Tribunal: TJDFT
Processo: 0709385-08.2023.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-09-11
Data de publicação: 2023-09-20

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NOVO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A TRANSFERÊNCIA DA POSSE. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou procedente o pedido contido na inicial para condenar a requerida a restituir a parte autora o valor de R$ 9.461,82 (nove mil, quatrocentos e sessenta e um reais e oitenta e dois centavos), corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a. m. desde a citação.
2. Na origem os autores, ora recorridos, ajuizaram ação em que pretenderam a declaração de nulidade de cláusula de contrato e condenação da parte ré ao pagamento em dobro da cobrança indevida. Narraram que no dia 23 de setembro de 2021 firmaram contrato de promessa de compra e venda de apartamento com a requerida. Alegaram que em outubro de 2021, antes da imissão na posse, foram surpreendidos com a cobrança da taxa condominial referente a unidade que ainda estava em processo de aquisição. Afirmaram que mesmo o tendo firmado a promessa de compra e venda na data de 23 de setembro de 2021, efetuaram o pagamento da taxa condominial referente a integralidade do mês de setembro de 2021, na data de 21/10/2021, uma vez que se não a pagassem não conseguiriam exibir o nada consta condominial e, consequentemente, não conseguiriam assinar a escritura de compra e venda do imóvel.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (IDs 49924103 e 49924104). Foram ofertadas contrarrazões (ID 49924108).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise de regularidade de cláusula contratual que previu o pagamento integral das taxas condominiais e IPTU e sobre a possibilidade de repetição de indébito.
5. Em suas razões recursais, a empresa recorrente arguiu a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Alegou que a cobrança das taxas condominiais e dos impostos está amparada em cláusula contratual outorgando ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas e os encargos relativos à unidade imobiliária devidos a partir da assinatura do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, ainda que não tenha tomado posse da unidade imobiliária. Alegou ser incabível o pagamento em dobro, uma vez que ausente conduta ilícita ou má-fé por parte da recorrente. Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença julgando improcedentes os pedidos contidos na inicial.
6. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Em que pese a sentença ter sido concisa, não há nulidade a ser declarada, porquanto apreciou adequadamente todo o conjunto probatório acostado aos autos e explicitou suficientemente as razões de convencimento pelas quais concluiu pela ilicitude da cláusula contratual e pela inexistência de engano justificável na cobrança indevida passível da condenação de pagamento em dobro, nos termos do artigo 42, parágrafo único do CDC. Outrossim, decisão em sentido contrário aos interesses da recorrente não implica em vício por ausência de fundamentação.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
8. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que são de responsabilidade da construtora as despesas de condomínio e o IPTU até a entrega do imóvel (AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022). No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça: “Tratando-se de imóvel novo, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual o comprador passa a ter a posse do imóvel, podendo usufruir dele e arcando com os ônus da posse” (Acórdão 1408257, 07083685020218070001, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 16/3/2022, publicado no DJE: 29/3/2022).
9. No caso em exame, é incontroverso que o negócio celebrado entre as partes se trata de imóvel novo. Nesse quadro, o termo inicial da obrigação dos autores pelo pagamento das despesas condominiais e demais encargos relativos ao imóvel ocorre com recebimento das chaves, portanto, a partir de 13 de dezembro de 2021, conforme termo de recebimento das chaves de ID 49924084, de forma que até essa data é responsabilidade da ré/recorrente o pagamento de referidos encargos.
10. Embora exista cláusula contratual que obriga o comprador pelo pagamento de todas as despesas e os encargos relativos à unidade, devidos a partir da assinatura do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, tal previsão não é apta a excluir o entendimento firmado de que somente após a efetiva posse do imóvel é que o promitente comprador se torna responsável pelo referido pagamento. Referida cláusula contratual é notoriamente desfavorável ao consumidor, pois estabelece obrigação de assumir despesas do imóvel antes da posse direta, somente após o que pode dele usufruir. Nula a cláusula questionada, por evidente abusividade e inserida em contrato de adesão.
11. Quanto à repetição do indébito, a jurisprudência do e. TJDFT é clara em relação aos elementos autorizadores da aplicação da sanção prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, quais sejam: i) cobrança indevida; ii) pagamento indevido pelo consumidor; iii) engano injustificável ou má-fé. Embora a recorrente alegue que não agiu de má-fé, o valor cobrado indevidamente, mantido mesmo após a provocação do autor (ID 49924067), por meio dos serviços de atendimento disponibilizados pela recorrente, configura hipótese de engano injustificável, circunstância autorizadora da repetição do indébito, conforme reconhecida na sentença.
12. Recurso conhecido. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Recurso não provido.
13. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NOVO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A TRANSFERÊNCIA DA POSSE. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou procedente o pedido contido na inicial para condenar a requerida a restituir a parte autora o valor de R$ 9.461,82 (nove mil, quatrocentos e sessenta e um reais e oitenta e dois centavos), corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a. m. desde a citação.
2. Na origem os autores, ora recorridos, ajuizaram ação em que pretenderam a declaração de nulidade de cláusula de contrato e condenação da parte ré ao pagamento em dobro da cobrança indevida. Narraram que no dia 23 de setembro de 2021 firmaram contrato de promessa de compra e venda de apartamento com a requerida. Alegaram que em outubro de 2021, antes da imissão na posse, foram surpreendidos com a cobrança da taxa condominial referente a unidade que ainda estava em processo de aquisição. Afirmaram que mesmo o tendo firmado a promessa de compra e venda na data de 23 de setembro de 2021, efetuaram o pagamento da taxa condominial referente a integralidade do mês de setembro de 2021, na data de 21/10/2021, uma vez que se não a pagassem não conseguiriam exibir o nada consta condominial e, consequentemente, não conseguiriam assinar a escritura de compra e venda do imóvel.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (IDs 49924103 e 49924104). Foram ofertadas contrarrazões (ID 49924108).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise de regularidade de cláusula contratual que previu o pagamento integral das taxas condominiais e IPTU e sobre a possibilidade de repetição de indébito.
5. Em suas razões recursais, a empresa recorrente arguiu a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Alegou que a cobrança das taxas condominiais e dos impostos está amparada em cláusula contratual outorgando ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas e os encargos relativos à unidade imobiliária devidos a partir da assinatura do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, ainda que não tenha tomado posse da unidade imobiliária. Alegou ser incabível o pagamento em dobro, uma vez que ausente conduta ilícita ou má-fé por parte da recorrente. Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença julgando improcedentes os pedidos contidos na inicial.
6. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Em que pese a sentença ter sido concisa, não há nulidade a ser declarada, porquanto apreciou adequadamente todo o conjunto probatório acostado aos autos e explicitou suficientemente as razões de convencimento pelas quais concluiu pela ilicitude da cláusula contratual e pela inexistência de engano justificável na cobrança indevida passível da condenação de pagamento em dobro, nos termos do artigo 42, parágrafo único do CDC. Outrossim, decisão em sentido contrário aos interesses da recorrente não implica em vício por ausência de fundamentação.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
8. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que são de responsabilidade da construtora as despesas de condomínio e o IPTU até a entrega do imóvel (AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022). No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça: “Tratando-se de imóvel novo, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual o comprador passa a ter a posse do imóvel, podendo usufruir dele e arcando com os ônus da posse” (Acórdão 1408257, 07083685020218070001, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 16/3/2022, publicado no DJE: 29/3/2022).
9. No caso em exame, é incontroverso que o negócio celebrado entre as partes se trata de imóvel novo. Nesse quadro, o termo inicial da obrigação dos autores pelo pagamento das despesas condominiais e demais encargos relativos ao imóvel ocorre com recebimento das chaves, portanto, a partir de 13 de dezembro de 2021, conforme termo de recebimento das chaves de ID 49924084, de forma que até essa data é responsabilidade da ré/recorrente o pagamento de referidos encargos.
10. Embora exista cláusula contratual que obriga o comprador pelo pagamento de todas as despesas e os encargos relativos à unidade, devidos a partir da assinatura do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, tal previsão não é apta a excluir o entendimento firmado de que somente após a efetiva posse do imóvel é que o promitente comprador se torna responsável pelo referido pagamento. Referida cláusula contratual é notoriamente desfavorável ao consumidor, pois estabelece obrigação de assumir despesas do imóvel antes da posse direta, somente após o que pode dele usufruir. Nula a cláusula questionada, por evidente abusividade e inserida em contrato de adesão.
11. Quanto à repetição do indébito, a jurisprudência do e. TJDFT é clara em relação aos elementos autorizadores da aplicação da sanção prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, quais sejam: i) cobrança indevida; ii) pagamento indevido pelo consumidor; iii) engano injustificável ou má-fé. Embora a recorrente alegue que não agiu de má-fé, o valor cobrado indevidamente, mantido mesmo após a provocação do autor (ID 49924067), por meio dos serviços de atendimento disponibilizados pela recorrente, configura hipótese de engano injustificável, circunstância autorizadora da repetição do indébito, conforme reconhecida na sentença.
12. Recurso conhecido. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Recurso não provido.
13. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.