Tribunal: TJDFT
Processo: 0722066-37.2023.8.07.0007
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-30
Data de publicação: 2024-09-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA E DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSENTE RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE AUTOR E VENDEDORES DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial. Em seu recurso aduz preliminar de cerceamento de defesa face a ausência de decisão saneadora antes do julgamento do mérito, sobretudo em face das contradições nos depoimentos e provas nos autos, em afronta ao artigo 357 do CPC e artigo 5o LV da CF/88. No mérito destaca que as provas nos autos comprovam que realizou de forma adequada a sua função de corretor para que fosse concluída a compra e venda de imóvel. Assinala que se tratava de parceria entre corretores, o que é comum no ramo imobiliário, sendo que exerceu diversas atividades no negócio jurídico, apenas deixando de comparecer no dia da assinatura do contrato face o conluio entre compradora e vendedores. Ademais, a parte recorrente aponta incongruências decorrente dos depoimentos colhidos na audiência e destaca que a corretora Geovanna apenas acompanhou a compradora, enquanto o restante do trabalho foi efetuado pelo autor. Enfim, aponta que as provas nos autos demonstram que aquela corretora deixou claro para os vendedores que a visita efetuada pela compradora decorria de uma parceria entre corretores.
II. Recurso próprio, tempestivo e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas.
III. Os réus impugnam o pedido de gratuidade de justiça, sem elementos para demonstrar a suposta capacidade econômica da parte autora. Por outro lado, compulsando os autos, constata-se que a parte autora colecionou o extrato da sua movimentação bancária nos últimos 3 meses. A análise daquele documento demonstra que, mesmo diante do significativo valor recebido no mês 06/24, a soma de todos os créditos naqueles meses aponta que seu rendimento médio mensal não alcança 5 salários mínimos. Ademais, a consulta da situação cadastral do CPF da parte autora junto à Receita Federal confirma a sua informação de que sequer faz declaração de imposto de renda. Em consequência, rejeita-se a preliminar de impugnação ao pedido de gratuidade de justiça formulado pela parte autora recorrente.
IV. Conforme art. 2o da Lei 9.099/95, o processo nos Juizados Especiais orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, e possui rito próprio (sumaríssimo), com regras estabelecidas na Lei no 9.099/95, não existindo previsão legal para decisão de saneamento após a audiência de instrução. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
V. Na sua inicial o autor alega que é corretor de imóveis e que recebeu uma ligação da Sra. Laudelina procurando um imóvel que havia divulgado para venda. Na ocasião, esclareceu que aquele bem foi vendido, mas que iria verificar se uma outra corretora teria um imóvel semelhante. Destaca que entrou em contato com as corretoras Kaitlyn e Geovanna, sendo que a última possuía imóvel similar ao desejado pela interessada. Assim, afirma que intermediu o contato, de modo que a corretora Geovanna mostrou o imóvel para a Sra. Laudelina e sua filha Bárbara, que era a real interessada na compra do bem. Adiante, destaca que recebeu uma proposta da Sra. Bárbara, que foi repassada para a corretora Geovanna, a qual conversou com os réus (vendedores do imóvel), que aceitaram aquela proposta. Assim, o autor destacou que a corretora Geovanna ficou responsável por emitir as certidões necessárias, enquanto que ele redigiu a minuta do contrato de compra e venda e que a encaminhou para o whatsapp do vendedor do imóvel (primeiro réu), mas que não possui a prova porque o aplicativo daquele demandado está programado para apagar as mensagens após 24 horas. Enfim, alega que foi surpreendido pela suposta desistência na conclusão do negócio, sendo que posteriormente descobriu que a Sra. Bárbara adquiriu o imóvel dos réus, de modo que pleiteia a condenação dos vendedores ao pagamento de valor equivalente a 4% do negócio jurídico a título de comissão de corretagem.
VI. Desde já, pontue-se que as alegações recursais acerca de inverdades, contradições, “narrativas maldosas”, ou pretensão de sensibilizar o juízo mediante suposta “ameaça ou importunação” efetuada pelo autor em face dos réus são indiferentes ao deslinde da demanda. Isso porque somente é necessário apurar eventual obrigação firmada pelos réus perante o autor, sendo também desnecessário identificar as razões para a desistência inicial da Sra. Bárbara quanto à aquisição do imóvel, tampouco os elementos na posterior reaproximação daquela interessada com os vendedores.
VII. Os elementos nos autos corroboram a alegação de que o negócio entre a compradora (Bárbara, acompanhada da sua mãe Laudelina) e os vendedores foi possível a partir do contato inicial entre o autor e as demais corretoras. Para tanto, é possível apurar que o autor realizava o contato com as adquirentes em potencial, enquanto que a corretora Geovanna conversava com os vendedores (sendo que a participação da corretora Kaitlyn foi referente à intermediação entre os outros dois corretores). Consta nos autos que no dia da apresentação do imóvel compareceram a interessada Bárbara (e sua mãe), os vendedores e a corretora Geovanna. Naquele dia, aquela corretora mencionou para os vendedores que em caso de eventual sucesso na negociação poderia ocorrer o rateio da comissão com outros corretores (Kaitlyn e o autor Sirdilei). Ademais, o autor demonstra que redigiu a minuta do contrato de compra e venda, encaminhou para a compradora Bárbara e solicitou para a corretora Geovanna que enviasse para os vendedores. Naquele documento consta que a comissão de corretagem seria dividida em três partes iguais, entre os corretores Geovanna, Kaitlyn e o autor Sirdilei. Todavia, na véspera da conclusão do negócio a interessada Bárbara desistiu do negócio. Para tanto, esclareceu na audiência de instrução e julgamento que se sentiu pressionada pelo autor, uma vez que estava exigindo que ela assinasse aquela minuta de compra e venda onde constava um prazo curto para que efetuasse a quitação do imóvel, sendo que ainda precisava conseguir vender o seu imóvel para deter condições de pagar o imóvel dos réus. Após a desistência efetuada pela Sra. Bárbara a corretora Geovanna entrou em contato com ela para questionar o motivo, ocasião em que foi informada sobre as razões da desistência e ficou à disposição da interessada caso optasse por retomar as negociações para a compra do imóvel. Assim, após alguns dias a Sra. Bárbara conseguiu o valor necessário, entrou em contato com a corretora Geovanna e concluiu a compra do imóvel dos réus, sem pagamento de comissão de corretagem para o autor. Ademais, não há nos autos indicação de que os réus tenham efetuado o pagamento de comissão para os demais envolvidos, visto que as corretoras Kaitlyn e Geovanna afirmaram na audiência que não receberam valores dos réus. Inclusive, a corretora Geovanna afirmou que dispensou a comissão de corretagem porque iria conseguir receber valores de uma outra forma, eis que após a venda daquele imóvel os réus iriam adquirir outro imóvel apresentado pela Sra. Geovanna, ocasião em que receberia a comissão de corretagem pela venda daquele outro bem.
VIII. Consta no Código Civil que: “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. (...) Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (...) Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.
IX. Constata-se que não existiu qualquer contato entre réus e autor, tampouco firmaram contrato de corretagem. Por outro lado, o demandante destaca que conseguiu apresentar a compradora e elaborou minuta de contrato onde constava a sua comissão pela conclusão do negócio, sendo que aquele documento teria sido enviado para os réus. Todavia, ainda que não se desconheça o entendimento doutrinário e jurisprudencial acerca da possibilidade de contrato verbal de corretagem imobiliária, relembra-se a ausência de qualquer relação contratual entre autor e réus. Na verdade, conforme elucidado pelos réus, a menção ao nome do autor ocorreu apenas quando da visita da interessada “Bárbara” ao imóvel, ocasião em que a corretora Geovanna afirmou para os vendedores que poderia vir a ocorrer uma parceria entre ela e outros dois corretores (Kaytlin e o autor Sirdilei), além de um posterior envio de uma minuta de contrato de compra e venda onde indicava o nome do autor (na ocasião da desistência da aquisição efetuada pela Sra. Bárbara). Ocorre que a corretagem demanda a existência, ainda que informal, de ajuste entre as partes quanto ao serviço de intermediação para a venda do imóvel, no qual são estipulados os termos do acordo e o corretor passa a atuar em busca da venda do imóvel mediante as orientações recebidas pelo contratante (vendedor do imóvel), conforme artigo 722 do Código Civil. Contudo, inexiste relação jurídica entre as partes no caso concreto, eis que o autor apenas conversou acerca da eventual execução da corretagem com terceiros (corretoras Geovanna e Kaitlyn), de modo que não cabe aos réus assumirem a obrigação por serviço que não contrataram.
X. Precedente: “3. Embora tenha se mostrado exitosa a negociação intermediada pelo Apelante, inclusive com a comprovação de sua atuação, por meio de ação proposta em desfavor de corretor associado, torna-se descabida a pretensão autoral em atribuir aos réus a responsabilidade pelo pagamento do valor devido, em razão de o objeto do contrato de corretagem ter sido celebrado com terceiro e não com os vendedores, ora Apelados.” (Acórdão 1673986, 07159145920218070001, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/3/2023, publicado no DJE: 20/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
XI. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa face a gratuidade de justiça, ora deferida.
XII. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA E DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSENTE RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE AUTOR E VENDEDORES DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial. Em seu recurso aduz preliminar de cerceamento de defesa face a ausência de decisão saneadora antes do julgamento do mérito, sobretudo em face das contradições nos depoimentos e provas nos autos, em afronta ao artigo 357 do CPC e artigo 5o LV da CF/88. No mérito destaca que as provas nos autos comprovam que realizou de forma adequada a sua função de corretor para que fosse concluída a compra e venda de imóvel. Assinala que se tratava de parceria entre corretores, o que é comum no ramo imobiliário, sendo que exerceu diversas atividades no negócio jurídico, apenas deixando de comparecer no dia da assinatura do contrato face o conluio entre compradora e vendedores. Ademais, a parte recorrente aponta incongruências decorrente dos depoimentos colhidos na audiência e destaca que a corretora Geovanna apenas acompanhou a compradora, enquanto o restante do trabalho foi efetuado pelo autor. Enfim, aponta que as provas nos autos demonstram que aquela corretora deixou claro para os vendedores que a visita efetuada pela compradora decorria de uma parceria entre corretores.
II. Recurso próprio, tempestivo e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas.
III. Os réus impugnam o pedido de gratuidade de justiça, sem elementos para demonstrar a suposta capacidade econômica da parte autora. Por outro lado, compulsando os autos, constata-se que a parte autora colecionou o extrato da sua movimentação bancária nos últimos 3 meses. A análise daquele documento demonstra que, mesmo diante do significativo valor recebido no mês 06/24, a soma de todos os créditos naqueles meses aponta que seu rendimento médio mensal não alcança 5 salários mínimos. Ademais, a consulta da situação cadastral do CPF da parte autora junto à Receita Federal confirma a sua informação de que sequer faz declaração de imposto de renda. Em consequência, rejeita-se a preliminar de impugnação ao pedido de gratuidade de justiça formulado pela parte autora recorrente.
IV. Conforme art. 2o da Lei 9.099/95, o processo nos Juizados Especiais orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, e possui rito próprio (sumaríssimo), com regras estabelecidas na Lei no 9.099/95, não existindo previsão legal para decisão de saneamento após a audiência de instrução. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
V. Na sua inicial o autor alega que é corretor de imóveis e que recebeu uma ligação da Sra. Laudelina procurando um imóvel que havia divulgado para venda. Na ocasião, esclareceu que aquele bem foi vendido, mas que iria verificar se uma outra corretora teria um imóvel semelhante. Destaca que entrou em contato com as corretoras Kaitlyn e Geovanna, sendo que a última possuía imóvel similar ao desejado pela interessada. Assim, afirma que intermediu o contato, de modo que a corretora Geovanna mostrou o imóvel para a Sra. Laudelina e sua filha Bárbara, que era a real interessada na compra do bem. Adiante, destaca que recebeu uma proposta da Sra. Bárbara, que foi repassada para a corretora Geovanna, a qual conversou com os réus (vendedores do imóvel), que aceitaram aquela proposta. Assim, o autor destacou que a corretora Geovanna ficou responsável por emitir as certidões necessárias, enquanto que ele redigiu a minuta do contrato de compra e venda e que a encaminhou para o whatsapp do vendedor do imóvel (primeiro réu), mas que não possui a prova porque o aplicativo daquele demandado está programado para apagar as mensagens após 24 horas. Enfim, alega que foi surpreendido pela suposta desistência na conclusão do negócio, sendo que posteriormente descobriu que a Sra. Bárbara adquiriu o imóvel dos réus, de modo que pleiteia a condenação dos vendedores ao pagamento de valor equivalente a 4% do negócio jurídico a título de comissão de corretagem.
VI. Desde já, pontue-se que as alegações recursais acerca de inverdades, contradições, “narrativas maldosas”, ou pretensão de sensibilizar o juízo mediante suposta “ameaça ou importunação” efetuada pelo autor em face dos réus são indiferentes ao deslinde da demanda. Isso porque somente é necessário apurar eventual obrigação firmada pelos réus perante o autor, sendo também desnecessário identificar as razões para a desistência inicial da Sra. Bárbara quanto à aquisição do imóvel, tampouco os elementos na posterior reaproximação daquela interessada com os vendedores.
VII. Os elementos nos autos corroboram a alegação de que o negócio entre a compradora (Bárbara, acompanhada da sua mãe Laudelina) e os vendedores foi possível a partir do contato inicial entre o autor e as demais corretoras. Para tanto, é possível apurar que o autor realizava o contato com as adquirentes em potencial, enquanto que a corretora Geovanna conversava com os vendedores (sendo que a participação da corretora Kaitlyn foi referente à intermediação entre os outros dois corretores). Consta nos autos que no dia da apresentação do imóvel compareceram a interessada Bárbara (e sua mãe), os vendedores e a corretora Geovanna. Naquele dia, aquela corretora mencionou para os vendedores que em caso de eventual sucesso na negociação poderia ocorrer o rateio da comissão com outros corretores (Kaitlyn e o autor Sirdilei). Ademais, o autor demonstra que redigiu a minuta do contrato de compra e venda, encaminhou para a compradora Bárbara e solicitou para a corretora Geovanna que enviasse para os vendedores. Naquele documento consta que a comissão de corretagem seria dividida em três partes iguais, entre os corretores Geovanna, Kaitlyn e o autor Sirdilei. Todavia, na véspera da conclusão do negócio a interessada Bárbara desistiu do negócio. Para tanto, esclareceu na audiência de instrução e julgamento que se sentiu pressionada pelo autor, uma vez que estava exigindo que ela assinasse aquela minuta de compra e venda onde constava um prazo curto para que efetuasse a quitação do imóvel, sendo que ainda precisava conseguir vender o seu imóvel para deter condições de pagar o imóvel dos réus. Após a desistência efetuada pela Sra. Bárbara a corretora Geovanna entrou em contato com ela para questionar o motivo, ocasião em que foi informada sobre as razões da desistência e ficou à disposição da interessada caso optasse por retomar as negociações para a compra do imóvel. Assim, após alguns dias a Sra. Bárbara conseguiu o valor necessário, entrou em contato com a corretora Geovanna e concluiu a compra do imóvel dos réus, sem pagamento de comissão de corretagem para o autor. Ademais, não há nos autos indicação de que os réus tenham efetuado o pagamento de comissão para os demais envolvidos, visto que as corretoras Kaitlyn e Geovanna afirmaram na audiência que não receberam valores dos réus. Inclusive, a corretora Geovanna afirmou que dispensou a comissão de corretagem porque iria conseguir receber valores de uma outra forma, eis que após a venda daquele imóvel os réus iriam adquirir outro imóvel apresentado pela Sra. Geovanna, ocasião em que receberia a comissão de corretagem pela venda daquele outro bem.
VIII. Consta no Código Civil que: “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. (...) Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (...) Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.
IX. Constata-se que não existiu qualquer contato entre réus e autor, tampouco firmaram contrato de corretagem. Por outro lado, o demandante destaca que conseguiu apresentar a compradora e elaborou minuta de contrato onde constava a sua comissão pela conclusão do negócio, sendo que aquele documento teria sido enviado para os réus. Todavia, ainda que não se desconheça o entendimento doutrinário e jurisprudencial acerca da possibilidade de contrato verbal de corretagem imobiliária, relembra-se a ausência de qualquer relação contratual entre autor e réus. Na verdade, conforme elucidado pelos réus, a menção ao nome do autor ocorreu apenas quando da visita da interessada “Bárbara” ao imóvel, ocasião em que a corretora Geovanna afirmou para os vendedores que poderia vir a ocorrer uma parceria entre ela e outros dois corretores (Kaytlin e o autor Sirdilei), além de um posterior envio de uma minuta de contrato de compra e venda onde indicava o nome do autor (na ocasião da desistência da aquisição efetuada pela Sra. Bárbara). Ocorre que a corretagem demanda a existência, ainda que informal, de ajuste entre as partes quanto ao serviço de intermediação para a venda do imóvel, no qual são estipulados os termos do acordo e o corretor passa a atuar em busca da venda do imóvel mediante as orientações recebidas pelo contratante (vendedor do imóvel), conforme artigo 722 do Código Civil. Contudo, inexiste relação jurídica entre as partes no caso concreto, eis que o autor apenas conversou acerca da eventual execução da corretagem com terceiros (corretoras Geovanna e Kaitlyn), de modo que não cabe aos réus assumirem a obrigação por serviço que não contrataram.
X. Precedente: “3. Embora tenha se mostrado exitosa a negociação intermediada pelo Apelante, inclusive com a comprovação de sua atuação, por meio de ação proposta em desfavor de corretor associado, torna-se descabida a pretensão autoral em atribuir aos réus a responsabilidade pelo pagamento do valor devido, em razão de o objeto do contrato de corretagem ter sido celebrado com terceiro e não com os vendedores, ora Apelados.” (Acórdão 1673986, 07159145920218070001, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/3/2023, publicado no DJE: 20/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
XI. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa face a gratuidade de justiça, ora deferida.
XII. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.