Tribunal: TJDFT
Processo: 0716800-72.2023.8.07.0006
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-08
Data de publicação: 2024-04-17

Ementa:
RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CDC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMORA NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DEVIDAS À INCORPORADORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR DESCUMPRIMENTO DO ADQUIRENTE. LEI 13.786/2018. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO NOS AUTOS. CLÁUSULA PENAL DE 50% INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO DA MULTA EM 25% DA QUANTIA PAGA. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O contrato de promessa de compra e venda (ID 56875503) foi celebrado pelo preço de R$ 189.040,00, com entrada de R$ 3.550 (em 30/6/2023) e R$ 5.243,84 com o saldo do FGTS. Além desses pagamentos, R$ 150.640,00 haveriam de ser financiados por instituição financeira, R$ 3.558,00 deveria ser pago em 31/7/2023 e mais 66 parcelas de 394,61 (somando R$ 26.044,26) financiados pela própria incorporadora, com vencimento a partir de 17/7/2023.
2. Portanto, foram acertados dois parcelamentos do saldo devedor, o primeiro com a Caixa Econômica Federal e o segundo, com a própria incorporadora. O autor não pagou as parcelas devidas à incorporadora (ID 56875502), o que deu causa a resolução do contrato depois de 90 dias de inadimplemento, nos termos da Cláusula V.2.
3. Eventual demora da incorporadora na entrega dos documentos necessários à aprovação do financiamento da CEF não isentava o adquirente do pagamento das parcelas devidas à incorporadora.
4. Nos termos do art. 31-A da Lei 4.591/64 a “critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
5. A afetação confere maior garantia aos adquirentes, mas em contrapartida permite a adoção de cláusula penal para a hipótese de resolução do contrato com retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente.
6. Nesse sentido: “O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como nos casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018.” (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)
7. Para que a cláusula penal de 50% prevista no contrato seja aplicada, o incorporador deve comprovar a efetiva constituição do patrimônio de afetação, mediante certidão do Registro de Imóveis que mostre a averbação do termo firmado pelo incorporador e demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, conforme exige o Art. 31-B da citada lei. Nesse sentido: Acórdão 1014873, 07026138720178070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2017, publicado no DJE: 10/5/2017; e Acórdão 1339693, 07004007320208070010, Relator: MARIA IVATÔNIA, Relator Designado: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA 5a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 26/5/2021.
8. Se a recorrida não juntou a prova da afetação por meio da certidão de do Registro de Imóveis, fica afastada a cláusula penal de 50% e, bem por isso, deve ser aplicado o percentual de 25% do valor pago a título de multa pela resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, nos termos do art. 67-A, inciso II, e da jurisprudência do STJ (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para, ao reduzir a multa para 25% do quantum pago pelo consumidor e, por consequência, condenar a empresa recorrida a devolver R$ 2.662,50 (dois mil, seiscentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos).
10. Ficam mantidos os demais termos da sentença. Relatório em separado.
11. Sem custas ou honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CDC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMORA NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DEVIDAS À INCORPORADORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR DESCUMPRIMENTO DO ADQUIRENTE. LEI 13.786/2018. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO NOS AUTOS. CLÁUSULA PENAL DE 50% INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO DA MULTA EM 25% DA QUANTIA PAGA. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O contrato de promessa de compra e venda (ID 56875503) foi celebrado pelo preço de R$ 189.040,00, com entrada de R$ 3.550 (em 30/6/2023) e R$ 5.243,84 com o saldo do FGTS. Além desses pagamentos, R$ 150.640,00 haveriam de ser financiados por instituição financeira, R$ 3.558,00 deveria ser pago em 31/7/2023 e mais 66 parcelas de 394,61 (somando R$ 26.044,26) financiados pela própria incorporadora, com vencimento a partir de 17/7/2023.
2. Portanto, foram acertados dois parcelamentos do saldo devedor, o primeiro com a Caixa Econômica Federal e o segundo, com a própria incorporadora. O autor não pagou as parcelas devidas à incorporadora (ID 56875502), o que deu causa a resolução do contrato depois de 90 dias de inadimplemento, nos termos da Cláusula V.2.
3. Eventual demora da incorporadora na entrega dos documentos necessários à aprovação do financiamento da CEF não isentava o adquirente do pagamento das parcelas devidas à incorporadora.
4. Nos termos do art. 31-A da Lei 4.591/64 a “critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
5. A afetação confere maior garantia aos adquirentes, mas em contrapartida permite a adoção de cláusula penal para a hipótese de resolução do contrato com retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente.
6. Nesse sentido: “O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como nos casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018.” (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)
7. Para que a cláusula penal de 50% prevista no contrato seja aplicada, o incorporador deve comprovar a efetiva constituição do patrimônio de afetação, mediante certidão do Registro de Imóveis que mostre a averbação do termo firmado pelo incorporador e demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, conforme exige o Art. 31-B da citada lei. Nesse sentido: Acórdão 1014873, 07026138720178070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2017, publicado no DJE: 10/5/2017; e Acórdão 1339693, 07004007320208070010, Relator: MARIA IVATÔNIA, Relator Designado: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA 5a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 26/5/2021.
8. Se a recorrida não juntou a prova da afetação por meio da certidão de do Registro de Imóveis, fica afastada a cláusula penal de 50% e, bem por isso, deve ser aplicado o percentual de 25% do valor pago a título de multa pela resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, nos termos do art. 67-A, inciso II, e da jurisprudência do STJ (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para, ao reduzir a multa para 25% do quantum pago pelo consumidor e, por consequência, condenar a empresa recorrida a devolver R$ 2.662,50 (dois mil, seiscentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos).
10. Ficam mantidos os demais termos da sentença. Relatório em separado.
11. Sem custas ou honorários.