Tribunal: TJDFT
Processo: 0720224-80.2023.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-06
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. TEORIA DA ASSERÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. UNILATERAL. PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO DE EFEITOS PELO MAGISTRADO. ONEROSIDADE EXCESSIVA PARA O CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. MAJORAÇÃO.
1. O interesse de agir se evidencia com a presença do trinômio utilidade-necessidade-adequação da tutela jurisdicional para o alcance do bem jurídico pretendido ou a sua proteção.
2. O ordenamento jurídico brasileiro adotou a teoria da asserção, de forma que as condições da ação são consideradas preenchidas a partir das alegações feitas pela parte autora na petição inicial.
3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico de que “é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023).
4. A compensação é meio extintivo da obrigação que pode ser alegada em contestação como matéria de defesa, independentemente da propositura de reconvenção e, se admitida, não caracteriza julgamento extra petita. Precedente do Superior Tribunal de Justiça.
5. O promitente comprador pode rescindir unilateralmente a avença, deduzido o percentual de 25% da quantia adimplida, como pena convencional, que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem (artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018).
6. Depreende-se da interpretação conjunta do artigo 51, IV e §1o, III do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil, que cabe ao magistrado, se observar a existência de cláusula penal contratual excessivamente onerosa para o consumidor ou que o coloque em desvantagem exagerada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, modular seus efeitos.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. TEORIA DA ASSERÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. UNILATERAL. PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO DE EFEITOS PELO MAGISTRADO. ONEROSIDADE EXCESSIVA PARA O CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. MAJORAÇÃO.
1. O interesse de agir se evidencia com a presença do trinômio utilidade-necessidade-adequação da tutela jurisdicional para o alcance do bem jurídico pretendido ou a sua proteção.
2. O ordenamento jurídico brasileiro adotou a teoria da asserção, de forma que as condições da ação são consideradas preenchidas a partir das alegações feitas pela parte autora na petição inicial.
3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico de que “é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023).
4. A compensação é meio extintivo da obrigação que pode ser alegada em contestação como matéria de defesa, independentemente da propositura de reconvenção e, se admitida, não caracteriza julgamento extra petita. Precedente do Superior Tribunal de Justiça.
5. O promitente comprador pode rescindir unilateralmente a avença, deduzido o percentual de 25% da quantia adimplida, como pena convencional, que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem (artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018).
6. Depreende-se da interpretação conjunta do artigo 51, IV e §1o, III do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil, que cabe ao magistrado, se observar a existência de cláusula penal contratual excessivamente onerosa para o consumidor ou que o coloque em desvantagem exagerada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, modular seus efeitos.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.