Tribunal: TJDFT
Processo: 0701659-80.2023.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-26
Data de publicação: 2024-03-12

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. NOVAÇÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO – INDENIZAÇÃO POR JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – RECURSOS SBPE COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S), no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra. A corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora (ID Num. 54560079 - Pág. 2), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 3.11 e seguintes e cláusula 25 (fl. 08 e 15) estipula os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais caso ocorra atraso na entrega do imóvel, imputando-se diretamente às requeridas (construtora/entidade organizadora/incorporadora) a responsabilidade pelo pagamento dos valores até a efetiva entrega do imóvel. Dessa forma as requeridas se mostram parte legítimas para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
3. Prazo de Tolerância.
3.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
3.2 Entretanto, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/06/2022 o prazo de entrega (ID Num. 54560076, fl. 06, cláusula 21). E, como foi não foi entregue até a data de distribuição da ação, as requeridas permanecem em mora.
4. Novação contratual.
4.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
4.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí.
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
6. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
7. Sentença mantida, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. NOVAÇÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO – INDENIZAÇÃO POR JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – RECURSOS SBPE COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S), no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra. A corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora (ID Num. 54560079 - Pág. 2), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 3.11 e seguintes e cláusula 25 (fl. 08 e 15) estipula os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais caso ocorra atraso na entrega do imóvel, imputando-se diretamente às requeridas (construtora/entidade organizadora/incorporadora) a responsabilidade pelo pagamento dos valores até a efetiva entrega do imóvel. Dessa forma as requeridas se mostram parte legítimas para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
3. Prazo de Tolerância.
3.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
3.2 Entretanto, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/06/2022 o prazo de entrega (ID Num. 54560076, fl. 06, cláusula 21). E, como foi não foi entregue até a data de distribuição da ação, as requeridas permanecem em mora.
4. Novação contratual.
4.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
4.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí.
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
6. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
7. Sentença mantida, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.