Tribunal: TJDFT
Processo: 0733428-09.2023.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-01
Data de publicação: 2024-03-15

Ementa:
EMENTA
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INCOMPETÊNCIA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. TEMA 996 DO STJ. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS, PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pelas partes, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar as rés a pagarem ao autor o valor de R$ 9.492,27, à título de indenização por danos materiais, bem como ao pagamento de R$ 15.400,00, à título de lucros cessantes. Em preliminar, as rés defendem a ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, sustentam o litisconsórcio necessário e também a incompetência absoluta do Juízo. Quanto ao mérito, aduzem que não houve atraso na entrega do imóvel, mas mera novação contratual. Argumentam que não foi comprovado o dano material. Requerem, caso não acolhidas as preliminares, a improcedência dos pedidos. Por seu turno, o autor requer que sejam suspensas as cobranças dos juros de obra ou outros encargos, considerando que o prazo estabelecido no contrato para entrega das chaves foi excedido. Além disso, pede que todos os valores de aluguéis pagos pelo recorrente durante o período de atraso na entrega da obra sejam incluídos.
II. Recursos próprios e tempestivos. Preparo do recurso das rés regular (ID 54362143). Defiro ao autor recorrente a gratuidade de justiça. Foram apresentadas as contrarrazões (ID 54362155).
III. As condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, tal como preconiza a teoria da asserção. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. A pretensão de ressarcimento por juros de obra não atrai o agente financeiro para a lide, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de litisconsórcio necessário e de consequente incompetência rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes será analisada sob a ótica do direito do consumidor.
VI. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 37441 (ID 54361802), assinado entre as partes, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, dispôs que a conclusão do empreendimento imobiliário estava prevista para o dia 30/12/2021. Além disso, a cláusula 21 de referido documento previu a tolerância de 180 dias corridos para conclusão da obra. Nesse aspecto, a alegação das rés no sentido de que houve novação a estabelecer novo marco para cômputo do atraso não prospera.
VII. Com efeito, o STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
VIII. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos, de modo que os juros de obra cobrados após esse prazo (28/06/2022) devem ser restituídos ao adquirente.
IX. Ademais, comprovada a mora na entrega da unidade habitacional, é cabível a indenização por dano material, visando a indenizar não a privação do uso e fruição do bem imóvel adquirido, mas os aluguéis efetivamente despendidos para moradia em outro imóvel durante o período de mora. Diante disso, deve ser mantida a indenização ao pagamento dos danos emergentes, aluguéis.
X. Diante desse quadro, devem os réus responder pelo pagamento dos juros de obra e pelos aluguéis despendidos pela parte durante o período em que permanecerem em mora, ou seja, até a efetiva entrega do imóvel, com a disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves). Descabe a determinação de cessação das cobranças em face do consumidor, considerando-se que os juros de obra são cobrados do mutuário autor pela instituição financeira. Ou seja, não cabe a imposição de obrigação de não fazer a terceiro que não integrou o processo.
XI. RECURSOS CONHECIDOS, PRELIMINARES REJEITADAS, RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DOS RÉUS NÃO PROVIDO. Sentença reformada tão somente para estabelecer o período compreendido entre 28/06/2022 (prazo em que a obra deveria ter sido entregue) até a data da efetiva entrega do imóvel, como aquele em que a ré deverá devolver os valores efetivamente despendidos a título de juros de obra, bem como os valores despendidos pelo autor à título de aluguel com moradia própria. Condenadas as rés em custas e em honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
XII. A ementa servirá de acórdão, conforme artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
EMENTA
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INCOMPETÊNCIA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. TEMA 996 DO STJ. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS, PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pelas partes, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar as rés a pagarem ao autor o valor de R$ 9.492,27, à título de indenização por danos materiais, bem como ao pagamento de R$ 15.400,00, à título de lucros cessantes. Em preliminar, as rés defendem a ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, sustentam o litisconsórcio necessário e também a incompetência absoluta do Juízo. Quanto ao mérito, aduzem que não houve atraso na entrega do imóvel, mas mera novação contratual. Argumentam que não foi comprovado o dano material. Requerem, caso não acolhidas as preliminares, a improcedência dos pedidos. Por seu turno, o autor requer que sejam suspensas as cobranças dos juros de obra ou outros encargos, considerando que o prazo estabelecido no contrato para entrega das chaves foi excedido. Além disso, pede que todos os valores de aluguéis pagos pelo recorrente durante o período de atraso na entrega da obra sejam incluídos.
II. Recursos próprios e tempestivos. Preparo do recurso das rés regular (ID 54362143). Defiro ao autor recorrente a gratuidade de justiça. Foram apresentadas as contrarrazões (ID 54362155).
III. As condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, tal como preconiza a teoria da asserção. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. A pretensão de ressarcimento por juros de obra não atrai o agente financeiro para a lide, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de litisconsórcio necessário e de consequente incompetência rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes será analisada sob a ótica do direito do consumidor.
VI. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 37441 (ID 54361802), assinado entre as partes, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, dispôs que a conclusão do empreendimento imobiliário estava prevista para o dia 30/12/2021. Além disso, a cláusula 21 de referido documento previu a tolerância de 180 dias corridos para conclusão da obra. Nesse aspecto, a alegação das rés no sentido de que houve novação a estabelecer novo marco para cômputo do atraso não prospera.
VII. Com efeito, o STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
VIII. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos, de modo que os juros de obra cobrados após esse prazo (28/06/2022) devem ser restituídos ao adquirente.
IX. Ademais, comprovada a mora na entrega da unidade habitacional, é cabível a indenização por dano material, visando a indenizar não a privação do uso e fruição do bem imóvel adquirido, mas os aluguéis efetivamente despendidos para moradia em outro imóvel durante o período de mora. Diante disso, deve ser mantida a indenização ao pagamento dos danos emergentes, aluguéis.
X. Diante desse quadro, devem os réus responder pelo pagamento dos juros de obra e pelos aluguéis despendidos pela parte durante o período em que permanecerem em mora, ou seja, até a efetiva entrega do imóvel, com a disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves). Descabe a determinação de cessação das cobranças em face do consumidor, considerando-se que os juros de obra são cobrados do mutuário autor pela instituição financeira. Ou seja, não cabe a imposição de obrigação de não fazer a terceiro que não integrou o processo.
XI. RECURSOS CONHECIDOS, PRELIMINARES REJEITADAS, RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DOS RÉUS NÃO PROVIDO. Sentença reformada tão somente para estabelecer o período compreendido entre 28/06/2022 (prazo em que a obra deveria ter sido entregue) até a data da efetiva entrega do imóvel, como aquele em que a ré deverá devolver os valores efetivamente despendidos a título de juros de obra, bem como os valores despendidos pelo autor à título de aluguel com moradia própria. Condenadas as rés em custas e em honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
XII. A ementa servirá de acórdão, conforme artigo 46 da Lei no 9.099/95.