Tribunal: TJDFT
Processo: 0717090-23.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-30
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: A) Condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização por lucros cessantes, referente ao período 23 meses de aluguel, no valor de R$14.656,98; e B) Condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização a título de juros de obra no valor de R$ R$12.186,16. Em suas razões, os recorrentes arguem preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, bem como a imprescindibilidade do litisconsórcio necessário e a incompetência absoluta do Juízo em razão da denunciação à lide. No mérito, alega que o termo de reserva é um contrato preliminar, que não gera obrigação entre as partes e o prazo estimado de entrega nele contido não pode ser utilizado como termo de entrega do imóvel. Afirma que a sentença utilizou erroneamente o prazo estabelecido no termo de reserva, quando o prazo deveria ser o estipulado em contrato. Alega que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fortuito externo, qual seja, a pandemia da covid-19. Sustenta que a parte aurora não apresentou documentos comprobatórios que atestem efetivamente os prejuízos sofridos.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Discute-se, preliminarmente, se há necessidade de se reconhecer o litisconsórcio passivo da Caixa Econômica Federal quanto ao pagamento de juros de obra, bem como a incompetência absoluta do Juízo.
4. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se houve atraso ou não na entrega do imóvel pelas recorrentes e se eventual atraso implica na transferência do ônus do pagamento dos juros de obra às recorrentes e se devido lucros cessantes.
III. Razões de decidir
5. Há legitimidade passiva da construtora e da incorporadora apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 43265 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021 (ID 64009722), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 64009722). As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 25/08/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
9. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 17/09/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: A) Condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização por lucros cessantes, referente ao período 23 meses de aluguel, no valor de R$14.656,98; e B) Condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização a título de juros de obra no valor de R$ R$12.186,16. Em suas razões, os recorrentes arguem preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, bem como a imprescindibilidade do litisconsórcio necessário e a incompetência absoluta do Juízo em razão da denunciação à lide. No mérito, alega que o termo de reserva é um contrato preliminar, que não gera obrigação entre as partes e o prazo estimado de entrega nele contido não pode ser utilizado como termo de entrega do imóvel. Afirma que a sentença utilizou erroneamente o prazo estabelecido no termo de reserva, quando o prazo deveria ser o estipulado em contrato. Alega que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fortuito externo, qual seja, a pandemia da covid-19. Sustenta que a parte aurora não apresentou documentos comprobatórios que atestem efetivamente os prejuízos sofridos.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Discute-se, preliminarmente, se há necessidade de se reconhecer o litisconsórcio passivo da Caixa Econômica Federal quanto ao pagamento de juros de obra, bem como a incompetência absoluta do Juízo.
4. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se houve atraso ou não na entrega do imóvel pelas recorrentes e se eventual atraso implica na transferência do ônus do pagamento dos juros de obra às recorrentes e se devido lucros cessantes.
III. Razões de decidir
5. Há legitimidade passiva da construtora e da incorporadora apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Quanto à alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, tem-se que, por se tratar de demanda do consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, não há de se falar em litisconsórcio passivo necessário, não sendo a causa de competência da Justiça Federal. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 43265 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021 (ID 64009722), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 64009722). As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 25/08/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
9. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 17/09/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.