Tribunal: TJDFT
Processo: 0716973-14.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. AFERIÇÃO. AFIRMAÇÕES DA AUTORA NA PETIÇÃO INICIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. ALUGUEL. REVISÃO. PRAZO DE 3 ANOS. TERMO. VIGÊNCIA DO CONTRATO. ACORDO MODIFICATIVO DO VALOR. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. DEVERES ANEXOS. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. ALUGUEL. VALOR MÍNIMO. MAJORAÇÃO DO VALOR. DEFASAGEM. TERMO ADITIVO. AMPLIAÇÃO DO ESPAÇO DA LOCATÁRIA. MONTANTE PAGO. ALTERAÇÃO. COMPROVAÇÃO. ACORDO. CONFIGURAÇÃO. PRAZO DE 3 ANOS. INTERRUPÇÃO. DIREITO À REVISÃO. DILAÇÃO. DECURSO DO NOVO PRAZO. NECESSIDADE. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE TRIBUNAL. VALOR LOCATÍCIO. DESPROPORCIONALIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. VALOR DE MERCADO. APURAÇÃO DO LAUDO JUDICIAL. COMPATIBILIDADE.
1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, o interesse de agir deve ser examinado de acordo com a Teoria da Asserção, ou seja, conforme as afirmações feitas pelo autor na petição inicial, sem qualquer análise sobre a verdade dos fatos ou a probabilidade do direito (AgInt no REsp: 1931519/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021; REsp 1671315/SC, j. em 23/04/2019, DJe 26/04/2019; REsp 1678681/SP, QUARTA TURMA, j. em 07/12/2017, DJe 06/02/2018).
2. A ação revisional, prevista no art. 19 da Lei 8.245/1991, tem por objetivo a recomposição da realidade mercadológica prevista inicialmente contrato. O locador deve pleitear o aumento do valor do aluguel e demonstrar que a contraprestação do uso e gozo do imóvel está fora da realidade.
3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança. O ordenamento jurídico brasileiro adota, como consectário da boa-fé objetiva e da vedação ao venire contra factum proprium, a qual rejeita o comportamento contraditório das partes no âmbito de determinado vínculo contratual, visando proteger a parte contra aquele que deseja exercer um status jurídico em contradição com um comportamento assumido anteriormente.
4. O art. do art. 18 da Lei 8.245/1991 dispõe: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.” Por sua vez, o art. 19 estabelece: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”.
5. São requisitos para o pedido de revisão judicial do aluguel: 1) a ausência de acordo entre locador e locatário; e 2) prazo de três anos de vigência do contrato anteriormente celebrado. Assim, caso não tenha havido qualquer prévio acordo, o prazo da ação revisional é contado a partir da vigência do contrato. Caso contrário, o prazo de 3 anos para propositura da ação é interrompido, e recomeça a correr a partir do ajuste celebrado, desde que se refira ao valor do aluguel.
6. Na hipótese, não é possível que a presente ação revisional não atende ao requisito do triênio em face de celebração de termo aditivo contratual. O acordo firmado entre as partes impactou diretamente o valor do contrato de locação, ainda que de forma implícita. O termo aditivo implicou um aumento de área de 100 m2 na praça de alimentação. Desde março de 2023, foi disponibilizado à apelante um total de 195,94 m2 para a exploração de serviços de alimentação. Contudo, está expresso que as partes concordam com a manutenção integral de todas as condições e termos do contrato anteriormente firmado, especialmente no que se refere à periodicidade e índice de reajuste contratual. Houve ainda referência à periodicidade e índice dos reajustes contratuais, que, sem dúvida, integram o preço do aluguel.
7. O acordo permitiu que todas as condições contratuais fossem expressamente mantidas, com um acréscimo da área em favor da apelante, que mudou de endereço dentro do espaço do shopping center, com anuência do condomínio apelado, desde que mantidas as cláusulas do contrário originário. Não há dúvida de que esse procedimento indica um benefício negocial em favor da apelante, que passou a arcar com os mesmos termos locatícios, com uma área maior. Tal conduta gera uma expectativa de que o contrato não fosse revisto de imediato.
9. O ajuste contratual, com aumento da área em 100 m2, não pode servir de “surpresa” ou “armadilha” de uma parte em desfavor da outra. Logo, em razão do termo aditivo contratual firmado em 8/3/2023, que manteve todas as condições do contrato, houve a interrupção do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei de Locações. Por consequência será cabível a revisão do contrato a partir do dia 8/3/2026. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste tribunal.
10. Também não está caracterizada a manifesta desproporção dos valores de aluguel durante a sua vigência. A apelante desenvolveu suas atividades comerciais em uma área privativa de 95,94 m2, e pagou um aluguel entre R$ 30.000,00 e R$ 40.000,00 o que correspondeu, até fevereiro de 2023, a um valor de R$ 312,69 a R$ 416,92 por metro quadrado, com uma média de R$ 364,80, o que não destoa da média obtida no exame pericial (R$ 350,78 por metro quadrado). Em conclusão, e ao contrário do que pretendeu o apelado, autor, o valor que vinha sendo pago pela apelante é muito maior daquele que consta do seu laudo juntado na petição inicial e no laudo judicial.
11. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Honorários advocatícios invertidos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. AFERIÇÃO. AFIRMAÇÕES DA AUTORA NA PETIÇÃO INICIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. ALUGUEL. REVISÃO. PRAZO DE 3 ANOS. TERMO. VIGÊNCIA DO CONTRATO. ACORDO MODIFICATIVO DO VALOR. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. DEVERES ANEXOS. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. ALUGUEL. VALOR MÍNIMO. MAJORAÇÃO DO VALOR. DEFASAGEM. TERMO ADITIVO. AMPLIAÇÃO DO ESPAÇO DA LOCATÁRIA. MONTANTE PAGO. ALTERAÇÃO. COMPROVAÇÃO. ACORDO. CONFIGURAÇÃO. PRAZO DE 3 ANOS. INTERRUPÇÃO. DIREITO À REVISÃO. DILAÇÃO. DECURSO DO NOVO PRAZO. NECESSIDADE. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE TRIBUNAL. VALOR LOCATÍCIO. DESPROPORCIONALIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. VALOR DE MERCADO. APURAÇÃO DO LAUDO JUDICIAL. COMPATIBILIDADE.
1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, o interesse de agir deve ser examinado de acordo com a Teoria da Asserção, ou seja, conforme as afirmações feitas pelo autor na petição inicial, sem qualquer análise sobre a verdade dos fatos ou a probabilidade do direito (AgInt no REsp: 1931519/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021; REsp 1671315/SC, j. em 23/04/2019, DJe 26/04/2019; REsp 1678681/SP, QUARTA TURMA, j. em 07/12/2017, DJe 06/02/2018).
2. A ação revisional, prevista no art. 19 da Lei 8.245/1991, tem por objetivo a recomposição da realidade mercadológica prevista inicialmente contrato. O locador deve pleitear o aumento do valor do aluguel e demonstrar que a contraprestação do uso e gozo do imóvel está fora da realidade.
3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança. O ordenamento jurídico brasileiro adota, como consectário da boa-fé objetiva e da vedação ao venire contra factum proprium, a qual rejeita o comportamento contraditório das partes no âmbito de determinado vínculo contratual, visando proteger a parte contra aquele que deseja exercer um status jurídico em contradição com um comportamento assumido anteriormente.
4. O art. do art. 18 da Lei 8.245/1991 dispõe: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.” Por sua vez, o art. 19 estabelece: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”.
5. São requisitos para o pedido de revisão judicial do aluguel: 1) a ausência de acordo entre locador e locatário; e 2) prazo de três anos de vigência do contrato anteriormente celebrado. Assim, caso não tenha havido qualquer prévio acordo, o prazo da ação revisional é contado a partir da vigência do contrato. Caso contrário, o prazo de 3 anos para propositura da ação é interrompido, e recomeça a correr a partir do ajuste celebrado, desde que se refira ao valor do aluguel.
6. Na hipótese, não é possível que a presente ação revisional não atende ao requisito do triênio em face de celebração de termo aditivo contratual. O acordo firmado entre as partes impactou diretamente o valor do contrato de locação, ainda que de forma implícita. O termo aditivo implicou um aumento de área de 100 m2 na praça de alimentação. Desde março de 2023, foi disponibilizado à apelante um total de 195,94 m2 para a exploração de serviços de alimentação. Contudo, está expresso que as partes concordam com a manutenção integral de todas as condições e termos do contrato anteriormente firmado, especialmente no que se refere à periodicidade e índice de reajuste contratual. Houve ainda referência à periodicidade e índice dos reajustes contratuais, que, sem dúvida, integram o preço do aluguel.
7. O acordo permitiu que todas as condições contratuais fossem expressamente mantidas, com um acréscimo da área em favor da apelante, que mudou de endereço dentro do espaço do shopping center, com anuência do condomínio apelado, desde que mantidas as cláusulas do contrário originário. Não há dúvida de que esse procedimento indica um benefício negocial em favor da apelante, que passou a arcar com os mesmos termos locatícios, com uma área maior. Tal conduta gera uma expectativa de que o contrato não fosse revisto de imediato.
9. O ajuste contratual, com aumento da área em 100 m2, não pode servir de “surpresa” ou “armadilha” de uma parte em desfavor da outra. Logo, em razão do termo aditivo contratual firmado em 8/3/2023, que manteve todas as condições do contrato, houve a interrupção do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei de Locações. Por consequência será cabível a revisão do contrato a partir do dia 8/3/2026. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste tribunal.
10. Também não está caracterizada a manifesta desproporção dos valores de aluguel durante a sua vigência. A apelante desenvolveu suas atividades comerciais em uma área privativa de 95,94 m2, e pagou um aluguel entre R$ 30.000,00 e R$ 40.000,00 o que correspondeu, até fevereiro de 2023, a um valor de R$ 312,69 a R$ 416,92 por metro quadrado, com uma média de R$ 364,80, o que não destoa da média obtida no exame pericial (R$ 350,78 por metro quadrado). Em conclusão, e ao contrário do que pretendeu o apelado, autor, o valor que vinha sendo pago pela apelante é muito maior daquele que consta do seu laudo juntado na petição inicial e no laudo judicial.
11. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Honorários advocatícios invertidos.