Tribunal: TJDFT
Processo: 0704517-38.2024.8.07.0020
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-24
Data de publicação: 2024-09-27

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NO PAGAMENTO DA PARCELA FINAL DO PREÇO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Águas Claras, que julgou procedente o pedido inicial e condenou os Réus, aqui Recorrentes, ao pagamento da importância de R$ 21.280,00(vinte e um mil e duzentos e oitenta reais) que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC e somados juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados a partir do vencimento da obrigação.
2. Na origem a Autora, aqui Recorrida, ajuizou ação na qual, conforme relato contido na sentença: “Ao que se colhe, destina-se a pretensão autoral, ajuizada por A.L.V. em face de F.R. de M. e B. C. R. de M., sejam os réus condenados ao pagamento de R$ 21.280,00 (vinte e um mil duzentos e oitenta reais), correspondentes ao valor da multa contratual pactuada na Cláusula 6a do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel celebrado em 23/10/2023, em razão de a parcela final do preço ajustado, no valor de R$ 1.064.000,00 (um milhão e sessenta e quatro mil reais), ter sido efetivada somente em 14/02/2024, e não em 21/01/2024 (90 dias da celebração), conforme pactuado” (sem abreviatura no original).
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular. Foram ofertadas contrarrazões (Id61713685), nas quais a Recorrida pleiteia a rejeição do recurso interposto, com a manutenção da sentença.
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na verificação da validade da multa contratual prevista na cláusula 6a do contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel com financiamento imobiliário, firmado entre as partes, em razão da parcela final do preço ajustado para aquisição do imóvel ter sido paga com atraso.
5. Em suas razões recursais, os Recorrentes defendem que não se mostra aplicável a multa prevista na já mencionada cláusula 6a contrato em questão, pois conforme tal previsão contratual os Recorrentes assumiram o compromisso de integralizar o valor da transação em até 90 dias da celebração do contrato, por meio de financiamento imobiliário e saldo do FGTS. Dessa forma, os Recorrentes defendem que não obstante tal previsão contratual, não se pode analisar tal cláusula isoladamente, pois se assim for feito, chega-se à conclusão errônea no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do preço recairia diretamente sobre os compradores, e que o cumprimento dependia exclusivamente deles. Afinal, após assinarem o contrato referido, em 14/12/2023 as partes firmaram proposta de financiamento imobiliário, cuja interpretação conjunta com o ajuste inicial é fundamental, vez que ela prevê não o prazo de 90 dias para quitação da segunda parcela após a assinatura, mas sim condiciona o prazo à entrega de toda a documentação exigida.
6. Os Recorrentes defendem que nos termos da cláusula 4 da proposta de financiamento imobiliário, a vendedora “(...) tinha ciência de que apenas após a apresentação de uma via original da Escritura Pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis e da matrícula atualizada, os valores referentes ao financiamento imobiliário seriam liberados em até 05 (cinco) dias úteis”. Assim, a liberação do valor acorreu após os compradores adotarem todas as medidas que lhe cabiam, nos prazos regularmente previstos. Concluem que o pagamento da parcela realizado no dia 14/02/2024 ocorreu na data em que o banco liberou o valor objeto do financiamento, procedimento em relação ao qual a vendedora tinha ciência. Ao final, pleiteiam o provimento do recurso com a improcedência do pedido inicial.
7. Não há como prosperar as razões apresentadas dos Recorrentes. É sabido que o processo de aquisição de financiamento bancário é de inteira responsabilidade do promitente-comprador. Além disso, apesar da liberação do valor do financiamento não depender exclusivamente dos compradores do imóvel, aqui Recorrentes, eles não fizeram inserir nenhuma ressalva na cláusula 6, questionada, no sentido de que o atraso na liberação das quantias por parte da instituição financeira os eximia da multa pactuada.
8. Já no que se refere ao prazo previsto na proposta de financiamento imobiliário, de 05 dias para liberação do valor objeto de financiamento, trata-se de compromisso feito pela respectiva instituição financeira, inexistindo possibilidade dos demais envolvidos na proposta, tanto os compradores como da vendedora, de ingerência sobre tal previsão contratual, já definido pelo agente financiador. É sabido também que há um caminho a percorrer, as vezes longo, para obtenção de financiamento imobiliário, cujas exigências são estipuladas pelas respectivas instituições financeiras, sem que os beneficiários possam negociar livremente as respectivas cláusulas contratuais. Trata-se de típico contrato de adesão.
9. Contudo, diferente é a situação aqui posta, pois o contrato particular de promessa de compra e venda foi firmado entre particulares, regido pelo Código Civil, no exercício da livre autonomia da vontade, com presunção de igualdade entre os contratantes. Dessa forma, se os compradores não concordavam com a multa estipulada na cláusula sexta do contrato, deveriam ter negociado seus termos, ou até mesmo sua exclusão, na fase das tratativas inerentes a todo negócio jurídico dessa relevância, pois se trata de compromisso de compra e venda de imóvel, com aporte de valores consideráveis. Se assim não fizeram, não há outra alternativa senão a obediência ao que restou estabelecido contratualmente entre as partes. Logo, irretocável a sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau.
10. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
11.Condenados os Recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, conforme previsão do artigo 55, caput, da Lei 9099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NO PAGAMENTO DA PARCELA FINAL DO PREÇO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Águas Claras, que julgou procedente o pedido inicial e condenou os Réus, aqui Recorrentes, ao pagamento da importância de R$ 21.280,00(vinte e um mil e duzentos e oitenta reais) que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC e somados juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados a partir do vencimento da obrigação.
2. Na origem a Autora, aqui Recorrida, ajuizou ação na qual, conforme relato contido na sentença: “Ao que se colhe, destina-se a pretensão autoral, ajuizada por A.L.V. em face de F.R. de M. e B. C. R. de M., sejam os réus condenados ao pagamento de R$ 21.280,00 (vinte e um mil duzentos e oitenta reais), correspondentes ao valor da multa contratual pactuada na Cláusula 6a do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel celebrado em 23/10/2023, em razão de a parcela final do preço ajustado, no valor de R$ 1.064.000,00 (um milhão e sessenta e quatro mil reais), ter sido efetivada somente em 14/02/2024, e não em 21/01/2024 (90 dias da celebração), conforme pactuado” (sem abreviatura no original).
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular. Foram ofertadas contrarrazões (Id61713685), nas quais a Recorrida pleiteia a rejeição do recurso interposto, com a manutenção da sentença.
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na verificação da validade da multa contratual prevista na cláusula 6a do contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel com financiamento imobiliário, firmado entre as partes, em razão da parcela final do preço ajustado para aquisição do imóvel ter sido paga com atraso.
5. Em suas razões recursais, os Recorrentes defendem que não se mostra aplicável a multa prevista na já mencionada cláusula 6a contrato em questão, pois conforme tal previsão contratual os Recorrentes assumiram o compromisso de integralizar o valor da transação em até 90 dias da celebração do contrato, por meio de financiamento imobiliário e saldo do FGTS. Dessa forma, os Recorrentes defendem que não obstante tal previsão contratual, não se pode analisar tal cláusula isoladamente, pois se assim for feito, chega-se à conclusão errônea no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do preço recairia diretamente sobre os compradores, e que o cumprimento dependia exclusivamente deles. Afinal, após assinarem o contrato referido, em 14/12/2023 as partes firmaram proposta de financiamento imobiliário, cuja interpretação conjunta com o ajuste inicial é fundamental, vez que ela prevê não o prazo de 90 dias para quitação da segunda parcela após a assinatura, mas sim condiciona o prazo à entrega de toda a documentação exigida.
6. Os Recorrentes defendem que nos termos da cláusula 4 da proposta de financiamento imobiliário, a vendedora “(...) tinha ciência de que apenas após a apresentação de uma via original da Escritura Pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis e da matrícula atualizada, os valores referentes ao financiamento imobiliário seriam liberados em até 05 (cinco) dias úteis”. Assim, a liberação do valor acorreu após os compradores adotarem todas as medidas que lhe cabiam, nos prazos regularmente previstos. Concluem que o pagamento da parcela realizado no dia 14/02/2024 ocorreu na data em que o banco liberou o valor objeto do financiamento, procedimento em relação ao qual a vendedora tinha ciência. Ao final, pleiteiam o provimento do recurso com a improcedência do pedido inicial.
7. Não há como prosperar as razões apresentadas dos Recorrentes. É sabido que o processo de aquisição de financiamento bancário é de inteira responsabilidade do promitente-comprador. Além disso, apesar da liberação do valor do financiamento não depender exclusivamente dos compradores do imóvel, aqui Recorrentes, eles não fizeram inserir nenhuma ressalva na cláusula 6, questionada, no sentido de que o atraso na liberação das quantias por parte da instituição financeira os eximia da multa pactuada.
8. Já no que se refere ao prazo previsto na proposta de financiamento imobiliário, de 05 dias para liberação do valor objeto de financiamento, trata-se de compromisso feito pela respectiva instituição financeira, inexistindo possibilidade dos demais envolvidos na proposta, tanto os compradores como da vendedora, de ingerência sobre tal previsão contratual, já definido pelo agente financiador. É sabido também que há um caminho a percorrer, as vezes longo, para obtenção de financiamento imobiliário, cujas exigências são estipuladas pelas respectivas instituições financeiras, sem que os beneficiários possam negociar livremente as respectivas cláusulas contratuais. Trata-se de típico contrato de adesão.
9. Contudo, diferente é a situação aqui posta, pois o contrato particular de promessa de compra e venda foi firmado entre particulares, regido pelo Código Civil, no exercício da livre autonomia da vontade, com presunção de igualdade entre os contratantes. Dessa forma, se os compradores não concordavam com a multa estipulada na cláusula sexta do contrato, deveriam ter negociado seus termos, ou até mesmo sua exclusão, na fase das tratativas inerentes a todo negócio jurídico dessa relevância, pois se trata de compromisso de compra e venda de imóvel, com aporte de valores consideráveis. Se assim não fizeram, não há outra alternativa senão a obediência ao que restou estabelecido contratualmente entre as partes. Logo, irretocável a sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau.
10. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
11.Condenados os Recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, conforme previsão do artigo 55, caput, da Lei 9099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.