Tribunal: TJDFT
Processo: 0770509-89.2023.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-19
Data de publicação: 2024-08-28

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem para autora a indenização por lucros cessantes, referente ao período de 16 (dezesseis) meses de aluguel, entre 28/06/22 até a data da entrega das chaves (08/11/23), calculados sobre 0,5% do valor do imóvel previsto em contrato, alcançando R$ 637,27 ao mês, totalizando R$ 10.196,32, bem como a pagarem, solidariamente, a indenização no valor de R$ 10.735,18 (dez mil, setecentos e trinta e cinco reais, e dezoito centavos).
2. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação de indenização por danos materiais. Narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em fase de construção em 24/02/2021, junto às requeridas. Acrescentou que, posteriormente, celebrou junto à Caixa Econômica Federal, contrato de financiamento habitacional. No respectivo instrumento contratual, a data prevista da entrega destoou da data do contrato de promessa de compra e venda, fixando o prazo total para construção e legalização em 15/05/2023. Destacou que no contrato de promessa de compra e venda constava que a entrega se daria em dezembro de 2021, com possibilidade de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias corridos, ou seja, até 28/06/2022. Afirmou que o imóvel ficou pronto em novembro de 2023, sendo pagos indevidamente, a partir de julho de 2022, os juros de evolução da obra e demais encargos, os quais não foram amortizados nas parcelas do financiamento. Pontuou que deixou de auferir lucros com o aluguel do imóvel.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 60951588). Foram apresentadas contrarrazões (ID 60951592).
4. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário, inaplicabilidade do CDC, inexistência de atraso na entrega do imóvel, validade da cobrança, ocorrência de novação contratual e caso fortuito, além do termo inicial da incidência de juros e correção monetária e no valor da indenização a título de aluguel.
5. Em suas razões recursais, as requeridas, ora recorrentes, alegaram preliminarmente que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Ressaltaram que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, sob pena de cerceamento do direito de defesa. Pontuaram que não devem ser aplicadas ao caso as regras consumeristas. Observaram que inexiste atraso na entrega do imóvel devido à natureza jurídica do termo de reserva, que é um documento preliminar e não vinculante. Argumentaram que em caso de entendimento diverso, inexistiu atraso na obra em face da novação contratual, diante da assinatura de novo contrato junto à CEF, além da ocorrência de caso fortuito, em virtude da escassez de mão de obra e da pandemia da COVID-19. Destacaram que o prazo na entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista no contrato de compra e venda, somado ao prazo de prorrogação de 6 (seis) meses e ao prazo de entrega das chaves de 60 (sessenta dias). Pontuaram que inexiste a responsabilidade contratual ou extracontratual das recorrentes, sendo indevidos quaisquer valores a título de danos, bem como referentes aos lucros cessantes e juros de obra, já que não foram juntados quaisquer documentos que comprovassem a alegação da recorrida. Salientaram que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro (CEF), em virtude da concessão do financiamento imobiliário, sendo tal fato responsabilidade exclusiva da instituição financeira. Apontaram que o valor fixado a título de lucros cessantes, caso assim entenda esta Turma, deve ser baseado em valor locatício de imóvel assemelhado. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para que a sentença seja reformada nos pontos apresentados. Subsidiariamente, caso não seja este o entendimento, pugnaram para que os juros de mora e a correção monetária incidam somente a partir da citação.
6. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
7. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. Preliminar rejeitada.
9. Conforme se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 60945739, p. 01) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 60945740, p. 03), item B.7.1, consta como prazo total a data de 15/05/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico ser exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024).
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
11. Os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Não havendo nos autos pesquisa de valor atual de locação do bem, presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, considerando a aquisição do bem por R$ 127.453,18, fixada a indenização mensal a título de lucros cessantes no valor de R$ 637,27 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), pelo período compreendido entre 28/07/2022 (data de início da mora) até 04/12/2023 (data ajuizamento da demanda), tal qual corretamente delineado na sentença de origem.
12. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem à autora, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 09/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 09/11/2023, no valor de R$ 10.735,18 (dez mil, setecentos e trinta e cinco reais e dezoito centavos), em virtude da diferença da data da entrega do imóvel. Tais valores são devidos, conforme montante descrito na tabela apontada na r. Sentença.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido. Mantida a incidência de correção monetária e juros de mora tal qual disposto na sentença de origem, por estarem em consonância com o posicionamento deste TJDFT.
14. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no percentual equivalente a 10% da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.99/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem para autora a indenização por lucros cessantes, referente ao período de 16 (dezesseis) meses de aluguel, entre 28/06/22 até a data da entrega das chaves (08/11/23), calculados sobre 0,5% do valor do imóvel previsto em contrato, alcançando R$ 637,27 ao mês, totalizando R$ 10.196,32, bem como a pagarem, solidariamente, a indenização no valor de R$ 10.735,18 (dez mil, setecentos e trinta e cinco reais, e dezoito centavos).
2. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação de indenização por danos materiais. Narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em fase de construção em 24/02/2021, junto às requeridas. Acrescentou que, posteriormente, celebrou junto à Caixa Econômica Federal, contrato de financiamento habitacional. No respectivo instrumento contratual, a data prevista da entrega destoou da data do contrato de promessa de compra e venda, fixando o prazo total para construção e legalização em 15/05/2023. Destacou que no contrato de promessa de compra e venda constava que a entrega se daria em dezembro de 2021, com possibilidade de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias corridos, ou seja, até 28/06/2022. Afirmou que o imóvel ficou pronto em novembro de 2023, sendo pagos indevidamente, a partir de julho de 2022, os juros de evolução da obra e demais encargos, os quais não foram amortizados nas parcelas do financiamento. Pontuou que deixou de auferir lucros com o aluguel do imóvel.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 60951588). Foram apresentadas contrarrazões (ID 60951592).
4. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário, inaplicabilidade do CDC, inexistência de atraso na entrega do imóvel, validade da cobrança, ocorrência de novação contratual e caso fortuito, além do termo inicial da incidência de juros e correção monetária e no valor da indenização a título de aluguel.
5. Em suas razões recursais, as requeridas, ora recorrentes, alegaram preliminarmente que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Ressaltaram que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, sob pena de cerceamento do direito de defesa. Pontuaram que não devem ser aplicadas ao caso as regras consumeristas. Observaram que inexiste atraso na entrega do imóvel devido à natureza jurídica do termo de reserva, que é um documento preliminar e não vinculante. Argumentaram que em caso de entendimento diverso, inexistiu atraso na obra em face da novação contratual, diante da assinatura de novo contrato junto à CEF, além da ocorrência de caso fortuito, em virtude da escassez de mão de obra e da pandemia da COVID-19. Destacaram que o prazo na entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista no contrato de compra e venda, somado ao prazo de prorrogação de 6 (seis) meses e ao prazo de entrega das chaves de 60 (sessenta dias). Pontuaram que inexiste a responsabilidade contratual ou extracontratual das recorrentes, sendo indevidos quaisquer valores a título de danos, bem como referentes aos lucros cessantes e juros de obra, já que não foram juntados quaisquer documentos que comprovassem a alegação da recorrida. Salientaram que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro (CEF), em virtude da concessão do financiamento imobiliário, sendo tal fato responsabilidade exclusiva da instituição financeira. Apontaram que o valor fixado a título de lucros cessantes, caso assim entenda esta Turma, deve ser baseado em valor locatício de imóvel assemelhado. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para que a sentença seja reformada nos pontos apresentados. Subsidiariamente, caso não seja este o entendimento, pugnaram para que os juros de mora e a correção monetária incidam somente a partir da citação.
6. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
7. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. Preliminar rejeitada.
9. Conforme se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 60945739, p. 01) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 60945740, p. 03), item B.7.1, consta como prazo total a data de 15/05/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico ser exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024).
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
11. Os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Não havendo nos autos pesquisa de valor atual de locação do bem, presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, considerando a aquisição do bem por R$ 127.453,18, fixada a indenização mensal a título de lucros cessantes no valor de R$ 637,27 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), pelo período compreendido entre 28/07/2022 (data de início da mora) até 04/12/2023 (data ajuizamento da demanda), tal qual corretamente delineado na sentença de origem.
12. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem à autora, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 09/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 09/11/2023, no valor de R$ 10.735,18 (dez mil, setecentos e trinta e cinco reais e dezoito centavos), em virtude da diferença da data da entrega do imóvel. Tais valores são devidos, conforme montante descrito na tabela apontada na r. Sentença.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido. Mantida a incidência de correção monetária e juros de mora tal qual disposto na sentença de origem, por estarem em consonância com o posicionamento deste TJDFT.
14. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no percentual equivalente a 10% da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.99/95.