Tribunal: TJDFT
Processo: 0748476-42.2022.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-12-11
Data de publicação: 2023-12-18

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA. DIREITO TRIBUTÁRIO. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. VALOR VENAL. DECLARAÇÃO DO CONTRIBUINTE. DISCORDÂNCIA DA ADMINISTRAÇÃO. ART. 148 DO CTN. DISTINGUISHING. INÉRCIA DO CONTRIBUIENTE QUANTO AO RECOLHIMENTO. ESPERA DE 14 ANOS APÓS A VENDA PARA O EFETIVO REGISTRO. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 3o Juizado Especial da Fazenda Pública do DF que julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer como base de cálculo do ITBI o valor transacionado do imóvel, apresentado na escritura pública de compra e venda.
2. Na origem, a parte autora, ora recorrida, ajuizou ação visando a condenação do Distrito Federal à restituição de quantia paga, que alega ter sido superior ao valor devido, referente ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Informou que adquiriu imóvel em 31/8/2009, quando foi lavrada escritura pública de compra e venda, com a emissão de guia de ITBI, sob a alíquota de 2%, vigente à época. Entretanto, em que pese a negociação imobiliária ter sido realizada pelo valor de R$ 195.649,83, o referido imposto foi calculado com base na tabela do IPTU, que indicava o montante do bem como sendo de R$ 313.901,68. O valor foi pago, entretanto, não foi realizada a regularização do imóvel junto ao cartório de imóveis. Ao efetuar tal ação, já no ano de 2022, foi exigida a complementação do imposto, data a majoração da alíquota para 3%. Desta feita, a Fazenda Pública gerou guia de recolhimento com base em tabela própria e superior às quantias estimadas para cálculo do IPTU, no valor de R$ 1.014.012,44. Diante do exposto, informou que não se insurge contra a necessidade de complementação do imposto, mas requer que o mesmo seja calculado com base no valor de venda do imóvel, ocorrido no ano de 2009, na quantia de R$ 195.649,83. Subsidiariamente, pugna para o que o pagamento ocorra com base na tabela do IPTU também do ano de 2009, no valor de R$ 313.901,68. Caso não seja esse o entendimento, roga para que o imposto seja calculado com fulcro na tabela atual do IPTU, que informa ter a quantia de R$ 630.909,28 como referência.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo não recolhido em razão de isenção legal. Ofertadas contrarrazões (Id no 53770153).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na base de cálculo para fixação do ITBI e na forma de tal cálculo considerando que a venda do bem ocorreu no ano de 2009.
5. Em suas razões recursais, a Fazenda Pública afirma que, quando da aquisição do imóvel, em 31/8/2009, o recolhimento do ITBI se deu com base no valor do IPTU, oportunidade em que o contribuinte reconheceu que o valor da alienação não correspondia ao valor venal do bem e, por consequência, anuiu com a sua imprestabilidade como base de cálculo do imposto. Aduz que a base mínima para incidência do tributo é seu valor nos cadastros de IPTU. Sustenta não ser razoável que decorridos mais de 10 anos da compra do bem, seja recolhido o tributo sem que sequer seja atualizada sua base de cálculo. Assevera que, de acordo com o Tema 1.003 do STJ, a base de cálculo do ITBI não corresponde ao montante desembolsado pelo adquirente, mas sim o valor do imóvel em condições normais de mercado. Alega que, para o deslinde da questão, necessária a verificação do valor de mercado do imóvel adquirido. Requer seja reformada a sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, alternativamente, para fixar a base de cálculo como a própria base de cálculo do IPTU ou, alternativamente, para impor a correção monetária a fim de atualizar o valor da base de cálculo.
6. O art. 38 do CTN aponta que a base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido. Em complemento, o art. 10 da Lei 3.830/2006 estabelece que tal imposto é lançado de ofício, pelo próprio fisco, com base em avaliação prévia, ou mediante declaração do sujeito passivo.
7. O STJ, em sede de Recurso Repetitivo, firmou o Tema 1113, nos seguintes termos: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode será afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
8. Assim, salvo condição que afaste a presunção de veracidade do valor de mercado declarado no instrumento de compra e venda, este deve ser utilizado para a base de cálculo do imposto devido. Entretanto, o caso em julgamento refere-se à averbação de registro de contrato de compra e venda datado do ano de 2009. Decorridos 14 anos do negócio jurídico firmado, resta indubitável que o valor venal do bem declarado no ano de 2009 encontra-se defasado, não refletindo as condições de mercado atuais. Por conseguinte, resta inviabilizado o deferimento do pedido do autor para que o cálculo do imposto seja realizado com fulcro nos valores referentes ao ano de 2009 (quer seja aquele constante no instrumento de compra e venda, quer seja o valor relativo à tabela do IPTU da época).
9. Por outro lado, inequívoco que o arbitramento de valor unilateral pelo Fisco, em quantia consideravelmente superior ao índice que instrumenta o IPTU é desarrazoada, porquanto prescindiria de instauração de processo administrativo prévio. Inexistente informação atual do valor de mercado do bem (não tendo havido a juntada de avaliações contemporâneas nem pelo autor e nem pela Fazenda Pública), dado o distinguishing pontuado acima, é possível a adoção da cifra constante na tabela do IPTU referente ao ano de 2022 para o cálculo da complementação do imposto devido.
10. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para dar parcial provimento ao pedido do autor, acolhendo o pleito subsidiário formulado, para fixar o valor devido a título de complementação do ITBI (1%) com base na cifra referente ao bem constante na tabela do IPTU do ano de 2022.
11. Sem custas, em virtude da isenção legal do recorrente. Sem honorários, considerando a ausência de recorrente integralmente vencido.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA. DIREITO TRIBUTÁRIO. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. VALOR VENAL. DECLARAÇÃO DO CONTRIBUINTE. DISCORDÂNCIA DA ADMINISTRAÇÃO. ART. 148 DO CTN. DISTINGUISHING. INÉRCIA DO CONTRIBUIENTE QUANTO AO RECOLHIMENTO. ESPERA DE 14 ANOS APÓS A VENDA PARA O EFETIVO REGISTRO. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 3o Juizado Especial da Fazenda Pública do DF que julgou procedentes os pedidos iniciais para reconhecer como base de cálculo do ITBI o valor transacionado do imóvel, apresentado na escritura pública de compra e venda.
2. Na origem, a parte autora, ora recorrida, ajuizou ação visando a condenação do Distrito Federal à restituição de quantia paga, que alega ter sido superior ao valor devido, referente ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Informou que adquiriu imóvel em 31/8/2009, quando foi lavrada escritura pública de compra e venda, com a emissão de guia de ITBI, sob a alíquota de 2%, vigente à época. Entretanto, em que pese a negociação imobiliária ter sido realizada pelo valor de R$ 195.649,83, o referido imposto foi calculado com base na tabela do IPTU, que indicava o montante do bem como sendo de R$ 313.901,68. O valor foi pago, entretanto, não foi realizada a regularização do imóvel junto ao cartório de imóveis. Ao efetuar tal ação, já no ano de 2022, foi exigida a complementação do imposto, data a majoração da alíquota para 3%. Desta feita, a Fazenda Pública gerou guia de recolhimento com base em tabela própria e superior às quantias estimadas para cálculo do IPTU, no valor de R$ 1.014.012,44. Diante do exposto, informou que não se insurge contra a necessidade de complementação do imposto, mas requer que o mesmo seja calculado com base no valor de venda do imóvel, ocorrido no ano de 2009, na quantia de R$ 195.649,83. Subsidiariamente, pugna para o que o pagamento ocorra com base na tabela do IPTU também do ano de 2009, no valor de R$ 313.901,68. Caso não seja esse o entendimento, roga para que o imposto seja calculado com fulcro na tabela atual do IPTU, que informa ter a quantia de R$ 630.909,28 como referência.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo não recolhido em razão de isenção legal. Ofertadas contrarrazões (Id no 53770153).
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na base de cálculo para fixação do ITBI e na forma de tal cálculo considerando que a venda do bem ocorreu no ano de 2009.
5. Em suas razões recursais, a Fazenda Pública afirma que, quando da aquisição do imóvel, em 31/8/2009, o recolhimento do ITBI se deu com base no valor do IPTU, oportunidade em que o contribuinte reconheceu que o valor da alienação não correspondia ao valor venal do bem e, por consequência, anuiu com a sua imprestabilidade como base de cálculo do imposto. Aduz que a base mínima para incidência do tributo é seu valor nos cadastros de IPTU. Sustenta não ser razoável que decorridos mais de 10 anos da compra do bem, seja recolhido o tributo sem que sequer seja atualizada sua base de cálculo. Assevera que, de acordo com o Tema 1.003 do STJ, a base de cálculo do ITBI não corresponde ao montante desembolsado pelo adquirente, mas sim o valor do imóvel em condições normais de mercado. Alega que, para o deslinde da questão, necessária a verificação do valor de mercado do imóvel adquirido. Requer seja reformada a sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, alternativamente, para fixar a base de cálculo como a própria base de cálculo do IPTU ou, alternativamente, para impor a correção monetária a fim de atualizar o valor da base de cálculo.
6. O art. 38 do CTN aponta que a base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido. Em complemento, o art. 10 da Lei 3.830/2006 estabelece que tal imposto é lançado de ofício, pelo próprio fisco, com base em avaliação prévia, ou mediante declaração do sujeito passivo.
7. O STJ, em sede de Recurso Repetitivo, firmou o Tema 1113, nos seguintes termos: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode será afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
8. Assim, salvo condição que afaste a presunção de veracidade do valor de mercado declarado no instrumento de compra e venda, este deve ser utilizado para a base de cálculo do imposto devido. Entretanto, o caso em julgamento refere-se à averbação de registro de contrato de compra e venda datado do ano de 2009. Decorridos 14 anos do negócio jurídico firmado, resta indubitável que o valor venal do bem declarado no ano de 2009 encontra-se defasado, não refletindo as condições de mercado atuais. Por conseguinte, resta inviabilizado o deferimento do pedido do autor para que o cálculo do imposto seja realizado com fulcro nos valores referentes ao ano de 2009 (quer seja aquele constante no instrumento de compra e venda, quer seja o valor relativo à tabela do IPTU da época).
9. Por outro lado, inequívoco que o arbitramento de valor unilateral pelo Fisco, em quantia consideravelmente superior ao índice que instrumenta o IPTU é desarrazoada, porquanto prescindiria de instauração de processo administrativo prévio. Inexistente informação atual do valor de mercado do bem (não tendo havido a juntada de avaliações contemporâneas nem pelo autor e nem pela Fazenda Pública), dado o distinguishing pontuado acima, é possível a adoção da cifra constante na tabela do IPTU referente ao ano de 2022 para o cálculo da complementação do imposto devido.
10. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para dar parcial provimento ao pedido do autor, acolhendo o pleito subsidiário formulado, para fixar o valor devido a título de complementação do ITBI (1%) com base na cifra referente ao bem constante na tabela do IPTU do ano de 2022.
11. Sem custas, em virtude da isenção legal do recorrente. Sem honorários, considerando a ausência de recorrente integralmente vencido.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.