Tribunal: TJDFT
Processo: 0701200-74.2024.8.07.0006
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-12
Data de publicação: 2024-09-24

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTE LOCATÁRIA. VEDAÇÃO DE VENDA CONSTANTE EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PEDIDO CONTRAPOSTO PROCEDENTE. DEVER DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou extinto o processo, sem julgamento de mérito, quanto ao requerido G.S.M., em razão de ilegitimidade passiva. Julgou ainda parcialmente procedentes os pedidos iniciais e o pedido contraposto para: a) condenar a requerida a pagar aos autores a quantia de R$ 205,71 (duzentos e cinco reais e setenta e um centavos), e b) condenar os autores a restituírem à requerida o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça formulado pelo recorrente. Contrarrazões apresentadas no ID 61479260 (G.S.M.) e no ID 61479262 (G.L.C.).
3. Fica deferida a gratuidade de justiça aos recorrentes, eis que a documentação anexa à peça de ID 62501079 demonstra sua condição de hipossuficiência. Referida documentação demonstra que os recorrentes auferem renda compatível com as disposições contidas no artigo 4o da Resolução no 271, de 22 de maio de 2023, utilizada pela Defensoria Pública para prestação de assistência jurídica gratuita aos hipossuficientes. IMPUGNAÇÕES À GRATUIDADE DE JUSTIÇA, SUSCITADAS EM CONTRARRAZÕES POR AMBOS OS RECORRIDOS, REJEITADAS.
4. Da mesma forma, fica deferida a gratuidade de justiça aos recorridos. A documentação anexa às contestações de ID 61479215 e de ID 61479220, demonstra que as rendas mensais por eles auferidas também se adequam às disposições da Resolução no 271, da Defensoria Pública do DF.
5. Conforme se observa no contrato particular de compra e venda de ID 61479163, as partes celebrantes, ali qualificadas, são O.C.B. e R.F.D.S. B., vendedores, e G.L.C., compradora. No referido contrato não há qualquer menção a G.S.M. na qualidade de comprador. Este, conforme se observa do conjunto probatório constante dos autos, possui apenas relação de namoro com a compradora e a auxiliava nos trâmites do negócio jurídico celebrado com os vendedores sem, contudo, possuir qualquer função administrativa no estabelecimento. Assim, correta a sentença que entendeu pela ilegitimidade de G.S.M. para compor o polo passivo da lide. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
6. O art. 457 do Código de Processo Civil dispõe que a testemunha deverá ser qualificada antes do início do depoimento e, havendo interesse, poderá a parte arguir o impedimento, a incapacidade ou a suspeição, sob pena de preclusão. Conforme se verifica pela ata de Audiência de ID 61479245, não houve por parte dos recorrentes qualquer impugnação às testemunhas arroladas pelos recorridos no momento das oitivas, portanto, preclusa está a oportunidade. Nesse sentido: Acórdão 1705256, 07151914620228070020, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/5/2023, publicado no DJE: 31/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO ÀS TESTEMUNHA REJEITADAS.
7. Na inicial, narram os autores que a ré não cumpriu com a sua obrigação contratual de transferir para o seu nome o contrato de locação do imóvel em que se encontra o ponto comercial por ela adquirido. Aduzem ainda o não pagamento da caução exigida pela imobiliária locadora no valor de três aluguéis mensais, correspondente à R$ 10.500,00. Em contestação, alega a requerida que o autor litiga de má-fé, pois teria mentido sobre as condições do negócio, viciando a manifestação de vontade da requerida. Acrescenta ainda que adquiriu a farmácia na forma que se encontrava, com todas as dificuldades financeiras esperadas, e que a manteve por um ano, pagando em dia de todas as contas, além de ter promovido melhorias no local. Assevera que não tinha acesso aos boletos referentes às faturas de telefone, sob o argumento de que o primeiro autor não transferiu a titularidade do contrato. Informa, por fim, que não conseguiu transferir a titularidade do contrato de locação para o seu nome por negativa da imobiliária locadora.
8. Conforme pontuado na sentença, no instrumento contratual de compra e venda de ID 61479163, não há nenhuma disposição que imponha à compradora a obrigação de transferir para o seu nome o contrato de locação do imóvel (ID 61479162), em que se localizava o estabelecimento comercial. Da mesma forma, não há naquele contrato cláusula que imponha à compradora obrigação de arcar com o pagamento de caução. Ademais, o contrato de locação de ID 61479162 foi firmado, exclusivamente, entre os autores como locatários e a imobiliária BRITO E FREITAS ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E IMÓVEIS LTDA como locadora, não havendo qualquer participação da requerida.
9. O contrato de locação celebrado entre os autores e a imobiliária BRITO E FREITAS ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E IMÓVEIS LTDA teve como termo inicial o dia 08/09/2020, tendo a rescisão ocorrido em 14/11/2022, conforme ID 61479165. Por sua vez, o contrato de compra e venda celebrado entre os autores e a requerida teve como termo inicial o dia 28/06/2021.
10. Considerando não haver nos autos comprovação de que os autores passaram a ser proprietários do imóvel objeto dos contratos, infere-se do conjunto probatório que, à época da celebração do contrato de compra e venda com a requerida (28/06/2021), ainda se encontravam na qualidade de locatários do imóvel, haja vista que a rescisão do contrato de locação ocorreu em 14/11/2022.
11. Assim, conforme disposto na “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA” do contrato de locação, os locatários eram proibidos de mudar a destinação, ceder ou transferir a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, a qualquer título, sob pena de configurar infração contratual e possibilitar ao locador requerer a rescisão da locação.
12. Já o parágrafo único da referida cláusula dispunha que a ocupação do imóvel por pessoa não referida no contrato ou a permanência de qualquer pessoa, a partir do momento em que os locatários deixassem de usá-lo, caracterizaria grave infração contratual que acarretaria a rescisão da locação em qualquer época de sua vigência, sem prejuízo da aplicação da multa prevista no Parágrafo Primeiro da cláusula primeira.
13. Logo, o contrato de compra e venda de ID 61479163 sequer poderia ter sido celebrado pelos autores com a requerida, em razão de expressa proibição constante da “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA” do contrato de locação de ID 61479162, e por não haver comprovação de que, à época, eram os autores os legítimos proprietários do imóvel.
14. Dessa forma, como pontuado na sentença recorrida, inexiste fundamento contratual e legal ao pedido dos autores de ressarcimento do valor de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) por eles despendido para pagamento da garantia locatícia, obrigação esta assumida exclusivamente por eles perante a empresa BRITO E FREITAS ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E IMÓVEIS LTDA.
15. Em relação ao pedido contraposto, a sentença deve ser mantida também nesse ponto. O contrato de compra e venda do imóvel tinha como objetos, de acordo com sua cláusula primeira, estoque de medicamentos éticos, similares, genéricos, perfumaria, varejo e hospitalares, avaliados em R$ 20.000,00; e instalações consistentes em prateleiras, computadores, letreiros e mobília, avaliados em R$ 10.000,00, totalizando a quantia de R$ 30.000,00, a qual, segundo a requerida, foi paga no ato da assinatura do contrato, fato não impugnado pelos autores. Assim, correta a sentença no ponto em que determinou às partes o retorno ao estado anterior, devendo os autores ressarcirem à requerida a quantia de R$ 30.000,00.
16. Quanto ao pleito de indenização por danos morais, o simples fato de a parte alegar mácula em sua honra objetiva, sem a devida comprovação, e desconfiar que a outra houvesse praticado algum ato ilícito em seu desfavor, não caracteriza violação ao seu direito de personalidade, não dando ensejo à reparação por ofensa imaterial. No caso, não se desincumbiu os autores do ônus que lhes cabiam, consoante artigo 373, I, do CPC.
17. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
18. Condenados os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95. A exigibilidade restará suspensa em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARTE LOCATÁRIA. VEDAÇÃO DE VENDA CONSTANTE EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PEDIDO CONTRAPOSTO PROCEDENTE. DEVER DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou extinto o processo, sem julgamento de mérito, quanto ao requerido G.S.M., em razão de ilegitimidade passiva. Julgou ainda parcialmente procedentes os pedidos iniciais e o pedido contraposto para: a) condenar a requerida a pagar aos autores a quantia de R$ 205,71 (duzentos e cinco reais e setenta e um centavos), e b) condenar os autores a restituírem à requerida o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça formulado pelo recorrente. Contrarrazões apresentadas no ID 61479260 (G.S.M.) e no ID 61479262 (G.L.C.).
3. Fica deferida a gratuidade de justiça aos recorrentes, eis que a documentação anexa à peça de ID 62501079 demonstra sua condição de hipossuficiência. Referida documentação demonstra que os recorrentes auferem renda compatível com as disposições contidas no artigo 4o da Resolução no 271, de 22 de maio de 2023, utilizada pela Defensoria Pública para prestação de assistência jurídica gratuita aos hipossuficientes. IMPUGNAÇÕES À GRATUIDADE DE JUSTIÇA, SUSCITADAS EM CONTRARRAZÕES POR AMBOS OS RECORRIDOS, REJEITADAS.
4. Da mesma forma, fica deferida a gratuidade de justiça aos recorridos. A documentação anexa às contestações de ID 61479215 e de ID 61479220, demonstra que as rendas mensais por eles auferidas também se adequam às disposições da Resolução no 271, da Defensoria Pública do DF.
5. Conforme se observa no contrato particular de compra e venda de ID 61479163, as partes celebrantes, ali qualificadas, são O.C.B. e R.F.D.S. B., vendedores, e G.L.C., compradora. No referido contrato não há qualquer menção a G.S.M. na qualidade de comprador. Este, conforme se observa do conjunto probatório constante dos autos, possui apenas relação de namoro com a compradora e a auxiliava nos trâmites do negócio jurídico celebrado com os vendedores sem, contudo, possuir qualquer função administrativa no estabelecimento. Assim, correta a sentença que entendeu pela ilegitimidade de G.S.M. para compor o polo passivo da lide. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
6. O art. 457 do Código de Processo Civil dispõe que a testemunha deverá ser qualificada antes do início do depoimento e, havendo interesse, poderá a parte arguir o impedimento, a incapacidade ou a suspeição, sob pena de preclusão. Conforme se verifica pela ata de Audiência de ID 61479245, não houve por parte dos recorrentes qualquer impugnação às testemunhas arroladas pelos recorridos no momento das oitivas, portanto, preclusa está a oportunidade. Nesse sentido: Acórdão 1705256, 07151914620228070020, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/5/2023, publicado no DJE: 31/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO ÀS TESTEMUNHA REJEITADAS.
7. Na inicial, narram os autores que a ré não cumpriu com a sua obrigação contratual de transferir para o seu nome o contrato de locação do imóvel em que se encontra o ponto comercial por ela adquirido. Aduzem ainda o não pagamento da caução exigida pela imobiliária locadora no valor de três aluguéis mensais, correspondente à R$ 10.500,00. Em contestação, alega a requerida que o autor litiga de má-fé, pois teria mentido sobre as condições do negócio, viciando a manifestação de vontade da requerida. Acrescenta ainda que adquiriu a farmácia na forma que se encontrava, com todas as dificuldades financeiras esperadas, e que a manteve por um ano, pagando em dia de todas as contas, além de ter promovido melhorias no local. Assevera que não tinha acesso aos boletos referentes às faturas de telefone, sob o argumento de que o primeiro autor não transferiu a titularidade do contrato. Informa, por fim, que não conseguiu transferir a titularidade do contrato de locação para o seu nome por negativa da imobiliária locadora.
8. Conforme pontuado na sentença, no instrumento contratual de compra e venda de ID 61479163, não há nenhuma disposição que imponha à compradora a obrigação de transferir para o seu nome o contrato de locação do imóvel (ID 61479162), em que se localizava o estabelecimento comercial. Da mesma forma, não há naquele contrato cláusula que imponha à compradora obrigação de arcar com o pagamento de caução. Ademais, o contrato de locação de ID 61479162 foi firmado, exclusivamente, entre os autores como locatários e a imobiliária BRITO E FREITAS ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E IMÓVEIS LTDA como locadora, não havendo qualquer participação da requerida.
9. O contrato de locação celebrado entre os autores e a imobiliária BRITO E FREITAS ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E IMÓVEIS LTDA teve como termo inicial o dia 08/09/2020, tendo a rescisão ocorrido em 14/11/2022, conforme ID 61479165. Por sua vez, o contrato de compra e venda celebrado entre os autores e a requerida teve como termo inicial o dia 28/06/2021.
10. Considerando não haver nos autos comprovação de que os autores passaram a ser proprietários do imóvel objeto dos contratos, infere-se do conjunto probatório que, à época da celebração do contrato de compra e venda com a requerida (28/06/2021), ainda se encontravam na qualidade de locatários do imóvel, haja vista que a rescisão do contrato de locação ocorreu em 14/11/2022.
11. Assim, conforme disposto na “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA” do contrato de locação, os locatários eram proibidos de mudar a destinação, ceder ou transferir a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, a qualquer título, sob pena de configurar infração contratual e possibilitar ao locador requerer a rescisão da locação.
12. Já o parágrafo único da referida cláusula dispunha que a ocupação do imóvel por pessoa não referida no contrato ou a permanência de qualquer pessoa, a partir do momento em que os locatários deixassem de usá-lo, caracterizaria grave infração contratual que acarretaria a rescisão da locação em qualquer época de sua vigência, sem prejuízo da aplicação da multa prevista no Parágrafo Primeiro da cláusula primeira.
13. Logo, o contrato de compra e venda de ID 61479163 sequer poderia ter sido celebrado pelos autores com a requerida, em razão de expressa proibição constante da “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA” do contrato de locação de ID 61479162, e por não haver comprovação de que, à época, eram os autores os legítimos proprietários do imóvel.
14. Dessa forma, como pontuado na sentença recorrida, inexiste fundamento contratual e legal ao pedido dos autores de ressarcimento do valor de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) por eles despendido para pagamento da garantia locatícia, obrigação esta assumida exclusivamente por eles perante a empresa BRITO E FREITAS ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E IMÓVEIS LTDA.
15. Em relação ao pedido contraposto, a sentença deve ser mantida também nesse ponto. O contrato de compra e venda do imóvel tinha como objetos, de acordo com sua cláusula primeira, estoque de medicamentos éticos, similares, genéricos, perfumaria, varejo e hospitalares, avaliados em R$ 20.000,00; e instalações consistentes em prateleiras, computadores, letreiros e mobília, avaliados em R$ 10.000,00, totalizando a quantia de R$ 30.000,00, a qual, segundo a requerida, foi paga no ato da assinatura do contrato, fato não impugnado pelos autores. Assim, correta a sentença no ponto em que determinou às partes o retorno ao estado anterior, devendo os autores ressarcirem à requerida a quantia de R$ 30.000,00.
16. Quanto ao pleito de indenização por danos morais, o simples fato de a parte alegar mácula em sua honra objetiva, sem a devida comprovação, e desconfiar que a outra houvesse praticado algum ato ilícito em seu desfavor, não caracteriza violação ao seu direito de personalidade, não dando ensejo à reparação por ofensa imaterial. No caso, não se desincumbiu os autores do ônus que lhes cabiam, consoante artigo 373, I, do CPC.
17. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
18. Condenados os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95. A exigibilidade restará suspensa em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.