Tribunal: TJDFT
Processo: 0711179-82.2023.8.07.0010
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-13
Data de publicação: 2024-09-30

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL ABUSIVA. REDUÇÃO DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO E DE IPTU. RETENÇÃO INCABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) decretar a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, n.o 02-D508/17, de uma Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, no empreendimento denominado “PRAIAS DO LAGO ECO RESORT”, firmado entre as partes, quanto ao que deverá a parte requerida se abster de realizar cobranças e; b) condenar a requerida, NG 20 EMPREENDIMENTOS, a restituir aos Autores, HILDEBERTO LUIZ BERNARDO DA SILVA LINO e SUELLEN PEREIRA BERNARDO DA SILVA LINO, a quantia de R$ 3.532,70 (três mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta centavos), facultada a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) a título de multa contratual, quantia esta que deverá ser corrigida pelo INPC a partir da data desta sentença e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.
II. Em suas razões, o recorrente defende o afastamento das regras do CDC, para que a rescisão ocorra conforme previsto no contrato, com aplicação do direito de retenção no percentual máximo, nos termos do art. 67-A, §2, da Lei n. 4.591/1964. Argumenta, ainda, que o IPTU é uma obrigação que acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, não sendo devido o seu ressarcimento. Por fim, arguiu que as despesas condominiais são obrigações propter rem, sendo de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição”8, o que impede o ressarcimento pelas despesas do período em que o recorrido figurou como promitente comprador.
III. Recurso próprio, regular e tempestivo.
IV. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo impositiva a relativização do Princípio do Pacta Sunt Servanda, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor.
V. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável. O Código de Defesa do Consumidor, em seu Art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
VI. Sendo assim, é lícito ao consumidor pleitear a rescisão unilateral do contrato e a restituição do valor pago, cumprindo-lhe, entretanto, compor o prejuízo suportado pelo promissário vendedor, haja vista o desfazimento prematuro da avença. No entanto, afiguram-se abusivas, na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito, pois o recorrente volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com os recorridos, e que pode, após o distrato, ser vendida a outras pessoas. (Acórdão 1714282, 07273169720228070003, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 12/6/2023, publicado no DJE: 26/6/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
VII. Portanto, irretocável a sentença que reduz a penalidade de 50% para 15% (quinze por cento) sobre o valor desembolsado, incluindo as despesas pagas a título de taxa de condomínio e IPTU, uma vez que, conforme reconhecido em sentença, o recorrente não demonstrou documentalmente que os prejuízos experimentados decorrentes do distrato justificariam a retenção de valor superior ao estipulado no julgado (art. 51 do CDC e art. 413 do Código Civil), tampouco há provas de fruição do bem pelo recorrido ou demonstração da origem das cobranças a título de IPTU e taxa de administração.
VIII. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condeno o recorrente no pagamento das custas e honorários, que fixo em 20% do valor da condenação.
IX. A súmula do julgamento servirá de acórdão.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL ABUSIVA. REDUÇÃO DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO E DE IPTU. RETENÇÃO INCABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) decretar a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, n.o 02-D508/17, de uma Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, no empreendimento denominado “PRAIAS DO LAGO ECO RESORT”, firmado entre as partes, quanto ao que deverá a parte requerida se abster de realizar cobranças e; b) condenar a requerida, NG 20 EMPREENDIMENTOS, a restituir aos Autores, HILDEBERTO LUIZ BERNARDO DA SILVA LINO e SUELLEN PEREIRA BERNARDO DA SILVA LINO, a quantia de R$ 3.532,70 (três mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta centavos), facultada a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) a título de multa contratual, quantia esta que deverá ser corrigida pelo INPC a partir da data desta sentença e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.
II. Em suas razões, o recorrente defende o afastamento das regras do CDC, para que a rescisão ocorra conforme previsto no contrato, com aplicação do direito de retenção no percentual máximo, nos termos do art. 67-A, §2, da Lei n. 4.591/1964. Argumenta, ainda, que o IPTU é uma obrigação que acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, não sendo devido o seu ressarcimento. Por fim, arguiu que as despesas condominiais são obrigações propter rem, sendo de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição”8, o que impede o ressarcimento pelas despesas do período em que o recorrido figurou como promitente comprador.
III. Recurso próprio, regular e tempestivo.
IV. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo impositiva a relativização do Princípio do Pacta Sunt Servanda, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor.
V. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável. O Código de Defesa do Consumidor, em seu Art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
VI. Sendo assim, é lícito ao consumidor pleitear a rescisão unilateral do contrato e a restituição do valor pago, cumprindo-lhe, entretanto, compor o prejuízo suportado pelo promissário vendedor, haja vista o desfazimento prematuro da avença. No entanto, afiguram-se abusivas, na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito, pois o recorrente volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com os recorridos, e que pode, após o distrato, ser vendida a outras pessoas. (Acórdão 1714282, 07273169720228070003, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 12/6/2023, publicado no DJE: 26/6/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
VII. Portanto, irretocável a sentença que reduz a penalidade de 50% para 15% (quinze por cento) sobre o valor desembolsado, incluindo as despesas pagas a título de taxa de condomínio e IPTU, uma vez que, conforme reconhecido em sentença, o recorrente não demonstrou documentalmente que os prejuízos experimentados decorrentes do distrato justificariam a retenção de valor superior ao estipulado no julgado (art. 51 do CDC e art. 413 do Código Civil), tampouco há provas de fruição do bem pelo recorrido ou demonstração da origem das cobranças a título de IPTU e taxa de administração.
VIII. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condeno o recorrente no pagamento das custas e honorários, que fixo em 20% do valor da condenação.
IX. A súmula do julgamento servirá de acórdão.