Tribunal: TJDFT
Processo: 0731851-93.2023.8.07.0016
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-12-11
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL SITUADO NO CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. INTERESSE PROCESSUAL. CARACTERIZAÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO LOTE, NO IMPORTE DE R$ 11.900,00, AQUI CONSIDERADO PROVEITO ECONÔMICO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS NA FORMA DO ART. 85, § 11, CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra a sentença a qual julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel situado no Condomínio Belvedere Green. 1.1. A apelante pede a reforma da sentença, a fim de julgar a pretensão autoral improcedente, invertendo-se os ônus de sucumbência. Alega, em síntese, a inexistência de requisito primordial para a propositura da ação de adjudicação compulsória, porquanto não houve recusa injusta da promitente vendedora em outorgar a escritura pública de compra e venda ao autor.
2. Preliminar de inovação recursal – Rejeitada. 2.1. Nada obstante o reconhecimento da revelia, a requerida apresentou manifestação na origem, na qual alegou a inexistência de requisito essencial da ação de adjudicação compulsória, questão reiterada nesta sede recursal. 2.2. O STJ entende que a presunção de veracidade sobre os fatos não subtrai do revel a possibilidade de discutir suas consequências jurídicas em sede recursal, sobretudo quando a impugnação se volta contra a fundamentação explicitada pelo Julgador. Precedente (AgInt no REsp n. 1.848.104/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 11/5/2021). 2.3. No caso, além de a matéria impugnada no recurso ter sido suscitada também pela ré no primeiro grau, trata-se de argumentação que foi explicitamente abordada pelo julgador ao dar a solução jurídica para a lide, o que desabona a alegação de inovação de recursal.
3. Quanto ao mérito, cinge-se a controvérsia no interesse processual do autor para a propositura da presente ação de adjudicação compulsória. 3.1. A recorrente argumenta a inexistência de recusa para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, ressalvando, apenas, que seriam futuramente cobradas, administrativamente ou judicialmente, as despesas com a regularização do lote. 3.2. Por outro lado, o apelado afirma que a recorrente cobra valores não dispostos no compromisso de compra e venda, fazendo constar cláusula na minuta da escritura pública definitiva que ressalva a responsabilidade futura do adquirente por custos e despesas da regularização. Sustenta não poder ser compelido a aceitar a imposição de cláusula/ressalva que manifestamente corresponda a uma vantagem concreta à vendedora e configure imposição unilateral não amparada no contrato de compra e venda do terreno.
4. O art. 17 do CPC dispõe ser necessário ter interesse processual para postular em juízo, o que reside no fato de ser o processo o meio hábil à obtenção do bem da vida buscado (necessidade), podendo propiciar, em tese, algum proveito ao demandante (utilidade), devendo a parte, ainda, escolher a via processual adequada aos fins que almeja (adequação). 4.1. Sobre o cabimento da ação de adjudicação compulsória, o art. 1.418 do CC estabelece: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. 4.2. Portanto, é inerente à aludida ação a existência de recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva do imóvel ao promitente comprador, tornando necessária a intervenção judicial para o suprimento da declaração de vontade. 4.3. Nesse sentido: “2. De acordo com a regra prevista no art. 1418 do Código Civil, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os respectivos direitos forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no contrato e, caso ocorra recusa, ao promitente comprador é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante suprimento judicial da vontade do promitente vendedor. 2.1. A ação de adjudicação compulsória versa, portanto, a respeito do interesse do adquirente em obter o necessário registro do título de aquisição do domínio do imóvel no respectivo Cartório do Registro de Imóveis. Trata-se de vínculo jurídico de caráter obrigacional, pois apenas com o aludido registro haverá a transferência da propriedade do bem ao adquirente.” (07037845420238070005, Relator(a): Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 26/9/2024).
5. No caso, verifica-se a utilidade da demanda, porquanto configurada a recusa da apelante em outorgar a escritura pública definitiva sem fazer constar a cláusula que ressalva a responsabilidade futura do adquirente por despesas com a regularização do lote. 5.1. Desse modo, não é caso de ausência de interesse processual, porquanto o autor necessita do suprimento judicial para realizar a transferência da propriedade do bem para o seu nome. 5.2. Jurisprudência: “I. O adquirente de unidade de loteamento irregular que cumpriu todas as suas obrigações contratuais tem o direito de exigir do loteador a outorga da escritura pública de compra e venda após a regularização do empreendimento pelo Poder Público. III. Salvo quando o adquirente assume, de maneira clara e inequívoca, a obrigação de arcar com os custos da regularização do loteamento, o loteador não pode condicionar a outorga da escritura pública de compra e venda ao ressarcimento de despesas dessa natureza, presentes os postulados de que o contrato deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva e em benefício do consumidor consagrados no artigo 113 do Código Civil e no artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor.” (07219857720218070001, Relator: James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, DJE: 14/3/2024).
6. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a recorrente sucumbente. 6.1. Tendo em vista o improvimento do apelo, os honorários advocatícios devem ser majorados de 10% para 15% sobre o proveito econômico obtido (R$ 11.900,00).
7. Recurso improvido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL SITUADO NO CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. INTERESSE PROCESSUAL. CARACTERIZAÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO LOTE, NO IMPORTE DE R$ 11.900,00, AQUI CONSIDERADO PROVEITO ECONÔMICO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS NA FORMA DO ART. 85, § 11, CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra a sentença a qual julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel situado no Condomínio Belvedere Green. 1.1. A apelante pede a reforma da sentença, a fim de julgar a pretensão autoral improcedente, invertendo-se os ônus de sucumbência. Alega, em síntese, a inexistência de requisito primordial para a propositura da ação de adjudicação compulsória, porquanto não houve recusa injusta da promitente vendedora em outorgar a escritura pública de compra e venda ao autor.
2. Preliminar de inovação recursal – Rejeitada. 2.1. Nada obstante o reconhecimento da revelia, a requerida apresentou manifestação na origem, na qual alegou a inexistência de requisito essencial da ação de adjudicação compulsória, questão reiterada nesta sede recursal. 2.2. O STJ entende que a presunção de veracidade sobre os fatos não subtrai do revel a possibilidade de discutir suas consequências jurídicas em sede recursal, sobretudo quando a impugnação se volta contra a fundamentação explicitada pelo Julgador. Precedente (AgInt no REsp n. 1.848.104/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 11/5/2021). 2.3. No caso, além de a matéria impugnada no recurso ter sido suscitada também pela ré no primeiro grau, trata-se de argumentação que foi explicitamente abordada pelo julgador ao dar a solução jurídica para a lide, o que desabona a alegação de inovação de recursal.
3. Quanto ao mérito, cinge-se a controvérsia no interesse processual do autor para a propositura da presente ação de adjudicação compulsória. 3.1. A recorrente argumenta a inexistência de recusa para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, ressalvando, apenas, que seriam futuramente cobradas, administrativamente ou judicialmente, as despesas com a regularização do lote. 3.2. Por outro lado, o apelado afirma que a recorrente cobra valores não dispostos no compromisso de compra e venda, fazendo constar cláusula na minuta da escritura pública definitiva que ressalva a responsabilidade futura do adquirente por custos e despesas da regularização. Sustenta não poder ser compelido a aceitar a imposição de cláusula/ressalva que manifestamente corresponda a uma vantagem concreta à vendedora e configure imposição unilateral não amparada no contrato de compra e venda do terreno.
4. O art. 17 do CPC dispõe ser necessário ter interesse processual para postular em juízo, o que reside no fato de ser o processo o meio hábil à obtenção do bem da vida buscado (necessidade), podendo propiciar, em tese, algum proveito ao demandante (utilidade), devendo a parte, ainda, escolher a via processual adequada aos fins que almeja (adequação). 4.1. Sobre o cabimento da ação de adjudicação compulsória, o art. 1.418 do CC estabelece: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. 4.2. Portanto, é inerente à aludida ação a existência de recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva do imóvel ao promitente comprador, tornando necessária a intervenção judicial para o suprimento da declaração de vontade. 4.3. Nesse sentido: “2. De acordo com a regra prevista no art. 1418 do Código Civil, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os respectivos direitos forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos termos descritos no contrato e, caso ocorra recusa, ao promitente comprador é facultado requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante suprimento judicial da vontade do promitente vendedor. 2.1. A ação de adjudicação compulsória versa, portanto, a respeito do interesse do adquirente em obter o necessário registro do título de aquisição do domínio do imóvel no respectivo Cartório do Registro de Imóveis. Trata-se de vínculo jurídico de caráter obrigacional, pois apenas com o aludido registro haverá a transferência da propriedade do bem ao adquirente.” (07037845420238070005, Relator(a): Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 26/9/2024).
5. No caso, verifica-se a utilidade da demanda, porquanto configurada a recusa da apelante em outorgar a escritura pública definitiva sem fazer constar a cláusula que ressalva a responsabilidade futura do adquirente por despesas com a regularização do lote. 5.1. Desse modo, não é caso de ausência de interesse processual, porquanto o autor necessita do suprimento judicial para realizar a transferência da propriedade do bem para o seu nome. 5.2. Jurisprudência: “I. O adquirente de unidade de loteamento irregular que cumpriu todas as suas obrigações contratuais tem o direito de exigir do loteador a outorga da escritura pública de compra e venda após a regularização do empreendimento pelo Poder Público. III. Salvo quando o adquirente assume, de maneira clara e inequívoca, a obrigação de arcar com os custos da regularização do loteamento, o loteador não pode condicionar a outorga da escritura pública de compra e venda ao ressarcimento de despesas dessa natureza, presentes os postulados de que o contrato deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva e em benefício do consumidor consagrados no artigo 113 do Código Civil e no artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor.” (07219857720218070001, Relator: James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, DJE: 14/3/2024).
6. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a recorrente sucumbente. 6.1. Tendo em vista o improvimento do apelo, os honorários advocatícios devem ser majorados de 10% para 15% sobre o proveito econômico obtido (R$ 11.900,00).
7. Recurso improvido.