Tribunal: TJDFT
Processo: 0701685-60.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-06-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701685-60.2022.8.07.0001 RECORRENTE: FANGYUAN GAO RECORRIDO: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos. 2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista. 3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial. 6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor. 7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem. 8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora. 9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária. 10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal. 11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ. 12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos. 13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 14, 51, inciso XIII, ambos do CDC, 403, 421, 422, 667, todos do CCB, 85, §11, 86, parágrafo único, 371, 489, inciso II, estes do CPC, 38, §2o, e 39, ambos da Lei 8.245/91, afirmando que o acórdão combatido padece de nulidade absoluta, pois fundamentado em provas inexistentes nos autos. Ressalta que não há qualquer prova documental acerca do depósito de caução pela locatária, no valor de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais), bem como inexistentes documentos comprobatórios da diligência habitual da imobiliária para execução do contrato de locação. Defende o dever de indenizar decorrente da desídia e falha na prestação dos serviços. Entende que, por força do estabelecido contratualmente, não poderia ter sido alterada unilateralmente a garantia fidejussória para caução. Pondera que são nulas as alterações realizadas unilateralmente pelo fornecedor de serviços que modifiquem o conteúdo do contrato. Articula, ainda, a desproporção da distribuição dos ônus de sucumbência e a ausência de condenação da parte recorrida em honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigos 489, inciso II, e 1.022, inciso II, ambos do CPC. Isso porque “Inexiste afronta aos art. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.076.227/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 20/11/2023). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada ofensa aos artigos 14, 51, inciso XIII, ambos do CDC, 403, 421, 422, 667, todos do CCB, 85, §11, 86, parágrafo único, 371, estes do CPC, 38, §2o, e 39, ambos da Lei 8.245/91. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701685-60.2022.8.07.0001 RECORRENTE: FANGYUAN GAO RECORRIDO: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos. 2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista. 3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial. 6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor. 7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem. 8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora. 9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária. 10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal. 11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ. 12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos. 13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 14, 51, inciso XIII, ambos do CDC, 403, 421, 422, 667, todos do CCB, 85, §11, 86, parágrafo único, 371, 489, inciso II, estes do CPC, 38, §2o, e 39, ambos da Lei 8.245/91, afirmando que o acórdão combatido padece de nulidade absoluta, pois fundamentado em provas inexistentes nos autos. Ressalta que não há qualquer prova documental acerca do depósito de caução pela locatária, no valor de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais), bem como inexistentes documentos comprobatórios da diligência habitual da imobiliária para execução do contrato de locação. Defende o dever de indenizar decorrente da desídia e falha na prestação dos serviços. Entende que, por força do estabelecido contratualmente, não poderia ter sido alterada unilateralmente a garantia fidejussória para caução. Pondera que são nulas as alterações realizadas unilateralmente pelo fornecedor de serviços que modifiquem o conteúdo do contrato. Articula, ainda, a desproporção da distribuição dos ônus de sucumbência e a ausência de condenação da parte recorrida em honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigos 489, inciso II, e 1.022, inciso II, ambos do CPC. Isso porque “Inexiste afronta aos art. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.076.227/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 20/11/2023). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada ofensa aos artigos 14, 51, inciso XIII, ambos do CDC, 403, 421, 422, 667, todos do CCB, 85, §11, 86, parágrafo único, 371, estes do CPC, 38, §2o, e 39, ambos da Lei 8.245/91. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028