Tribunal: TJDFT
Processo: 0700729-55.2024.8.07.0007
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-19
Data de publicação: 2024-08-28

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO CONSUMINDOR. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EQUILÍBRIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DO VALOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Taguatinga, que julgou procedente o pedido para rescindir o contrato entabulado entre as partes e condenar a ré a pagar ao autor o valor de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais).
2. Na origem, o autor ajuizou ação em que pretende a rescisão contratual e a condenação da ré a lhe pagar o valor de R$ 9.600,00. Narrou que, em 02/06/2023, as partes firmaram contrato de corretagem e venda com exclusividade de imóvel situado no Ed. Dois Ouros, Taguatinga, com valor venal de R$ 320.000,00 e comissão de corretagem no percentual de 4% sobre o valor da venda. Afirmou que o contrato teria prazo de 200 dias e previa multa de 3% do valor estipulado em caso de rescisão unilateral pela contratante. Discorreu que anunciou o imóvel, realizou visitas e obteve proposta de compra, contudo a ré, em 19/06/2023, desistiu da venda do imóvel, comunicando que não realizaria qualquer pagamento de comissão de corretagem.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, ante o requerimento da gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da recorrente, considerando a comprovação de que suporta alto gasto referente à própria saúde (plano de saúde e medicamentos). Foram ofertadas contrarrazões, com impugnação ao pedido de gratuidade de justiça (ID 61596447).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na verificação de validade do contrato de corretagem, especialmente acerca do que dispõe a cláusula penal. Em suas razões recursais, a recorrente alega que não agiu de forma desleal ao desistir de vender o imóvel, bem como que solicitou ao recorrido a avaliação de seu imóvel, o qual apontou o valor venal de R$ 320.000,00. Defende que o recorrido, após a avaliação, já preencheu o termo de autorização de venda com exclusividade do imóvel e solicitou a assinatura da recorrente, sem prestar qualquer esclarecimento sobre as cláusulas contratuais e sem ter oportunizado a leitura pela recorrente. Discorre que no dia da assinatura do termo, a recorrente estava passando mal, por ser idosa e ter graves problemas de saúde. Afirma que o recorrido levou um casal para visitar o imóvel. Destaca que estava fazendo tratamento de um câncer e que desistiu da venda do apartamento, pois não teria condições físicas e psicológicas para, naquele momento, alugar ou comprar outro imóvel. Informa que quando da desistência da venda do bem não havia qualquer proposta, bem como que o negócio não se concretizou, não sendo cabível o pagamento de corretagem ou multa contratual. Sustenta que o pedido de desistência ocorreu em menos de 20 dias, restando absolutamente desproporcional o pagamento de multa no valor de R$ 9.600,00. Pontua que as cláusulas contratuais são abusivas e obscuras, que houve má prestação de serviço e que a obrigação do corretor não é de meio, mas de resultado, ou seja, da conclusão efetiva da compra e venda. Requer a reforma da sentença ou, subsidiariamente, a redução da cláusula penal, por se mostrar excessiva.
5. Preliminar de impugnação à gratuidade judiciária rejeitada, conquanto atendidos os critérios para a concessão do benefício, sem que o impugnante comprovasse ocultação de renda e/ou qualquer dado que pudesse levar à conclusão diversa.
6. No caso, a recorrente não logrou êxito em comprovar que as cláusulas contratuais são obscuras ou abusivas, sobretudo na medida em que a cláusula VII é clara e precisa ao estabelecer que: “Subscrito o presente e inaugurado os trabalhos por parte do contrato o CONTRATANTE não poderá rescindir unilateralmente a presente avença, sob pena de responder por multa de 3% sobre o valor do imóvel estipulado no INCISO I” (ID 61595391, p.2). A recorrente não juntou qualquer prova capaz de atestar que foi coagida, forçada, ludibriada ou impedida de ler o contrato quando da assinatura do termo de autorização de venda do imóvel. O fato de a recorrente ser idosa e estar com a saúde debilitada, por si só, não retiraram a capacidade da autora, a qual optou, por vontade própria, em assinar o referido termo sem efetuar sua leitura completa e tirar suas eventuais dúvidas. Logo, cabe à recorrente arcar pela conduta displicente.
7. O recorrido anunciou o imóvel (ID 61596416), acompanhou visita no local, bem como obteve proposta de compra, conforme diálogos de ID 61596417 a 61596422, restando comprovado que houve a efetiva prestação do serviço, ainda que somente pelo prazo de 17 dias. Restou incontroverso que a recorrente desistiu da venda do imóvel sujeitando-se, portanto, à execução do disposto na cláusula penal, uma vez que ela não está atrelada à conclusão do negócio, mas sim à desistência da contratante, não se confundindo com espécie de comissão de corretagem.
8. Contudo, ainda que a recorrente tenha de arcar com o pagamento da cláusula penal, o percentual de 3% do valor do imóvel estipulado no termo, se mostra excessivamente oneroso, mormente por representar cerca de 75% do valor estabelecido a título de comissão de corretagem (4% do valor da venda) cujo contrato previa prazo de 200 dias. O pedido de desistência ocorreu em menos de 20 dias da assinatura do termo, de modo que o pagamento de cláusula penal no valor de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), se revela desproporcional em relação aos serviços efetivamente prestados pelo recorrido. O recorrido dispendeu esforços para a realização de visita de avaliação do imóvel e de apresentação a um cliente, além da alocação de anúncio em site da internet (com a indexação de fotografias) e deve ser remunerado, porém, de forma proporcional ao serviço efetivamente realizado, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa.
9. Assim, considerando que a cláusula penal pactuada se mostra excessivamente onerosa a uma das partes e notoriamente superior aos custos operacionais decorrentes do anúncio do imóvel, faz-se necessária a revisão de seus termos, de forma a trazer equilíbrio justo à relação contratual, devendo ser reduzida ao patamar de 1,5% do valor do imóvel estipulado no termo, equivalente à quantia de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais).
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Reduzido o valor da condenação para o patamar de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais).
11. Custas dispensada, em razão da gratuidade de justiça. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO CONSUMINDOR. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EQUILÍBRIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DO VALOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Taguatinga, que julgou procedente o pedido para rescindir o contrato entabulado entre as partes e condenar a ré a pagar ao autor o valor de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais).
2. Na origem, o autor ajuizou ação em que pretende a rescisão contratual e a condenação da ré a lhe pagar o valor de R$ 9.600,00. Narrou que, em 02/06/2023, as partes firmaram contrato de corretagem e venda com exclusividade de imóvel situado no Ed. Dois Ouros, Taguatinga, com valor venal de R$ 320.000,00 e comissão de corretagem no percentual de 4% sobre o valor da venda. Afirmou que o contrato teria prazo de 200 dias e previa multa de 3% do valor estipulado em caso de rescisão unilateral pela contratante. Discorreu que anunciou o imóvel, realizou visitas e obteve proposta de compra, contudo a ré, em 19/06/2023, desistiu da venda do imóvel, comunicando que não realizaria qualquer pagamento de comissão de corretagem.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, ante o requerimento da gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da recorrente, considerando a comprovação de que suporta alto gasto referente à própria saúde (plano de saúde e medicamentos). Foram ofertadas contrarrazões, com impugnação ao pedido de gratuidade de justiça (ID 61596447).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na verificação de validade do contrato de corretagem, especialmente acerca do que dispõe a cláusula penal. Em suas razões recursais, a recorrente alega que não agiu de forma desleal ao desistir de vender o imóvel, bem como que solicitou ao recorrido a avaliação de seu imóvel, o qual apontou o valor venal de R$ 320.000,00. Defende que o recorrido, após a avaliação, já preencheu o termo de autorização de venda com exclusividade do imóvel e solicitou a assinatura da recorrente, sem prestar qualquer esclarecimento sobre as cláusulas contratuais e sem ter oportunizado a leitura pela recorrente. Discorre que no dia da assinatura do termo, a recorrente estava passando mal, por ser idosa e ter graves problemas de saúde. Afirma que o recorrido levou um casal para visitar o imóvel. Destaca que estava fazendo tratamento de um câncer e que desistiu da venda do apartamento, pois não teria condições físicas e psicológicas para, naquele momento, alugar ou comprar outro imóvel. Informa que quando da desistência da venda do bem não havia qualquer proposta, bem como que o negócio não se concretizou, não sendo cabível o pagamento de corretagem ou multa contratual. Sustenta que o pedido de desistência ocorreu em menos de 20 dias, restando absolutamente desproporcional o pagamento de multa no valor de R$ 9.600,00. Pontua que as cláusulas contratuais são abusivas e obscuras, que houve má prestação de serviço e que a obrigação do corretor não é de meio, mas de resultado, ou seja, da conclusão efetiva da compra e venda. Requer a reforma da sentença ou, subsidiariamente, a redução da cláusula penal, por se mostrar excessiva.
5. Preliminar de impugnação à gratuidade judiciária rejeitada, conquanto atendidos os critérios para a concessão do benefício, sem que o impugnante comprovasse ocultação de renda e/ou qualquer dado que pudesse levar à conclusão diversa.
6. No caso, a recorrente não logrou êxito em comprovar que as cláusulas contratuais são obscuras ou abusivas, sobretudo na medida em que a cláusula VII é clara e precisa ao estabelecer que: “Subscrito o presente e inaugurado os trabalhos por parte do contrato o CONTRATANTE não poderá rescindir unilateralmente a presente avença, sob pena de responder por multa de 3% sobre o valor do imóvel estipulado no INCISO I” (ID 61595391, p.2). A recorrente não juntou qualquer prova capaz de atestar que foi coagida, forçada, ludibriada ou impedida de ler o contrato quando da assinatura do termo de autorização de venda do imóvel. O fato de a recorrente ser idosa e estar com a saúde debilitada, por si só, não retiraram a capacidade da autora, a qual optou, por vontade própria, em assinar o referido termo sem efetuar sua leitura completa e tirar suas eventuais dúvidas. Logo, cabe à recorrente arcar pela conduta displicente.
7. O recorrido anunciou o imóvel (ID 61596416), acompanhou visita no local, bem como obteve proposta de compra, conforme diálogos de ID 61596417 a 61596422, restando comprovado que houve a efetiva prestação do serviço, ainda que somente pelo prazo de 17 dias. Restou incontroverso que a recorrente desistiu da venda do imóvel sujeitando-se, portanto, à execução do disposto na cláusula penal, uma vez que ela não está atrelada à conclusão do negócio, mas sim à desistência da contratante, não se confundindo com espécie de comissão de corretagem.
8. Contudo, ainda que a recorrente tenha de arcar com o pagamento da cláusula penal, o percentual de 3% do valor do imóvel estipulado no termo, se mostra excessivamente oneroso, mormente por representar cerca de 75% do valor estabelecido a título de comissão de corretagem (4% do valor da venda) cujo contrato previa prazo de 200 dias. O pedido de desistência ocorreu em menos de 20 dias da assinatura do termo, de modo que o pagamento de cláusula penal no valor de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), se revela desproporcional em relação aos serviços efetivamente prestados pelo recorrido. O recorrido dispendeu esforços para a realização de visita de avaliação do imóvel e de apresentação a um cliente, além da alocação de anúncio em site da internet (com a indexação de fotografias) e deve ser remunerado, porém, de forma proporcional ao serviço efetivamente realizado, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa.
9. Assim, considerando que a cláusula penal pactuada se mostra excessivamente onerosa a uma das partes e notoriamente superior aos custos operacionais decorrentes do anúncio do imóvel, faz-se necessária a revisão de seus termos, de forma a trazer equilíbrio justo à relação contratual, devendo ser reduzida ao patamar de 1,5% do valor do imóvel estipulado no termo, equivalente à quantia de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais).
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Reduzido o valor da condenação para o patamar de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais).
11. Custas dispensada, em razão da gratuidade de justiça. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.