Tribunal: TJDFT
Processo: 0702813-97.2022.8.07.0007
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-16
Data de publicação: 2023-11-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE CONDOMÍNINO EXIGÍVEL. CLÁUSULA PENAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO LEGÍTIMA. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA CABÍVEL. MULTA POR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DESCONSIDERAÇÃO DE PRECEDENTE QUALIFICADO. INTUITO PROTELATÓRIO AFASTADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ocorrendo rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e por culpa dos compradores, as partes devem retornar ao status quo ante, ou seja, deve-se proceder a devolução de todos os valores recebidos pelo imóvel pela vendedora, sem prejuízo de retenção de multa caso prevista, sob pena de enriquecimento sem causa.
2. Considerando a natureza propter rem da taxa condominial, o promitente vendedor tem legitimidade para, nos termos do contrato, reter a importância equivalente e proporcional ao pagamento daquela prestação pelo promitente comprador. Remete-se às partes à liquidação de sentença, a fim de se apurar o montante da dívida e permitir a eventual juntada do termo de quitação pela promissária compradora.
3. A revisão da cláusula penal, com sua redução para 10% (dez por cento) e sobre o montante desembolsado pelo comprador, afasta onerosidade excessiva e ressarce adequadamente a vendedora de eventuais prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico.
4. Apesar do contrato ser anterior à Lei n. 13.786/2018, a retenção pela taxa de fruição é possível, tendo em vista a previsão contratual. Mas de qualquer modo, sua incidência está adstrita ao período em que o imóvel efetivamente esteve disponibilizado ao comprador. Além disso, sua redução ao percentual de 0,5% ao mês ou fração de mês, do preço atualizado do imóvel pro rata die, atende não só o parâmetro legalmente estabelecido para os contratos posteriores à edição do ato normativo que positivou sua aplicação, como encontra sintonia com o entendimento deste E. Tribunal de Justiça para os contratos anteriores.
5. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18 (disciplina comissão de corretagem e distrato de imóveis), em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
6. A rejeição dos embargos de declaração não caracteriza a intenção manifestamente protelatória de sua oposição, quando a decisão desconsidera tese fixada em precedente qualificado. Por essa razão, afasta-se a aplicação da multa de que trata o artigo 1.026 do diploma processual civil. Lembrando que o Superior Tribunal de Justiça adotou entendimento de que a multa do art. 1.026, § 2o, do CPC, não decorre automaticamente do desprovimento dos embargos e tampouco é adequada aos casos em que o recurso se fundamenta em dúvida razoável sobre o tema.
7. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE CONDOMÍNINO EXIGÍVEL. CLÁUSULA PENAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO LEGÍTIMA. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA CABÍVEL. MULTA POR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DESCONSIDERAÇÃO DE PRECEDENTE QUALIFICADO. INTUITO PROTELATÓRIO AFASTADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ocorrendo rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e por culpa dos compradores, as partes devem retornar ao status quo ante, ou seja, deve-se proceder a devolução de todos os valores recebidos pelo imóvel pela vendedora, sem prejuízo de retenção de multa caso prevista, sob pena de enriquecimento sem causa.
2. Considerando a natureza propter rem da taxa condominial, o promitente vendedor tem legitimidade para, nos termos do contrato, reter a importância equivalente e proporcional ao pagamento daquela prestação pelo promitente comprador. Remete-se às partes à liquidação de sentença, a fim de se apurar o montante da dívida e permitir a eventual juntada do termo de quitação pela promissária compradora.
3. A revisão da cláusula penal, com sua redução para 10% (dez por cento) e sobre o montante desembolsado pelo comprador, afasta onerosidade excessiva e ressarce adequadamente a vendedora de eventuais prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico.
4. Apesar do contrato ser anterior à Lei n. 13.786/2018, a retenção pela taxa de fruição é possível, tendo em vista a previsão contratual. Mas de qualquer modo, sua incidência está adstrita ao período em que o imóvel efetivamente esteve disponibilizado ao comprador. Além disso, sua redução ao percentual de 0,5% ao mês ou fração de mês, do preço atualizado do imóvel pro rata die, atende não só o parâmetro legalmente estabelecido para os contratos posteriores à edição do ato normativo que positivou sua aplicação, como encontra sintonia com o entendimento deste E. Tribunal de Justiça para os contratos anteriores.
5. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18 (disciplina comissão de corretagem e distrato de imóveis), em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
6. A rejeição dos embargos de declaração não caracteriza a intenção manifestamente protelatória de sua oposição, quando a decisão desconsidera tese fixada em precedente qualificado. Por essa razão, afasta-se a aplicação da multa de que trata o artigo 1.026 do diploma processual civil. Lembrando que o Superior Tribunal de Justiça adotou entendimento de que a multa do art. 1.026, § 2o, do CPC, não decorre automaticamente do desprovimento dos embargos e tampouco é adequada aos casos em que o recurso se fundamenta em dúvida razoável sobre o tema.
7. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.