Tribunal: TJDFT
Processo: 0742930-85.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-14
Data de publicação: 2023-11-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E REGISTRAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULAS DOS LOTES JÁ INDIVIDUALIZADAS. PRESENTE O INTERESSE PROCESSUAL DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DETERMINAÇÃO DE REJULGAMENTO PELO PRESIDENTE DO TJDFT. REAPRECIAÇÃO DO FEITO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS POR EQUIDADE. AFRONTA A PRECEDENTE QUALIFICADO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. ACÓRDÃO ANTERIOR MANTIDO NA ÍNTEGRA.
1. O interesse processual está afeto à necessidade e à utilidade do pronunciamento judicial e, como condição da ação, deve ser aferido em abstrato, pelo mero exame das afirmações feitas na inicial.
2. No caso dos autos, o provimento jurisdicional é útil e necessário, na medida em que os Autores entendem que há lesão ao seu direito por ato praticado pela parte Ré; ao passo que a via processual se revela adequada e necessária a veicular a pretensão, diante da resistência da Requerida.
3. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 13/5/2010, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”, obrigando-se, ainda, a Promitente Vendedora a “Outorgar a competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo Promitente Comprador, do Imposto de Transmissão, INTER-VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal”.
4. À época da celebração do contrato particular, o único empecilho para a aquisição definitiva da propriedade pelos Promitentes Compradores era a ausência de registro imobiliário do loteamento, que estava sendo realizado, pela Ré/Apelante, à revelia da legislação de regência, mediante a alienação de lotes com características urbanas, em área rural, desprovidos de matrícula no Ofício de Registros de Imóveis competente. Dessa forma, não pode a Ré/Apelante se valer de irregularidade à qual somente ela deu causa, qual seja, a venda do lote sem o prévio registro imobiliário, para fundamentar a tese de que o contrato versava, apenas, sobre direitos possessórios, o que implica afronta direta à boa-fé objetiva, que deve permear toda e qualquer contratação.
5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial.
6. O Enunciado no 239 do c. STJ estabelece, ainda, que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Registro Imóveis.
7. O Decreto no 41.185, de 11/9/2020, aprovou o Projeto Urbanístico de Regularização de Parcelamento do Solo denominado Belvedere Green, no qual está localizado o imóvel em questão, fato que ensejou a abertura de matrícula individualizada dos lotes do empreendimento, no Ofício de Registro de Imóveis competente.
8. Depreende-se, portanto, que não há óbice legal à adjudicação compulsória do imóvel em favor dos Autores/Apelantes, titulares de direito real objeto de contrato particular de compra e venda adimplido, referente a imóvel que se encontra devidamente individualizado e matriculado no fólio real.
9. Nesse contexto, a obrigação da empresa loteadora, ora Ré/Apelante, de realização de obras de infraestrutura para a finalização do processo de regularização fundiária do empreendimento, não impede a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e consequente registro imobiliário do imóvel em nome dos Autores/Apelados.
10. Inexiste disposição legal ou contratual estabelecendo que o ressarcimento de despesas efetuadas pela Ré/Apelante, com a regularização do empreendimento, seja uma condição para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, ou para a adjudicação compulsória do bem.
11. Tal ressarcimento também não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular.
12. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/73, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
13. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
14. Cabível, portanto, a adjudicação compulsória do imóvel, devendo ser mantida, nesse ponto, a r. sentença.
15. Versando o presente feito sobre obrigação de fazer, cujo proveito econômico é inestimável, pois não passível de mensuração, os honorários sucumbenciais devem ser fixados por equidade, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC/15, consoante determina a tese firmada pelo c. STJ no Tema Repetitivo no 1076 do STJ, de observância obrigatória pelos tribunais pátrios.
16. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E REGISTRAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULAS DOS LOTES JÁ INDIVIDUALIZADAS. PRESENTE O INTERESSE PROCESSUAL DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DETERMINAÇÃO DE REJULGAMENTO PELO PRESIDENTE DO TJDFT. REAPRECIAÇÃO DO FEITO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS POR EQUIDADE. AFRONTA A PRECEDENTE QUALIFICADO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. ACÓRDÃO ANTERIOR MANTIDO NA ÍNTEGRA.
1. O interesse processual está afeto à necessidade e à utilidade do pronunciamento judicial e, como condição da ação, deve ser aferido em abstrato, pelo mero exame das afirmações feitas na inicial.
2. No caso dos autos, o provimento jurisdicional é útil e necessário, na medida em que os Autores entendem que há lesão ao seu direito por ato praticado pela parte Ré; ao passo que a via processual se revela adequada e necessária a veicular a pretensão, diante da resistência da Requerida.
3. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 13/5/2010, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”, obrigando-se, ainda, a Promitente Vendedora a “Outorgar a competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo Promitente Comprador, do Imposto de Transmissão, INTER-VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal”.
4. À época da celebração do contrato particular, o único empecilho para a aquisição definitiva da propriedade pelos Promitentes Compradores era a ausência de registro imobiliário do loteamento, que estava sendo realizado, pela Ré/Apelante, à revelia da legislação de regência, mediante a alienação de lotes com características urbanas, em área rural, desprovidos de matrícula no Ofício de Registros de Imóveis competente. Dessa forma, não pode a Ré/Apelante se valer de irregularidade à qual somente ela deu causa, qual seja, a venda do lote sem o prévio registro imobiliário, para fundamentar a tese de que o contrato versava, apenas, sobre direitos possessórios, o que implica afronta direta à boa-fé objetiva, que deve permear toda e qualquer contratação.
5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial.
6. O Enunciado no 239 do c. STJ estabelece, ainda, que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Registro Imóveis.
7. O Decreto no 41.185, de 11/9/2020, aprovou o Projeto Urbanístico de Regularização de Parcelamento do Solo denominado Belvedere Green, no qual está localizado o imóvel em questão, fato que ensejou a abertura de matrícula individualizada dos lotes do empreendimento, no Ofício de Registro de Imóveis competente.
8. Depreende-se, portanto, que não há óbice legal à adjudicação compulsória do imóvel em favor dos Autores/Apelantes, titulares de direito real objeto de contrato particular de compra e venda adimplido, referente a imóvel que se encontra devidamente individualizado e matriculado no fólio real.
9. Nesse contexto, a obrigação da empresa loteadora, ora Ré/Apelante, de realização de obras de infraestrutura para a finalização do processo de regularização fundiária do empreendimento, não impede a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e consequente registro imobiliário do imóvel em nome dos Autores/Apelados.
10. Inexiste disposição legal ou contratual estabelecendo que o ressarcimento de despesas efetuadas pela Ré/Apelante, com a regularização do empreendimento, seja uma condição para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, ou para a adjudicação compulsória do bem.
11. Tal ressarcimento também não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular.
12. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/73, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
13. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
14. Cabível, portanto, a adjudicação compulsória do imóvel, devendo ser mantida, nesse ponto, a r. sentença.
15. Versando o presente feito sobre obrigação de fazer, cujo proveito econômico é inestimável, pois não passível de mensuração, os honorários sucumbenciais devem ser fixados por equidade, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC/15, consoante determina a tese firmada pelo c. STJ no Tema Repetitivo no 1076 do STJ, de observância obrigatória pelos tribunais pátrios.
16. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada.