Tribunal: TJDFT
Processo: 0710568-77.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-07
Data de publicação: 2024-10-17

Ementa:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. INDENIZAÇÃO POR JUROS DE OBRA DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM DISCUSSÃO
1. Recurso Inominado interposto pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida ao pagamento de indenização a título de juros de obra no valor de R$ 13.567,29, corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
2. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta ser devida a inversão da cláusula penal contratual a seu favor, haja vista o inadimplemento da construtora pelo atraso na entrega do imóvel (ID 62345172). Por sua vez, a parte requerida suscita, preliminarmente, a teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustenta que não houve atraso na entrega do imóvel, porquanto respeitadas todas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, não se prestando para tanto o termo de reserva que é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Requer, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja fixado o termo inicial da correção monetária como sendo o ajuizamento da ação e dos juros de mora a incidência deverá ocorrer a partir da citação (ID 62345173).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte autora, há legitimidade passiva da requerida, porquanto é apontada como responsável contratual pelos prejuízos sofridos pela consumidora e que pretende ser ressarcida em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da Caixa deverá ser buscada pela recorrente junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 62345133), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A empresa recorrente alega que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com o recorrido (ID 62345134, cláusula B.7.1) o prazo para o término da construção em 22/5/2023, prorrogável por seis meses (cláusula 4.9).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais.
10. No que se refere à indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes TJDFT: Acórdãos 1834657 e 1844856.
11. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever da empresa recorrente reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida que utilizou-se de parâmetros legítimos, sendo o valor adequado para reparar os prejuízos causados até a efetiva entrega do imóvel.
12. Em relação à correção monetária impugnada pela empresa recorrente, conforme Súmula no 43, do Superior Tribunal de Justiça, a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo, não merecendo reparos a sentença que fixou a correção monetária a partir do desembolso, mostrando-se correta inclusive a fixação de juros de mora a partir da citação.
13. Sobre a cláusula penal moratória, consoante previsão expressa do contrato firmado entre as partes, o valor da multa contratual moratória fora fixada para o inadimplemento do adquirente em relação aos juros de obra (item 15.1), e não pode, por si só, ser tida como abusiva. A cláusula penal possui origem convencional e inexistindo prévia convenção no contrato de multa em desfavor da construtora, não há que se falar em inversão de cláusula pactuada apenas para a hipótese de mora do comprador. A intervenção do Poder Judiciário em contratos particulares deve ter caráter excepcional, sob pena de violação aos princípios da pacta sunt servanda e da autonomia da vontade.
IV. DISPOSITIVO
14. Preliminares rejeitadas. Recursos não providos. Sentença mantida.
15. Sem custas processuais e honorários advocatícios.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT Acórdão n.1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 18/3/202; Acórdão n.1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, j. 15/4/2024.

Inteiro teor:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. INDENIZAÇÃO POR JUROS DE OBRA DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM DISCUSSÃO
1. Recurso Inominado interposto pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida ao pagamento de indenização a título de juros de obra no valor de R$ 13.567,29, corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
2. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta ser devida a inversão da cláusula penal contratual a seu favor, haja vista o inadimplemento da construtora pelo atraso na entrega do imóvel (ID 62345172). Por sua vez, a parte requerida suscita, preliminarmente, a teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustenta que não houve atraso na entrega do imóvel, porquanto respeitadas todas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, não se prestando para tanto o termo de reserva que é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Requer, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja fixado o termo inicial da correção monetária como sendo o ajuizamento da ação e dos juros de mora a incidência deverá ocorrer a partir da citação (ID 62345173).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte autora, há legitimidade passiva da requerida, porquanto é apontada como responsável contratual pelos prejuízos sofridos pela consumidora e que pretende ser ressarcida em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da Caixa deverá ser buscada pela recorrente junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 62345133), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A empresa recorrente alega que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com o recorrido (ID 62345134, cláusula B.7.1) o prazo para o término da construção em 22/5/2023, prorrogável por seis meses (cláusula 4.9).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais.
10. No que se refere à indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes TJDFT: Acórdãos 1834657 e 1844856.
11. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever da empresa recorrente reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida que utilizou-se de parâmetros legítimos, sendo o valor adequado para reparar os prejuízos causados até a efetiva entrega do imóvel.
12. Em relação à correção monetária impugnada pela empresa recorrente, conforme Súmula no 43, do Superior Tribunal de Justiça, a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo, não merecendo reparos a sentença que fixou a correção monetária a partir do desembolso, mostrando-se correta inclusive a fixação de juros de mora a partir da citação.
13. Sobre a cláusula penal moratória, consoante previsão expressa do contrato firmado entre as partes, o valor da multa contratual moratória fora fixada para o inadimplemento do adquirente em relação aos juros de obra (item 15.1), e não pode, por si só, ser tida como abusiva. A cláusula penal possui origem convencional e inexistindo prévia convenção no contrato de multa em desfavor da construtora, não há que se falar em inversão de cláusula pactuada apenas para a hipótese de mora do comprador. A intervenção do Poder Judiciário em contratos particulares deve ter caráter excepcional, sob pena de violação aos princípios da pacta sunt servanda e da autonomia da vontade.
IV. DISPOSITIVO
14. Preliminares rejeitadas. Recursos não providos. Sentença mantida.
15. Sem custas processuais e honorários advocatícios.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT Acórdão n.1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 18/3/202; Acórdão n.1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, j. 15/4/2024.