Tribunal: TJDFT
Processo: 0740675-07.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-25
Data de publicação: 2024-12-05

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar, solidariamente, as requeridas ao pagamento do valor de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos) mensais, com termo inicial de julho de 2022 e termo final sendo a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, a título de danos materiais e o valor de R$ 20.349,14 (vinte mil trezentos e quarenta e nove reais e quatorze centavos) a título de juros de obra de 01/07/22 até o último comprovante juntado nos autos, em virtude de danos materiais por valores pagos pela autora.
2. Na origem a autora, ora recorrida, ajuizou ação de ressarcimento e indenização por danos materiais cumulada com danos morais. Narrou que celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 2, lote 07, Itapoã Parque, Brasília/DF, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos). Observou que a entrega do imóvel estava prevista para o dia 31/12/21, contudo, não se efetivou dentro do prazo indicado, nem dentro do prazo adicional de 180 (cento e oitenta) dias. Ressaltou também que as chaves deveriam ter sido entregues em junho de 2022, mas esse prazo também não foi cumprido. Frisou que até a data de ingresso desta ação, o imóvel não havia sido entregue.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 6550219). Foram oferecidas contrarrazões (ID 65550224).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de ilegitimidade da recorrente no que tange aos juros de obra, do litisconsórcio necessário, na incompetência absoluta do Juizado Especial, e de ausência do dever de indenizar.
6. Em suas razões recursais, as requeridas alegaram preliminarmente que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Ressaltaram que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, sob pena de cerceamento do direito de defesa. Observaram que ao longa das tratativas com a autora, a pandemia da COVID-19 foi instalada, trazendo um cenário de crise generalizada, tal situação trouxe um atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que deixou clara a diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, deixando evidente que o prazo estimativo contido no referido termo, não poderia ser utilizado como termo de entrega do imóvel, já que é um documento preliminar. Frisaram que a r. sentença utilizou o prazo do termo de reserva para determinar a data final de entrega do imóvel, fixando-a em 30/12/21 e desconsiderou o acréscimo de 60 (sessenta) dias adicionais para entrega das chaves estipulado no contrato. Detalharam que o prazo de entrega do imóvel foi estipulado tendo como data final o dia 25/08/23, o qual somado ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, postergaria a possibilidade de entrega para o dia 22/02/24. Destacaram que a entrega das chaves ocorreu em 31/05/2024. Pontuaram que a autora alegou a existência de lucros cessantes, mas não apresentou nenhum documento que comprovasse os valores referidos. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para que a sentença seja reformada nos pontos apresentados.
7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento do e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
9. Conforme se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 6550132, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 65550163, p. 3), item C6 -1, consta como prazo total a data de 25/8/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico ser exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024). Ressalte-se que ante esse entendimento, não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel ou novação contratual nesse sentido. Também descabe invocar o prazo contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 65550163, p. 12, item 15.1.1) e dissociado do prazo incialmente estipulado entre as partes. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
11. Os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Assim, presume-se razoável o estabelecidos na r. sentença que fixou em quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor total pago pelo imóvel e corrigido monetariamente a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros de mora a contar da citação. Assim, o valor pago pelo imóvel foi R$ 127.453,18, (cento e vinte e sete mil, quatrocentos e cinquenta reais e dezoito centavos) chega-se ao valor de locação de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos). O termo inicial é julho de 2022 e o termo final é a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel.
12. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem à autora, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 01/07/2022 até o último comprovante de pagamento juntado nos autos. Tais valores são devidos, conforme montante descrito na r. Sentença.
13. Recurso conhecido e não provido.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar, solidariamente, as requeridas ao pagamento do valor de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos) mensais, com termo inicial de julho de 2022 e termo final sendo a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, a título de danos materiais e o valor de R$ 20.349,14 (vinte mil trezentos e quarenta e nove reais e quatorze centavos) a título de juros de obra de 01/07/22 até o último comprovante juntado nos autos, em virtude de danos materiais por valores pagos pela autora.
2. Na origem a autora, ora recorrida, ajuizou ação de ressarcimento e indenização por danos materiais cumulada com danos morais. Narrou que celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 2, lote 07, Itapoã Parque, Brasília/DF, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos). Observou que a entrega do imóvel estava prevista para o dia 31/12/21, contudo, não se efetivou dentro do prazo indicado, nem dentro do prazo adicional de 180 (cento e oitenta) dias. Ressaltou também que as chaves deveriam ter sido entregues em junho de 2022, mas esse prazo também não foi cumprido. Frisou que até a data de ingresso desta ação, o imóvel não havia sido entregue.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 6550219). Foram oferecidas contrarrazões (ID 65550224).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de ilegitimidade da recorrente no que tange aos juros de obra, do litisconsórcio necessário, na incompetência absoluta do Juizado Especial, e de ausência do dever de indenizar.
6. Em suas razões recursais, as requeridas alegaram preliminarmente que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Ressaltaram que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, sob pena de cerceamento do direito de defesa. Observaram que ao longa das tratativas com a autora, a pandemia da COVID-19 foi instalada, trazendo um cenário de crise generalizada, tal situação trouxe um atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que deixou clara a diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, deixando evidente que o prazo estimativo contido no referido termo, não poderia ser utilizado como termo de entrega do imóvel, já que é um documento preliminar. Frisaram que a r. sentença utilizou o prazo do termo de reserva para determinar a data final de entrega do imóvel, fixando-a em 30/12/21 e desconsiderou o acréscimo de 60 (sessenta) dias adicionais para entrega das chaves estipulado no contrato. Detalharam que o prazo de entrega do imóvel foi estipulado tendo como data final o dia 25/08/23, o qual somado ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, postergaria a possibilidade de entrega para o dia 22/02/24. Destacaram que a entrega das chaves ocorreu em 31/05/2024. Pontuaram que a autora alegou a existência de lucros cessantes, mas não apresentou nenhum documento que comprovasse os valores referidos. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para que a sentença seja reformada nos pontos apresentados.
7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento do e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
9. Conforme se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 6550132, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 65550163, p. 3), item C6 -1, consta como prazo total a data de 25/8/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico ser exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024). Ressalte-se que ante esse entendimento, não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel ou novação contratual nesse sentido. Também descabe invocar o prazo contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 65550163, p. 12, item 15.1.1) e dissociado do prazo incialmente estipulado entre as partes. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
11. Os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Assim, presume-se razoável o estabelecidos na r. sentença que fixou em quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor total pago pelo imóvel e corrigido monetariamente a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros de mora a contar da citação. Assim, o valor pago pelo imóvel foi R$ 127.453,18, (cento e vinte e sete mil, quatrocentos e cinquenta reais e dezoito centavos) chega-se ao valor de locação de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos). O termo inicial é julho de 2022 e o termo final é a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel.
12. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem à autora, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 01/07/2022 até o último comprovante de pagamento juntado nos autos. Tais valores são devidos, conforme montante descrito na r. Sentença.
13. Recurso conhecido e não provido.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.