Tribunal: TJDFT
Processo: 0712432-85.2021.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-30

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO. ALUGUEL. REVISÃO. ARTIGO 19 DA LEI No 8.245/91. OBSERVÂNCIA DO PRAZO TRIENAL. TERMO INICIAL. FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NOVO AJUSTE EM DATA POSTERIOR. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA. ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação revisional de aluguel, a qual julgou parcialmente procedente o pedido autoral, reconhecendo a necessidade de revisão do valor do aluguel para R$ 3.541,83, em conformidade com a conclusão da perícia judicial realizada no processo. 1.1. Em suas razões, a apelante requer o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, invertendo-se o ônus de sucumbência. Aponta, em resumo, que em 18 de maio de 2021 as partes procederam a renovação do aluguel por prazo indeterminado no valor de R$ 5.397,59 para o ano de 2021. Consequentemente, não tendo havido o transcurso do triênio legal desde o acordo anteriormente firmado, uma vez que celebrado em 18/05/2021, é descabida a pretensão revisional, mesmo tendo escoado o prazo inicialmente estabelecido para a locação.
2. A possibilidade de revisão judicial do aluguel serve como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes. 2.1. Sobre a questão posta, a Lei no 8.245/91, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, assim afirma: “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.” 2.2. Conforme se extrai, “a ação de revisão de alugueres é admitida desde que, transcorrido prazo superior a 3 (três) anos, não exista consenso, entre as partes que celebraram o negócio jurídico de locação, a respeito do valor dos alugueres, nos termos do art. 19 da Lei no 8.245/1991” (0710168-82.2022.8.07.0000, Relator: Álvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 24/06/2022).
3. Na hipótese concreta, as partes firmaram contrato de locação de sala comercial situada em Taguatinga, em 17/03/2017, com vigência inicial de 36 meses (3 anos), e, após decorrido o termo inicial, por tempo indeterminado. 3.1. Aponta a autora ter havido um reajuste exorbitante na proposta do valor do aluguel pela locatária (R$ 5.397,59) e que, havendo transcorrido o triênio legal, mostra-se viável o ajuizamento de ação revisional, na forma da lei que rege a matéria. 3.2. A parte requerida, por sua vez, defende que, em 18/05/2021, as partes renovaram o aluguel por prazo indeterminado no valor de R$ 5.397,59 para o ano de 2021, e, desde então, a requerente realizou os pagamentos integrais sem ressalvas. Sustenta que a pretensão revisional é descabida, pois não transcorreu o triênio legal desde o acordo anterior, celebrado na mencionada data. 3.3. O termo inicial do contrato na data de 17/03/2017 é incontroverso. A controvérsia relaciona-se às alegações da requerida no sentido de que houve acordo entre as partes em maio de 2021, motivo pela qual, em sua versão, este deve ser o momento inicial para se aferir o decurso do triênio legal. 3.4. Sobre o ponto, observa-se que foram acostados ao feito as correspondências eletrônicas trocadas pelas partes, das quais, ao contrário do alegado pela apelante, não se pode constatar a existência de consenso entre locadora e locatária. Não há nos autos qualquer elemento que comprove a existência de consenso por parte da autora, tendo esta feito o pagamento apenas por “receio de ser compelida judicialmente ou cobrada administrativamente pelo pagamento do valor menor do que aquele estabelecido unilateralmente pela requerida”. 3.5. Portanto, como bem pontuou o juízo da origem, não se pode afirmar que as partes chegaram a um entendimento quanto ao valor do aluguel, pois os e-mails acostados apenas demonstram tentativas da apelante de impor a sua vontade à autora, ora apelada. Destarte, deve-se considerar como início do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei no 8.245/91 a data em que teve início o contrato de locação, a saber, 17/03/2017.
4. Em relação ao quantum arbitrado a título de aluguel mensal também se observa o acerto na sentença, porquanto se atentou ao detalhado estudo realizado pelo expert quando da perícia, conforme se destaca: “[...] Diante dessa análise, fica evidente que o valor atual do aluguel, fixado em R$ 5.929,97, está significativamente acima do que seria considerado compatível com o mercado, conforme apontado pelo perito. A conclusão pericial reforça a necessidade de um reajuste no valor do aluguel, visando restabelecer o equilíbrio nas relações contratuais e permitir a continuidade da exploração comercial do imóvel de forma justa para ambas as partes. A revisão do valor aluguel proposta no laudo contribui para assegurar a adequação do contrato às condições do mercado imobiliário, promovendo a justiça contratual.” 4.1. Desse modo, em conformidade com o estudo realizado, entendeu-se, acertadamente, pela necessidade manifesta de reduzir o valor do aluguel que se encontrava em muito acima do valor de mercado, visando restabelecer o equilíbrio contratual entre as partes.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos moldes fixados na sentença (a ser apurado), na forma determinada na r. sentença..
6. Apelo improvido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO. ALUGUEL. REVISÃO. ARTIGO 19 DA LEI No 8.245/91. OBSERVÂNCIA DO PRAZO TRIENAL. TERMO INICIAL. FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NOVO AJUSTE EM DATA POSTERIOR. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA. ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação revisional de aluguel, a qual julgou parcialmente procedente o pedido autoral, reconhecendo a necessidade de revisão do valor do aluguel para R$ 3.541,83, em conformidade com a conclusão da perícia judicial realizada no processo. 1.1. Em suas razões, a apelante requer o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, invertendo-se o ônus de sucumbência. Aponta, em resumo, que em 18 de maio de 2021 as partes procederam a renovação do aluguel por prazo indeterminado no valor de R$ 5.397,59 para o ano de 2021. Consequentemente, não tendo havido o transcurso do triênio legal desde o acordo anteriormente firmado, uma vez que celebrado em 18/05/2021, é descabida a pretensão revisional, mesmo tendo escoado o prazo inicialmente estabelecido para a locação.
2. A possibilidade de revisão judicial do aluguel serve como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes. 2.1. Sobre a questão posta, a Lei no 8.245/91, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, assim afirma: “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.” 2.2. Conforme se extrai, “a ação de revisão de alugueres é admitida desde que, transcorrido prazo superior a 3 (três) anos, não exista consenso, entre as partes que celebraram o negócio jurídico de locação, a respeito do valor dos alugueres, nos termos do art. 19 da Lei no 8.245/1991” (0710168-82.2022.8.07.0000, Relator: Álvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 24/06/2022).
3. Na hipótese concreta, as partes firmaram contrato de locação de sala comercial situada em Taguatinga, em 17/03/2017, com vigência inicial de 36 meses (3 anos), e, após decorrido o termo inicial, por tempo indeterminado. 3.1. Aponta a autora ter havido um reajuste exorbitante na proposta do valor do aluguel pela locatária (R$ 5.397,59) e que, havendo transcorrido o triênio legal, mostra-se viável o ajuizamento de ação revisional, na forma da lei que rege a matéria. 3.2. A parte requerida, por sua vez, defende que, em 18/05/2021, as partes renovaram o aluguel por prazo indeterminado no valor de R$ 5.397,59 para o ano de 2021, e, desde então, a requerente realizou os pagamentos integrais sem ressalvas. Sustenta que a pretensão revisional é descabida, pois não transcorreu o triênio legal desde o acordo anterior, celebrado na mencionada data. 3.3. O termo inicial do contrato na data de 17/03/2017 é incontroverso. A controvérsia relaciona-se às alegações da requerida no sentido de que houve acordo entre as partes em maio de 2021, motivo pela qual, em sua versão, este deve ser o momento inicial para se aferir o decurso do triênio legal. 3.4. Sobre o ponto, observa-se que foram acostados ao feito as correspondências eletrônicas trocadas pelas partes, das quais, ao contrário do alegado pela apelante, não se pode constatar a existência de consenso entre locadora e locatária. Não há nos autos qualquer elemento que comprove a existência de consenso por parte da autora, tendo esta feito o pagamento apenas por “receio de ser compelida judicialmente ou cobrada administrativamente pelo pagamento do valor menor do que aquele estabelecido unilateralmente pela requerida”. 3.5. Portanto, como bem pontuou o juízo da origem, não se pode afirmar que as partes chegaram a um entendimento quanto ao valor do aluguel, pois os e-mails acostados apenas demonstram tentativas da apelante de impor a sua vontade à autora, ora apelada. Destarte, deve-se considerar como início do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei no 8.245/91 a data em que teve início o contrato de locação, a saber, 17/03/2017.
4. Em relação ao quantum arbitrado a título de aluguel mensal também se observa o acerto na sentença, porquanto se atentou ao detalhado estudo realizado pelo expert quando da perícia, conforme se destaca: “[...] Diante dessa análise, fica evidente que o valor atual do aluguel, fixado em R$ 5.929,97, está significativamente acima do que seria considerado compatível com o mercado, conforme apontado pelo perito. A conclusão pericial reforça a necessidade de um reajuste no valor do aluguel, visando restabelecer o equilíbrio nas relações contratuais e permitir a continuidade da exploração comercial do imóvel de forma justa para ambas as partes. A revisão do valor aluguel proposta no laudo contribui para assegurar a adequação do contrato às condições do mercado imobiliário, promovendo a justiça contratual.” 4.1. Desse modo, em conformidade com o estudo realizado, entendeu-se, acertadamente, pela necessidade manifesta de reduzir o valor do aluguel que se encontrava em muito acima do valor de mercado, visando restabelecer o equilíbrio contratual entre as partes.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos moldes fixados na sentença (a ser apurado), na forma determinada na r. sentença..
6. Apelo improvido.