Tribunal: TJDFT
Processo: 0733583-91.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-10-18
Data de publicação: 2023-11-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESOLUÇÃO. ALUGUEL. CONSIGNAÇÃO DO MONTANTE EM JUÍZO. BENFEITORIA. CONSERVAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RAZOABILIDADE. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em deliberar a respeito: a) da responsabilidade sobre os encargos remanescentes de negócio jurídico de locação celebrado entre as partes; b) da imprescindibilidade das benfeitorias; c) da possibilidade de inversão da cláusula penal; e d) da indenização por danos morais experimentados.
2. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo em se tratando de causas supervenientes. 2.1. São inconfundíveis as situações jurídicas previstas, em tese, nos artigos 475 e 472 do Código Civil que, mesmo sob o generalizado epíteto da “rescisão”, tratam, respectivamente, é bom frisar, de hipóteses de resolução e resilição bilateral (distrato).
3. A despeito dessas considerações nota-se que foram trazidos aos autos os elementos probatórios suficientes para a comprovação da necessidade das benfeitorias afirmadas pelo autor. 3.1. O apelante comprovou o fato constitutivo de sua pretensão, nos termos da norma prevista no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.
4. Em que pese o Juízo singular tenha afirmado que o demandante abusou de sua posição jurídica ao exigir, em desproveito do réu, os reparos considerados não essenciais, relacionados ao “tanque da área de serviço”, há elementos probatórios nos autos no sentido de que o requerimento de substituição foi cancelado aos 8 de janeiro de 2022. 4.1. Além disso, em relação aos vidros, o apelante, novamente, comprovou que a vistoria inicial erroneamente descreveu os vidros das janelas como temperados. Assim, foi requerida apenas a troca necessária da trava de segurança da janela e não a efetiva troca dos vidros.
5. O Juízo singular destacou que o autor violou a boa-fé contratual ao não adimplir a obrigação alusiva ao pagamento dos alugueres. Ocorre, no entanto, que os valores respectivos estavam, inicialmente, consignados em Juízo (autos no 0707219-37.2022.8.07.0016). 5.1. Com efeito, após o arquivamento do referido processo e o “levantamento do alvará”, o demandante, ora apelante, adimpliu a obrigação em exame.
6. Estão demonstrados, ademais, os defeitos alegados pelo apelante, que teriam propiciado a desconstituição do negócio jurídico de locação.
7. De acordo com a regra prevista no art. 26, parágrafo único, da Lei no 8.245/1991, se o imóvel necessitar de reparos urgentes, cuja realização deva ser procedida pelo locador, o locatário é obrigado a aceitá-los.
8. Percebe-se, aliás, que nos casos de reparos que necessitem de prazo superior a 10 (dez) dias, o locatório poderá compensar de modo proporcional o montante referente aos alugueres, e, nas hipóteses de prazos superiores a 30 (trinta) dias, poderá haver a desconstituição do negócio jurídico.
9. No caso em deslinde ao considerar, isoladamente, a previsão de multa apenas para o caso de inadimplemento do locatário, ora apelante, o contrato estabeleceu vantagem excessiva em benefício do locador. Com efeito, diante da análise dos documentos coligidos aos autos é notório que os montantes dos alugueres estavam consignados em Juízo, tendo havido o levantamento do montante pelo autor.
10. Verifica-se, portanto, que réu deve ser condenado ao pagamento, em favor do autor, da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) pelos danos morais experimentados, e à restituição do montante de R$ 4.995,00 (quatro mil, novecentos e noventa e cinco reais) referente à inversão da cláusula penal.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESOLUÇÃO. ALUGUEL. CONSIGNAÇÃO DO MONTANTE EM JUÍZO. BENFEITORIA. CONSERVAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RAZOABILIDADE. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em deliberar a respeito: a) da responsabilidade sobre os encargos remanescentes de negócio jurídico de locação celebrado entre as partes; b) da imprescindibilidade das benfeitorias; c) da possibilidade de inversão da cláusula penal; e d) da indenização por danos morais experimentados.
2. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo em se tratando de causas supervenientes. 2.1. São inconfundíveis as situações jurídicas previstas, em tese, nos artigos 475 e 472 do Código Civil que, mesmo sob o generalizado epíteto da “rescisão”, tratam, respectivamente, é bom frisar, de hipóteses de resolução e resilição bilateral (distrato).
3. A despeito dessas considerações nota-se que foram trazidos aos autos os elementos probatórios suficientes para a comprovação da necessidade das benfeitorias afirmadas pelo autor. 3.1. O apelante comprovou o fato constitutivo de sua pretensão, nos termos da norma prevista no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil.
4. Em que pese o Juízo singular tenha afirmado que o demandante abusou de sua posição jurídica ao exigir, em desproveito do réu, os reparos considerados não essenciais, relacionados ao “tanque da área de serviço”, há elementos probatórios nos autos no sentido de que o requerimento de substituição foi cancelado aos 8 de janeiro de 2022. 4.1. Além disso, em relação aos vidros, o apelante, novamente, comprovou que a vistoria inicial erroneamente descreveu os vidros das janelas como temperados. Assim, foi requerida apenas a troca necessária da trava de segurança da janela e não a efetiva troca dos vidros.
5. O Juízo singular destacou que o autor violou a boa-fé contratual ao não adimplir a obrigação alusiva ao pagamento dos alugueres. Ocorre, no entanto, que os valores respectivos estavam, inicialmente, consignados em Juízo (autos no 0707219-37.2022.8.07.0016). 5.1. Com efeito, após o arquivamento do referido processo e o “levantamento do alvará”, o demandante, ora apelante, adimpliu a obrigação em exame.
6. Estão demonstrados, ademais, os defeitos alegados pelo apelante, que teriam propiciado a desconstituição do negócio jurídico de locação.
7. De acordo com a regra prevista no art. 26, parágrafo único, da Lei no 8.245/1991, se o imóvel necessitar de reparos urgentes, cuja realização deva ser procedida pelo locador, o locatário é obrigado a aceitá-los.
8. Percebe-se, aliás, que nos casos de reparos que necessitem de prazo superior a 10 (dez) dias, o locatório poderá compensar de modo proporcional o montante referente aos alugueres, e, nas hipóteses de prazos superiores a 30 (trinta) dias, poderá haver a desconstituição do negócio jurídico.
9. No caso em deslinde ao considerar, isoladamente, a previsão de multa apenas para o caso de inadimplemento do locatário, ora apelante, o contrato estabeleceu vantagem excessiva em benefício do locador. Com efeito, diante da análise dos documentos coligidos aos autos é notório que os montantes dos alugueres estavam consignados em Juízo, tendo havido o levantamento do montante pelo autor.
10. Verifica-se, portanto, que réu deve ser condenado ao pagamento, em favor do autor, da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) pelos danos morais experimentados, e à restituição do montante de R$ 4.995,00 (quatro mil, novecentos e noventa e cinco reais) referente à inversão da cláusula penal.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.