Tribunal: TJDFT
Processo: 0728680-07.2022.8.07.0003
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-02
Data de publicação: 2024-05-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. ART. 6o, INCISO VIII, DO CDC. INVIABILIDADE. EFEITO OPE IUDICIS. MÉRITO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NÃO COMPROVADA. CONTRATO DE CORRETAGEM. PERDA INTEGRAL DAS ARRAS. NÃO RAZOABILIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL À LUZ DOS PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR DO SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO, REJEITADA A PRELIMINAR, E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Com efeito, a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, depende da análise do d. juízo quando houver clara demonstração da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência probatória do consumidor, diante da dificuldade do autor na produção de provas, tratando-se de exceção à regra do art. 373, inciso I, do CPC. 1.1. Desse modo, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, não decorre da lei (ope legis), mas de critério do juízo (ope iudicis), não bastando para a sua declaração a existência de relação consumerista, cabendo ao juízo analisar no caso concreto o preenchimento dos requisitos exigidos por lei, hipótese não verificada na espécie. Afastada a preliminar de nulidade da sentença.
2. Na espécie, o autor não se desincumbiu do seu ônus probatório de demonstrar que teria sido induzido pelo corretor a acreditar que conseguiria a avaliação do imóvel em valor suficiente para garantir financiamento que custeasse os encargos, tais como, parcela de sinal, comissão de corretagem e emolumentos cartorários. Ao contrário, extrai-se dos autos que o apelante manifestou interesse na compra do imóvel e, mesmo após o pagamento do sinal e aprovação do financiamento, desistiu de prosseguir com as tratativas. 2.1. Ao formalizar a intenção de compra do bem com vendedor por intermédio dos serviços da corretora, o autor assumiu o risco de a Caixa Econômica Federal não avaliar o imóvel no valor esperado, comprometendo-se, pela assinatura do contrato, a consumar a transação realizada, independentemente do valor arbitrado em avaliação. E, ao contrário do que sustenta, o imóvel foi efetivamente aprovado para garantir o financiamento, todavia, em valor inferior ao esperado, inviabilizando, por conduta imputada exclusivamente ao apelante, a consumação da alienação, razão pela se mostra inviável reconhecer vício na manifestação de vontade.
3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça assevera que o inadimplemento do comprador não pode resultar na perda integral do sinal, sejam arras confirmatórias ou penitenciais, sendo lícito ao vendedor a retenção de 10% a 25% do montante pago, incluindo o sinal. 3.1. Na espécie, como o sinal no valor de R$ 30.000,00 serviu, em um primeiro momento, como garantia do negócio, representando parte do pagamento pelo imóvel, com natureza predominantemente confirmatória, não pode ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador, mostrando-se adequada a reforma da sentença a fim de que seja reinterpretado o parágrafo primeiro da cláusula H para que a desistência do negócio, por parte do comprador, enseje a perda de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do sinal dado a título de arras, devendo o montante remanescente ser devolvido, de maneira atualizada, ao apelante, sem prejuízo da retenção pelos serviços de corretagem.
4. Conhecido o recurso, rejeitada a preliminar, e, no mérito, parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. ART. 6o, INCISO VIII, DO CDC. INVIABILIDADE. EFEITO OPE IUDICIS. MÉRITO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO NÃO COMPROVADA. CONTRATO DE CORRETAGEM. PERDA INTEGRAL DAS ARRAS. NÃO RAZOABILIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL À LUZ DOS PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR DO SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO, REJEITADA A PRELIMINAR, E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Com efeito, a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, depende da análise do d. juízo quando houver clara demonstração da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência probatória do consumidor, diante da dificuldade do autor na produção de provas, tratando-se de exceção à regra do art. 373, inciso I, do CPC. 1.1. Desse modo, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6o, inciso VIII, do CDC, não decorre da lei (ope legis), mas de critério do juízo (ope iudicis), não bastando para a sua declaração a existência de relação consumerista, cabendo ao juízo analisar no caso concreto o preenchimento dos requisitos exigidos por lei, hipótese não verificada na espécie. Afastada a preliminar de nulidade da sentença.
2. Na espécie, o autor não se desincumbiu do seu ônus probatório de demonstrar que teria sido induzido pelo corretor a acreditar que conseguiria a avaliação do imóvel em valor suficiente para garantir financiamento que custeasse os encargos, tais como, parcela de sinal, comissão de corretagem e emolumentos cartorários. Ao contrário, extrai-se dos autos que o apelante manifestou interesse na compra do imóvel e, mesmo após o pagamento do sinal e aprovação do financiamento, desistiu de prosseguir com as tratativas. 2.1. Ao formalizar a intenção de compra do bem com vendedor por intermédio dos serviços da corretora, o autor assumiu o risco de a Caixa Econômica Federal não avaliar o imóvel no valor esperado, comprometendo-se, pela assinatura do contrato, a consumar a transação realizada, independentemente do valor arbitrado em avaliação. E, ao contrário do que sustenta, o imóvel foi efetivamente aprovado para garantir o financiamento, todavia, em valor inferior ao esperado, inviabilizando, por conduta imputada exclusivamente ao apelante, a consumação da alienação, razão pela se mostra inviável reconhecer vício na manifestação de vontade.
3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça assevera que o inadimplemento do comprador não pode resultar na perda integral do sinal, sejam arras confirmatórias ou penitenciais, sendo lícito ao vendedor a retenção de 10% a 25% do montante pago, incluindo o sinal. 3.1. Na espécie, como o sinal no valor de R$ 30.000,00 serviu, em um primeiro momento, como garantia do negócio, representando parte do pagamento pelo imóvel, com natureza predominantemente confirmatória, não pode ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador, mostrando-se adequada a reforma da sentença a fim de que seja reinterpretado o parágrafo primeiro da cláusula H para que a desistência do negócio, por parte do comprador, enseje a perda de apenas 25% (vinte e cinco por cento) do sinal dado a título de arras, devendo o montante remanescente ser devolvido, de maneira atualizada, ao apelante, sem prejuízo da retenção pelos serviços de corretagem.
4. Conhecido o recurso, rejeitada a preliminar, e, no mérito, parcialmente provido.