Tribunal: TJDFT
Processo: 0706388-74.2022.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-06-07

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO QUINTA SANTA BÁRBARA ECO RESORT EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CC. PANDEMIA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL. NÃO CARACTERIZADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ART. 405 DO CC. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.

SINOPSE FÁTICA: Inicialmente, verifico que é fato incontroverso nos autos o atraso na conclusão da obra para entrega do empreendimento. Também constitui questão incontroversa o montante total despendido pelos autores em relação ao contrato objeto da lide, qual seja, R$ 22.532,87 (vinte e dois mil quinhentos e trinta e dois reais e oitenta e sete centavos), confirmado pelo extrato acostado pela própria construtora (ID 132893231), bem como que a parte autora estava adimplente com as obrigações contratuais assumidas. Assim, a matéria controvertida no feito, então, cinge-se à verificação da ocorrência de caso fortuito hábil à incidência da Teoria da Imprevisão, justificando-se, assim, o atraso na entrega da unidade imobiliária e consequente rescisão por culpa dos compradores, e não do vendedor.
1. Apelação interposta contra sentença que, em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelos autores, julgou os pedidos iniciais procedentes, para: a) rescindir, por culpa exclusiva da ré, o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide; b) condenar a ré a restituir as parcelas pagas pelos autores, corrigidas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (05/09/2022), em parcela única; c) condenar a ré a pagar aos autores a multa contratual prevista na cláusula sétima em razão do inadimplemento contratual, no valor de R$ 4.506,57, correspondente ao percentual de 20% do valor efetivamente pago pelos autores, contado a partir do término do prazo de entrega com a tolerância (30/11/2021) até a decretação da rescisão, atualizado pelo INCC e juros de 1% ao mês, a contar da citação. 1.1. Em seu recurso, a apelante requer a reforma da sentença, a fim de reconhecer: a) a inexistência de inadimplemento da apelante e a culpa da parte apelada quanto à rescisão contratual e, por conseguinte, a inaplicabilidade da inversão da cláusula penal e validade da retenção de 20% sobre as parcelas contratuais pagas; b) a incidência dos juros de mora após o trânsito em julgado.
2. Na hipótese, o inadimplemento contratual, decorrente de evidente mora na entrega da unidade imobiliária, autoriza a rescisão do instrumento de promessa de compra e venda. Inteligência do art. 475 do CC.
3. A alegação de fortuito externo relativo à pandemia iniciada no país em março de 2020 não é suficiente para afastar o inadimplemento contratual pelo descumprimento do prazo pactuado. 3.1. Apesar do cenário pandêmico alegado, da análise dos autos não há como falar que as consequências da pandemia influíram negativamente no cumprimento do contrato em análise, considerando que a empresa apelante não comprovou as dificuldades no atendimento ao prazo estipulado (diário de obra e outros elementos similares), que pudessem constituir motivo de caso fortuito externo capaz de justificar o atraso. 3.2. Precedente Turmário: “3.1. A escassez da mão-de-obra especializada e de materiais, ainda que decorrentes do atual contexto de pandemia, não pode ser considerada como evento fortuito para justificar o atraso na entrega de unidade imobiliária, pois está diretamente relacionada à atividade empresarial exercida pela construtora.” (07018208620208070019, Relator: Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 25/11/2021).
4. Ademais, passados mais de três anos do início do decreto de calamidade (Decreto Legislativo no 6, de 20 de março de 2020), e sendo de conhecimento público que as restrições de circulação e de fechamento do comercio já não mais perduram, não há como reconhecer o evento de força maior invocado pela recorrente. Porquanto. Até a presente data, o empreendimento ainda se encontra inacabado.
5. Diante desse cenário, incide a Súmula 523/STJ ao caso, segundo a qual, havendo a atribuição exclusiva da causa de resolução à conduta da apelante, deve haver a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes.
6. Cabível, ainda, a inversão da cláusula penal em favor dos consumidores. 6.1. Com efeito, existindo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização devida pelo vendedor inadimplente, conforme Tema 971 do STJ. 6.2. O contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula sétima, inciso IV, multa para o caso de rescisão por culpa do comprador, equivalente a 20% do valor a ser restituído. 6.3. Assim, a parte apelante deve suportar a multa fixada, ante a não entrega do imóvel aos autores.
7. A rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora atrai a aplicação dos juros a contar da citação, com amparo no art. 405 do Código Civil. 7.1. O Tema no 1.002/STJ, que estipula a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, é destinado apenas aos casos de desistência ou mora do consumidor. 7.2. Nesse sentido: “4. O Código Civil estabelece que as perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, o que abrange juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional. O termo inicial, por sua vez, encontra-se delimitado pela própria lei: Contam-se os juros de mora desde a citação inicial. Arts. 404 e 405 do Código Civil.” (07059252020218070004, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 7/6/2022).
8. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação (que, sem atualização, corresponde a R$ 27.039,44), na forma do art. 85, § 11, do CPC.
9. Recurso improvido.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO EMPREENDIMENTO QUINTA SANTA BÁRBARA ECO RESORT EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CC. PANDEMIA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL. NÃO CARACTERIZADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ART. 405 DO CC. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.

SINOPSE FÁTICA: Inicialmente, verifico que é fato incontroverso nos autos o atraso na conclusão da obra para entrega do empreendimento. Também constitui questão incontroversa o montante total despendido pelos autores em relação ao contrato objeto da lide, qual seja, R$ 22.532,87 (vinte e dois mil quinhentos e trinta e dois reais e oitenta e sete centavos), confirmado pelo extrato acostado pela própria construtora (ID 132893231), bem como que a parte autora estava adimplente com as obrigações contratuais assumidas. Assim, a matéria controvertida no feito, então, cinge-se à verificação da ocorrência de caso fortuito hábil à incidência da Teoria da Imprevisão, justificando-se, assim, o atraso na entrega da unidade imobiliária e consequente rescisão por culpa dos compradores, e não do vendedor.
1. Apelação interposta contra sentença que, em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelos autores, julgou os pedidos iniciais procedentes, para: a) rescindir, por culpa exclusiva da ré, o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide; b) condenar a ré a restituir as parcelas pagas pelos autores, corrigidas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (05/09/2022), em parcela única; c) condenar a ré a pagar aos autores a multa contratual prevista na cláusula sétima em razão do inadimplemento contratual, no valor de R$ 4.506,57, correspondente ao percentual de 20% do valor efetivamente pago pelos autores, contado a partir do término do prazo de entrega com a tolerância (30/11/2021) até a decretação da rescisão, atualizado pelo INCC e juros de 1% ao mês, a contar da citação. 1.1. Em seu recurso, a apelante requer a reforma da sentença, a fim de reconhecer: a) a inexistência de inadimplemento da apelante e a culpa da parte apelada quanto à rescisão contratual e, por conseguinte, a inaplicabilidade da inversão da cláusula penal e validade da retenção de 20% sobre as parcelas contratuais pagas; b) a incidência dos juros de mora após o trânsito em julgado.
2. Na hipótese, o inadimplemento contratual, decorrente de evidente mora na entrega da unidade imobiliária, autoriza a rescisão do instrumento de promessa de compra e venda. Inteligência do art. 475 do CC.
3. A alegação de fortuito externo relativo à pandemia iniciada no país em março de 2020 não é suficiente para afastar o inadimplemento contratual pelo descumprimento do prazo pactuado. 3.1. Apesar do cenário pandêmico alegado, da análise dos autos não há como falar que as consequências da pandemia influíram negativamente no cumprimento do contrato em análise, considerando que a empresa apelante não comprovou as dificuldades no atendimento ao prazo estipulado (diário de obra e outros elementos similares), que pudessem constituir motivo de caso fortuito externo capaz de justificar o atraso. 3.2. Precedente Turmário: “3.1. A escassez da mão-de-obra especializada e de materiais, ainda que decorrentes do atual contexto de pandemia, não pode ser considerada como evento fortuito para justificar o atraso na entrega de unidade imobiliária, pois está diretamente relacionada à atividade empresarial exercida pela construtora.” (07018208620208070019, Relator: Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 25/11/2021).
4. Ademais, passados mais de três anos do início do decreto de calamidade (Decreto Legislativo no 6, de 20 de março de 2020), e sendo de conhecimento público que as restrições de circulação e de fechamento do comercio já não mais perduram, não há como reconhecer o evento de força maior invocado pela recorrente. Porquanto. Até a presente data, o empreendimento ainda se encontra inacabado.
5. Diante desse cenário, incide a Súmula 523/STJ ao caso, segundo a qual, havendo a atribuição exclusiva da causa de resolução à conduta da apelante, deve haver a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes.
6. Cabível, ainda, a inversão da cláusula penal em favor dos consumidores. 6.1. Com efeito, existindo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização devida pelo vendedor inadimplente, conforme Tema 971 do STJ. 6.2. O contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula sétima, inciso IV, multa para o caso de rescisão por culpa do comprador, equivalente a 20% do valor a ser restituído. 6.3. Assim, a parte apelante deve suportar a multa fixada, ante a não entrega do imóvel aos autores.
7. A rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora atrai a aplicação dos juros a contar da citação, com amparo no art. 405 do Código Civil. 7.1. O Tema no 1.002/STJ, que estipula a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, é destinado apenas aos casos de desistência ou mora do consumidor. 7.2. Nesse sentido: “4. O Código Civil estabelece que as perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, o que abrange juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional. O termo inicial, por sua vez, encontra-se delimitado pela própria lei: Contam-se os juros de mora desde a citação inicial. Arts. 404 e 405 do Código Civil.” (07059252020218070004, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 7/6/2022).
8. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação (que, sem atualização, corresponde a R$ 27.039,44), na forma do art. 85, § 11, do CPC.
9. Recurso improvido.