Tribunal: TJDFT
Processo: 0705787-64.2023.8.07.0010
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-26
Data de publicação: 2024-03-12

Ementa:
CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEMONSTRADO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. “Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ (Tema n. 938 do STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).
2. Na hipótese, não houve ajuste expresso e destacado do pagamento de comissão de corretagem, cuja despesa estava incluída no valor pago pelo consumidor a título de entrada. Nessas circunstâncias, inexistindo o pagamento destacado de taxa de corretagem, não há que se falar em prescrição de pretensão que nem sequer existe.
3. “A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.” (AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023).
4. O contrato de compra e venda de quota de imóvel em multipropriedade foi firmado em julho de 2016 (ID 54505095), sendo devida, portanto a multa de 25% do valor pago pelo consumidor, de forma a compensar a incorporadora/vendedora de todas as despesas que realizou, inclusive pela fruição (efetiva ou disponível) do bem pelo autor por mais de 3 anos.
5. Nesse sentido, o Ministro relator do acórdão acima citado destacou que “o referido percentual tem caráter indenizatório e cominatório, servindo como modo de desestimular o rompimento unilateral e imotivado do contrato, sendo irrelevante a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais suportadas com o empreendimento. Além disso, em respeito ao pactuado pelos contratantes, a estipulação contratual dentro do limite de 25% deve ser observada, exceto na hipótese de efetiva demonstração do respectivo caráter abusivo, mediante a indicação de circunstância específica justificadora da redução”.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido para majorar a retenção em favor do incorporador para 25% do total pago pelo consumidor. Ficam mantidos os demais termos da sentença, inclusive a forma de cálculo e correção do débito. Relatório em separado.
7. Sem custas ou honorários.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEMONSTRADO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. “Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ (Tema n. 938 do STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).
2. Na hipótese, não houve ajuste expresso e destacado do pagamento de comissão de corretagem, cuja despesa estava incluída no valor pago pelo consumidor a título de entrada. Nessas circunstâncias, inexistindo o pagamento destacado de taxa de corretagem, não há que se falar em prescrição de pretensão que nem sequer existe.
3. “A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.” (AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023).
4. O contrato de compra e venda de quota de imóvel em multipropriedade foi firmado em julho de 2016 (ID 54505095), sendo devida, portanto a multa de 25% do valor pago pelo consumidor, de forma a compensar a incorporadora/vendedora de todas as despesas que realizou, inclusive pela fruição (efetiva ou disponível) do bem pelo autor por mais de 3 anos.
5. Nesse sentido, o Ministro relator do acórdão acima citado destacou que “o referido percentual tem caráter indenizatório e cominatório, servindo como modo de desestimular o rompimento unilateral e imotivado do contrato, sendo irrelevante a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais suportadas com o empreendimento. Além disso, em respeito ao pactuado pelos contratantes, a estipulação contratual dentro do limite de 25% deve ser observada, exceto na hipótese de efetiva demonstração do respectivo caráter abusivo, mediante a indicação de circunstância específica justificadora da redução”.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido para majorar a retenção em favor do incorporador para 25% do total pago pelo consumidor. Ficam mantidos os demais termos da sentença, inclusive a forma de cálculo e correção do débito. Relatório em separado.
7. Sem custas ou honorários.