Tribunal: TJDFT
Processo: 0731517-41.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-05-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0731517-41.2022.8.07.0001 RECORRENTE: SOCIEDADE INCORPORADORA RESIDENCIAL MIAMI CENTER S.A RECORRIDO: ELIAS COSTA DE ALMEIDA, MARLENE DO NASCIMENTO ALVES DE ALMEIDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. SUCUMBÊNCIA CONFIGURADA. CARÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL AFASTADA. PRESCRIÇÃO DECORRENTE DE RELAÇÃO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Diante da sentença que julgou procedentes os pedidos, a apelação interposta pelo réu mostra-se adequada, útil e necessária para reformar o julgado e reverter a sua sucumbência, razão pela qual se afasta a tese de carência de interesse recursal. 2. O prazo para o exercício de pretensão vinculada à relação contratual é de 10 (dez) anos, na forma do art. 205 do Código Civil. 3. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora de todos os valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa, quando prevista. Outrossim, a retenção parcial tem por base a quantia paga pelo consumidor consoante a Súmula 543 do STJ. A sentença determinou a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Nesse ponto, a base de cálculo e o percentual afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelo comprador, porque a incorporadora não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior ou equivalente àquele que pretende reter, como forma de afastar a abusividade da cláusula penal. 4. No caso, a cumulação de multa rescisória com as despesas administrativas com a venda do imóvel é indevida, pois incidem sobre o mesmo fato, qual seja, a rescisão por culpa do comprador. Evita-se o bis in idem e o enriquecimento indevido. 5. Ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a base de cálculo e o percentual fixados na sentença afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelos compradores, porque o requerido não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior ou equivalente àquele que pretende reter, como forma de afastar a abusividade da cláusula penal. 6. Rescindido o contrato por culpa dos autores e mantida a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal, as arras confirmatórias não devem ser retidas pelo réu, a fim de evitar o seu enriquecimento sem causa. 7. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 206, § 5o, inciso I, do Código Civil, suscitando a prescrição da pretensão dos recorridos, em razão do decurso do prazo quinquenal; b) artigos 482 e 884, ambos do Código Civil, articulando a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, em face da culpa dos compradores pela rescisão contratual, e a cumulação da multa rescisória com as despesas administrativas. No aspecto, aponta divergência jurisprudencial. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 206, § 5o, inciso I, do Código Civil, pois o entendimento do acórdão impugnado, acerca do prazo prescricional, encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO. RESTITUIÇÃO. NULIDADE. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NEGATIVA. AFASTAMENTO. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. PRECEDENTE ESPECÍFICO. CORTE ESPECIAL. COMPENSAÇÃO. DÍVIDA ILÍQUIDA. IMPOSSIBILIDADE. (...) 2. É decenal o prazo prescricional incidente sobre a pretensão reparatória fundada em responsabilidade civil contratual. Precedente da Corte Especial. (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.751.761/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 1/3/2024). Portanto, é “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.355.941/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 22/3/2024). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada ofensa aos artigos 482 e 884, ambos do Código Civil e ao dissenso pretoriano relacionado. Isso porque a turma julgadora concluiu que (ID 51754754): (...) A retenção parcial tem por base a quantia paga pelo consumidor consoante o Enunciado da Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Ademais, tanto o Código de Defesa do Consumidor (art. 6o, V e art. 51), como o Código Civil (art. 413) admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, quando abusivas ou excessivamente onerosas. Desse modo, mais razão há para revisão das multas estabelecidas em caso de rescisão contratual, frente aos princípios e regras desse codex, que fulmina de nulidade as cláusulas abusivas, dentre aquelas as que colocam a consumidora em exagerada desvantagem. No caso, a cláusula penal pela resilição unilateral do pacto e por culpa dos compradores, assim dispõe (ID 46051607 – fls. 13/14): (...)Percebe-se que se estabeleceu a cumulação de multa rescisória com as despesas administrativas com a venda do imóvel, ambas no valor de 10% sobre o preço integral do imóvel. Por incidirem sobre o mesmo fato, qual seja, a rescisão por culpa do comprador, elas possuem natureza compensatória, razão pela qual sua retenção cumulativa é indevida, sob pena de bis in idem e de gerar enriquecimento indevido. Como se não bastasse, a cláusula que estabelece a incidência da multa contratual sobre o preço total ao invés do montante efetivamente pago pelos promitentes compradores, é também abusiva porque se mostra desproporcional por onerar demasiadamente os consumidores. (...)Portanto, a revisão da cláusula penal para que a multa incida sobre as parcelas quitadas afigura-se adequada para ressarcir o réu de eventuais infortúnios e decorrentes do desfazimento da relação jurídica. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a retenção deve ser fixada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, a depender das peculiaridades do caso concreto. (...)Nesse ponto, salienta-se que não se aplica a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois o negócio foi celebrado em 22/12/2011, ou seja, antes de sua vigência (ID 46051607). Na questão em análise, verifica-se que os autores comprovaram o desembolso de mais de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais) e apresentaram planilha atualizada de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), ID 46053559 / 46053560. Ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a base de cálculo e o percentual fixados na sentença afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelos compradores, porque o requerido não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior ou equivalente àquele que pretende reter, como forma de afastar a abusividade da cláusula penal. Como não houve prova de que os compradores foram imitidos na sua posse, não se tem como vislumbrar qualquer prejuízo exceto aquele decorrente puramente da desistência manifestada pelos promitentes compradores. De mais a mais, é sabido que, em razão da resolução do negócio jurídico, o imóvel, que sequer foi entregue, será novamente vendido ao seu preço atual de mercado. Não se descarta até a possibilidade de que a rescisão contratual seja mais vantajosa economicamente para o fornecedor, por força da valorização do bem no mercado imobiliário. Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior, também aplicáveis ao recurso especial fundamentado em divergência jurisprudencial (AgInt no AREsp n. 1.771.130/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023 e AgInt no AREsp n. 1.103.137/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023). Além disso, o entendimento adotado pelo órgão julgador, no sentido de que a retenção deve ser fixada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, a depender das peculiaridades do caso concreto, está em plena sintonia com a jurisprudência do STJ: “Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.” (AgInt no AREsp n. 1.983.147/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023). Logo, como já dito, “Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.363.891/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0731517-41.2022.8.07.0001 RECORRENTE: SOCIEDADE INCORPORADORA RESIDENCIAL MIAMI CENTER S.A RECORRIDO: ELIAS COSTA DE ALMEIDA, MARLENE DO NASCIMENTO ALVES DE ALMEIDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. SUCUMBÊNCIA CONFIGURADA. CARÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL AFASTADA. PRESCRIÇÃO DECORRENTE DE RELAÇÃO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Diante da sentença que julgou procedentes os pedidos, a apelação interposta pelo réu mostra-se adequada, útil e necessária para reformar o julgado e reverter a sua sucumbência, razão pela qual se afasta a tese de carência de interesse recursal. 2. O prazo para o exercício de pretensão vinculada à relação contratual é de 10 (dez) anos, na forma do art. 205 do Código Civil. 3. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora de todos os valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa, quando prevista. Outrossim, a retenção parcial tem por base a quantia paga pelo consumidor consoante a Súmula 543 do STJ. A sentença determinou a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Nesse ponto, a base de cálculo e o percentual afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelo comprador, porque a incorporadora não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior ou equivalente àquele que pretende reter, como forma de afastar a abusividade da cláusula penal. 4. No caso, a cumulação de multa rescisória com as despesas administrativas com a venda do imóvel é indevida, pois incidem sobre o mesmo fato, qual seja, a rescisão por culpa do comprador. Evita-se o bis in idem e o enriquecimento indevido. 5. Ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a base de cálculo e o percentual fixados na sentença afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelos compradores, porque o requerido não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior ou equivalente àquele que pretende reter, como forma de afastar a abusividade da cláusula penal. 6. Rescindido o contrato por culpa dos autores e mantida a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal, as arras confirmatórias não devem ser retidas pelo réu, a fim de evitar o seu enriquecimento sem causa. 7. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 206, § 5o, inciso I, do Código Civil, suscitando a prescrição da pretensão dos recorridos, em razão do decurso do prazo quinquenal; b) artigos 482 e 884, ambos do Código Civil, articulando a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, em face da culpa dos compradores pela rescisão contratual, e a cumulação da multa rescisória com as despesas administrativas. No aspecto, aponta divergência jurisprudencial. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 206, § 5o, inciso I, do Código Civil, pois o entendimento do acórdão impugnado, acerca do prazo prescricional, encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO. RESTITUIÇÃO. NULIDADE. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NEGATIVA. AFASTAMENTO. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. PRECEDENTE ESPECÍFICO. CORTE ESPECIAL. COMPENSAÇÃO. DÍVIDA ILÍQUIDA. IMPOSSIBILIDADE. (...) 2. É decenal o prazo prescricional incidente sobre a pretensão reparatória fundada em responsabilidade civil contratual. Precedente da Corte Especial. (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.751.761/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 1/3/2024). Portanto, é “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.355.941/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 22/3/2024). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada ofensa aos artigos 482 e 884, ambos do Código Civil e ao dissenso pretoriano relacionado. Isso porque a turma julgadora concluiu que (ID 51754754): (...) A retenção parcial tem por base a quantia paga pelo consumidor consoante o Enunciado da Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Ademais, tanto o Código de Defesa do Consumidor (art. 6o, V e art. 51), como o Código Civil (art. 413) admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, quando abusivas ou excessivamente onerosas. Desse modo, mais razão há para revisão das multas estabelecidas em caso de rescisão contratual, frente aos princípios e regras desse codex, que fulmina de nulidade as cláusulas abusivas, dentre aquelas as que colocam a consumidora em exagerada desvantagem. No caso, a cláusula penal pela resilição unilateral do pacto e por culpa dos compradores, assim dispõe (ID 46051607 – fls. 13/14): (...)Percebe-se que se estabeleceu a cumulação de multa rescisória com as despesas administrativas com a venda do imóvel, ambas no valor de 10% sobre o preço integral do imóvel. Por incidirem sobre o mesmo fato, qual seja, a rescisão por culpa do comprador, elas possuem natureza compensatória, razão pela qual sua retenção cumulativa é indevida, sob pena de bis in idem e de gerar enriquecimento indevido. Como se não bastasse, a cláusula que estabelece a incidência da multa contratual sobre o preço total ao invés do montante efetivamente pago pelos promitentes compradores, é também abusiva porque se mostra desproporcional por onerar demasiadamente os consumidores. (...)Portanto, a revisão da cláusula penal para que a multa incida sobre as parcelas quitadas afigura-se adequada para ressarcir o réu de eventuais infortúnios e decorrentes do desfazimento da relação jurídica. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a retenção deve ser fixada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, a depender das peculiaridades do caso concreto. (...)Nesse ponto, salienta-se que não se aplica a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois o negócio foi celebrado em 22/12/2011, ou seja, antes de sua vigência (ID 46051607). Na questão em análise, verifica-se que os autores comprovaram o desembolso de mais de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais) e apresentaram planilha atualizada de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), ID 46053559 / 46053560. Ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a base de cálculo e o percentual fixados na sentença afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelos compradores, porque o requerido não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior ou equivalente àquele que pretende reter, como forma de afastar a abusividade da cláusula penal. Como não houve prova de que os compradores foram imitidos na sua posse, não se tem como vislumbrar qualquer prejuízo exceto aquele decorrente puramente da desistência manifestada pelos promitentes compradores. De mais a mais, é sabido que, em razão da resolução do negócio jurídico, o imóvel, que sequer foi entregue, será novamente vendido ao seu preço atual de mercado. Não se descarta até a possibilidade de que a rescisão contratual seja mais vantajosa economicamente para o fornecedor, por força da valorização do bem no mercado imobiliário. Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior, também aplicáveis ao recurso especial fundamentado em divergência jurisprudencial (AgInt no AREsp n. 1.771.130/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023 e AgInt no AREsp n. 1.103.137/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023). Além disso, o entendimento adotado pelo órgão julgador, no sentido de que a retenção deve ser fixada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, a depender das peculiaridades do caso concreto, está em plena sintonia com a jurisprudência do STJ: “Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.” (AgInt no AREsp n. 1.983.147/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023). Logo, como já dito, “Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.363.891/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028