Tribunal: TJDFT
Processo: 0710810-03.2023.8.07.0006
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-26
Data de publicação: 2024-03-11

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS - ABUSIVIDADE. NOVAÇÃO CONTRATUAL - APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO - INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram "CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – RECURSOS SBPE COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDORES FIDUCIANTES”, no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra. A corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora e fiadora (ID 55409307 - Pág. 1/14), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 3.11 estipula que “os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 3.2. – II, caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término de obra prevista quando da celebração deste contrato, imputando diretamente à CONSTRUTORA/ INCORPORADORA/ ENTIDADE ORGANIZADORAA/EMPREENDEDOR a responsabilidade pelo pagamento desses valores até a efetiva entrega do imóvel (ID 55409307 - Pág. 4). Dessa forma as requeridas se mostram parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
2. Não há que se falar em litisconsórcio necessário para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
3. Novação contratual. 3.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 3.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí, findando, então, em 28/6/2022.
4. Caso fortuito. 4.1 A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, seja porque o contrato foi celebrado em 13/04/2021 (ID 55409306 - Pág. 5), quando se era permitido saber a real dimensão pandêmica, seja porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser afastada a ocorrência de caso fortuito.
5. Juros de Obra. 5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Diante do efetivo adimplemento dos juros de obra no período da mora da Construtora, além de comprovada sua inexigibilidade, surge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa além do prazo inicialmente estipulado em razão do demonstrado atraso na entrega de imóvel.

6. Inversão da Cláusula Penal (acréscimos juros de mora e multa 2%). 6.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido". 6.2. No contrato, o item 15.1, prevê que “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor.”
7. Valor da indenização. 7.1. Ainda tratando de reparação de danos quantos aos contratos de compra e venda de imóvel, também em sede de recurso repetitivo o STJ concluiu ser incabível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso). 6.2. Alinhada a esse entendimento, a Câmara de Uniformização do TJDFT, consignou que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo (Reclamação n. 0703946-69.20.19.8.07.90004). Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes. 6.3. No caso concreto, verifica-se que o valor da multa contratual “moratória” (item 15.1 do contrato) diverge do parâmetro considerado razoável pela jurisprudência que é o valor locativo, porquanto adotado o percentual de 0,5% do valor do imóvel. Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória (juros de mora e multa) com a indenização por lucros cessantes. Contudo, a sentença vergastada não aplicou a cumulação da cláusula penal (multa moratória e juros), apontando o valor nominalmente devido e os juros somente a partir da citação. Motivos pelos quais não merece reparo a sentença.
8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS - ABUSIVIDADE. NOVAÇÃO CONTRATUAL - APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. ATRASO COMPROVADO - INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA INTERVENIENTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram "CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – RECURSOS SBPE COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDORES FIDUCIANTES”, no qual constou a ré JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A como construtora e fiadora da obra. A corré IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A é agente promotor empreendedor/entidade organizadora e fiadora (ID 55409307 - Pág. 1/14), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. A cláusula 3.11 estipula que “os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 3.2. – II, caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término de obra prevista quando da celebração deste contrato, imputando diretamente à CONSTRUTORA/ INCORPORADORA/ ENTIDADE ORGANIZADORAA/EMPREENDEDOR a responsabilidade pelo pagamento desses valores até a efetiva entrega do imóvel (ID 55409307 - Pág. 4). Dessa forma as requeridas se mostram parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
2. Não há que se falar em litisconsórcio necessário para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente. Sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA.
3. Novação contratual. 3.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 3.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulado por ocasião da celebração do contrato com a participação da CEF. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí, findando, então, em 28/6/2022.
4. Caso fortuito. 4.1 A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, seja porque o contrato foi celebrado em 13/04/2021 (ID 55409306 - Pág. 5), quando se era permitido saber a real dimensão pandêmica, seja porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser afastada a ocorrência de caso fortuito.
5. Juros de Obra. 5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Diante do efetivo adimplemento dos juros de obra no período da mora da Construtora, além de comprovada sua inexigibilidade, surge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa além do prazo inicialmente estipulado em razão do demonstrado atraso na entrega de imóvel.

6. Inversão da Cláusula Penal (acréscimos juros de mora e multa 2%). 6.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido". 6.2. No contrato, o item 15.1, prevê que “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor.”
7. Valor da indenização. 7.1. Ainda tratando de reparação de danos quantos aos contratos de compra e venda de imóvel, também em sede de recurso repetitivo o STJ concluiu ser incabível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso). 6.2. Alinhada a esse entendimento, a Câmara de Uniformização do TJDFT, consignou que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo (Reclamação n. 0703946-69.20.19.8.07.90004). Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes. 6.3. No caso concreto, verifica-se que o valor da multa contratual “moratória” (item 15.1 do contrato) diverge do parâmetro considerado razoável pela jurisprudência que é o valor locativo, porquanto adotado o percentual de 0,5% do valor do imóvel. Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória (juros de mora e multa) com a indenização por lucros cessantes. Contudo, a sentença vergastada não aplicou a cumulação da cláusula penal (multa moratória e juros), apontando o valor nominalmente devido e os juros somente a partir da citação. Motivos pelos quais não merece reparo a sentença.
8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre valor da condenação.