Tribunal: TJDFT
Processo: 0705739-53.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-30
Data de publicação: 2024-11-14

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. INCOMPETÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM MANTIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Tratam-se de recursos inominados interpostos pela AUTORA e pelos RÉUS em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos da exordial para "A) Condenar as rés, de forma solidária, a pagar à parte autora o valor de R$2.832,96 (dois mil, oitocentos e trinta e dois reais e noventa e seis centavos) relativo aos valores pagos a título de juros de obra entre 23/06/2022 a 04/11/2022, a ser corrigida monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (data do vencimento de cada parcela), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (16/02/2023), conforme art. 405 do Código Civil; B) Condenar as rés, de forma solidária, a pagar à autora os demais valores que venham a ser pagos pela autora/consumidora a título de juros de obra a partir de 04/11/2022, a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (data do vencimento de cada parcela), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (16/02/2023), conforme art. 405 do Código Civil, devendo a autora comprovar o referido pagamento nos autos; C) Condenar as rés, de forma solidária, ao pagamento à parte autora do valor de R$637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel por cada mês de atraso na entrega do bem, contados a partir de 23/06/2022 até a entrega das chaves; e D) Condenar as rés, de forma solidária ao pagamento à parte autora do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por dano moral, a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde a data desta decisão (Súmula 362 do STJ), com juros legais de 1% a.m., a contar da citação (16/02/2023), conforme art. 405 do Código Civil." (ID 63134060)
2. Recursos próprios e tempestivos (ID 63134072 e 63134087). Tendo em vista os documentos apresentados pela AUTORA, defiro o requerimento de gratuidade judiciária. Custas e preparo recolhidos pelo réu.
3. Em suas razões recursais, a parte AUTORA alega, em síntese, que não efetuou pagamentos após o período de mora (junho de 2022) e que a construtora, de forma injustificada, exige R$12.027,62 por juros indevidos. Argui que até a presente data o imóvel não lhe foi entregue, pois a ré exige o pagamento dos juros de obra a partir de 04/11/2022. Requer sejam "as requeridas sejam impedidas de cobrar qualquer suposta dívida de juros de obras por elas pagos no período em que as mesmas já estavam em mora, ou seja, após junho de 2022". Esclarece que em junho/2024 o imóvel foi entregue aos demais moradores, contudo "foi impedida de receber as chaves, pois a construtora alegou que ela estava inadimplente com relação a juros de obra referentes ao período de atraso". Pugna, também, pela condenação da ré ao pagamento da "multa cominatória em caso de não entrega das chaves, uma vez que não pode ser impedida de acessar o imóvel por uma dívida de juros de obra que não lhe é devida."
4. Já as RÉS, também recorrentes, aduzem, preliminarmente, ilegitimidade passiva, porquanto os juros são cobrados pela Caixa Econômica Federal (CEF). Arguem pela incompetência do juizado diante da necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a CEF. No mérito, argumentam que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o prazo final para entrega é 24/04/2024, conforme previsto no contrato de compra e venda. Argumentam que é válida a cobrança de juros de obra durante a fase de construção. Arguem que não há provas de ato ilícito ou nexo causal para justificar dano moral. Subsidiariamente, pugna pela redução do valor da indenização. Por fim, requer que correção monetária incida a partir do ajuizamento da ação, e os juros, a partir da citação.
5. Em contrarrazões, a parte autora se manifesta pela improcedência do recurso do réu, posto que a disputa não envolve a Caixa Econômica Federal, mas sim o responsável pelo atraso na entrega da obra. Alega que a jurisprudência do STJ é clara, no caso de atraso, presume-se o prejuízo do comprador, que tem direito a indenização por lucros cessantes e outros danos. Aduz, também, que não restou comprovado nos autos motivo de força maior em razão da pandemia (ID 63134096).
6. A ré em contrarrazões ao recurso da parte autora argumenta que a cobrança dos juros de obra é realizada pela Caixa Econômica Federal, a qual não faz parte do processo, tornando inviável a sua condenação nesse aspecto. Assevera que a construtora, na condição de fiadora do contrato até que a obra seja considerada 100% concluída pela Caixa, só emitirá boletos de cobrança de juros de obra, se o valor for debitado de sua conta, conforme previsto nas cláusulas do contrato de financiamento. Caso o atraso na entrega da obra exceda seis meses, a responsabilidade pelos encargos passa integralmente à construtora.
II. Questão em discussão
7. Na origem, a autora narra que celebrou com as Rés contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 2, Itapoã Parque, Brasília/DF, conforme contrato particular de promessa de compra e venda em anexo, firmado em 31/03/2021. Informa que o imóvel não foi entregue na data prevista, 30/06/2022, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias úteis. Requer "1) que sejam determinadas às Requeridas a proibição de cobrança dos juros de obra ou outro encargo, em razão e o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, restar superado; 2) sejam as empresas condenadas a pagar as seguintes parcelas: a) R$ 12.103,00 (doze mil cento e treze reais), referente aos lucros cessantes, por mês de atraso, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega; b) R$ R$ 4.259,61 (quatro mil duzentos e e cinquenta e nove e sessenta e um centavos) desde junho de 2022, referentes à restituição do que foi pago a título de juros de obras de 01/07/2022 até a presente data, com juros e correção monetária desde cada desembolso, acrescidos dos valores eventualmente pagos até a expedição e averbação da baixa de construção e do “habite-se” e entrega das chaves do imóvel; 3) seja declarada a inexistência de qualquer dívida vinculada a juros de obra posterior ao mês de junho de 2022. Ademais, que as rés se abstenham de efetuar cobranças relacionadas a quaisquer débitos referentes aos juros de obra correspondentes aos meses nos quais as mesmas já se encontravam em situação de mora; 4) e condenação por dano moral."
8. Das provas coligidas aos autos, observa-se que a autora firmou "Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento" da unidade 104, do bloco B2, Condomínio 64, Itapoã Parque, cujo prazo de entrega estava previsto para 30/12/2021, prevista a tolerância de 180(cento e oito) dias corridos, item 21 (ID 63133824). Noutra plana, no Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para construção de unidade habitacional, firmado em 25/08/2021, ficou previsto o prazo para construção/legalização até 25/08/2023 (B.7.1.). Não restou comprovado nos autos a entrega do imóvel a autora.
III. Razões de decidir
9. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
10. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento.
11. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
DO RECURSO DA AUTORA
12. É defeso à parte inovar em sede recursal, trazendo matérias que não foram arguidas e apreciadas no juízo de origem, sob pena de supressão de instância. Ocorre que apenas neste grau recursal a parte autora veio a alegar a recusa das rés em entregar o imóvel, em razão da inadimplência da autora. Assim, não conheço do recurso da autora nesse ponto.
13. A responsabilidade pela cobrança dos Juros de Obra é da Caixa Econômica Federal. Posto que a CEF não integra a lide, não é possível atender ao pedido de proibição de cobrança dos juros de obra.
DO RECURSO DA RÉU
14. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes do atraso na entrega do imóvel, e, pelos quais pretende ser ressarcida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
15. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidora contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
16. O prazo (25/08/2023) estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional (ID 63133855 - pag.3) não deve substituir o prazo (31/12/2021) estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 63133824 - pág.1), porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021. Trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."
17. Transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, a autora sofreu prejuízos resultantes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
18. A restituição dos valores pagos a título de juros de obra fundamenta-se não na ilicitude da cobrança pela CEF, mas sim no fato de que a cobrança ocorreu após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
19. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, considerando o valor do imóvel apontado no Termo de Reserva – R$ 127.453,18 (ID 63133824), o valor de R$ 637,26, ao mês, fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
20. Embora o atraso na entrega do imóvel, por alguns meses, não configure dano moral, no caso, restou configurado o ato ilícito indenizável, pois a demora na entrega ultrapassa 02 anos. O imóvel deveria ter sido entregue em 23/06/2022, contudo até a presente data não o foi.
21. Precedente do STJ: "A jurisprudência desta Corte "tem entendido que, muito embora o simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis, circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão extrapatrimonial" (1.642.314/SE, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 22/3/2017). 4. A fundamentação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso da entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, acarretou dano moral. A revisão dos fundamentos do acórdão estadual, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 7 do STJ." ( AgInt no Agravo em Recurso Especial no 1.049.708 - RJ (2017/0019881-7) - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão).
22. Na determinação do valor da reparação devida, é necessário considerar a gravidade do dano, a situação específica do lesado, além do porte econômico da parte responsável pelo dano. Também é importante não ignorar a função pedagógica e reparadora do dano moral, que visa aplicar uma sanção suficiente à parte ré/recorrente para evitar a repetição dos mesmos atos, sem gerar enriquecimento sem causa. Considerando todos esses elementos, o valor da reparação por danos morais fixado em R$5.000,00(cinco mil reais) é razoável e proporcional, não havendo justificativa suficiente para a redução do valor da indenização estipulado na sentença. Esta Turma Recursal consolidou o entendimento de que o valor da indenização é fixado na origem, pelo juiz responsável pelo julgamento da causa, e que só se admite a modificação desse valor na via recursal se demonstrado que a sentença se afastou dos parâmetros que justificaram sua valoração, o que não foi comprovado na situação concreta em questão.
23. Com relação a incidência de juros de mora e correção monetária, verifica-se que a sentença também deve ser mantida, pois fixada de acordo com a jurisprudência desse Tribunal de Justiça, in verbis: “(...) X. No que se refere aos encargos de atualização do valor da condenação, não houve equívoco na sentença. Isso porque a correção monetária, que somente tem função de recuperar o valor da moeda defasado pela inflação, deve incidir desde o momento em que se tornou devido o valor. Não há vinculação, portanto, com a data da citação. Por se tratar de relação contratual com mora ex persona, os juros de mora fluem da citação, art. 397, parágrafo único, do Código Civil c/c 240 do CPC. Ambos os encargos são devidos até a data do efetivo pagamento, quando a mora estará interrompida.” (...) (Acórdão 1844856, 07356955120238070016, Relatora Marilia de Avila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 15/4/2024, publicado no DJE: 23/4/2024)
IV. Dispositivo e tese**
24. Recurso da AUTORA parcialmente conhecido. Na parte conhecida, improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.
25. Recurso das RÉS conhecido. Preliminares rejeitadas. Improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
26. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
*Tese de julgamento*: " O contrato deve especificar um prazo definido para a entrega do imóvel de forma clara e compreensível. Esse prazo não pode estar condicionado a financiamento ou outros acordos jurídicos, exceto para o prazo de tolerância, também não pode estar condicionado a financiamento ou outros acordos jurídicos. A construtora deve indenizar o comprador em lucros cessantes. É ilegal cobrar juros de obra ou encargos equivalentes do comprador após o prazo estipulado para a entrega das chaves, incluindo o período de tolerância. Quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassar prazo razoável, é possível a indenização por dano moral."

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. INCOMPETÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM MANTIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Tratam-se de recursos inominados interpostos pela AUTORA e pelos RÉUS em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos da exordial para "A) Condenar as rés, de forma solidária, a pagar à parte autora o valor de R$2.832,96 (dois mil, oitocentos e trinta e dois reais e noventa e seis centavos) relativo aos valores pagos a título de juros de obra entre 23/06/2022 a 04/11/2022, a ser corrigida monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (data do vencimento de cada parcela), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (16/02/2023), conforme art. 405 do Código Civil; B) Condenar as rés, de forma solidária, a pagar à autora os demais valores que venham a ser pagos pela autora/consumidora a título de juros de obra a partir de 04/11/2022, a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (data do vencimento de cada parcela), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (16/02/2023), conforme art. 405 do Código Civil, devendo a autora comprovar o referido pagamento nos autos; C) Condenar as rés, de forma solidária, ao pagamento à parte autora do valor de R$637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel por cada mês de atraso na entrega do bem, contados a partir de 23/06/2022 até a entrega das chaves; e D) Condenar as rés, de forma solidária ao pagamento à parte autora do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por dano moral, a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde a data desta decisão (Súmula 362 do STJ), com juros legais de 1% a.m., a contar da citação (16/02/2023), conforme art. 405 do Código Civil." (ID 63134060)
2. Recursos próprios e tempestivos (ID 63134072 e 63134087). Tendo em vista os documentos apresentados pela AUTORA, defiro o requerimento de gratuidade judiciária. Custas e preparo recolhidos pelo réu.
3. Em suas razões recursais, a parte AUTORA alega, em síntese, que não efetuou pagamentos após o período de mora (junho de 2022) e que a construtora, de forma injustificada, exige R$12.027,62 por juros indevidos. Argui que até a presente data o imóvel não lhe foi entregue, pois a ré exige o pagamento dos juros de obra a partir de 04/11/2022. Requer sejam "as requeridas sejam impedidas de cobrar qualquer suposta dívida de juros de obras por elas pagos no período em que as mesmas já estavam em mora, ou seja, após junho de 2022". Esclarece que em junho/2024 o imóvel foi entregue aos demais moradores, contudo "foi impedida de receber as chaves, pois a construtora alegou que ela estava inadimplente com relação a juros de obra referentes ao período de atraso". Pugna, também, pela condenação da ré ao pagamento da "multa cominatória em caso de não entrega das chaves, uma vez que não pode ser impedida de acessar o imóvel por uma dívida de juros de obra que não lhe é devida."
4. Já as RÉS, também recorrentes, aduzem, preliminarmente, ilegitimidade passiva, porquanto os juros são cobrados pela Caixa Econômica Federal (CEF). Arguem pela incompetência do juizado diante da necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a CEF. No mérito, argumentam que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o prazo final para entrega é 24/04/2024, conforme previsto no contrato de compra e venda. Argumentam que é válida a cobrança de juros de obra durante a fase de construção. Arguem que não há provas de ato ilícito ou nexo causal para justificar dano moral. Subsidiariamente, pugna pela redução do valor da indenização. Por fim, requer que correção monetária incida a partir do ajuizamento da ação, e os juros, a partir da citação.
5. Em contrarrazões, a parte autora se manifesta pela improcedência do recurso do réu, posto que a disputa não envolve a Caixa Econômica Federal, mas sim o responsável pelo atraso na entrega da obra. Alega que a jurisprudência do STJ é clara, no caso de atraso, presume-se o prejuízo do comprador, que tem direito a indenização por lucros cessantes e outros danos. Aduz, também, que não restou comprovado nos autos motivo de força maior em razão da pandemia (ID 63134096).
6. A ré em contrarrazões ao recurso da parte autora argumenta que a cobrança dos juros de obra é realizada pela Caixa Econômica Federal, a qual não faz parte do processo, tornando inviável a sua condenação nesse aspecto. Assevera que a construtora, na condição de fiadora do contrato até que a obra seja considerada 100% concluída pela Caixa, só emitirá boletos de cobrança de juros de obra, se o valor for debitado de sua conta, conforme previsto nas cláusulas do contrato de financiamento. Caso o atraso na entrega da obra exceda seis meses, a responsabilidade pelos encargos passa integralmente à construtora.
II. Questão em discussão
7. Na origem, a autora narra que celebrou com as Rés contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 2, Itapoã Parque, Brasília/DF, conforme contrato particular de promessa de compra e venda em anexo, firmado em 31/03/2021. Informa que o imóvel não foi entregue na data prevista, 30/06/2022, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias úteis. Requer "1) que sejam determinadas às Requeridas a proibição de cobrança dos juros de obra ou outro encargo, em razão e o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, restar superado; 2) sejam as empresas condenadas a pagar as seguintes parcelas: a) R$ 12.103,00 (doze mil cento e treze reais), referente aos lucros cessantes, por mês de atraso, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega; b) R$ R$ 4.259,61 (quatro mil duzentos e e cinquenta e nove e sessenta e um centavos) desde junho de 2022, referentes à restituição do que foi pago a título de juros de obras de 01/07/2022 até a presente data, com juros e correção monetária desde cada desembolso, acrescidos dos valores eventualmente pagos até a expedição e averbação da baixa de construção e do “habite-se” e entrega das chaves do imóvel; 3) seja declarada a inexistência de qualquer dívida vinculada a juros de obra posterior ao mês de junho de 2022. Ademais, que as rés se abstenham de efetuar cobranças relacionadas a quaisquer débitos referentes aos juros de obra correspondentes aos meses nos quais as mesmas já se encontravam em situação de mora; 4) e condenação por dano moral."
8. Das provas coligidas aos autos, observa-se que a autora firmou "Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento" da unidade 104, do bloco B2, Condomínio 64, Itapoã Parque, cujo prazo de entrega estava previsto para 30/12/2021, prevista a tolerância de 180(cento e oito) dias corridos, item 21 (ID 63133824). Noutra plana, no Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para construção de unidade habitacional, firmado em 25/08/2021, ficou previsto o prazo para construção/legalização até 25/08/2023 (B.7.1.). Não restou comprovado nos autos a entrega do imóvel a autora.
III. Razões de decidir
9. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
10. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento.
11. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
DO RECURSO DA AUTORA
12. É defeso à parte inovar em sede recursal, trazendo matérias que não foram arguidas e apreciadas no juízo de origem, sob pena de supressão de instância. Ocorre que apenas neste grau recursal a parte autora veio a alegar a recusa das rés em entregar o imóvel, em razão da inadimplência da autora. Assim, não conheço do recurso da autora nesse ponto.
13. A responsabilidade pela cobrança dos Juros de Obra é da Caixa Econômica Federal. Posto que a CEF não integra a lide, não é possível atender ao pedido de proibição de cobrança dos juros de obra.
DO RECURSO DA RÉU
14. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes do atraso na entrega do imóvel, e, pelos quais pretende ser ressarcida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
15. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidora contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de intervenção de terceiro e incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
16. O prazo (25/08/2023) estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional (ID 63133855 - pag.3) não deve substituir o prazo (31/12/2021) estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 63133824 - pág.1), porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021. Trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."
17. Transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, a autora sofreu prejuízos resultantes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
18. A restituição dos valores pagos a título de juros de obra fundamenta-se não na ilicitude da cobrança pela CEF, mas sim no fato de que a cobrança ocorreu após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
19. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, considerando o valor do imóvel apontado no Termo de Reserva – R$ 127.453,18 (ID 63133824), o valor de R$ 637,26, ao mês, fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
20. Embora o atraso na entrega do imóvel, por alguns meses, não configure dano moral, no caso, restou configurado o ato ilícito indenizável, pois a demora na entrega ultrapassa 02 anos. O imóvel deveria ter sido entregue em 23/06/2022, contudo até a presente data não o foi.
21. Precedente do STJ: "A jurisprudência desta Corte "tem entendido que, muito embora o simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis, circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão extrapatrimonial" (1.642.314/SE, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 22/3/2017). 4. A fundamentação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso da entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, acarretou dano moral. A revisão dos fundamentos do acórdão estadual, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 7 do STJ." ( AgInt no Agravo em Recurso Especial no 1.049.708 - RJ (2017/0019881-7) - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão).
22. Na determinação do valor da reparação devida, é necessário considerar a gravidade do dano, a situação específica do lesado, além do porte econômico da parte responsável pelo dano. Também é importante não ignorar a função pedagógica e reparadora do dano moral, que visa aplicar uma sanção suficiente à parte ré/recorrente para evitar a repetição dos mesmos atos, sem gerar enriquecimento sem causa. Considerando todos esses elementos, o valor da reparação por danos morais fixado em R$5.000,00(cinco mil reais) é razoável e proporcional, não havendo justificativa suficiente para a redução do valor da indenização estipulado na sentença. Esta Turma Recursal consolidou o entendimento de que o valor da indenização é fixado na origem, pelo juiz responsável pelo julgamento da causa, e que só se admite a modificação desse valor na via recursal se demonstrado que a sentença se afastou dos parâmetros que justificaram sua valoração, o que não foi comprovado na situação concreta em questão.
23. Com relação a incidência de juros de mora e correção monetária, verifica-se que a sentença também deve ser mantida, pois fixada de acordo com a jurisprudência desse Tribunal de Justiça, in verbis: “(...) X. No que se refere aos encargos de atualização do valor da condenação, não houve equívoco na sentença. Isso porque a correção monetária, que somente tem função de recuperar o valor da moeda defasado pela inflação, deve incidir desde o momento em que se tornou devido o valor. Não há vinculação, portanto, com a data da citação. Por se tratar de relação contratual com mora ex persona, os juros de mora fluem da citação, art. 397, parágrafo único, do Código Civil c/c 240 do CPC. Ambos os encargos são devidos até a data do efetivo pagamento, quando a mora estará interrompida.” (...) (Acórdão 1844856, 07356955120238070016, Relatora Marilia de Avila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 15/4/2024, publicado no DJE: 23/4/2024)
IV. Dispositivo e tese**
24. Recurso da AUTORA parcialmente conhecido. Na parte conhecida, improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.
25. Recurso das RÉS conhecido. Preliminares rejeitadas. Improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
26. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
*Tese de julgamento*: " O contrato deve especificar um prazo definido para a entrega do imóvel de forma clara e compreensível. Esse prazo não pode estar condicionado a financiamento ou outros acordos jurídicos, exceto para o prazo de tolerância, também não pode estar condicionado a financiamento ou outros acordos jurídicos. A construtora deve indenizar o comprador em lucros cessantes. É ilegal cobrar juros de obra ou encargos equivalentes do comprador após o prazo estipulado para a entrega das chaves, incluindo o período de tolerância. Quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassar prazo razoável, é possível a indenização por dano moral."