Tribunal: TJDFT
Processo: 0702818-72.2024.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-02
Data de publicação: 2024-05-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. TEMA 886 DO C. STJ. IMISSÃO NA POSSE. COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS CESSIONÁRIOS. NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida pelo condomínio exequente, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelos executados (ora agravantes), consistente no reconhecimento da sua ilegitimidade passiva ad causam.
2. Conforme exegese do art. 1.345 do CC, a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se à própria unidade imobiliária e, nesse esteio, pode ser cobrada de quem estabelece relação jurídica direta com o imóvel e, por consectário, com o condomínio.
3. Nos termos das teses fixadas no Tema Repetitivo n. 886 do c. STJ: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
4. Conforme se observa do instrumento particular de promessa de compra e venda acostados aos autos, a vaga de garagem n. 304, subsolo (G3), do Edifício Saint Moritz foi alienada por Brasília Plaza Ltda. para Maria Zilma Costa Tarchetti, em 17/3/2008. Posteriormente, em 21/5/2010, houve a cessão dos direitos aquisitivos sobre o aludido bem em favor dos recorrentes, na forma do instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos anexado ao processo.
5. Diante da demonstração de que foram repassados aos cessionários/agravantes todos os direitos possessórios inerentes à vaga de garagem em questão, cabia a esses o ônus de comprovar a ausência de imissão na posse do bem, assim como a comunicação à administração do condomínio a respeito do seu real ocupante. Entretanto, assim não fizeram, não se desincumbindo do ônus probatório que lhes cabia, nos termos do art. 373, II, do CPC.
6. Se os executados/agravantes são partes legítimas para figurarem no polo passivo da presente execução de título extrajudicial, não há falar em reforma da r. decisão agravada que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada.
7. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. TEMA 886 DO C. STJ. IMISSÃO NA POSSE. COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS CESSIONÁRIOS. NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida pelo condomínio exequente, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelos executados (ora agravantes), consistente no reconhecimento da sua ilegitimidade passiva ad causam.
2. Conforme exegese do art. 1.345 do CC, a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se à própria unidade imobiliária e, nesse esteio, pode ser cobrada de quem estabelece relação jurídica direta com o imóvel e, por consectário, com o condomínio.
3. Nos termos das teses fixadas no Tema Repetitivo n. 886 do c. STJ: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
4. Conforme se observa do instrumento particular de promessa de compra e venda acostados aos autos, a vaga de garagem n. 304, subsolo (G3), do Edifício Saint Moritz foi alienada por Brasília Plaza Ltda. para Maria Zilma Costa Tarchetti, em 17/3/2008. Posteriormente, em 21/5/2010, houve a cessão dos direitos aquisitivos sobre o aludido bem em favor dos recorrentes, na forma do instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos anexado ao processo.
5. Diante da demonstração de que foram repassados aos cessionários/agravantes todos os direitos possessórios inerentes à vaga de garagem em questão, cabia a esses o ônus de comprovar a ausência de imissão na posse do bem, assim como a comunicação à administração do condomínio a respeito do seu real ocupante. Entretanto, assim não fizeram, não se desincumbindo do ônus probatório que lhes cabia, nos termos do art. 373, II, do CPC.
6. Se os executados/agravantes são partes legítimas para figurarem no polo passivo da presente execução de título extrajudicial, não há falar em reforma da r. decisão agravada que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada.
7. Recurso conhecido e desprovido.