Tribunal: TJDFT
Processo: 0702714-32.2019.8.07.0008
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-02-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702714-32.2019.8.07.0008 RECORRENTE: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS RECORRIDOS: CAMILLA COSTA DE OLIVEIRA, MICHELE COSTA DE OLIVEIRA, OLZAIR PEREIRA DOS SANTOS, TATIANE COSTA DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE COTAS. TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. INCIDÊNCIA. PROVA DA ANUÊNCIA E ADESÃO. MULTA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. A legitimidade ativa na cobrança de taxas pela associação de moradores em condomínio de fato, isto é, sem regularidade formal, confunde-se com o mérito da causa, todavia, a discussão sobre a obrigação do adquirente de lote em condômino irregular ficou superada pela tese firmada em precedentes de observância obrigatória, na forma prescrita no art. 927, inc. III, do CPC. 2. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, “não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes”. 3. Na forma da Lei n. 13.465, de 11.07.2017, e observada a tese do Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da repercussão geral), é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos. 3.1. No caso, as rés possuíam os direitos sobre o lote antes da citada lei, tendo assinado o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive de condomínio, assim como firmaram o documento para recadastramento junto ao condomínio autor, o que revela a adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis. 4. Na Ação Civil Pública n. 2003.01.1.078993-5 foi declarada a nulidade da escritura pública declaratória (id. 15897995) registrada perante o 1o Ofício de Notas do Distrito Federal (id. 15899423). Não foi declarada a nulidade da Convenção, conforme se extrai dos termos da sentença proferida, que recaiu sobre o ato registral da escritura pública, remanescendo válido o conteúdo da convenção registrada. Além disso, apesar de alegada a ausência de aprovação da convenção pelo quórum de 2/3 das unidades, inexiste prova nesse sentido. 4.1. Incide o enunciado da Súmula 260 do STJ, segundo o qual, “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Ademais, não há prova da existência de outra associação constituída no loteamento, tendo por objeto a mesma finalidade desenvolvida. 5. Quanto à multa de sobre o débito, objeto do pedido inicial, uma vez prevista na convenção deve integrar a condenação, inclusive está limitada ao patamar de 2% requerido na exordial. 6. Apelação das rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e provida. O recorrente alega que o acórdão impugnado violou o artigo 36-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.465/2017, bem como o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, sustentando que há obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário, pois a lei não faz qualquer distinção entre proprietários associados e não associados, uma vez que ambos devem suportar as despesas destinadas à manutenção do loteamento em condomínio fechado particular. Aduz que os precedentes vinculantes que embasam a decisão atacada não se aplicam aos casos dos condomínios que foram instituídos em área privada. Invoca dissenso pretoriano quanto ao ponto, colacionando julgado dos do STJ como paradigmas. Em sede de contrarrazões a parte recorrida pleiteia a majoração dos honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Quanto ao pedido de majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece prosseguir. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, a divergência jurisprudencial foi apresentada nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. Sobre o tema, em recente julgado, o STJ assim se posicionou em caso análogo: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023) (g.n.). III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A009

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702714-32.2019.8.07.0008 RECORRENTE: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS RECORRIDOS: CAMILLA COSTA DE OLIVEIRA, MICHELE COSTA DE OLIVEIRA, OLZAIR PEREIRA DOS SANTOS, TATIANE COSTA DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE COTAS. TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. INCIDÊNCIA. PROVA DA ANUÊNCIA E ADESÃO. MULTA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. A legitimidade ativa na cobrança de taxas pela associação de moradores em condomínio de fato, isto é, sem regularidade formal, confunde-se com o mérito da causa, todavia, a discussão sobre a obrigação do adquirente de lote em condômino irregular ficou superada pela tese firmada em precedentes de observância obrigatória, na forma prescrita no art. 927, inc. III, do CPC. 2. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, “não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes”. 3. Na forma da Lei n. 13.465, de 11.07.2017, e observada a tese do Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da repercussão geral), é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos. 3.1. No caso, as rés possuíam os direitos sobre o lote antes da citada lei, tendo assinado o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive de condomínio, assim como firmaram o documento para recadastramento junto ao condomínio autor, o que revela a adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis. 4. Na Ação Civil Pública n. 2003.01.1.078993-5 foi declarada a nulidade da escritura pública declaratória (id. 15897995) registrada perante o 1o Ofício de Notas do Distrito Federal (id. 15899423). Não foi declarada a nulidade da Convenção, conforme se extrai dos termos da sentença proferida, que recaiu sobre o ato registral da escritura pública, remanescendo válido o conteúdo da convenção registrada. Além disso, apesar de alegada a ausência de aprovação da convenção pelo quórum de 2/3 das unidades, inexiste prova nesse sentido. 4.1. Incide o enunciado da Súmula 260 do STJ, segundo o qual, “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Ademais, não há prova da existência de outra associação constituída no loteamento, tendo por objeto a mesma finalidade desenvolvida. 5. Quanto à multa de sobre o débito, objeto do pedido inicial, uma vez prevista na convenção deve integrar a condenação, inclusive está limitada ao patamar de 2% requerido na exordial. 6. Apelação das rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e provida. O recorrente alega que o acórdão impugnado violou o artigo 36-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.465/2017, bem como o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, sustentando que há obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário, pois a lei não faz qualquer distinção entre proprietários associados e não associados, uma vez que ambos devem suportar as despesas destinadas à manutenção do loteamento em condomínio fechado particular. Aduz que os precedentes vinculantes que embasam a decisão atacada não se aplicam aos casos dos condomínios que foram instituídos em área privada. Invoca dissenso pretoriano quanto ao ponto, colacionando julgado dos do STJ como paradigmas. Em sede de contrarrazões a parte recorrida pleiteia a majoração dos honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Quanto ao pedido de majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece prosseguir. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, a divergência jurisprudencial foi apresentada nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. Sobre o tema, em recente julgado, o STJ assim se posicionou em caso análogo: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023) (g.n.). III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A009