Tribunal: TJDFT
Processo: 0719538-24.2023.8.07.0009
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMÓVEL NOVO. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE AUTÔNOMA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. PRAZO NÃO ULTIMADO. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. IMPUTAÇÃO. INVIABILIDADE. COMPREENSÃO DA POSTULAÇÃO. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RESOLUÇÃO. MATERIALIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. (LEI No 4.591/64, ART. 67-A, I). COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS TRANSMITIDO AO ADQUIRENTE. LEGITIMIDAE. PREVISÕES LEGAL E CONTRATUAL (LEI No 4.591/64, ART. 67-A, II). OBRIGAÇÃO CONTRATUALMENTE ASSUMIDA. ACESSÓRIO OBJETO DE AVENÇAMENTO AUTÔNOMO E FIXAÇÃO DESTACADA DO PREÇO DO IMÓVEL NEGOCIADO. DANO MORAL. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. ILÍCITO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESPROPORCIONAL. RATEIO DESIGUAL. APELOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. SENTENÇA PRESERVADA.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restará a contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento.
3. Ainda não qualificado atraso injustificado na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel prometido à venda, inexiste culpa imputável à construtora e incorporadora pela rescisão contratual, e, assim, optando pela resolução do negócio, manifestação compreensível como desistência, a promitente compradora faz jus à devolução do que despendera, excluindo o despendido à guisa de comissão de corretagem, e a cláusula penal por traduzirem corolário legal do desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação da adquirente ( Lei, art. 67-A, incisos I e II).
4. Consoante se extrai do texto da Lei no 4.591/1994, não estando a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, em caso de resolução da promessa de compra e venda de imóvel em construção por culpa ou iniciativa da promissária adquirente, o incorporador restituirá os valores pagos até o momento da manifestação, aplicando a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, excluído, ademais, o vertido à guisa de taxa de comissão de corretagem, devendo essa resolução ser aplicada ainda que subsistia disposição contratual dispondo sobre a questão de forma diversa.
5. O contrato de corretagem, além de ser objeto de regulação específica, fora tratado e disciplinado especificamente pelo legislador codificado, restando içado à condição de contrato típico e nominado e delimitado quanto às suas características essenciais, e, de conformidade com a modulação que lhe fora conferida pelo legislador, encerra obrigação de resultado, resultando que somente em ensejando o efeito almejado é que irradia o direito de o comissário ser agraciado com a comissão avençada (CC, arts. 722 e 725).
6. Concertada a compra do imóvel, a adquirente fica inexoravelmente enlaçado às obrigações derivadas do contrato, tornando-se obrigada a velar pela sua efetivação, resultando que, expressamente prevista a subsistência de comissão de corretagem e que lhe ficaria afetada, conforme anotado nos termos do contrato de intermediação por ela firmado e no instrumento que precedera a formalização do negócio principal, defluindo da forma pela qual lhe restara transmitido o acessório que guarda perfeita harmonia com a legislação consumerista, pois explicitamente prevista a cobrança, afigura-se incabível a restituição de qualquer quantia despendida àquele título.
7. Sobejando hígida e clara a previsão de que a comissão de corretagem devida ao intermediador do negócio seria suportada pela consumidora que figurara como adquirente no negócio de compra e venda e destacado o montante que alcançara o acessório do preço da cota imobiliária, restando atendido o direito à informação resguardado pelo legislador de consumo, a transposição do encargo é impassível de ser reputada abusiva e ilícita, porquanto inexistente óbice legal para esse concerto nem imposição cogente no sentido de que o encargo deve ser necessariamente assimilado pela alienante, devendo, portanto, ser privilegiado o convencionado como expressão da autonomia de vontade que permeia o contrato
8. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca e desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas em ponderação ao que emerge do balanço do havido, de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86).
9. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
10. Apelações conhecidas e não providas. Sentença mantida. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMÓVEL NOVO. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE AUTÔNOMA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. PRAZO NÃO ULTIMADO. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. IMPUTAÇÃO. INVIABILIDADE. COMPREENSÃO DA POSTULAÇÃO. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RESOLUÇÃO. MATERIALIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. (LEI No 4.591/64, ART. 67-A, I). COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS TRANSMITIDO AO ADQUIRENTE. LEGITIMIDAE. PREVISÕES LEGAL E CONTRATUAL (LEI No 4.591/64, ART. 67-A, II). OBRIGAÇÃO CONTRATUALMENTE ASSUMIDA. ACESSÓRIO OBJETO DE AVENÇAMENTO AUTÔNOMO E FIXAÇÃO DESTACADA DO PREÇO DO IMÓVEL NEGOCIADO. DANO MORAL. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. ILÍCITO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESPROPORCIONAL. RATEIO DESIGUAL. APELOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. SENTENÇA PRESERVADA.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restará a contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento.
3. Ainda não qualificado atraso injustificado na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel prometido à venda, inexiste culpa imputável à construtora e incorporadora pela rescisão contratual, e, assim, optando pela resolução do negócio, manifestação compreensível como desistência, a promitente compradora faz jus à devolução do que despendera, excluindo o despendido à guisa de comissão de corretagem, e a cláusula penal por traduzirem corolário legal do desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação da adquirente ( Lei, art. 67-A, incisos I e II).
4. Consoante se extrai do texto da Lei no 4.591/1994, não estando a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, em caso de resolução da promessa de compra e venda de imóvel em construção por culpa ou iniciativa da promissária adquirente, o incorporador restituirá os valores pagos até o momento da manifestação, aplicando a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, excluído, ademais, o vertido à guisa de taxa de comissão de corretagem, devendo essa resolução ser aplicada ainda que subsistia disposição contratual dispondo sobre a questão de forma diversa.
5. O contrato de corretagem, além de ser objeto de regulação específica, fora tratado e disciplinado especificamente pelo legislador codificado, restando içado à condição de contrato típico e nominado e delimitado quanto às suas características essenciais, e, de conformidade com a modulação que lhe fora conferida pelo legislador, encerra obrigação de resultado, resultando que somente em ensejando o efeito almejado é que irradia o direito de o comissário ser agraciado com a comissão avençada (CC, arts. 722 e 725).
6. Concertada a compra do imóvel, a adquirente fica inexoravelmente enlaçado às obrigações derivadas do contrato, tornando-se obrigada a velar pela sua efetivação, resultando que, expressamente prevista a subsistência de comissão de corretagem e que lhe ficaria afetada, conforme anotado nos termos do contrato de intermediação por ela firmado e no instrumento que precedera a formalização do negócio principal, defluindo da forma pela qual lhe restara transmitido o acessório que guarda perfeita harmonia com a legislação consumerista, pois explicitamente prevista a cobrança, afigura-se incabível a restituição de qualquer quantia despendida àquele título.
7. Sobejando hígida e clara a previsão de que a comissão de corretagem devida ao intermediador do negócio seria suportada pela consumidora que figurara como adquirente no negócio de compra e venda e destacado o montante que alcançara o acessório do preço da cota imobiliária, restando atendido o direito à informação resguardado pelo legislador de consumo, a transposição do encargo é impassível de ser reputada abusiva e ilícita, porquanto inexistente óbice legal para esse concerto nem imposição cogente no sentido de que o encargo deve ser necessariamente assimilado pela alienante, devendo, portanto, ser privilegiado o convencionado como expressão da autonomia de vontade que permeia o contrato
8. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca e desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas em ponderação ao que emerge do balanço do havido, de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86).
9. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
10. Apelações conhecidas e não providas. Sentença mantida. Unânime.