Tribunal: TJDFT
Processo: 0724424-33.2023.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-08-29
Data de publicação: 2024-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – TIME-SHARING. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. COMPROVAÇÃO. PANDAMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ENTABULADA APENAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRGIAÇÃO DE PAGAR QUANTIA. TÉCNICA PRÓPRIA PARA EFETIVAÇÃO DA “INVERSÃO”. OBSERVÂNCIA. FRUIÇÃO PELOS COMPRADORES DE FRAÇÃO DE TEMPO EM OUTRO IMÓVEL PERTECENTE À CONSTRUTORA DURANTE O PRAZO DE CONSTRUÇÃO DA UNIDADE OBJETO DO CONTRATO. IRRELEVÊNCIA PARA O CASO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. “4. Não obstante a situação de pandemia instaurada no país, o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.” (TJDFT. Acórdão 1859231, APC 07011417820238070020, Relator: JOSÉ FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, j. 7/5/2024, DJe 17/5/2024). 1.1. O contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão se postula foi firmado pelas partes em 10/12/2022, ou seja, mais de dois anos e nove meses após a decretação da situação de emergência decorrente da COVID-19 pelo Congresso Nacional, não havendo que se falar em caso fortuito ou força maior a afastar a responsabilidade contratual por inadimplemento da ré/apelante, a qual não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores (art. 373, II, CPC).
2. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1.631.485-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, por maioria, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019 – Tema 971). 2.1. Em que pese o teor da Tese vinculante, ficou assentado que, por envolver posições contratuais diversas (a construtora assume obrigação de fazer, ao passo em que a prestação do adquirente consiste em pagar quantia), a “inversão” da cláusula penal não pode ser feita de maneira automática, ou seja, as penalidades previstas contratualmente em favor da construtora não podem ser, pura e simplesmente, invertidas em prol do consumidor, devendo-se impedir a condenação da promitente vendedora a valores exorbitantes e desconectados da realidade fática, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa do promitente comprador. 2.2. Na hipótese, a cláusula penal aplicada pela sentenciante em favor dos promitentes compradores/autores limitou-se a 25% (vinte e cinco por cento) do montante a ser restituído pela ré/apelante (os autores haviam pagado R$ 12.222,22 ao tempo do ajuizamento da ação) sobressaindo reversão que bem concilia a efetividade reparatória com o respeito à simetria das obrigações dos contratantes.
3. A alegação de fruição de fração de tempo pelos adquirentes/autores em imóvel diverso daquele descrito no contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade de nenhuma forma pode configurar adimplemento da obrigação de fazer assumida pela construtora do empreendimento, caracterizando, quando muito, mera benesse oferecida ao consumidor para o fim de minorar-lhe o constrangimento.
4. “Na hipótese de responsabilidade contratual por fato atribuível ao promitente vendedor os juros de mora são devidos a contar da data da citação, nos estritos termos do art. 405 do Código Civil e do art. 240 do CPC.” (TJDFT. Acórdão 1751692, APC 07121406020228070009, Relator: ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, j. 30/8/2023, DJe 19/9/2023).
5. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – TIME-SHARING. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. COMPROVAÇÃO. PANDAMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ENTABULADA APENAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRGIAÇÃO DE PAGAR QUANTIA. TÉCNICA PRÓPRIA PARA EFETIVAÇÃO DA “INVERSÃO”. OBSERVÂNCIA. FRUIÇÃO PELOS COMPRADORES DE FRAÇÃO DE TEMPO EM OUTRO IMÓVEL PERTECENTE À CONSTRUTORA DURANTE O PRAZO DE CONSTRUÇÃO DA UNIDADE OBJETO DO CONTRATO. IRRELEVÊNCIA PARA O CASO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. “4. Não obstante a situação de pandemia instaurada no país, o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.” (TJDFT. Acórdão 1859231, APC 07011417820238070020, Relator: JOSÉ FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, j. 7/5/2024, DJe 17/5/2024). 1.1. O contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão se postula foi firmado pelas partes em 10/12/2022, ou seja, mais de dois anos e nove meses após a decretação da situação de emergência decorrente da COVID-19 pelo Congresso Nacional, não havendo que se falar em caso fortuito ou força maior a afastar a responsabilidade contratual por inadimplemento da ré/apelante, a qual não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores (art. 373, II, CPC).
2. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1.631.485-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, por maioria, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019 – Tema 971). 2.1. Em que pese o teor da Tese vinculante, ficou assentado que, por envolver posições contratuais diversas (a construtora assume obrigação de fazer, ao passo em que a prestação do adquirente consiste em pagar quantia), a “inversão” da cláusula penal não pode ser feita de maneira automática, ou seja, as penalidades previstas contratualmente em favor da construtora não podem ser, pura e simplesmente, invertidas em prol do consumidor, devendo-se impedir a condenação da promitente vendedora a valores exorbitantes e desconectados da realidade fática, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa do promitente comprador. 2.2. Na hipótese, a cláusula penal aplicada pela sentenciante em favor dos promitentes compradores/autores limitou-se a 25% (vinte e cinco por cento) do montante a ser restituído pela ré/apelante (os autores haviam pagado R$ 12.222,22 ao tempo do ajuizamento da ação) sobressaindo reversão que bem concilia a efetividade reparatória com o respeito à simetria das obrigações dos contratantes.
3. A alegação de fruição de fração de tempo pelos adquirentes/autores em imóvel diverso daquele descrito no contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade de nenhuma forma pode configurar adimplemento da obrigação de fazer assumida pela construtora do empreendimento, caracterizando, quando muito, mera benesse oferecida ao consumidor para o fim de minorar-lhe o constrangimento.
4. “Na hipótese de responsabilidade contratual por fato atribuível ao promitente vendedor os juros de mora são devidos a contar da data da citação, nos estritos termos do art. 405 do Código Civil e do art. 240 do CPC.” (TJDFT. Acórdão 1751692, APC 07121406020228070009, Relator: ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, j. 30/8/2023, DJe 19/9/2023).
5. Recurso conhecido e não provido.