Tribunal: TJDFT
Processo: 0703894-08.2023.8.07.0020
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-10-09
Data de publicação: 2023-10-23

Ementa:
CIVIL. CONDOMÍNIO – ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – LEGITIMIDADE DE DECISÃO – CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGIMENTO INTERNO NÃO ALTERADOS – VIOLAÇÃO NÃO DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSOS DA PARTE AUTORA E DA PARTE REQUERIDA CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

1. Os artigos 1.332, 1.333 e 1.334 do Código Civil, dispõem que a convenção condominial é a norma interna que disciplina as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações, o uso de áreas exclusivas e comuns, o rateio de despesas ordinárias e extraordinárias, as sanções disciplinares etc., podendo estipular outras regras que os interessados houverem por bem estipular.

2. O Art. 1.333 diz que "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção."

3. No caso em apreço, nos termos do art. 7o, parágrafo primeiro, da Convenção do Condomínio do réu (ID 161903630, fl. 07), de 20/01/2002, resta estabelecido que a unidade autônoma no 18, da chácara 183, de propriedade do autor, poderá permanecer com uso misto, ou seja, com finalidade residencial ou comercial, desde que suas atividades comerciais não alterem a normalidade, sossego e o bom convívio dos moradores.

4. De igual modo, a Convenção (ID 161903630, fl. 15) também estabelece que alterações sobre as unidades autônomas do condomínio deverão ser tomadas por maioria que represente 2/3 dos proprietários. Por fim, o Regimento Interno enuncia que as deliberações deverão ser aprovadas pelo voto da maioria relativa dos condôminos presentes, salvo as alterações da Convenção e do Regimento Interno (ID 161904596, fl. 04) deverão ser aprovadas por voto de 2/3 do total das frações imobiliárias.

5. Na hipótese dos autos, em assembleia geral ordinária, realizada em 17/02/2013 (ID 151573268), os moradores discutiram sobre o lote de no 18 de propriedade do autor e, após ressalvarem que embora esteja em local comercial, vinha sendo utilizado apenas com a finalidade residencial e, por este motivo, com o consentimento de todos, ficou estabelecido que se fizesse a suspensão temporária da taxa condominial desta unidade.

6. Ocorre que a decisão da assembleia de suspender a cobrança da taxa de condomínio do autor não resultou na modificação ou violação de qualquer dos itens da convenção ou do regimento que sequer tratam do assunto. De forma que, não há que se falar em violação da convenção condominial ou do regimento interno do condomínio e, tampouco, nulidade da decisão da assembleia em razão da necessidade de aprovação de 2/3 dos condôminos.

7. É de se notar que não houve a alteração das normas que regem o condomínio, especialmente em relação a destinação dos lotes (residencial e/ou comercial), contudo deve prevalecer a razão de decidir que fundamentou a soberana escolha dos condôminos quanto ao modo de pagamento para atender às despesas ordinárias. Portanto, essa obrigação não pode ser alterada, exceto por outra deliberação tomada em assembleia.

8. A cobrança da taxa de condomínio pelo réu de forma diversa da estabelecida em assembleia, ocorrida posteriormente à instituição da convenção do condomínio e do regimento interno, não pode subsistir vez que os condôminos votaram pelo reconhecimento de que o autor utiliza seu lote apenas para fins residenciais, suspendendo temporariamente a cobrança da taxa complementar de 50% aplicada aos moradores que utilizam seus lotes para fins comerciais.

9. A deliberação tendo sido tomada em assembleia regularmente convocada e emergido da vontade soberana dos condôminos é hábil a regular direitos de índole exclusivamente patrimonial e disponível, portanto afigura-se revestida de legitimidade e obriga todos os condôminos até nova deliberação em sentido contrário.

10. Desse modo, não é razoável invalidar documento que exprime a vontade dos condôminos violando a boa-fé objetiva e impondo ao autor obrigação que resta suspensa. Ressalto que, por certo, a supressão da cobrança do percentual de 50% da taxa não teve o condão de abalar as receitas e a organização financeira do condomínio vez que a assembleia ocorreu no ano de 2013 e só em 2022, quase dez anos depois, o condomínio retomou a cobrança.

11. Demais disso, ressalvados os casos de violação ao ordenamento jurídico, não cabe ao Poder Judiciário substituir a vontade dos condôminos.

12. Incabível a devolução em dobro, nos termos do art. 940 do CC, pois a dívida não havia sido paga pelo autor.

13. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

14. RECURSOS DA PARTE AUTORA E DA PARTE REQUERIDA CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

15. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

16. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o autor e o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 500,00, para cada um, a fim de evitar que a sua fixação em percentual do valor da condenação resulte em honorários irrisórios.

Inteiro teor:
CIVIL. CONDOMÍNIO – ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – LEGITIMIDADE DE DECISÃO – CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGIMENTO INTERNO NÃO ALTERADOS – VIOLAÇÃO NÃO DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSOS DA PARTE AUTORA E DA PARTE REQUERIDA CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

1. Os artigos 1.332, 1.333 e 1.334 do Código Civil, dispõem que a convenção condominial é a norma interna que disciplina as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações, o uso de áreas exclusivas e comuns, o rateio de despesas ordinárias e extraordinárias, as sanções disciplinares etc., podendo estipular outras regras que os interessados houverem por bem estipular.

2. O Art. 1.333 diz que "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção."

3. No caso em apreço, nos termos do art. 7o, parágrafo primeiro, da Convenção do Condomínio do réu (ID 161903630, fl. 07), de 20/01/2002, resta estabelecido que a unidade autônoma no 18, da chácara 183, de propriedade do autor, poderá permanecer com uso misto, ou seja, com finalidade residencial ou comercial, desde que suas atividades comerciais não alterem a normalidade, sossego e o bom convívio dos moradores.

4. De igual modo, a Convenção (ID 161903630, fl. 15) também estabelece que alterações sobre as unidades autônomas do condomínio deverão ser tomadas por maioria que represente 2/3 dos proprietários. Por fim, o Regimento Interno enuncia que as deliberações deverão ser aprovadas pelo voto da maioria relativa dos condôminos presentes, salvo as alterações da Convenção e do Regimento Interno (ID 161904596, fl. 04) deverão ser aprovadas por voto de 2/3 do total das frações imobiliárias.

5. Na hipótese dos autos, em assembleia geral ordinária, realizada em 17/02/2013 (ID 151573268), os moradores discutiram sobre o lote de no 18 de propriedade do autor e, após ressalvarem que embora esteja em local comercial, vinha sendo utilizado apenas com a finalidade residencial e, por este motivo, com o consentimento de todos, ficou estabelecido que se fizesse a suspensão temporária da taxa condominial desta unidade.

6. Ocorre que a decisão da assembleia de suspender a cobrança da taxa de condomínio do autor não resultou na modificação ou violação de qualquer dos itens da convenção ou do regimento que sequer tratam do assunto. De forma que, não há que se falar em violação da convenção condominial ou do regimento interno do condomínio e, tampouco, nulidade da decisão da assembleia em razão da necessidade de aprovação de 2/3 dos condôminos.

7. É de se notar que não houve a alteração das normas que regem o condomínio, especialmente em relação a destinação dos lotes (residencial e/ou comercial), contudo deve prevalecer a razão de decidir que fundamentou a soberana escolha dos condôminos quanto ao modo de pagamento para atender às despesas ordinárias. Portanto, essa obrigação não pode ser alterada, exceto por outra deliberação tomada em assembleia.

8. A cobrança da taxa de condomínio pelo réu de forma diversa da estabelecida em assembleia, ocorrida posteriormente à instituição da convenção do condomínio e do regimento interno, não pode subsistir vez que os condôminos votaram pelo reconhecimento de que o autor utiliza seu lote apenas para fins residenciais, suspendendo temporariamente a cobrança da taxa complementar de 50% aplicada aos moradores que utilizam seus lotes para fins comerciais.

9. A deliberação tendo sido tomada em assembleia regularmente convocada e emergido da vontade soberana dos condôminos é hábil a regular direitos de índole exclusivamente patrimonial e disponível, portanto afigura-se revestida de legitimidade e obriga todos os condôminos até nova deliberação em sentido contrário.

10. Desse modo, não é razoável invalidar documento que exprime a vontade dos condôminos violando a boa-fé objetiva e impondo ao autor obrigação que resta suspensa. Ressalto que, por certo, a supressão da cobrança do percentual de 50% da taxa não teve o condão de abalar as receitas e a organização financeira do condomínio vez que a assembleia ocorreu no ano de 2013 e só em 2022, quase dez anos depois, o condomínio retomou a cobrança.

11. Demais disso, ressalvados os casos de violação ao ordenamento jurídico, não cabe ao Poder Judiciário substituir a vontade dos condôminos.

12. Incabível a devolução em dobro, nos termos do art. 940 do CC, pois a dívida não havia sido paga pelo autor.

13. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

14. RECURSOS DA PARTE AUTORA E DA PARTE REQUERIDA CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

15. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

16. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o autor e o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 500,00, para cada um, a fim de evitar que a sua fixação em percentual do valor da condenação resulte em honorários irrisórios.