Tribunal: TJDFT
Processo: 0709809-16.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-27
Data de publicação: 2024-10-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
1. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995, e arts. 12, inciso IX, 98 e 99 do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço dos recursos.
2. As rés, ora recorrentes, interpuseram recurso inominado em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para:” a) CONDENAR as empresas requeridas ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 29/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (05/12/2023), acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido; b) CONDENAR as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 29/06/2022 até a data da efetiva entrega das chaves (05/12/2023), acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso. Por conseguinte, resolvo o mérito da lide, com espeque no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.”.
3. Preliminarmente afirma que não é parte legítima para compor a demanda, pois, os juros de obra, firmados no Contrato de Compra e Venda juntamente com a Instituição Financeira, qual seja, a Caixa Econômica Federal. Subsidiariamente, que haja o litisconsórcio passivo necessário. Aduz que é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de atraso na entrega do imóvel. Natureza Jurídica do Termo de Reserva é um Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou seja, preliminar, não vinculante. Novação contratual, assinatura de novo contrato importa em anuência expressa. A data de Entrega do Imóvel é a do Contrato de Compra e Venda. Requer a reforma da sentença.
4. A recorrida apresentou contrarrazões, ID 61884755.
5. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar rejeitada.
6. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CEF deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela Instituição Financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
8. Consta dos autos que as partes assinaram "Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário no 40054 - Itapoã Parque", ID 61884506, o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda, ID 61884725, pág. 1/36, determina o prazo total de construção em 22/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
9. Todavia, o STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)".
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível.
11. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o disposto em sentença, pois equivalente a 0,5% ao mês do valor total pago pelo imóvel e corrigido monetariamente a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros de mora a contar da citação.
13. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
14. Custas recolhidas, ID 61884747. Condeno as recorrentes vencidas ao pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
1. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995, e arts. 12, inciso IX, 98 e 99 do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço dos recursos.
2. As rés, ora recorrentes, interpuseram recurso inominado em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para:” a) CONDENAR as empresas requeridas ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 29/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (05/12/2023), acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido; b) CONDENAR as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 29/06/2022 até a data da efetiva entrega das chaves (05/12/2023), acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso. Por conseguinte, resolvo o mérito da lide, com espeque no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.”.
3. Preliminarmente afirma que não é parte legítima para compor a demanda, pois, os juros de obra, firmados no Contrato de Compra e Venda juntamente com a Instituição Financeira, qual seja, a Caixa Econômica Federal. Subsidiariamente, que haja o litisconsórcio passivo necessário. Aduz que é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de atraso na entrega do imóvel. Natureza Jurídica do Termo de Reserva é um Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou seja, preliminar, não vinculante. Novação contratual, assinatura de novo contrato importa em anuência expressa. A data de Entrega do Imóvel é a do Contrato de Compra e Venda. Requer a reforma da sentença.
4. A recorrida apresentou contrarrazões, ID 61884755.
5. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor e que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar rejeitada.
6. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CEF deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela Instituição Financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
7. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
8. Consta dos autos que as partes assinaram "Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário no 40054 - Itapoã Parque", ID 61884506, o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda, ID 61884725, pág. 1/36, determina o prazo total de construção em 22/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
9. Todavia, o STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)".
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível.
11. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o disposto em sentença, pois equivalente a 0,5% ao mês do valor total pago pelo imóvel e corrigido monetariamente a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros de mora a contar da citação.
13. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
14. Custas recolhidas, ID 61884747. Condeno as recorrentes vencidas ao pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n 9.099/95.