Tribunal: TJDFT
Processo: 0700625-86.2021.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR AO ADQUIRIR OS DIREITOS PERTINENTES A UNIDADE INSERTA NO PARCELAMENTO. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA MOVIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO EM FACE DA ENTIDADE. OBJETO. APURAÇÃO E PREVENÇÃO DE DANOS AMBIENTAIS E URBANÍSTICOS. AFETAÇÃO DA SITUAÇÃO INERENTE AO PARCELAMENTO EMPREENDIDO. AUSÊNCIA. AÇÕES. OBJETOS DISTINTOS. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. INEXISTÊNCIA. SUSPENSÃO DA AÇÃO DE COBRANÇA ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INVIABILIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Conquanto subsistente ação civil pública manejada pelo Ministério Público em face da entidade associativa, destinando-se à apuração de danos ambientais havidos na ultimação do parcelamento, a reversão dos danos e a prevenção de novos atos com essa conformação, não afetando o parcelamento levado a efeito nem subsistindo determinação judicial de paralisação das atividades desenvolvidas pelo ente na gestão do parcelamento já empreendido, não subsiste situação de prejudicialidade externa afetando pretensão de cobranças de parcelas condominiais provenientes do ente em face dos possuidores das unidades inseridas no perímetro do parcelamento levado a efeito, porquanto ausentes as situações aptas a conduzirem a aludida apreensão (CPC, 313, V).
2. Segundo o disposto no artigo 313, inciso V, alíneas “a” e “b”, do estatuto processual, suspende-se o curso do processo quando a sentença de mérito (i) depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente, ou (ii) quando tiver de ser proferida somente após a verificação de determinado fato ou a produção de certa prova, requisitada a outro juízo, ou seja, em conformidade com o princípio da segurança jurídica, é possível, desde que qualificada hipótese legítima, o sobrestamento do curso da ação enquanto pendente a resolução de outra na qual se discuta questão que afetará diretamente o deslinde da lide sobrestada, mas, não subsistindo aludidas situações, inviável que seja sobrestado o trânsito de ação de cobrança de parcelas condominiais em razão da subsistência de ação civil pública manejada em face do ente associativo.
3. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criada, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e ao fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
4. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
5. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos.
6. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
7. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende.
8. Os “condomínios irregulares” constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura “condominial”, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito.
9. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e no fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
10. Apelo conhecido e desprovido. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR AO ADQUIRIR OS DIREITOS PERTINENTES A UNIDADE INSERTA NO PARCELAMENTO. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA MOVIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO EM FACE DA ENTIDADE. OBJETO. APURAÇÃO E PREVENÇÃO DE DANOS AMBIENTAIS E URBANÍSTICOS. AFETAÇÃO DA SITUAÇÃO INERENTE AO PARCELAMENTO EMPREENDIDO. AUSÊNCIA. AÇÕES. OBJETOS DISTINTOS. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. INEXISTÊNCIA. SUSPENSÃO DA AÇÃO DE COBRANÇA ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INVIABILIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Conquanto subsistente ação civil pública manejada pelo Ministério Público em face da entidade associativa, destinando-se à apuração de danos ambientais havidos na ultimação do parcelamento, a reversão dos danos e a prevenção de novos atos com essa conformação, não afetando o parcelamento levado a efeito nem subsistindo determinação judicial de paralisação das atividades desenvolvidas pelo ente na gestão do parcelamento já empreendido, não subsiste situação de prejudicialidade externa afetando pretensão de cobranças de parcelas condominiais provenientes do ente em face dos possuidores das unidades inseridas no perímetro do parcelamento levado a efeito, porquanto ausentes as situações aptas a conduzirem a aludida apreensão (CPC, 313, V).
2. Segundo o disposto no artigo 313, inciso V, alíneas “a” e “b”, do estatuto processual, suspende-se o curso do processo quando a sentença de mérito (i) depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente, ou (ii) quando tiver de ser proferida somente após a verificação de determinado fato ou a produção de certa prova, requisitada a outro juízo, ou seja, em conformidade com o princípio da segurança jurídica, é possível, desde que qualificada hipótese legítima, o sobrestamento do curso da ação enquanto pendente a resolução de outra na qual se discuta questão que afetará diretamente o deslinde da lide sobrestada, mas, não subsistindo aludidas situações, inviável que seja sobrestado o trânsito de ação de cobrança de parcelas condominiais em razão da subsistência de ação civil pública manejada em face do ente associativo.
3. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criada, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e ao fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
4. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
5. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos.
6. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
7. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende.
8. Os “condomínios irregulares” constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura “condominial”, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito.
9. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e no fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
10. Apelo conhecido e desprovido. Preliminar rejeitada. Unânime.