Tribunal: TJDFT
Processo: 0739249-73.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2025-01-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI N° 8.245/1991. NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO DEMONSTRADO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. PURGA DA MORA. AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DE REAJUSTE AUTOMÁTICO. POSSIBILIDADE. “TERMO DE VISTORIA” ELABORADO DE MODO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. PROVA INIDÔNEA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO PROVIDO.
1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a) a legitimidade passiva das rés para integrar a presente relação jurídica processual; b) a alegada abusividade consistente na previsão de honorários contratuais em instrumento negocial; c) se o denominado termo de “vistoria de saída” elaborado unilateralmente pela locadora pode ensejar a condenação da ex-locatária à reparação dos alegados danos ocasionados ao imóvel e, finalmente, d) a possibilidade de reajuste com periodicidade mínima de 12 (doze) meses no que se refere ao valor das parcelas concernentes aos alugueres.
2. É necessário salientar que de acordo com a teoria eclética, atribuída a Enrico Tullio Liebman, configura-se, em regra, a legitimidade ad causam aos sujeitos que compõem a relação jurídica processual desde que tenham alguma relação aferível, a priori, com a relação jurídica de direito substancial. 2.1. Ao contrário do que sustenta a ora apelante o mero envio de notificação extrajudicial não gera a automática cessão das obrigações previstas no contrato. 2.2. Como reforço argumentativo, ressalte-se no momento da celebração do negócio jurídico de locação as locatárias não representaram qualquer pessoa jurídica, tendo assumido as obrigações como pessoas naturais. Assim, não é possível o afastamento das obrigações atribuídas às ora recorrentes.
3. É possível constatar, nesse sentido, que os documentos coligidos aos presentes autos não podem subsidiar a pretensão deduzida pela autora que, com efeito, não se desincumbiu de seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, inc. I, do CPC. Nesse sentido, apesar da alegação de que o bem imóvel sofreu avarias e necessita de reparos, não é possível atribuir à locatária a responsabilidade pelo ressarcimento dos danos apontados em razão da ausência de notificação válida para comparecimento e participação da locatária na “vistoria final”.
4. Além disso, nos termos do negócio jurídico celebrado, tanto a locadora quanto as locatárias assumiram, reciprocamente, direitos e deveres. Houve a expressa previsão no contrato, do valor mensal dos alugueres no montante de R$ 13.334,00 (treze mil, trezentos e trinta e quatro reais) com reajuste automático do valor com periodicidade mínima de 12 (doze) meses. 4.1. Ademais, é obrigação do locatário o pagamento do valor dos alugueres e encargos da locação (art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/1991). 4.2. Nesse contexto, é necessário ressaltar que as opções livremente aceitas pelas partes, no momento da celebração do negócio jurídico, devem ser respeitadas, fator que deve fortalecer a legítima confiança e a justa expectativa dos envolvidos na mencionada celebração, em observância ao princípio pacta sunt servand. Assim, deve ser aplicado o reajuste automático nos termos da cláusula quarta prevista no instrumento do negócio ora em análise.
5. No que se refere aos honorários contratuais, no presente caso o contrato de locação estipulou que os aludidos honorários, em caso de cobrança judicial, serão de 20% (vinte por cento) do valor referente ao débito. 5.1. No entanto, o percentual contratualmente fixado como honorários deverá ser incluído no cálculo do débito somente no caso de purga da mora, o que não é o caso constatado na presente hipótese.
6. Recursos, respectivamente, provido e parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI N° 8.245/1991. NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO DEMONSTRADO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. PURGA DA MORA. AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DE REAJUSTE AUTOMÁTICO. POSSIBILIDADE. “TERMO DE VISTORIA” ELABORADO DE MODO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. PROVA INIDÔNEA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO PROVIDO.
1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a) a legitimidade passiva das rés para integrar a presente relação jurídica processual; b) a alegada abusividade consistente na previsão de honorários contratuais em instrumento negocial; c) se o denominado termo de “vistoria de saída” elaborado unilateralmente pela locadora pode ensejar a condenação da ex-locatária à reparação dos alegados danos ocasionados ao imóvel e, finalmente, d) a possibilidade de reajuste com periodicidade mínima de 12 (doze) meses no que se refere ao valor das parcelas concernentes aos alugueres.
2. É necessário salientar que de acordo com a teoria eclética, atribuída a Enrico Tullio Liebman, configura-se, em regra, a legitimidade ad causam aos sujeitos que compõem a relação jurídica processual desde que tenham alguma relação aferível, a priori, com a relação jurídica de direito substancial. 2.1. Ao contrário do que sustenta a ora apelante o mero envio de notificação extrajudicial não gera a automática cessão das obrigações previstas no contrato. 2.2. Como reforço argumentativo, ressalte-se no momento da celebração do negócio jurídico de locação as locatárias não representaram qualquer pessoa jurídica, tendo assumido as obrigações como pessoas naturais. Assim, não é possível o afastamento das obrigações atribuídas às ora recorrentes.
3. É possível constatar, nesse sentido, que os documentos coligidos aos presentes autos não podem subsidiar a pretensão deduzida pela autora que, com efeito, não se desincumbiu de seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, inc. I, do CPC. Nesse sentido, apesar da alegação de que o bem imóvel sofreu avarias e necessita de reparos, não é possível atribuir à locatária a responsabilidade pelo ressarcimento dos danos apontados em razão da ausência de notificação válida para comparecimento e participação da locatária na “vistoria final”.
4. Além disso, nos termos do negócio jurídico celebrado, tanto a locadora quanto as locatárias assumiram, reciprocamente, direitos e deveres. Houve a expressa previsão no contrato, do valor mensal dos alugueres no montante de R$ 13.334,00 (treze mil, trezentos e trinta e quatro reais) com reajuste automático do valor com periodicidade mínima de 12 (doze) meses. 4.1. Ademais, é obrigação do locatário o pagamento do valor dos alugueres e encargos da locação (art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/1991). 4.2. Nesse contexto, é necessário ressaltar que as opções livremente aceitas pelas partes, no momento da celebração do negócio jurídico, devem ser respeitadas, fator que deve fortalecer a legítima confiança e a justa expectativa dos envolvidos na mencionada celebração, em observância ao princípio pacta sunt servand. Assim, deve ser aplicado o reajuste automático nos termos da cláusula quarta prevista no instrumento do negócio ora em análise.
5. No que se refere aos honorários contratuais, no presente caso o contrato de locação estipulou que os aludidos honorários, em caso de cobrança judicial, serão de 20% (vinte por cento) do valor referente ao débito. 5.1. No entanto, o percentual contratualmente fixado como honorários deverá ser incluído no cálculo do débito somente no caso de purga da mora, o que não é o caso constatado na presente hipótese.
6. Recursos, respectivamente, provido e parcialmente providos.