Tribunal: TJDFT
Processo: 0732454-51.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-01-24
Data de publicação: 2024-02-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO. TEMA 886 DO STJ, EM JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS. IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DA TRANSAÇÃO. DÉBITOS POSTERIORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO TRANSMITENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Recurso de apelação interposto contra sentença proferida nos autos de embargos à execução. O caso versa sobre o inadimplemento de cotas condominiais destinadas à manutenção do condomínio edilício exequente. Nele, discute-se a legitimidade passiva na hipótese de doação não registrada.
2. As obrigações condominiais ostentam caráter propter rem, ou seja, são inerentes à própria unidade, de modo que, em regra, incumbe ao proprietário arcar com as despesas para a conservação e manutenção da coisa comum
3. Segundo o entendimento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo, a relação jurídica material com a unidade define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. Assim, excepcionalmente, as despesas podem recair sobre a pessoa que, mesmo sem ser proprietária, é titular de algum dos aspectos da propriedade.
4. Precedente: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” (RECURSO ESPECIAL No 1.345.331 - RS. TEMA REPETITIVO 886. RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. SEGUNDA SEÇÃO)
5. Em que pese o precedente utilizado para a formação do convencimento judicial versar sobre as hipóteses de promessa de compra e venda não registrada, sua aplicação pode estender-se a outras situações de transferência de propriedade não formalizadas no registro imobiliário, desde que justificada pela relação jurídica direta estabelecida entre o adquirente, a qualquer título, e o condomínio edilício.
6. No caso em questão, a fração ideal do terreno foi doada pelo Distrito Federal à beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida, o que comprova a imissão na posse do imóvel por parte de terceiro. Além disso, o acervo probatório indica a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, especialmente considerando que o nome da contemplada pelo programa de habitação social consta nas atas das assembleias condominiais. Por fim, os débitos referem-se a um período durante o qual a posse foi exercida pela donatária. Nesse sentido, o proprietário (Distrito Federal) não mantém relação jurídica material com a coisa, estando, portanto, exonerado de arcar com as obrigações condominiais exequíveis.
7. Precedentes desta Corte: Acórdão No 1164566, Relatora Desembargadora SIMONE LUCINDO, Órgão 1a Turma Cível; Acórdão No 1308525, Relatora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL, Órgão 3a Turma Cível; Acórdão No 1218533, Relator Desembargador ROBERTO FREITAS, Órgão 3a Turma Cível.
8. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO. TEMA 886 DO STJ, EM JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS. IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DA TRANSAÇÃO. DÉBITOS POSTERIORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO TRANSMITENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Recurso de apelação interposto contra sentença proferida nos autos de embargos à execução. O caso versa sobre o inadimplemento de cotas condominiais destinadas à manutenção do condomínio edilício exequente. Nele, discute-se a legitimidade passiva na hipótese de doação não registrada.
2. As obrigações condominiais ostentam caráter propter rem, ou seja, são inerentes à própria unidade, de modo que, em regra, incumbe ao proprietário arcar com as despesas para a conservação e manutenção da coisa comum
3. Segundo o entendimento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo, a relação jurídica material com a unidade define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. Assim, excepcionalmente, as despesas podem recair sobre a pessoa que, mesmo sem ser proprietária, é titular de algum dos aspectos da propriedade.
4. Precedente: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” (RECURSO ESPECIAL No 1.345.331 - RS. TEMA REPETITIVO 886. RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. SEGUNDA SEÇÃO)
5. Em que pese o precedente utilizado para a formação do convencimento judicial versar sobre as hipóteses de promessa de compra e venda não registrada, sua aplicação pode estender-se a outras situações de transferência de propriedade não formalizadas no registro imobiliário, desde que justificada pela relação jurídica direta estabelecida entre o adquirente, a qualquer título, e o condomínio edilício.
6. No caso em questão, a fração ideal do terreno foi doada pelo Distrito Federal à beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida, o que comprova a imissão na posse do imóvel por parte de terceiro. Além disso, o acervo probatório indica a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, especialmente considerando que o nome da contemplada pelo programa de habitação social consta nas atas das assembleias condominiais. Por fim, os débitos referem-se a um período durante o qual a posse foi exercida pela donatária. Nesse sentido, o proprietário (Distrito Federal) não mantém relação jurídica material com a coisa, estando, portanto, exonerado de arcar com as obrigações condominiais exequíveis.
7. Precedentes desta Corte: Acórdão No 1164566, Relatora Desembargadora SIMONE LUCINDO, Órgão 1a Turma Cível; Acórdão No 1308525, Relatora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL, Órgão 3a Turma Cível; Acórdão No 1218533, Relator Desembargador ROBERTO FREITAS, Órgão 3a Turma Cível.
8. Apelação conhecida e não provida.