Tribunal: TJDFT
Processo: 0706749-17.2023.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-15
Data de publicação: 2024-06-03

Ementa:
PROCESSO CIVIL E CIVIL. COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR. PREVENÇÃO DO JUÍZO DA VIGÉSIMA VARA CÍVEL DE BRASÍLIA - DF. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA FIADORA PELOS DÉBITOS DEIXADOS PELA LOCATÁRIA DO IMÓVEL, INCLUSIVE, DURANTE A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA CONSTATADA. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA ATÉ ENTREGA DO IMÓVEL. REPAROS DEVIDOS NO IMÓVEL. PINTURA NOVA. LIMPEZA DO APARTAMENTO. DESPESAS DEVIDAS. CONTAS EM ABERTO DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA. DEVIDO O RESSARCIMENTO AO LOCADOR, EM RAZÃO DO PAGAMENTO DAS FATURAS. TERMO INICIAL DE JUROS DA MORA “EX RE” E CORREÇÃO MONETÁRIA.

I. Não há de se cogitar em prevenção do Juízo da 20a Vara Cível de Brasília-DF, pois a presente demanda, proposta e distribuída para a 10a Vara Cível de Brasília-DF, modificou totalmente o polo ativo da demanda, não atraindo a aplicação do artigo 286, inciso II. Preliminar rejeitada.
II. Existe pertinência subjetiva da apelante para figurar no polo passivo da demanda de cobrança, porque ela figura na posição de fiadora do contrato de locação residencial, não devidamente cumprido pela locatária. Observância da teoria da asserção. Preliminar rejeitada.
III. Está expresso no contrato de locação que “a garantia fidejussória será de plena eficiência para o cumprimento deste contrato até a entrega real e definitiva das chaves do imóvel”, motivo pelo qual não prospera a alegação de que ela não é garantidora do contrato na prorrogação locatícia.
IV. O artigo 37, inciso II, da Lei n. 8.245/1991, autoriza ao locador exigir do locatário a garantia fidejussória e, salvo disposição contrária, ela se estende “até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado” (artigo 39 da referida lei).
V. O Código Civil retrata que fiança é contrato acessório em que o fiador garante ao credor satisfazer uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818); a fiança deve-se fixada por escrito e não admite interpretação extensiva (artigo 819) e, em regra, o fiador possui o direito de exigir que, primeiro, sejam excutidos os bens do devedor, porém, é válida a estipulação de renúncia a esse benefício ou caso o fiador se obrigue como principal pagador ou como devedor solidário (artigos 827 e 828, incisos I e II).
VI. No caso concreto, os termos contratuais firmados não deixam dúvidas de que a apelante (fiadora) se comprometeu solidariamente com a locatária, até a efetiva entrega do imóvel, sem limitação de tempo, até a definitiva resolução do contrato, o que compreende também o período de prorrogação do contrato.
VII. Não há de se cogitar de observância da súmula n. 214 do Superior Tribunal de Justiça (o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu), pois está evidente que a fiadora, expressamente, anuiu com a assunção de obrigações derivadas da prorrogação contratual.
VIII. A responsabilidade civil contratual da fiadora é ampla, abrange todos os débitos deixados pelo locatário e não compreende o benefício de ordem, pois renunciou expressamente a ele, nos termos avençados.
IX. Não se extrai erro substancial, pois a parte recorrente (fiadora) sabia ou tinha condições de saber que o benefício de ordem estava sendo afastado. Os termos contratuais foram redigidos de modo claro e objetivo, sem revelar excessos de linguagem que pudessem gerar dúvidas ou erros de interpretação. E a contratação, à toda evidência, foi celebrada de forma transparente e não despontam indícios de induzimento da fiadora a erro.
X. O caso não atrai a aplicabilidade de normas consumeristas, pois inexistente relação de consumo entre a fiadora (apelante) e a imobiliária.
XI. Comprovado que o imóvel foi entregue sem os reparos devidos, sendo certa a obrigação da locatária (e da fiadora) de arcar com as despesas e com o serviço de limpeza e pintura nova, o que não ocorreu. Condenação devida.
XII. É dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legalmente ou contratualmente exigíveis, bem como “pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto” (Lei 8.245/1991, artigo 23, incisos I e VIII). O contrato de locação prevê a obrigação do locatário (e do fiador) de arcar com as contas de fornecimento de água e energia elétrica (cláusula terceira e décima primeira)
XIII. O ressarcimento dos valores pagos pelo locador das faturas emitidas (e deixadas em aberto) pelo usufruto da locadora dos serviços públicos de água e energia elétrica é devido pela apelante, independentemente da natureza pessoal da prestação (e não propter rem), por força da vinculação contratual, validamente assumida.
XIV. Existindo contrato firmado entre as partes com a estipulação do vencimento das prestações, os juros de mora e a correção monetária passam a incidir a partir do inadimplemento da obrigação, ou seja, da data de seu vencimento (mora “ex re”).
XV. Apelação conhecida. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovida.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL E CIVIL. COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR. PREVENÇÃO DO JUÍZO DA VIGÉSIMA VARA CÍVEL DE BRASÍLIA - DF. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA FIADORA PELOS DÉBITOS DEIXADOS PELA LOCATÁRIA DO IMÓVEL, INCLUSIVE, DURANTE A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA CONSTATADA. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA ATÉ ENTREGA DO IMÓVEL. REPAROS DEVIDOS NO IMÓVEL. PINTURA NOVA. LIMPEZA DO APARTAMENTO. DESPESAS DEVIDAS. CONTAS EM ABERTO DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA. DEVIDO O RESSARCIMENTO AO LOCADOR, EM RAZÃO DO PAGAMENTO DAS FATURAS. TERMO INICIAL DE JUROS DA MORA “EX RE” E CORREÇÃO MONETÁRIA.

I. Não há de se cogitar em prevenção do Juízo da 20a Vara Cível de Brasília-DF, pois a presente demanda, proposta e distribuída para a 10a Vara Cível de Brasília-DF, modificou totalmente o polo ativo da demanda, não atraindo a aplicação do artigo 286, inciso II. Preliminar rejeitada.
II. Existe pertinência subjetiva da apelante para figurar no polo passivo da demanda de cobrança, porque ela figura na posição de fiadora do contrato de locação residencial, não devidamente cumprido pela locatária. Observância da teoria da asserção. Preliminar rejeitada.
III. Está expresso no contrato de locação que “a garantia fidejussória será de plena eficiência para o cumprimento deste contrato até a entrega real e definitiva das chaves do imóvel”, motivo pelo qual não prospera a alegação de que ela não é garantidora do contrato na prorrogação locatícia.
IV. O artigo 37, inciso II, da Lei n. 8.245/1991, autoriza ao locador exigir do locatário a garantia fidejussória e, salvo disposição contrária, ela se estende “até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado” (artigo 39 da referida lei).
V. O Código Civil retrata que fiança é contrato acessório em que o fiador garante ao credor satisfazer uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818); a fiança deve-se fixada por escrito e não admite interpretação extensiva (artigo 819) e, em regra, o fiador possui o direito de exigir que, primeiro, sejam excutidos os bens do devedor, porém, é válida a estipulação de renúncia a esse benefício ou caso o fiador se obrigue como principal pagador ou como devedor solidário (artigos 827 e 828, incisos I e II).
VI. No caso concreto, os termos contratuais firmados não deixam dúvidas de que a apelante (fiadora) se comprometeu solidariamente com a locatária, até a efetiva entrega do imóvel, sem limitação de tempo, até a definitiva resolução do contrato, o que compreende também o período de prorrogação do contrato.
VII. Não há de se cogitar de observância da súmula n. 214 do Superior Tribunal de Justiça (o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu), pois está evidente que a fiadora, expressamente, anuiu com a assunção de obrigações derivadas da prorrogação contratual.
VIII. A responsabilidade civil contratual da fiadora é ampla, abrange todos os débitos deixados pelo locatário e não compreende o benefício de ordem, pois renunciou expressamente a ele, nos termos avençados.
IX. Não se extrai erro substancial, pois a parte recorrente (fiadora) sabia ou tinha condições de saber que o benefício de ordem estava sendo afastado. Os termos contratuais foram redigidos de modo claro e objetivo, sem revelar excessos de linguagem que pudessem gerar dúvidas ou erros de interpretação. E a contratação, à toda evidência, foi celebrada de forma transparente e não despontam indícios de induzimento da fiadora a erro.
X. O caso não atrai a aplicabilidade de normas consumeristas, pois inexistente relação de consumo entre a fiadora (apelante) e a imobiliária.
XI. Comprovado que o imóvel foi entregue sem os reparos devidos, sendo certa a obrigação da locatária (e da fiadora) de arcar com as despesas e com o serviço de limpeza e pintura nova, o que não ocorreu. Condenação devida.
XII. É dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legalmente ou contratualmente exigíveis, bem como “pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto” (Lei 8.245/1991, artigo 23, incisos I e VIII). O contrato de locação prevê a obrigação do locatário (e do fiador) de arcar com as contas de fornecimento de água e energia elétrica (cláusula terceira e décima primeira)
XIII. O ressarcimento dos valores pagos pelo locador das faturas emitidas (e deixadas em aberto) pelo usufruto da locadora dos serviços públicos de água e energia elétrica é devido pela apelante, independentemente da natureza pessoal da prestação (e não propter rem), por força da vinculação contratual, validamente assumida.
XIV. Existindo contrato firmado entre as partes com a estipulação do vencimento das prestações, os juros de mora e a correção monetária passam a incidir a partir do inadimplemento da obrigação, ou seja, da data de seu vencimento (mora “ex re”).
XV. Apelação conhecida. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovida.