Tribunal: TJDFT
Processo: 0719683-46.2019.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO HABIBE
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-04-11

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. OBSERVÂNCIA. JULGAMENTO ULTA PETITA. INOCORRÊNCIA. INTERESSE PROCESSUAL. PRESENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RATEIO DE DESPESAS DAS ÁREAS COMUNS. ESTIMATIVA DAS RECEITAS E DESPESAS EM ORÇAMENTO. COMPROVAÇÃO POSTERIOR. APRESENTAÇÃO DOS COMPROVANTES. PRAZO INEXEQUÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA. MULTA. NÃO INCIDÊNCIA NO PERÍODO PRETÉRITO. REDUÇÃO DO VALOR PARA O FUTURO. REPETIÇÃO DE VALORES. PERÍCIA ENCAMPADA. CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA CONTRATUALMENTE PREVISTA. EXCLUSÃO DE DESPESAS COM COMPROVANTES INIDÔNEOS. IPTU/TLP DEVIDOS PELO LOJISTA. COMPENSAÇÃO CABÍVEL.
1. Tendo sido apresentados fundamentos que se contrapõem ao que foi decidido na sentença recorrida, resta cumprido o requisito do art. 1.010, inciso III, do CPC. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada.
2. Consoante o § 2o do art. 322, do CPC, a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé. Assim, observado que o pedido expressamente deduzido não se limitou à exibição dos comprovantes de pagamento de despesas que compõem os boletos de cobrança de taxa de rateio da manutenção de áreas comuns de “shopping center”, abarcando, também, a definição do valor a ser pago pelo inquilino em caso de insuficiente comprovação pelo locador, era mister a análise de todas as despesas consideradas na perícia judicial. Assim, rejeita-se a alegação de julgamento ultra petita.
3. Evidenciadas a utilidade e a necessidade da demanda, sobretudo em razão das extensas divergências quanto à aptidão ou idoneidade probatória dos documentos apresentados pelo locador e pela administradora do centro comercial, rejeita-se a preliminar de ausência de interesse processual.
4. A legitimidade processual, de acordo com a teoria da asserção, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas, sim, com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Em se tratando de locação de imóvel comercial situado em complexo administrado sob a forma de “shopping center”, a divisão das despesas de manutenção deve observar os ditames da Lei de Locações, a Lei no 8.245/91, notadamente os seus artigos 23 e 54, § 2o, além do Código Civil, no que couber. Logo, as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, assegurado o direito de exigência de comprovação da sua realização, à semelhança do que ocorre nos condomínios. Nesse caso, a exigibilidade do rateio não é condicionada à prévia demonstração dos pagamentos, incumbindo ao locatário adiantar os recursos para o pagamento das despesas comuns, não proporção que lhe caiba, assegurada a comprovação posterior, sob pena de repetição de indébito.
6. Embora seja assegurada a comprovação das despesas ao locatário, não seria materialmente viável que tal ocorresse com antecedência mínima de dez dias em relação ao vencimento do boleto de rateio, ante a necessidade de fechamento da contabilidade mensal. Assim, se a sentença deixa margem de dúvida quanto ao termo a partir do qual estaria descumprida a obrigação de exibir os documentos, e a fim de evitar divergências quanto ao cumprimento das obrigações futuras, necessário estabelecer que a exibição deve ocorrer até o quinto dia útil de cada mês.
7. Não sendo possível corroborar o critério temporal fixado na decisão liminar, por não ser razoável diante das circunstâncias citadas, e tendo sido apresentada toda a documentação exigida, não é devido qualquer valor a título de multa vencida. A divergência quanto à idoneidade da documentação para comprovar as despesas, mesmo quanto àquelas reconhecidas como indevidas na sentença, não equivale a dizer que a decisão que determinou a exibição não tenha sido cumprida, para fins de apuração da incidência, ou não, das “astreintes”.
8. Sendo excessivo o valor da multa fixado inicialmente por decisão interlocutória, mantém-se aquele constante da sentença, adequado ao fim colimado.
9. No silêncio do aditamento contratual, e não havendo demonstração de que o acréscimo da área interna, pela construção de outro pavimento na loja, tenha tido qualquer influência sobre o volume total de despesas do centro comercial, mostra-se correta a adoção dos cálculos do perito, que tomaram como critério a área prevista no contrato inicial.
10. Se a Secretaria de Fazenda não foi comunicada do suposto acréscimo da área construída, para fins de majorar a base de cálculo do IPTU/TLP, não se pode pretender a divisão do rateio correspondente, entre os locatários, com inclusão daquela área.
11. Notas fiscais emitidas em nome de terceiros ou que contenham endereço diverso para a entrega de materiais não são comprovação idônea das despesas do centro comercial.
12. Tendo o perito verificado, in loco, o atual quadro de funcionários, inclusive por meio da verificação dos cartões de ponto, é devida a cobrança do rateio ao locatário. Eventual irregularidade que possa haver, sob a ótica administrativa ou trabalhista, não afasta a responsabilidade contratual de custeio.
13. O pagamento de tributos como IPTU e TLP é contratualmente atribuído ao locatário, que não se exime pelo eventual atraso no recolhimento por parte de quem figura formalmente como contribuinte, notadamente se já houve parcelamento administrativo.
14. Dadas as peculiaridades da lide, não seria razoável exigir-se do locatário que continue a efetuar o pagamento de significativas quantias mensais para solver as suas obrigações vincendas, submetendo-o à necessidade de promover o cumprimento de sentença para receber a repetição daquilo que já pagou a maior. Assim, cabível a extinção das obrigações vincendas, nos seus respectivos vencimentos, mediante compensação.
15. Se a empresa de administração não se trata verdadeiramente de um terceiro, meramente contratado para gerir o “shopping center”, mas de integrante de conglomerado econômico de fato, ela também deve suportar a responsabilidade pela restituição dos valores cobrados a maior.
16. Apelos parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. OBSERVÂNCIA. JULGAMENTO ULTA PETITA. INOCORRÊNCIA. INTERESSE PROCESSUAL. PRESENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RATEIO DE DESPESAS DAS ÁREAS COMUNS. ESTIMATIVA DAS RECEITAS E DESPESAS EM ORÇAMENTO. COMPROVAÇÃO POSTERIOR. APRESENTAÇÃO DOS COMPROVANTES. PRAZO INEXEQUÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA. MULTA. NÃO INCIDÊNCIA NO PERÍODO PRETÉRITO. REDUÇÃO DO VALOR PARA O FUTURO. REPETIÇÃO DE VALORES. PERÍCIA ENCAMPADA. CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA CONTRATUALMENTE PREVISTA. EXCLUSÃO DE DESPESAS COM COMPROVANTES INIDÔNEOS. IPTU/TLP DEVIDOS PELO LOJISTA. COMPENSAÇÃO CABÍVEL.
1. Tendo sido apresentados fundamentos que se contrapõem ao que foi decidido na sentença recorrida, resta cumprido o requisito do art. 1.010, inciso III, do CPC. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada.
2. Consoante o § 2o do art. 322, do CPC, a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé. Assim, observado que o pedido expressamente deduzido não se limitou à exibição dos comprovantes de pagamento de despesas que compõem os boletos de cobrança de taxa de rateio da manutenção de áreas comuns de “shopping center”, abarcando, também, a definição do valor a ser pago pelo inquilino em caso de insuficiente comprovação pelo locador, era mister a análise de todas as despesas consideradas na perícia judicial. Assim, rejeita-se a alegação de julgamento ultra petita.
3. Evidenciadas a utilidade e a necessidade da demanda, sobretudo em razão das extensas divergências quanto à aptidão ou idoneidade probatória dos documentos apresentados pelo locador e pela administradora do centro comercial, rejeita-se a preliminar de ausência de interesse processual.
4. A legitimidade processual, de acordo com a teoria da asserção, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas, sim, com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Em se tratando de locação de imóvel comercial situado em complexo administrado sob a forma de “shopping center”, a divisão das despesas de manutenção deve observar os ditames da Lei de Locações, a Lei no 8.245/91, notadamente os seus artigos 23 e 54, § 2o, além do Código Civil, no que couber. Logo, as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, assegurado o direito de exigência de comprovação da sua realização, à semelhança do que ocorre nos condomínios. Nesse caso, a exigibilidade do rateio não é condicionada à prévia demonstração dos pagamentos, incumbindo ao locatário adiantar os recursos para o pagamento das despesas comuns, não proporção que lhe caiba, assegurada a comprovação posterior, sob pena de repetição de indébito.
6. Embora seja assegurada a comprovação das despesas ao locatário, não seria materialmente viável que tal ocorresse com antecedência mínima de dez dias em relação ao vencimento do boleto de rateio, ante a necessidade de fechamento da contabilidade mensal. Assim, se a sentença deixa margem de dúvida quanto ao termo a partir do qual estaria descumprida a obrigação de exibir os documentos, e a fim de evitar divergências quanto ao cumprimento das obrigações futuras, necessário estabelecer que a exibição deve ocorrer até o quinto dia útil de cada mês.
7. Não sendo possível corroborar o critério temporal fixado na decisão liminar, por não ser razoável diante das circunstâncias citadas, e tendo sido apresentada toda a documentação exigida, não é devido qualquer valor a título de multa vencida. A divergência quanto à idoneidade da documentação para comprovar as despesas, mesmo quanto àquelas reconhecidas como indevidas na sentença, não equivale a dizer que a decisão que determinou a exibição não tenha sido cumprida, para fins de apuração da incidência, ou não, das “astreintes”.
8. Sendo excessivo o valor da multa fixado inicialmente por decisão interlocutória, mantém-se aquele constante da sentença, adequado ao fim colimado.
9. No silêncio do aditamento contratual, e não havendo demonstração de que o acréscimo da área interna, pela construção de outro pavimento na loja, tenha tido qualquer influência sobre o volume total de despesas do centro comercial, mostra-se correta a adoção dos cálculos do perito, que tomaram como critério a área prevista no contrato inicial.
10. Se a Secretaria de Fazenda não foi comunicada do suposto acréscimo da área construída, para fins de majorar a base de cálculo do IPTU/TLP, não se pode pretender a divisão do rateio correspondente, entre os locatários, com inclusão daquela área.
11. Notas fiscais emitidas em nome de terceiros ou que contenham endereço diverso para a entrega de materiais não são comprovação idônea das despesas do centro comercial.
12. Tendo o perito verificado, in loco, o atual quadro de funcionários, inclusive por meio da verificação dos cartões de ponto, é devida a cobrança do rateio ao locatário. Eventual irregularidade que possa haver, sob a ótica administrativa ou trabalhista, não afasta a responsabilidade contratual de custeio.
13. O pagamento de tributos como IPTU e TLP é contratualmente atribuído ao locatário, que não se exime pelo eventual atraso no recolhimento por parte de quem figura formalmente como contribuinte, notadamente se já houve parcelamento administrativo.
14. Dadas as peculiaridades da lide, não seria razoável exigir-se do locatário que continue a efetuar o pagamento de significativas quantias mensais para solver as suas obrigações vincendas, submetendo-o à necessidade de promover o cumprimento de sentença para receber a repetição daquilo que já pagou a maior. Assim, cabível a extinção das obrigações vincendas, nos seus respectivos vencimentos, mediante compensação.
15. Se a empresa de administração não se trata verdadeiramente de um terceiro, meramente contratado para gerir o “shopping center”, mas de integrante de conglomerado econômico de fato, ela também deve suportar a responsabilidade pela restituição dos valores cobrados a maior.
16. Apelos parcialmente providos.