Tribunal: TJDFT
Processo: 0712460-08.2020.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-10-02
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUERES. REDUÇÃO TEMPORÁRIA. CAUSA DE PEDIR. CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS. PRETENSÃO ADVINDA DA LOCATÁRIA. PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS (SARS-COV-2). FATO FORTUITO. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO. QUEDA SUBSTANCIAL DO FATURAMENTO DA LOCATÁRIA. EQUALIZAÇÃO DO CONCERTO DIANTE DA REALIDADE INSTALADA. ATIVIDADES NÃO PARALISADAS INTEGRALMENTE. RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. REDUÇÃO DOS LOCATIVOS EM 30% DO VALOR CONVENCIONADO. LEGITIMIDADE. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. DIVERGÊNCIA QUANTO AO CONTEÚDO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTIPULARA O VALOR DO ALUGUEL. LOCADOR. CONTROVÉRSIA FORMULADA. ALUGUER LÍQUIDO A SER REPASSADO MENSALMENTE. IMPOSTO INCIDENTE. IMPUTAÇÃO À LOCATÁRIA. LOCATIVO. COMPREENSÃO DA INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E HISTÓRICA DA RELAÇÃO CONTRATUAL EM COMPASSO COM A BOA-FÉ E OS USOS DO LOCAL DA CELEBRAÇÃO (CC, ART. 113). CONTRATO ANTERIOR. NEGÓCIO JURÍDICO VIGENTE. IDÊNTICA METODOLOGIA. VALOR BRUTO CONSIGNADO CONFORME O VALOR DE MERCADO. COMPREENSÃO DA INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA. INTANGIBILIADE DO LIVREMENTE NEGOCIADO. OBRIGATORIEDADE. VINCULAÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. PRINCÍPIOS DO PACTA SUNT SERVANDA E DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPOROVAÇÃO DO VALOR PRETENDIDO. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO INVOCADO. ENCARGO DO RÉU/RECONVINTE (CPC. ART. 373, I). DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO FORMULADOS PELA AUTORA/RECONVINDA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. REJEIÇÃO DOS ACLARATÓRIOS. CARÁTER PROTELATÓRIO. MULTA (CPC, ART. 1.026). IMPOSIÇÃO. ILEGITIMIDADE. AFASTAMENTO. NECESSIDADE. APELAÇÃO DO RÉU CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).
2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.
3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte aos fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente de locação de imóvel comercial, caso as partes não encontrem solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo, mas sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC, arts. 317 e 478).
4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no art. 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, ainda que no ambiente de locação comercial com prazo de vigência longo ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, havendo interesse na preservação do vínculo por parte da locatária, viável que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio originalmente encontrado mediante redução ponderada e temporária dos locativos convencionados (CC, art. 478 e 479).
5. Prevendo o instrumento contratual o valor do locativo sem especificar se encerra o importe bruto ou líquido a ser pago mensalmente, mas subsistindo, em cláusula diversa, o apontamento da necessidade de a locatária, na qualidade de pessoa jurídica e responsável tributária pelo recolhimento, recolher o imposto de renda incidente sobre a operação, calculando-o com base no aluguer avençado, ressai inviável a interseção jurisdicional no negociado ao estofo de que a vontade das partes fora estipular o montante indicado como o equivalente ao locativo líquido, agregado do correspondente à exação, também afetado à locatária, não obstante não haja essa previsão explícita e em contrariedade ao que nele se encontra textualmente estampado.
6. Subsistindo dúvida sobre o convencionado, em compasso com o postulado segundo o qual a intervenção do estado nos contratos será mínima, vigorando nessa seara os ditames da liberdade de iniciativa e do livre exercício da atividade econômica, legitimando-se a revisão contratual somente em situações excepcionais (CC, art. 421), a interpretação da disposição controvertida deve ser ultimada em compasso com a boa-fé e com os usos do local de celebração do negócio, resultando que, não subsistindo previsão explícita, deve ser compreendido que o aluguer convencionado compreende a incidência tributária afetada ao locador, ainda que o correspondente tenha que ser recolhido e repassado ao fisco pela locatária por imposição normativa, e não apenas o devido ao senhorio (CC, arts. 112 e 113).
7. Emergindo do cotejo sistemático do instrumento contratual a apreensão de que o valor pactuado a título de aluguel consubstanciaria o valor bruto, ao locador ficara debitado o encargo de comprovar, como expressão do legalmente emoldurado pelo legislador processual (CPC, art. 373, inciso I), a pretensão declaratória que vertera no sentido de que o valor acordado encerra a expressão líquida a que faz jus mensalmente, e, não o fazendo, deixa carente de sustentação a pretensão que invocara, notadamente se aferido que a argumentação, a par de contrariar a literalidade do contrato vigente, destoa da praxe imobiliária e do valor de mercado do aluguel incidente aferido em sede de prova perícia.
8. De conformidade com o prefixado no §2o do art. 1.026 do estatuto processual, a incidência da penalidade nele retratada somente deve ser aplicada quando vislumbrado o intuito protelatório denotado pela apreensão de que os embargos que aviara a parte têm por finalidade manifesta protelar o itinerário procedimental, de modo que a aplicação da sanção deve ser fundamentada, revelando que se destina a sancionar o abuso de direito decorrente da interposição de aclaratórios manifestamente procrastinatórios, e, assim, não apreendida essa intenção, deve ser prestigiar o direito que assiste à parte de valer-se legitimamente dos instrumentos e recursos processuais assegurados pelo legislador como integrantes do acervo que guarnece o devido processo legal, afastando-se sua penalização por deles ter se socorrido dentro dos limites legitimamente assimiláveis.
9. Apelação do réu/reconvinte conhecida e desprovida. Apelação da autora/reconvinda conhecida e provida. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUERES. REDUÇÃO TEMPORÁRIA. CAUSA DE PEDIR. CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS. PRETENSÃO ADVINDA DA LOCATÁRIA. PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS (SARS-COV-2). FATO FORTUITO. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO. QUEDA SUBSTANCIAL DO FATURAMENTO DA LOCATÁRIA. EQUALIZAÇÃO DO CONCERTO DIANTE DA REALIDADE INSTALADA. ATIVIDADES NÃO PARALISADAS INTEGRALMENTE. RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. REDUÇÃO DOS LOCATIVOS EM 30% DO VALOR CONVENCIONADO. LEGITIMIDADE. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. DIVERGÊNCIA QUANTO AO CONTEÚDO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTIPULARA O VALOR DO ALUGUEL. LOCADOR. CONTROVÉRSIA FORMULADA. ALUGUER LÍQUIDO A SER REPASSADO MENSALMENTE. IMPOSTO INCIDENTE. IMPUTAÇÃO À LOCATÁRIA. LOCATIVO. COMPREENSÃO DA INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E HISTÓRICA DA RELAÇÃO CONTRATUAL EM COMPASSO COM A BOA-FÉ E OS USOS DO LOCAL DA CELEBRAÇÃO (CC, ART. 113). CONTRATO ANTERIOR. NEGÓCIO JURÍDICO VIGENTE. IDÊNTICA METODOLOGIA. VALOR BRUTO CONSIGNADO CONFORME O VALOR DE MERCADO. COMPREENSÃO DA INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA. INTANGIBILIADE DO LIVREMENTE NEGOCIADO. OBRIGATORIEDADE. VINCULAÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. PRINCÍPIOS DO PACTA SUNT SERVANDA E DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPOROVAÇÃO DO VALOR PRETENDIDO. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO INVOCADO. ENCARGO DO RÉU/RECONVINTE (CPC. ART. 373, I). DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO FORMULADOS PELA AUTORA/RECONVINDA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. REJEIÇÃO DOS ACLARATÓRIOS. CARÁTER PROTELATÓRIO. MULTA (CPC, ART. 1.026). IMPOSIÇÃO. ILEGITIMIDADE. AFASTAMENTO. NECESSIDADE. APELAÇÃO DO RÉU CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).
2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.
3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte aos fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente de locação de imóvel comercial, caso as partes não encontrem solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo, mas sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC, arts. 317 e 478).
4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no art. 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, ainda que no ambiente de locação comercial com prazo de vigência longo ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, havendo interesse na preservação do vínculo por parte da locatária, viável que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio originalmente encontrado mediante redução ponderada e temporária dos locativos convencionados (CC, art. 478 e 479).
5. Prevendo o instrumento contratual o valor do locativo sem especificar se encerra o importe bruto ou líquido a ser pago mensalmente, mas subsistindo, em cláusula diversa, o apontamento da necessidade de a locatária, na qualidade de pessoa jurídica e responsável tributária pelo recolhimento, recolher o imposto de renda incidente sobre a operação, calculando-o com base no aluguer avençado, ressai inviável a interseção jurisdicional no negociado ao estofo de que a vontade das partes fora estipular o montante indicado como o equivalente ao locativo líquido, agregado do correspondente à exação, também afetado à locatária, não obstante não haja essa previsão explícita e em contrariedade ao que nele se encontra textualmente estampado.
6. Subsistindo dúvida sobre o convencionado, em compasso com o postulado segundo o qual a intervenção do estado nos contratos será mínima, vigorando nessa seara os ditames da liberdade de iniciativa e do livre exercício da atividade econômica, legitimando-se a revisão contratual somente em situações excepcionais (CC, art. 421), a interpretação da disposição controvertida deve ser ultimada em compasso com a boa-fé e com os usos do local de celebração do negócio, resultando que, não subsistindo previsão explícita, deve ser compreendido que o aluguer convencionado compreende a incidência tributária afetada ao locador, ainda que o correspondente tenha que ser recolhido e repassado ao fisco pela locatária por imposição normativa, e não apenas o devido ao senhorio (CC, arts. 112 e 113).
7. Emergindo do cotejo sistemático do instrumento contratual a apreensão de que o valor pactuado a título de aluguel consubstanciaria o valor bruto, ao locador ficara debitado o encargo de comprovar, como expressão do legalmente emoldurado pelo legislador processual (CPC, art. 373, inciso I), a pretensão declaratória que vertera no sentido de que o valor acordado encerra a expressão líquida a que faz jus mensalmente, e, não o fazendo, deixa carente de sustentação a pretensão que invocara, notadamente se aferido que a argumentação, a par de contrariar a literalidade do contrato vigente, destoa da praxe imobiliária e do valor de mercado do aluguel incidente aferido em sede de prova perícia.
8. De conformidade com o prefixado no §2o do art. 1.026 do estatuto processual, a incidência da penalidade nele retratada somente deve ser aplicada quando vislumbrado o intuito protelatório denotado pela apreensão de que os embargos que aviara a parte têm por finalidade manifesta protelar o itinerário procedimental, de modo que a aplicação da sanção deve ser fundamentada, revelando que se destina a sancionar o abuso de direito decorrente da interposição de aclaratórios manifestamente procrastinatórios, e, assim, não apreendida essa intenção, deve ser prestigiar o direito que assiste à parte de valer-se legitimamente dos instrumentos e recursos processuais assegurados pelo legislador como integrantes do acervo que guarnece o devido processo legal, afastando-se sua penalização por deles ter se socorrido dentro dos limites legitimamente assimiláveis.
9. Apelação do réu/reconvinte conhecida e desprovida. Apelação da autora/reconvinda conhecida e provida. Unânime.