do aludido dispositivo legal esclarece a questão, ao afirmar que "na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação (...)".
8. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
9. No caso dos autos, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 38720 Itapoã Parque” (ID 59496579, pág. 10), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda determinaria o prazo total de construção em 25/08/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
10. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
11. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
12. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
13. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelos consumidores. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, os autores sofreram prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcaram com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. A alegada escassez de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Nesse sentido: (...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, considerando o valor do imóvel apontado no Termo de Reserva – R$ 127.453,18 (ID 59496579), o valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
16. Com relação a incidência de juros de mora e correção monetária, verifica-se que a sentença também deve ser mantida, pois fixada de acordo com a jurisprudência desse Tribunal de Justiça, in verbis: “(...) X. No que se refere aos encargos de atualização do valor da condenação, não houve equívoco na sentença. Isso porque a correção monetária, que somente tem função de recuperar o valor da moeda defasado pela inflação, deve incidir desde o momento em que se tornou devido o valor. Não há vinculação, portanto, com a data da citação. Por se tratar de relação contratual com mora ex persona, os juros de mora fluem da citação, art. 397, parágrafo único, do Código Civil c/c 240 do CPC. Ambos os encargos são devidos até a data do efetivo pagamento, quando a mora estará interrompida.” (...) (Acórdão 1844856, 07356955120238070016, Relator(a): MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 15/4/2024, publicado no DJE: 23/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
17. Entretanto, o valor fixado na sentença relativo aos juros de mora já vencidos deve ser alterado, haja vista que o d. Juiz sentenciante se baseou em tabela apresentada pela parte autora em que já havia incidência de correção monetária e de juros de mora ID 59496575, pág. 9. Logo, o montante relativo aos juros de mora deve corresponder aos gastos despendidos pela parte autora desde a mora na entrega do imóvel até a sua efetiva entrega, valores esses a serem corrigidos desde o momento em que se tornou devido o valor e de juros de mora desde a citação.
18. RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELOS AUTORES NÃO CONHECIDO. Condenada a parte autora/recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em R$ 700,00 (setecentos reais) por apreciação equitativa, com amparo no artigo 85, §8o, do CPC. RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELAS RÉS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e alterar somente o valor de restituição dos juros de obra que deverá corresponder à soma: a) dos valores gastos com juros de obra, desde a mora na entrega do imóvel até a sua efetiva entrega, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC desde o respectivo desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e b) dos valores pagos no decorrer da lide sob o mesmo título (juros de obra), na forma do art. 323 do CPC, devendo incidir, sobre as parcelas vincendas, a atualização monetária os juros de mora a partir do respectivo desembolso. Sem condenação em honorários, haja vista que o recurso foi parcialmente provido.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AUTORES. DESERÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO DAS RÉS. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. INCOMPETÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelos autores (ID 59501470) e pelos réus (ID 59501464) em face da sentença proferida pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Brasília (ID 59496608) que, nos autos da Ação de Ressarcimento e Indenização por Danos Materiais, cumulada com Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: 1) condenar as rés, solidariamente, a pagar à autora o valor de R$8.864,79, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde respectivo desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, incluindo na condenação os valores pagos no decorrer da lide sob o mesmo título (juros de obra), na forma do art. 323 do CPC, consignando que sobre as parcelas vincendas a atualização monetária os juros de mora incidirão a partir do desembolso respectivo e 2) condenar as rés, solidariamente, a pagarem à autora R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30/06/2022 até a efetiva entrega das chaves a título de lucros cessantes decorrentes do atraso para entrega do imóvel, perfazendo até o momento R$12.000,00, incluindo na condenação os meses vincendos, na forma do artigo 323 do CPC. Sobre os valores arbitrados determinou que incidirá atualização monetária pelo INPC a partir da data da sentença, momento de sua fixação, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da presente sentença. Quanto às parcelas vincendas, fixou que a atualização monetária e os juros de mora incidirão desde os vencimentos respectivos. Julgou improcedente o pedido de reparação por danos morais. Ainda que incluídas parcelas vincendas, determinou que fosse observado que o montante total da condenação deverá observar o valor de alçada dos Juizados Especiais, considerando-se renúncia quanto aos demais valores, na forma do art. 3o, § 3o, da Lei 9099/1995.
2. Recurso dos autores. Os pressupostos de admissibilidade recursal, tais como o recolhimento das custas e preparo no âmbito dos juizados, constituem matéria de ordem pública, de modo que, uma vez desatendidos, acarretam o não conhecimento do recurso, independentemente de qualquer outra consideração. Sabe-se que a admissibilidade do recurso inominado sujeita-se ao integral recolhimento das duas guias relativas às despesas processuais (art. 54, parágrafo único da Lei n. 9.099/95), e, no sistema dos Juizados Especiais, há regime próprio para o seu pagamento (art. 42, § 1o, da Lei n. 9.099/95 c/c art. 71, inciso I, e art. 74 do RITR), o qual dispõe que deverá ser efetivado nas 48 horas seguintes à interposição do recurso, independentemente de intimação, ficando ressalvada os casos de benefício da gratuidade de justiça. No caso, ao interpor recurso inominado, a parte recorrente apresentou pedido de gratuidade de justiça. Contudo, não juntou nenhum documento comprobatório de sua condição econômico-financeira a fim de embasar o pleito, sequer a declaração de hipossuficiência financeira. Em razão disso, o despacho de ID 59873276 consignou que os documentos para comprovar a hipossuficiência do recorrente deveriam ser apresentados ou recolhido o preparo e as custas processuais no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de não conhecimento do recurso. O despacho foi disponibilizado no DJe em 13/06/2024 e publicado no primeiro dia útil subsequente (ID 60305283). Assim, o prazo deferido para apresentação dos documentos quanto à hipossuficiência financeira ou para comprovação do recolhimento do preparo e custas processuais se encerrou em 17/06/2024, sem qualquer manifestação dos recorrentes (ID 60387880 e 60388128), razão pela qual o recurso não deve ser conhecido em razão de sua deserção.
3. Recurso das rés próprio e tempestivo (ID 51076455). Custas e preparo recolhidos.
4. Em suas razões recursais, as réu sustentam, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra, o litisconsórcio passivo necessário em relação a Caixa Econômica Federal e a incompetência absoluta do juízo a quo, diante da necessidade de julgamento pela Justiça Federal. No mérito, aduzem ofensa ao princípio da congruência, em razão de aplicação do art. 323 do CPC. Asseveram a inexistência de atraso na entrega do imóvel, pois a data prevista no termo de reserva para entrega do imóvel é meramente estimativa. Mencionam a ocorrência de caso fortuito. Defendem a ausência de lucros cessantes. Ao final, pedem a improcedência dos pedidos iniciais. Subsidiariamente, acerca dos juros de obra, pede que incidam sobre o período de mora que os Recorridos efetivamente comprovaram o pagamento – de julho de 2022 até agosto de 2023 no valor total de R$ 8.029,95 (oito mil, vinte nove reais e noventa e cinco centavos) - e que tanto os lucros cessantes como os juros de obra sofram correção monetária a partir do ajuizamento da ação e os juros de mora a partir da citação.
5. Em contrarrazões (ID 59501476), a parte autora alega que as preliminares não devem prosperar, uma vez que a disputa neste processo não envolve a cobrança realizada pela instituição financeira, mas sim o dever de indenização pelo pagamento de juros devido ao atraso na entrega da obra. Diz que solicitou a restituição dos juros de obra até a efetiva entrega do imóvel. Afirma que o fornecedor tem a obrigação de fornecer prazos claros e específicos, conforme estabelecido no artigo 6o, inciso III do Código de Defesa do Consumidor. Aponta que, apesar de as Rés alegarem a ocorrência de caso fortuito, não há qualquer respaldo documental ou evidências concretas quanto ao fato.
6. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com amparo na Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelos consumidores e que pretendem ser ressarcidos em virtude do atraso na entrega do imóvel. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidores contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreram prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. Quanto à aplicação do art. 323 do Código de Processo Civil, a própria redação do aludido dispositivo legal esclarece a questão, ao afirmar que "na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação (...)".
8. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
9. No caso dos autos, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 38720 Itapoã Parque” (ID 59496579, pág. 10), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda determinaria o prazo total de construção em 25/08/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
10. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
11. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
12. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
13. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelos consumidores. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, os autores sofreram prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcaram com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. A alegada escassez de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Nesse sentido: (...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, considerando o valor do imóvel apontado no Termo de Reserva – R$ 127.453,18 (ID 59496579), o valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
16. Com relação a incidência de juros de mora e correção monetária, verifica-se que a sentença também deve ser mantida, pois fixada de acordo com a jurisprudência desse Tribunal de Justiça, in verbis: “(...) X. No que se refere aos encargos de atualização do valor da condenação, não houve equívoco na sentença. Isso porque a correção monetária, que somente tem função de recuperar o valor da moeda defasado pela inflação, deve incidir desde o momento em que se tornou devido o valor. Não há vinculação, portanto, com a data da citação. Por se tratar de relação contratual com mora ex persona, os juros de mora fluem da citação, art. 397, parágrafo único, do Código Civil c/c 240 do CPC. Ambos os encargos são devidos até a data do efetivo pagamento, quando a mora estará interrompida.” (...) (Acórdão 1844856, 07356955120238070016, Relator(a): MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 15/4/2024, publicado no DJE: 23/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
17. Entretanto, o valor fixado na sentença relativo aos juros de mora já vencidos deve ser alterado, haja vista que o d. Juiz sentenciante se baseou em tabela apresentada pela parte autora em que já havia incidência de correção monetária e de juros de mora ID 59496575, pág. 9. Logo, o montante relativo aos juros de mora deve corresponder aos gastos despendidos pela parte autora desde a mora na entrega do imóvel até a sua efetiva entrega, valores esses a serem corrigidos desde o momento em que se tornou devido o valor e de juros de mora desde a citação.
18. RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELOS AUTORES NÃO CONHECIDO. Condenada a parte autora/recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em R$ 700,00 (setecentos reais) por apreciação equitativa, com amparo no artigo 85, §8o, do CPC. RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELAS RÉS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e alterar somente o valor de restituição dos juros de obra que deverá corresponder à soma: a) dos valores gastos com juros de obra, desde a mora na entrega do imóvel até a sua efetiva entrega, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC desde o respectivo desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e b) dos valores pagos no decorrer da lide sob o mesmo título (juros de obra), na forma do art. 323 do CPC, devendo incidir, sobre as parcelas vincendas, a atualização monetária os juros de mora a partir do respectivo desembolso. Sem condenação em honorários, haja vista que o recurso foi parcialmente provido.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.