Tribunal: TJDFT
Processo: 0701685-60.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-06-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701685-60.2022.8.07.0001 RECORRENTE: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME RECORRIDO: FANGYUAN GAO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos. 2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista. 3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial. 6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor. 7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem. 8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora. 9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária. 10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal. 11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ. 12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos. 13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos artigos 322 e 324 e 492, todos do CPC, porquanto o acórdão combatido acolheu pedido genérico, formalizado de modo não específico e em clara divergência com o objeto da discussão. Pontua que não há qualquer elemento nos autos ou na lei que evidencie que a administradora agiu com culpa, portanto, não poderia ter sido a recorrente condenada a indenizar de modo objetivo. Articula que houve julgamento extra petita. Diz que não há uma única letra no contrato que autorize compreender que a imobiliária garantiria, sob qualquer modalidade, o pagamento dos alugueres. Afirma que a “cláusula nona, invocada pelo acórdão, apenas deixa claro que em caso de não pagamento pelo locatário, a Administradora não tem qualquer obrigação em pagar por ele. Não há, em nenhum ponto do contrato, qualquer cláusula que estabeleça a obrigação da Recorrente em pagar os aluguéis, ao contrário, o título do contrato grita que se trata de um contrato sem garantia!”. Fundamenta, ainda, o recurso na alínea “c”, do autorizador constitucional, sem que tenha, todavia, citado qualquer precedente a título de paradigma. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 322 e 324 e 492, todos do CPC. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior. Por fim, verifico que, apesar da parte recorrente ter fundado seu apelo também na alínea "c" do permissivo constitucional, não foram colacionados os paradigmas para ilustrar a divergência jurisprudencial, tornando-se inviável estabelecer-se qualquer confronto com o aresto recorrido, não se configurando, portanto, o dissenso interpretativo. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701685-60.2022.8.07.0001 RECORRENTE: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME RECORRIDO: FANGYUAN GAO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos. 2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista. 3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial. 6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor. 7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem. 8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora. 9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária. 10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal. 11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ. 12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos. 13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos artigos 322 e 324 e 492, todos do CPC, porquanto o acórdão combatido acolheu pedido genérico, formalizado de modo não específico e em clara divergência com o objeto da discussão. Pontua que não há qualquer elemento nos autos ou na lei que evidencie que a administradora agiu com culpa, portanto, não poderia ter sido a recorrente condenada a indenizar de modo objetivo. Articula que houve julgamento extra petita. Diz que não há uma única letra no contrato que autorize compreender que a imobiliária garantiria, sob qualquer modalidade, o pagamento dos alugueres. Afirma que a “cláusula nona, invocada pelo acórdão, apenas deixa claro que em caso de não pagamento pelo locatário, a Administradora não tem qualquer obrigação em pagar por ele. Não há, em nenhum ponto do contrato, qualquer cláusula que estabeleça a obrigação da Recorrente em pagar os aluguéis, ao contrário, o título do contrato grita que se trata de um contrato sem garantia!”. Fundamenta, ainda, o recurso na alínea “c”, do autorizador constitucional, sem que tenha, todavia, citado qualquer precedente a título de paradigma. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 322 e 324 e 492, todos do CPC. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior. Por fim, verifico que, apesar da parte recorrente ter fundado seu apelo também na alínea "c" do permissivo constitucional, não foram colacionados os paradigmas para ilustrar a divergência jurisprudencial, tornando-se inviável estabelecer-se qualquer confronto com o aresto recorrido, não se configurando, portanto, o dissenso interpretativo. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028