Tribunal: TJDFT
Processo: 0719631-29.2024.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-02
Data de publicação: 2024-08-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. TEMA 996/STJ.
1. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC) e, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação devem ser analisadas a partir do exame em abstrato das alegações apresentadas pela parte autora, à luz da teoria da asserção (REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019, DJe 20/09/2019). Assim, a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pelo consumidor, pois os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro constante do Contrato de Compra e Venda assinado entre o banco e a parte Recorrida, e não pela incorporadora e construtora, é questão relativa ao mérito da causa.
2. De igual forma, inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra.
3. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Além disso, ao contrário do prazo previsto no termo de reserva, não há, no contrato de promessa de compra e venda, tal informação de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor e o referido entendimento vinculante.
4. Tampouco lograram êxito as recorrentes em demonstrar que o atraso superior aos 180 dias decorreu de caso fortuito externo, em razão da escassez de mão de obra qualificada e da pandemia ocasionada pelo coronavírus. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. Em que pese a notoriedade dos fatos, tampouco indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando tampouco objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373 do CPC (Precedente: Acórdão 1878785 ­– 2a Turma Recursal).
5. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado (Precedente: Acórdão n.1168359 ­– 1a Turma Recursal).
6. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
7. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei n.o 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. TEMA 996/STJ.
1. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC) e, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação devem ser analisadas a partir do exame em abstrato das alegações apresentadas pela parte autora, à luz da teoria da asserção (REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019, DJe 20/09/2019). Assim, a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pelo consumidor, pois os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro constante do Contrato de Compra e Venda assinado entre o banco e a parte Recorrida, e não pela incorporadora e construtora, é questão relativa ao mérito da causa.
2. De igual forma, inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra.
3. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Além disso, ao contrário do prazo previsto no termo de reserva, não há, no contrato de promessa de compra e venda, tal informação de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor e o referido entendimento vinculante.
4. Tampouco lograram êxito as recorrentes em demonstrar que o atraso superior aos 180 dias decorreu de caso fortuito externo, em razão da escassez de mão de obra qualificada e da pandemia ocasionada pelo coronavírus. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. Em que pese a notoriedade dos fatos, tampouco indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando tampouco objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373 do CPC (Precedente: Acórdão 1878785 ­– 2a Turma Recursal).
5. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado (Precedente: Acórdão n.1168359 ­– 1a Turma Recursal).
6. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
7. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei n.o 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.