Tribunal: TJDFT
Processo: 0715179-44.2022.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-27

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. NÃO RENOVAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL VÁLIDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL VIGENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, para declarar a extinção do vínculo contratual entre as partes sem qualquer ônus para o autor/recorrente; bem como, para ordenar à ré/recorrida a devolução de todos os documentos e demais itens de propriedade do autor/recorrente em sua posse, além do imediato compartilhamento dos dados de locação, caso o imóvel ainda esteja ocupado ao final.
2. Nas razões de recurso, o autor/recorrente narra que, em 25/01/2019, celebrou contrato com a recorrida para administração de seu imóvel, com endereço descrito na inicial, e vigência contratual, de 36 meses. Afirma que antes do prazo de encerramento, que se deu em 25/01/2022, informou a ré/recorrida que não possuía mais interesse na renovação do contrato de administração de imóvel. Nessa feita, aduz que a parte ré/recorrida comunicou acerca da cobrança da cláusula penal, correspondente à soma residual das comissões até o término da locação em curso. Sustenta obscuridade na cláusula que prevê prazo de vigência contratual. Defende que deve ser aplicada a disposição do Código Civil que estabelece a interpretação mais benéfica àquele que não redigiu o contrato (art. 113, § 1o, inciso IV)1 e que, nos contratos de adesão, as cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Requer a reforma da sentença.
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido (ID. 42181948 / 42181944). Contrarrazões apresentadas sob ID. 42181958.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).Nesse sentido, inclusive, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ): “Evidencia-se no contrato de administração imobiliária típica atividade de prestação de serviço, em que há um prestador e um tomador de serviços: o proprietário que entrega o imóvel para administração e a imobiliária que o administra profissionalmente e mediante certa remuneração, sendo aquele o destinatário final dos serviços prestados, caracterizando-se desse modo como relação sujeita ao regramento do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp 509.304/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/05/2013, DJe 23/05/2013).
5. O cerne da controvérsia cinge-se à regularidade, ou não, da cobrança das comissões pela imobiliária, em caso de não renovação do Contrato de Administração de Imóvel.
6. Inicialmente, destaca-se o teor da “Cláusula II – DO PRAZO” do contrato firmado entre as partes (ID. 42181878): II-DO PRAZO O presente contrato terá a vigência de 36 meses consecutivos, a contar do dia da assinatura do presente instrumento podendo ser renovado, por igual prazo, desde que haja interesse das partes. Caso não haja manifestação dos contratantes, conforme prazo acima, fica renovado o presente contrato por prazo indeterminado. Parágrafo único - O presente contrato poderá ser rescindido pelas partes sem qualquer ônus, desde que desocupado e sem previsão de locação imediata de até no máximo cinco dias após a notificação pelo contratante. Estando o contrato renovado por prazo indeterminado tanto o contratante como contratado, poderão rescindir o presente contrato desde de que notifique 30 dias antes, se o imóvel estiver desocupado, porém se o imóvel estiver efetivamente locado o contratante indenizará a contratada na soma residual das comissões a vencer até o vencimento do contrato de locação. (grifou-se).
7. Com efeito, extrai-se da citada cláusula que o contrato de administração do imóvel pode ser rescindido estando o imóvel locado ou não. Entretanto, se o imóvel estiver locado, o proprietário deverá pagar o residual das comissões previstas contratualmente.
8. Registra-se que pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. (STJ, 3a Turma, REsp 1846331 / DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 13/03/2020).
9. No caso em análise, o autor/recorrente não deseja a renovação Contrato de Administração de Imóvel (ID. 42181878), que se findou em 25/01/2022. Ocorre que o contrato de locação do Imóvel (ID. 42181896) encontra-se vigente pelo período de 30/08/2021 a 30/08/2024.
10. Nesse contexto, é de compreender que a não renovação Contrato de Administração de Imóvel também impõe o dever de pagamento das comissões remanescentes quando o imóvel estiver locado. Entendimento contrário, configuraria enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico; pois permitiria que o autor retomasse o imóvel, continuasse a receber os aluguéis, e a imobiliária não seria remunerada durante a vigência do contrato de locação do imóvel firmado por ela. Portanto, não deve prosperar o pleito deduzido pelo recorrente.
11. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença que se confirma.
12. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. NÃO RENOVAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL VÁLIDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL VIGENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, para declarar a extinção do vínculo contratual entre as partes sem qualquer ônus para o autor/recorrente; bem como, para ordenar à ré/recorrida a devolução de todos os documentos e demais itens de propriedade do autor/recorrente em sua posse, além do imediato compartilhamento dos dados de locação, caso o imóvel ainda esteja ocupado ao final.
2. Nas razões de recurso, o autor/recorrente narra que, em 25/01/2019, celebrou contrato com a recorrida para administração de seu imóvel, com endereço descrito na inicial, e vigência contratual, de 36 meses. Afirma que antes do prazo de encerramento, que se deu em 25/01/2022, informou a ré/recorrida que não possuía mais interesse na renovação do contrato de administração de imóvel. Nessa feita, aduz que a parte ré/recorrida comunicou acerca da cobrança da cláusula penal, correspondente à soma residual das comissões até o término da locação em curso. Sustenta obscuridade na cláusula que prevê prazo de vigência contratual. Defende que deve ser aplicada a disposição do Código Civil que estabelece a interpretação mais benéfica àquele que não redigiu o contrato (art. 113, § 1o, inciso IV)1 e que, nos contratos de adesão, as cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Requer a reforma da sentença.
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido (ID. 42181948 / 42181944). Contrarrazões apresentadas sob ID. 42181958.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).Nesse sentido, inclusive, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ): “Evidencia-se no contrato de administração imobiliária típica atividade de prestação de serviço, em que há um prestador e um tomador de serviços: o proprietário que entrega o imóvel para administração e a imobiliária que o administra profissionalmente e mediante certa remuneração, sendo aquele o destinatário final dos serviços prestados, caracterizando-se desse modo como relação sujeita ao regramento do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp 509.304/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/05/2013, DJe 23/05/2013).
5. O cerne da controvérsia cinge-se à regularidade, ou não, da cobrança das comissões pela imobiliária, em caso de não renovação do Contrato de Administração de Imóvel.
6. Inicialmente, destaca-se o teor da “Cláusula II – DO PRAZO” do contrato firmado entre as partes (ID. 42181878): II-DO PRAZO O presente contrato terá a vigência de 36 meses consecutivos, a contar do dia da assinatura do presente instrumento podendo ser renovado, por igual prazo, desde que haja interesse das partes. Caso não haja manifestação dos contratantes, conforme prazo acima, fica renovado o presente contrato por prazo indeterminado. Parágrafo único - O presente contrato poderá ser rescindido pelas partes sem qualquer ônus, desde que desocupado e sem previsão de locação imediata de até no máximo cinco dias após a notificação pelo contratante. Estando o contrato renovado por prazo indeterminado tanto o contratante como contratado, poderão rescindir o presente contrato desde de que notifique 30 dias antes, se o imóvel estiver desocupado, porém se o imóvel estiver efetivamente locado o contratante indenizará a contratada na soma residual das comissões a vencer até o vencimento do contrato de locação. (grifou-se).
7. Com efeito, extrai-se da citada cláusula que o contrato de administração do imóvel pode ser rescindido estando o imóvel locado ou não. Entretanto, se o imóvel estiver locado, o proprietário deverá pagar o residual das comissões previstas contratualmente.
8. Registra-se que pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. (STJ, 3a Turma, REsp 1846331 / DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 13/03/2020).
9. No caso em análise, o autor/recorrente não deseja a renovação Contrato de Administração de Imóvel (ID. 42181878), que se findou em 25/01/2022. Ocorre que o contrato de locação do Imóvel (ID. 42181896) encontra-se vigente pelo período de 30/08/2021 a 30/08/2024.
10. Nesse contexto, é de compreender que a não renovação Contrato de Administração de Imóvel também impõe o dever de pagamento das comissões remanescentes quando o imóvel estiver locado. Entendimento contrário, configuraria enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico; pois permitiria que o autor retomasse o imóvel, continuasse a receber os aluguéis, e a imobiliária não seria remunerada durante a vigência do contrato de locação do imóvel firmado por ela. Portanto, não deve prosperar o pleito deduzido pelo recorrente.
11. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença que se confirma.
12. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.