Tribunal: TJDFT
Processo: 0735871-46.2021.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-03-21
Data de publicação: 2024-04-30

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. OBJETO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL COM GARANTIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. IMÓVEL. PROPRIEDADE. PESSOA JURÍDICA. EXTINÇÃO. OBRIGAÇÕES REMANESCENTES. SÓCIO RESPONSÁVEL PELO ATIVO E PASSIVO DA SOCIEDADE EXTINTA. SUCESSÃO. TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO. RESOLUÇÃO IMOTIVADA DO CONTRATO PELO CONTRANTE. DENÚNCIA FORMAL E NOTIFICAÇÃO DA CONTRATADA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. PERCEPÇÃO DOS ALUGUERES GERADOS PELO IMÓVEL ADMINISTRADO DIRETAMENTE PELO CONTRATANTE. REPASSE DO MESMO ALUGUER PELA ADMINISTRADORA SOB O PRISMA DA MORA DO LOCATÁRIO. CUMPRIMENTO DA GARANTIA CONVENCIONADA. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. REPETIÇÃO DO INDEVIDO FRUÍDO. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATANTE. QUALIFICAÇÃO. LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. RESOLUÇÃO PREMATURA DO CONTRATO. OPÇÃO DO CONTRATANTE. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE E BOA-FÉ OBJETIVA. PACTA SUNT SERVANDA. MULTA COMPENSATÓRIA. CONTRATAÇÃO. LEGALIDADE. INCIDÊNCIA. QUANTUM ACORDADO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. EXCESSIVIDADE. INEXISTÊNCIA. ADMINISTRADORA CONTRATADA. LEGITIMIDADE ATIVA PARA POSTULAÇÃO DA MULTA CONVENCIONADA E REPETIÇÃO DO VERTIDO EM RAZÃO DO NEGÓCIO. VÍNCULO SUBJETIVO COM A PRETENSÃO E O OBJETO. AFIRMAÇÃO. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e pretensões deduzidas.

2. Derivando a pretensão condenatória formulada de relação de natureza contratual, não subsistindo controvérsia sobre a posição de contratantes detida pelos litigantes, ressoa patente a legitimidade ativa da contratada para demandar, defronte o contratado, a composição do dano que experimentara em razão do negócio e o correspondente à cláusula penal convencionada, porquanto latente a pertinência subjetiva de ambos os litigantes com os fatos e o direito invocado, remanescendo como matérias pertinentes exclusivamente ao mérito do litígio estabelecido a resolução das postulações, tornando inviável que sejam elucidadas sob a ótica das condições da ação, na vertente da legitimidade ativa ad causam.

3. O contrato de administração de imóvel que enlaça em seus vértices o proprietário do imóvel como destinatário final dos serviços que fazem seu objeto e a imobiliária como fornecedora dos serviços de administração qualifica-se como relação de consumo, pois envolve a prestação de serviços volvidos a destinatário final, inscrevendo-se o liame havido na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, sujeitando-se, pois, às regras protetivas derivadas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente no que se refere à sujeição do avençado a exegese que se afigure mais consentânea com o objeto do pactuado e com os direitos do tomador (CDC, art. 47).

4. A extinção da pessoa jurídica não enseja a extinção das obrigações e direitos que lhe estavam destinados e foram contraídos enquanto perduraram suas atividades e sobejava incólume sua personalidade jurídica, e, ainda que não haja nos instrumentos de constituição e de dissolução disposição regulando a responsabilidade dos sócios no caso de extinção, é cediço que, em havendo sua extinção decorrido da manifestação uniforme dos detentores do seu capital social, o rateio das obrigações ativas e passivas que havia contraído será efetivado na forma avençada entre os antigos sócios ou, em não havendo estipulação diversa, no molde do legalmente estabelecido, respondendo cada qual na exata proporção do capital social que ostentara, ensejando, inclusive, que os sócios passem a integrar, na condição de substitutos e sucessores, as lides nas quais a pessoa jurídica estava inserida (CC, arts. 51, 1.033 usque 1.037 e 1.102 e seguintes).

5. Nas relações obrigacionais, o princípio da boa-fé objetiva impõe aos contratantes o dever fundamental de adotarem uma linha de correção e probidade, tanto na constituição das relações entre eles como no desempenho das relações constituídas, inserindo-se como expressão de diretriz ética às condutas tomadas pelas partes não só na conclusão do contrato, mas também quando da sua execução, não se admitindo que qualquer uma das partes se utilize de subterfúgios escusos à responsabilidade de seus atos, devendo ser observada quanto a rescisão imotivada da avença, o prazo mínimo contratado, assim como, a sua prorrogação, em caso de seu descumprimento pelas partes, para efeitos de quitação do contrato.

6. Constatado que o contratante, na vigência do contrato de administração e encontrando-se o imóvel administrado locado, reportara ao locatário que passaria a administrá-lo pessoalmente, passando a fruir dos alugueres vertidos sem ter promovido a denúncia da prestação de serviços, determinando que, tratando-se de administração com garantia, a administradora lhe repasse aluguer realizado pelo inquilino por reputar que teria sido inadimplido, resolvida na sequência a administração por sua iniciativa, o contratante, como expressão da inadimplência em que incidira e do princípio que veda o enriquecimento sem causa, deve devolver à administradora o aluguer que percebera em duplicidade.

7. Caracterizando descumprimento das obrigações convencionadas a postulação de resolução imotivada do contrato antes de implementado do prazo de vigência contratualmente estabelecido, sujeita-se o contratante inadimplente à incidência da multa compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando adequada, pois conformada com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser mantida de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é, a par de penalizar a parte inadimplente, conferir justa compensação à adimplente pela frustração do negócio de forma precipitada e sem justa causa, notadamente se o valor da multa rescisória resta expressamente avençado no contrato (CC, arts. 413, 422 e 423).

8. O desprovimento do recurso da parte originalmente sucumbente implica a majoração dos honorários advocatícios que originalmente lhe foram imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).

9. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. OBJETO. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL COM GARANTIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. IMÓVEL. PROPRIEDADE. PESSOA JURÍDICA. EXTINÇÃO. OBRIGAÇÕES REMANESCENTES. SÓCIO RESPONSÁVEL PELO ATIVO E PASSIVO DA SOCIEDADE EXTINTA. SUCESSÃO. TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO. RESOLUÇÃO IMOTIVADA DO CONTRATO PELO CONTRANTE. DENÚNCIA FORMAL E NOTIFICAÇÃO DA CONTRATADA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. PERCEPÇÃO DOS ALUGUERES GERADOS PELO IMÓVEL ADMINISTRADO DIRETAMENTE PELO CONTRATANTE. REPASSE DO MESMO ALUGUER PELA ADMINISTRADORA SOB O PRISMA DA MORA DO LOCATÁRIO. CUMPRIMENTO DA GARANTIA CONVENCIONADA. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. REPETIÇÃO DO INDEVIDO FRUÍDO. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATANTE. QUALIFICAÇÃO. LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. RESOLUÇÃO PREMATURA DO CONTRATO. OPÇÃO DO CONTRATANTE. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE E BOA-FÉ OBJETIVA. PACTA SUNT SERVANDA. MULTA COMPENSATÓRIA. CONTRATAÇÃO. LEGALIDADE. INCIDÊNCIA. QUANTUM ACORDADO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. EXCESSIVIDADE. INEXISTÊNCIA. ADMINISTRADORA CONTRATADA. LEGITIMIDADE ATIVA PARA POSTULAÇÃO DA MULTA CONVENCIONADA E REPETIÇÃO DO VERTIDO EM RAZÃO DO NEGÓCIO. VÍNCULO SUBJETIVO COM A PRETENSÃO E O OBJETO. AFIRMAÇÃO. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e pretensões deduzidas.

2. Derivando a pretensão condenatória formulada de relação de natureza contratual, não subsistindo controvérsia sobre a posição de contratantes detida pelos litigantes, ressoa patente a legitimidade ativa da contratada para demandar, defronte o contratado, a composição do dano que experimentara em razão do negócio e o correspondente à cláusula penal convencionada, porquanto latente a pertinência subjetiva de ambos os litigantes com os fatos e o direito invocado, remanescendo como matérias pertinentes exclusivamente ao mérito do litígio estabelecido a resolução das postulações, tornando inviável que sejam elucidadas sob a ótica das condições da ação, na vertente da legitimidade ativa ad causam.

3. O contrato de administração de imóvel que enlaça em seus vértices o proprietário do imóvel como destinatário final dos serviços que fazem seu objeto e a imobiliária como fornecedora dos serviços de administração qualifica-se como relação de consumo, pois envolve a prestação de serviços volvidos a destinatário final, inscrevendo-se o liame havido na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, sujeitando-se, pois, às regras protetivas derivadas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente no que se refere à sujeição do avençado a exegese que se afigure mais consentânea com o objeto do pactuado e com os direitos do tomador (CDC, art. 47).

4. A extinção da pessoa jurídica não enseja a extinção das obrigações e direitos que lhe estavam destinados e foram contraídos enquanto perduraram suas atividades e sobejava incólume sua personalidade jurídica, e, ainda que não haja nos instrumentos de constituição e de dissolução disposição regulando a responsabilidade dos sócios no caso de extinção, é cediço que, em havendo sua extinção decorrido da manifestação uniforme dos detentores do seu capital social, o rateio das obrigações ativas e passivas que havia contraído será efetivado na forma avençada entre os antigos sócios ou, em não havendo estipulação diversa, no molde do legalmente estabelecido, respondendo cada qual na exata proporção do capital social que ostentara, ensejando, inclusive, que os sócios passem a integrar, na condição de substitutos e sucessores, as lides nas quais a pessoa jurídica estava inserida (CC, arts. 51, 1.033 usque 1.037 e 1.102 e seguintes).

5. Nas relações obrigacionais, o princípio da boa-fé objetiva impõe aos contratantes o dever fundamental de adotarem uma linha de correção e probidade, tanto na constituição das relações entre eles como no desempenho das relações constituídas, inserindo-se como expressão de diretriz ética às condutas tomadas pelas partes não só na conclusão do contrato, mas também quando da sua execução, não se admitindo que qualquer uma das partes se utilize de subterfúgios escusos à responsabilidade de seus atos, devendo ser observada quanto a rescisão imotivada da avença, o prazo mínimo contratado, assim como, a sua prorrogação, em caso de seu descumprimento pelas partes, para efeitos de quitação do contrato.

6. Constatado que o contratante, na vigência do contrato de administração e encontrando-se o imóvel administrado locado, reportara ao locatário que passaria a administrá-lo pessoalmente, passando a fruir dos alugueres vertidos sem ter promovido a denúncia da prestação de serviços, determinando que, tratando-se de administração com garantia, a administradora lhe repasse aluguer realizado pelo inquilino por reputar que teria sido inadimplido, resolvida na sequência a administração por sua iniciativa, o contratante, como expressão da inadimplência em que incidira e do princípio que veda o enriquecimento sem causa, deve devolver à administradora o aluguer que percebera em duplicidade.

7. Caracterizando descumprimento das obrigações convencionadas a postulação de resolução imotivada do contrato antes de implementado do prazo de vigência contratualmente estabelecido, sujeita-se o contratante inadimplente à incidência da multa compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando adequada, pois conformada com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser mantida de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é, a par de penalizar a parte inadimplente, conferir justa compensação à adimplente pela frustração do negócio de forma precipitada e sem justa causa, notadamente se o valor da multa rescisória resta expressamente avençado no contrato (CC, arts. 413, 422 e 423).

8. O desprovimento do recurso da parte originalmente sucumbente implica a majoração dos honorários advocatícios que originalmente lhe foram imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).

9. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.