Tribunal: TJDFT
Processo: 0735218-10.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-03-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0735218-10.2022.8.07.0001 RECORRENTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A RECORRIDOS: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A E OUTROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CDC. APLICABILIDADE. RESCISÃO DE CONTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ADEQUAÇÃO. PERCENTUAL. ENCARGOS. IPTU. RESPONSABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO EQUIVALÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Cuida-se de recursos de apelação contra a sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel havido entre as partes, com revisão de cláusulas contratuais. 1.2. Recursos em que se discute percentual de retenção devido às rés, responsabilidade pelo pagamento de IPTU, termo inicial da correção monetária e distribuição dos ônus de sucumbência. 2. A relação jurídica entabulada qualifica-se como relação de consumo, amoldando-se nos exatos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que o autor adquire como destinatário final o imóvel comercializado pelas rés no mercado de consumo. 3. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de reputar adequada a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, ainda que a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, de modo que a retenção estabelecida na sentença observou os parâmetros jurisprudenciais e legais, não havendo nenhum reparo a ser feito no julgado, neste ponto, levando-se em consideração, ainda, que a vendedora fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo, inclusive pelo preço atual. 4. Conforme jurisprudência desta Corte o pagamento de encargos incidentes sobre o imóvel, tais como taxas condominiais e IPTU/TLP, são exigíveis do comprador a partir de sua posse no imóvel objeto do contrato. 5. A correção monetária tem por finalidade apenas compensar a desvalorização inflacionária da moeda e, portanto, deve incidir a partir do desembolso da parcela, no que se refere à devolução dos valores pagos pelo consumidor. 6. Não obstante o acolhimento do pedido subsidiário impor o reconhecimento de sucumbência recíproca entre as partes, necessária, no caso, a modificação da verba disposta na sentença, por não ser a sucumbência equivalente, tendo em conta o autor teve acolhida a maior parte de seus pedidos. 7. Recurso das rés conhecido e não provido. 8. Recurso autoral conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 5o, inciso II, da Constituição Federal, bem como 113, 421, 422 e 944, todos do Código Civil, porquanto entende que o contrato prevê a quantia de 20% (vinte por cento) a título de retenção. Defende ser razoável a retenção no patamar de até 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e b) artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, ao argumento de ausência de ato ilícito cometido pela recorrente, porquanto teria sido firmado contrato de compra e venda entre a recorrente e um promitente comprador em data anterior à compra pelos recorridos, com o consequente distrato e extinção das obrigações assumidas. Requer que todas as publicações sejam feitas em nome do patrono RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA – OAB/DF 48.892 (ID 52824081). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, preparo regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O apelo especial não merece ser admitido no tocante à alegada ofensa aos artigos 113, 421, 422 e 944, todos do CC, uma vez que o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Incidência da Súmula n. 83/STJ” ((AgInt no AREsp n. 1.983.147/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Assim, “aplica-se, à espécie, o enunciado da Súmula n. 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida." Ressalte-se que o teor do referido enunciado aplica-se, inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea a do permissivo constitucional” (AgInt no REsp 2.099.283/PE, relator Ministro Francisco Falcão, DJe 6/12/2023). Ademais, restou assentado no acórdão resistido: “Ainda, é fato inconteste que, mesmo diante da rescisão contratual requerida em 2016, o autor ainda não recebeu a restituição dos valores pagos. Em sua defesa, as rés sustentam que é devida a retenção de 20% do valor pago, em atendimento à Cláusula 16a do contrato. Contudo, a retenção no percentual de 20% é abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor efetivamente pago pelo autor no negócio” 9ID 49973893). Rever tal conclusão demandaria necessariamente o revolvimento de cláusulas contratuais e da matéria fático-probatória acostada aos autos, vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado no suposto vilipêndio ao artigo 373, incisos I e II, do CPC, uma vez que a tese recursal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de debate e decisão por parte da turma julgadora, que sobre ela não emitiu qualquer juízo, restando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento, a atrair a incidência do veto preconizado pelos enunciados 211 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça e 282 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. Impende ressaltar que a turma julgadora apenas assentou: “razão assiste ao autor sobre o distrato requerido anteriormente, conforme mensagem eletrônica do ID 137103507. Em resposta emitida pelos prepostos das rés, consta que “Encaminhamos a solicitação para análise do departamento. Assim que tivermos uma posição, entraremos em contato por meio desde mesmo e-mail. Segue anexo o Guia de Rescisão Contratual.” Assim, a ciência das rés quanto ao pedido de rescisão é inequívoco, não tendo o autor quitado quaisquer outras parcelas desde então, ressaltando-se que a Cláusula Décima Sexta do contrato, que dispõe sobre a rescisão, não exige qualquer forma ou requisito para sua efetivação, somente discorrendo acerca da cláusula penal. Ademais, considerando que as parcelas do imóvel não foram quitadas desde 2015, por certo que as rés teriam promovido a devida cobrança dos valores, salvo se cientes da opção do autor na rescisão da avença. A cobrança de condomínio, por exemplo, somente foi movida em 2021, conforme informado pelo autor na inicial, mantendo-se as rés inertes em todo o referido período. Portanto, deve ser procedente o pedido para o reconhecimento da rescisão do contrato desde 20/02/2016, data da resposta enviada pelas rés ao autor” (ID 51886902); fundamentos que se sustentam em cláusulas contratuais e no acervo de fatos de provas trazido aos autos, o que é vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, como já se disse, na presente sede. Igualmente, o apelo não merece prosseguir em relação ao alegado malferimento ao artigo 5o inciso II, da CF, bem com ao invocado dissídio interpretativo, uma vez que “nos termos da jurisprudência da Corte Superior, não é possível, em recurso especial, apreciar alegadas ofensas a dispositivos constitucionais, ainda que para fins de prequestionamento, sob pena de invasão da competência do Supremo Tribunal Federal” (AgInt no RMS 72.196/DF, relator Ministro Francisco Falcão, DJe 6/12/2023). Da mesma forma, o inconformismo não deve seguir quanto ao invocado dissídio interpretativo. Isso porque, “Nos termos do art. 1.029, § 1°, do CPC/2015 e do art. 255, § 1o, do RISTJ, a divergência jurisprudencial exige comprovação - mediante a juntada de cópia dos acórdãos paradigma ou a citação do repositório oficial ou autorizado em que publicados - e a demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas, sem realizar o necessário cotejo analítico, a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretação. Nas razões do Recurso Especial não houve a devida comprovação do dissídio invocado, nem a realização do devido cotejo analítico, porquanto a parte recorrente limitou-se a transcrever as ementas dos julgados paradigma, furtando-se de demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com solução jurídica diversa, a viabilizar o conhecimento do apelo nobre, pela divergência jurisprudencial" (REsp 1908901/PA, Rel. Ministra Assusete Magalhães, DJe 15/3/2021). No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.423.743/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe 20/12/2023. Por fim, determino que todas as publicações sejam realizadas em nome do causídico RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA – OAB/DF 48.892 (ID 52824081). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0735218-10.2022.8.07.0001 RECORRENTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A RECORRIDOS: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A E OUTROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CDC. APLICABILIDADE. RESCISÃO DE CONTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ADEQUAÇÃO. PERCENTUAL. ENCARGOS. IPTU. RESPONSABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO EQUIVALÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Cuida-se de recursos de apelação contra a sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel havido entre as partes, com revisão de cláusulas contratuais. 1.2. Recursos em que se discute percentual de retenção devido às rés, responsabilidade pelo pagamento de IPTU, termo inicial da correção monetária e distribuição dos ônus de sucumbência. 2. A relação jurídica entabulada qualifica-se como relação de consumo, amoldando-se nos exatos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que o autor adquire como destinatário final o imóvel comercializado pelas rés no mercado de consumo. 3. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de reputar adequada a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, ainda que a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, de modo que a retenção estabelecida na sentença observou os parâmetros jurisprudenciais e legais, não havendo nenhum reparo a ser feito no julgado, neste ponto, levando-se em consideração, ainda, que a vendedora fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo, inclusive pelo preço atual. 4. Conforme jurisprudência desta Corte o pagamento de encargos incidentes sobre o imóvel, tais como taxas condominiais e IPTU/TLP, são exigíveis do comprador a partir de sua posse no imóvel objeto do contrato. 5. A correção monetária tem por finalidade apenas compensar a desvalorização inflacionária da moeda e, portanto, deve incidir a partir do desembolso da parcela, no que se refere à devolução dos valores pagos pelo consumidor. 6. Não obstante o acolhimento do pedido subsidiário impor o reconhecimento de sucumbência recíproca entre as partes, necessária, no caso, a modificação da verba disposta na sentença, por não ser a sucumbência equivalente, tendo em conta o autor teve acolhida a maior parte de seus pedidos. 7. Recurso das rés conhecido e não provido. 8. Recurso autoral conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 5o, inciso II, da Constituição Federal, bem como 113, 421, 422 e 944, todos do Código Civil, porquanto entende que o contrato prevê a quantia de 20% (vinte por cento) a título de retenção. Defende ser razoável a retenção no patamar de até 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e b) artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, ao argumento de ausência de ato ilícito cometido pela recorrente, porquanto teria sido firmado contrato de compra e venda entre a recorrente e um promitente comprador em data anterior à compra pelos recorridos, com o consequente distrato e extinção das obrigações assumidas. Requer que todas as publicações sejam feitas em nome do patrono RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA – OAB/DF 48.892 (ID 52824081). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, preparo regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O apelo especial não merece ser admitido no tocante à alegada ofensa aos artigos 113, 421, 422 e 944, todos do CC, uma vez que o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Incidência da Súmula n. 83/STJ” ((AgInt no AREsp n. 1.983.147/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Assim, “aplica-se, à espécie, o enunciado da Súmula n. 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida." Ressalte-se que o teor do referido enunciado aplica-se, inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea a do permissivo constitucional” (AgInt no REsp 2.099.283/PE, relator Ministro Francisco Falcão, DJe 6/12/2023). Ademais, restou assentado no acórdão resistido: “Ainda, é fato inconteste que, mesmo diante da rescisão contratual requerida em 2016, o autor ainda não recebeu a restituição dos valores pagos. Em sua defesa, as rés sustentam que é devida a retenção de 20% do valor pago, em atendimento à Cláusula 16a do contrato. Contudo, a retenção no percentual de 20% é abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor efetivamente pago pelo autor no negócio” 9ID 49973893). Rever tal conclusão demandaria necessariamente o revolvimento de cláusulas contratuais e da matéria fático-probatória acostada aos autos, vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado no suposto vilipêndio ao artigo 373, incisos I e II, do CPC, uma vez que a tese recursal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de debate e decisão por parte da turma julgadora, que sobre ela não emitiu qualquer juízo, restando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento, a atrair a incidência do veto preconizado pelos enunciados 211 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça e 282 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. Impende ressaltar que a turma julgadora apenas assentou: “razão assiste ao autor sobre o distrato requerido anteriormente, conforme mensagem eletrônica do ID 137103507. Em resposta emitida pelos prepostos das rés, consta que “Encaminhamos a solicitação para análise do departamento. Assim que tivermos uma posição, entraremos em contato por meio desde mesmo e-mail. Segue anexo o Guia de Rescisão Contratual.” Assim, a ciência das rés quanto ao pedido de rescisão é inequívoco, não tendo o autor quitado quaisquer outras parcelas desde então, ressaltando-se que a Cláusula Décima Sexta do contrato, que dispõe sobre a rescisão, não exige qualquer forma ou requisito para sua efetivação, somente discorrendo acerca da cláusula penal. Ademais, considerando que as parcelas do imóvel não foram quitadas desde 2015, por certo que as rés teriam promovido a devida cobrança dos valores, salvo se cientes da opção do autor na rescisão da avença. A cobrança de condomínio, por exemplo, somente foi movida em 2021, conforme informado pelo autor na inicial, mantendo-se as rés inertes em todo o referido período. Portanto, deve ser procedente o pedido para o reconhecimento da rescisão do contrato desde 20/02/2016, data da resposta enviada pelas rés ao autor” (ID 51886902); fundamentos que se sustentam em cláusulas contratuais e no acervo de fatos de provas trazido aos autos, o que é vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, como já se disse, na presente sede. Igualmente, o apelo não merece prosseguir em relação ao alegado malferimento ao artigo 5o inciso II, da CF, bem com ao invocado dissídio interpretativo, uma vez que “nos termos da jurisprudência da Corte Superior, não é possível, em recurso especial, apreciar alegadas ofensas a dispositivos constitucionais, ainda que para fins de prequestionamento, sob pena de invasão da competência do Supremo Tribunal Federal” (AgInt no RMS 72.196/DF, relator Ministro Francisco Falcão, DJe 6/12/2023). Da mesma forma, o inconformismo não deve seguir quanto ao invocado dissídio interpretativo. Isso porque, “Nos termos do art. 1.029, § 1°, do CPC/2015 e do art. 255, § 1o, do RISTJ, a divergência jurisprudencial exige comprovação - mediante a juntada de cópia dos acórdãos paradigma ou a citação do repositório oficial ou autorizado em que publicados - e a demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas, sem realizar o necessário cotejo analítico, a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretação. Nas razões do Recurso Especial não houve a devida comprovação do dissídio invocado, nem a realização do devido cotejo analítico, porquanto a parte recorrente limitou-se a transcrever as ementas dos julgados paradigma, furtando-se de demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com solução jurídica diversa, a viabilizar o conhecimento do apelo nobre, pela divergência jurisprudencial" (REsp 1908901/PA, Rel. Ministra Assusete Magalhães, DJe 15/3/2021). No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.423.743/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe 20/12/2023. Por fim, determino que todas as publicações sejam realizadas em nome do causídico RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA – OAB/DF 48.892 (ID 52824081). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027