Tribunal: TJDFT
Processo: 0733327-11.2023.8.07.0003
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-09-10
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LIQUIDAÇÃO DA DÍVIDA. EXPEDIÇÃO DE TERMO DE QUITAÇÃO. OBRIGAÇÃO DO FIDUCIÁRIO. DEMORA INJUSTIFICADA. SUPERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. MULTA MENSAL. ART. 25 DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. MULTA DEVIDA. VALORES EXORBITANTES. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE MITIGAÇÃO DO PREJUÍZO (DUTY TO MITIGATE THE LOSS). VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INCIDÊNCIA. LIMITAÇÃO DO TERMO INICIAL DA MULTA. DATA DA CITAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Conforme o art. 25, § 1o e § 1o-A, da Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, o credor fiduciário deve fornecer o termo de quitação da dívida ao devedor fiduciante no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data de liquidação da dívida, sob pena de pagamento da multa correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, sem prejuízo da possibilidade de exigir judicialmente do fiduciário a entrega do termo de quitação.
2. Constatada a inobservância do prazo 30 (trinta) dias no fornecimento do termo de quitação de dívida previsto na Lei 9.514/1997 e no contrato pactuado entre as partes, a fim de que o devedor fiduciante promova o cancelamento de registro de propriedade fiduciária na matrícula do imóvel (baixa do gravame fiduciário), é cabível a imposição da multa prevista no art. 25 da Lei no 9.514/1997.
3. Ainda que o instrumento contratual não preveja expressamente a imposição de multa, a mora se configura automaticamente, independente de interpelação judicial ou extrajudicial, quando vencido o prazo de 30 (trinta) dias para fornecimento do termo de quitação ao devedor fiduciante (mora ex re). Isso porque a incidência da multa decorre de expressa imposição de lei específica que rege o contrato firmado entre as partes e, consoante dispõe o artigo 397, caput, do Código Civil, “o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”.
4. Em que pese a possibilidade de a incidência da multa pela demora no fornecimento do termo de quitação independer da constituição do credor fiduciário em mora, essa situação não permite que o fiduciante permaneça inerte, de maneira a possibilitar que a multa devida evolua até atingir valores exorbitantes. Trata-se da aplicação prática do dever de mitigação do prejuízo (duty to mitigate the loss), segundo o qual o credor tem o dever de agir para evitar que o dano alheio seja agravado, tomando as medidas necessárias para evitá-lo.
5. No caso, embora o fiduciante tenha ingressado com ação após a quitação do débito para reaver valores pagos a maior, manteve-se em silêncio em relação a multa prevista no art. 25, § 1o, da Lei no 9.514/1997, vindo a propor a demanda judicial em relação a essa pretensão apenas após o transcurso de mais de dois anos da quitação do débito. Dessa maneira, com o decorrer do tempo e a inércia do fiduciante em atenuar o inadimplemento contratual do fiduciário, a multa devida evoluiu até atingir valores substanciais, tendo em vista que a incidência da sanção legal é mensal. Nesse contexto, é cabível que a multa prevista no art. 25, § 1o, da Lei no 9.514/1997 tenha como termo inicial a data da citação do fiduciário na presente ação e incida até a efetiva entrega do termo de quitação ao fiduciante, em função da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC/02), da impossibilidade da prática de atos que configurem abuso de direito, bem como do princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
6. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LIQUIDAÇÃO DA DÍVIDA. EXPEDIÇÃO DE TERMO DE QUITAÇÃO. OBRIGAÇÃO DO FIDUCIÁRIO. DEMORA INJUSTIFICADA. SUPERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. MULTA MENSAL. ART. 25 DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. MULTA DEVIDA. VALORES EXORBITANTES. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE MITIGAÇÃO DO PREJUÍZO (DUTY TO MITIGATE THE LOSS). VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INCIDÊNCIA. LIMITAÇÃO DO TERMO INICIAL DA MULTA. DATA DA CITAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Conforme o art. 25, § 1o e § 1o-A, da Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, o credor fiduciário deve fornecer o termo de quitação da dívida ao devedor fiduciante no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data de liquidação da dívida, sob pena de pagamento da multa correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, sem prejuízo da possibilidade de exigir judicialmente do fiduciário a entrega do termo de quitação.
2. Constatada a inobservância do prazo 30 (trinta) dias no fornecimento do termo de quitação de dívida previsto na Lei 9.514/1997 e no contrato pactuado entre as partes, a fim de que o devedor fiduciante promova o cancelamento de registro de propriedade fiduciária na matrícula do imóvel (baixa do gravame fiduciário), é cabível a imposição da multa prevista no art. 25 da Lei no 9.514/1997.
3. Ainda que o instrumento contratual não preveja expressamente a imposição de multa, a mora se configura automaticamente, independente de interpelação judicial ou extrajudicial, quando vencido o prazo de 30 (trinta) dias para fornecimento do termo de quitação ao devedor fiduciante (mora ex re). Isso porque a incidência da multa decorre de expressa imposição de lei específica que rege o contrato firmado entre as partes e, consoante dispõe o artigo 397, caput, do Código Civil, “o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”.
4. Em que pese a possibilidade de a incidência da multa pela demora no fornecimento do termo de quitação independer da constituição do credor fiduciário em mora, essa situação não permite que o fiduciante permaneça inerte, de maneira a possibilitar que a multa devida evolua até atingir valores exorbitantes. Trata-se da aplicação prática do dever de mitigação do prejuízo (duty to mitigate the loss), segundo o qual o credor tem o dever de agir para evitar que o dano alheio seja agravado, tomando as medidas necessárias para evitá-lo.
5. No caso, embora o fiduciante tenha ingressado com ação após a quitação do débito para reaver valores pagos a maior, manteve-se em silêncio em relação a multa prevista no art. 25, § 1o, da Lei no 9.514/1997, vindo a propor a demanda judicial em relação a essa pretensão apenas após o transcurso de mais de dois anos da quitação do débito. Dessa maneira, com o decorrer do tempo e a inércia do fiduciante em atenuar o inadimplemento contratual do fiduciário, a multa devida evoluiu até atingir valores substanciais, tendo em vista que a incidência da sanção legal é mensal. Nesse contexto, é cabível que a multa prevista no art. 25, § 1o, da Lei no 9.514/1997 tenha como termo inicial a data da citação do fiduciário na presente ação e incida até a efetiva entrega do termo de quitação ao fiduciante, em função da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC/02), da impossibilidade da prática de atos que configurem abuso de direito, bem como do princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
6. Apelação conhecida e parcialmente provida.