Tribunal: TJDFT
Processo: 0706067-28.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-11-14
Data de publicação: 2024-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786). DIÁLOGO DAS FONTES. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DIREITO DE RETENÇÃO. CULPA DO CONSUMIDOR. REVISÃO JUDICIAL. EXCEPCIONAL. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVA. ÔNUS SUCUMBENCIAL. CAUSALIDADE.
1. O Código de Defesa do Consumidor-CDC traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
2. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou.
3. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do Código Civil-CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
4. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
5. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. O tema gerou amplo debate no Superior Tribunal de Justiça-STJ, particularmente na definição do limite máximo do valor que a empresa de incorporação imobiliária (venda de imóveis em construção) pode reter, em face de inadimplemento do consumidor. Tal disposição contratual é denominada por alguns de cláusula de decaimento. Sua natureza é de cláusula penal compensatória, ou seja, prefixação de perdas e danos a ser paga pelo consumidor com a resolução do contrato.
6. Como, em regra, o imóvel está em construção, o fornecedor, com a resolução do contrato, realiza a promessa de venda do imóvel para outro consumidor. Em outras palavras, ao lado da retenção de parte do valor pago, a título de cláusula penal compensatória, o incorporador “recebe de volta” o imóvel, o que permite nova comercialização da unidade imobiliária.
7. Em agosto de 2005, o STJ editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
8. No final de 2018, foi promulgada a Lei 13.786, que ficou conhecida como Lei do Distrato. A norma altera parcialmente a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e, também, a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para estabelecer os limites da multa para resolução e contratos de compra de imóvel em construção e lotes decorrentes de parcelamento de solo urbano, bem como os prazos de devolução dos valores pagos pelo consumidor.
9. Com relação à incorporação imobiliária, restou estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/1964 que, “em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.
10. Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§ 5o).
11. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. A definição do teto de retenção não afasta possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
12. No caso, há previsão expressa do contrato celebrado ao regime de patrimônio de afetação e à cláusula penal de 50% que, em face das circunstâncias, deve ser reduzida para 25%. A retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor representa comprometimento acentuado do investimento realizado, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retomará à condição de negociável pela incorporadora. O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerado como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O empreendimento está em construção, a unidade será devolvida e comercializada novamente.
13. Recurso conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786). DIÁLOGO DAS FONTES. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DIREITO DE RETENÇÃO. CULPA DO CONSUMIDOR. REVISÃO JUDICIAL. EXCEPCIONAL. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVA. ÔNUS SUCUMBENCIAL. CAUSALIDADE.
1. O Código de Defesa do Consumidor-CDC traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
2. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou.
3. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do Código Civil-CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
4. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
5. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. O tema gerou amplo debate no Superior Tribunal de Justiça-STJ, particularmente na definição do limite máximo do valor que a empresa de incorporação imobiliária (venda de imóveis em construção) pode reter, em face de inadimplemento do consumidor. Tal disposição contratual é denominada por alguns de cláusula de decaimento. Sua natureza é de cláusula penal compensatória, ou seja, prefixação de perdas e danos a ser paga pelo consumidor com a resolução do contrato.
6. Como, em regra, o imóvel está em construção, o fornecedor, com a resolução do contrato, realiza a promessa de venda do imóvel para outro consumidor. Em outras palavras, ao lado da retenção de parte do valor pago, a título de cláusula penal compensatória, o incorporador “recebe de volta” o imóvel, o que permite nova comercialização da unidade imobiliária.
7. Em agosto de 2005, o STJ editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
8. No final de 2018, foi promulgada a Lei 13.786, que ficou conhecida como Lei do Distrato. A norma altera parcialmente a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e, também, a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para estabelecer os limites da multa para resolução e contratos de compra de imóvel em construção e lotes decorrentes de parcelamento de solo urbano, bem como os prazos de devolução dos valores pagos pelo consumidor.
9. Com relação à incorporação imobiliária, restou estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/1964 que, “em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.
10. Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§ 5o).
11. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. A definição do teto de retenção não afasta possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
12. No caso, há previsão expressa do contrato celebrado ao regime de patrimônio de afetação e à cláusula penal de 50% que, em face das circunstâncias, deve ser reduzida para 25%. A retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor representa comprometimento acentuado do investimento realizado, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retomará à condição de negociável pela incorporadora. O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerado como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O empreendimento está em construção, a unidade será devolvida e comercializada novamente.
13. Recurso conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados.