Tribunal: TJDFT
Processo: 0770618-06.2023.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-02
Data de publicação: 2024-09-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “1) condená-las solidariamente a pagarem à parte autora o valor de R$ 10.248,57, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel e o valor de R$ 10.829,59, a título de indenização por danos materiais quanto aos valores despendidos com aluguel”. Em seu recurso, suscitam preliminar de ilegitimidade passiva e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Argumentam que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito pela escassez de mão de obra. Informam que os juros de obra são cobrados pela instituição financeira. Requerem a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso próprio, tempestivo (ID 62424220) e com preparo regular (ID 62424221 - Pág. 1 a 4). Contrarrazões apresentadas (ID 62424226).
3. Considerando que as recorrentes expuseram as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de ilegitimidade passiva. As recorrentes figuram como construtora e incorporadora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsáveis pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente no que se refere aos prazos e penalidades delas decorrentes. Preliminar rejeitada.
5. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, as recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90). Ademais, a Lei 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e não se aplica ao caso.
7. Não merece acolhida a alegação das recorrentes de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996 do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 62422456 - Pág. 1), o que afasta a tese de novação contratual da recorrente.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
11. Ressalte-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados. Ademais, não há que se falar em anatocismo, porquanto nesta condenação os "juros de obra" possuem natureza jurídica distinta de juros, tendo em vista tratar-se de indenização por danos materiais.
13. A correção monetária sobre os lucros cessantes deve incidir a partir de quando se tornou devida cada parcela mensal, conforme Enunciado 43/STJ, que define a incidência a partir do efetivo prejuízo. Os juros sobre os lucros cessantes devem incidir a partir da citação, pois constitui o devedor em mora (art. 240/CPC). Da mesma forma, sobre os juros de obra cobrados indevidamente deve incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e os juros da citação. Precedentes (Acórdão 1878918, 07067523020238070014, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condenadas as recorrentes vencidas ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “1) condená-las solidariamente a pagarem à parte autora o valor de R$ 10.248,57, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel e o valor de R$ 10.829,59, a título de indenização por danos materiais quanto aos valores despendidos com aluguel”. Em seu recurso, suscitam preliminar de ilegitimidade passiva e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Argumentam que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito pela escassez de mão de obra. Informam que os juros de obra são cobrados pela instituição financeira. Requerem a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos.
2. Recurso próprio, tempestivo (ID 62424220) e com preparo regular (ID 62424221 - Pág. 1 a 4). Contrarrazões apresentadas (ID 62424226).
3. Considerando que as recorrentes expuseram as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de ilegitimidade passiva. As recorrentes figuram como construtora e incorporadora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsáveis pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente no que se refere aos prazos e penalidades delas decorrentes. Preliminar rejeitada.
5. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, as recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90). Ademais, a Lei 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e não se aplica ao caso.
7. Não merece acolhida a alegação das recorrentes de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996 do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 62422456 - Pág. 1), o que afasta a tese de novação contratual da recorrente.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
11. Ressalte-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados. Ademais, não há que se falar em anatocismo, porquanto nesta condenação os "juros de obra" possuem natureza jurídica distinta de juros, tendo em vista tratar-se de indenização por danos materiais.
13. A correção monetária sobre os lucros cessantes deve incidir a partir de quando se tornou devida cada parcela mensal, conforme Enunciado 43/STJ, que define a incidência a partir do efetivo prejuízo. Os juros sobre os lucros cessantes devem incidir a partir da citação, pois constitui o devedor em mora (art. 240/CPC). Da mesma forma, sobre os juros de obra cobrados indevidamente deve incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e os juros da citação. Precedentes (Acórdão 1878918, 07067523020238070014, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condenadas as recorrentes vencidas ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.