Tribunal: TJDFT
Processo: 0708693-88.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-07-04
Data de publicação: 2023-07-19

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. INÉPCIA RECURSAL. INOBSERVÂNCIA DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PARTE DO PAGAMENTO CONSTITUÍDO POR IMÓVEL DIVERSO. AVERBAÇÃO CONJUNTA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PELA VENDEDORA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. TERMO INICIAL DA MORA. CITAÇÃO. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DA MORA. CABIMENTO. PEDIDO RECONVENCIONAL. ALUGUÉIS. IMISSÃO DA PROMITENTE COMPRADORA NA POSSE. LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA BOA FÉ CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO. PROCESSOS DISTINTOS. DÉBITO ILÍQUIDO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Princípio da dialeticidade. O recurso que não ataca especificamente os fundamentos da decisão impugnada impõe indesejada dificuldade de exercício pleno à defesa, porque obstaculiza sobremaneira a resposta, malferindo princípios processuais e constitucionais relacionados ao contraditório e ampla defesa. 1.1. Tem-se por inviabilizado o reconhecimento da inépcia de recurso de apelação, quando observado que a parte recorrente impugnou satisfatoriamente a sentença hostilizada em observância ao artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil.

2. Evidenciado que o Instrumento Particular de Compra e Venda firmado entre as partes previu com clareza que as averbações das escrituras públicas de compra e venda dos imóveis seriam realizadas de forma conjunta, caberia à parte ré cumprir sua parte no ajuste, realizando a transferência, em favor da autora, do imóvel que integralizou o preço de venda. 2.1. A alegação controvertida de eventuais repactuações verbais (contato telefônico) deve ser provada, sob pena de condenação ao cumprimento do contrato escrito. Como a autora negou qualquer alteração verbal do ajuste, não há como reconhecer a existência de repactuação verbal alegada pela ré.

3. De acordo com o artigo 240 do Código de Processo Civil, (A) citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor. 3.1. Não tendo sido comprovado que a autora constituiu a ré em mora em momento anterior ao ajuizamento deste processo, apenas a partir da citação da parte ré é que esta foi efetivamente constituída em mora, pela autora. 3.2. Caberia à autora adotar conduta diligente para constituir a ré em mora em momento anterior a fim de mitigar suas perdas, sobretudo em razão do negócio jurídico entabulado entre as partes já se encontrar judicializado, com sentença de procedência em favor da compradora.

4. De acordo com o disposto nos artigos 394 a 395 do Código Civil, o devedor que não cumpre sua obrigação no tempo devido deve arcar com os prejuízos que sua mora der causa. 4.1. O Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento de que " descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador" (STJ, 3a Turma, Ag.Rg. no Ag. no 1.319.473/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 2/12/2013). 4.2. As perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar (Art. 402 CC). 4.3. O atraso transferência do imóvel gera presunção de dano (lucros cessantes), uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. 4.3. A mora na transferência do bem é capaz de gerar prejuízos materiais decorrentes da própria conservação e uso do bem como a condenação ao pagamento de multa prevista contratualmente, os quais deverão ser ressarcidos.

5. Consoante preconiza o artigo 422 do Código Civil, (O)s contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 5.1. Estando a compradora na posse do imóvel por lapso temporal considerável, é inquestionável que inexistia óbice para que fosse firmado contrato de locação com terceiros, desde que ajustado o contrato de locação para as circunstâncias do caso concreto.

6. Dispõe o artigo 368 do Código Civil que (S)e duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem, de forma é cabível a compensação entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis (art. 369 CC). 6.1. Para que o instituto da compensação seja aplicado, é necessário que as duas pessoas sejam, ao mesmo tempo, credor e devedor uma da outra, caso em que as obrigações serão extintas até onde se compensarem. 6.2 Tratando-se de compensação entre valores reconhecidos em processos judiciais distintos, o requisito básico e essencial consiste na identidade das partes litigantes e desde que constatada dívida líquida, certa e exigível. 6.3 A inexistência de liquidez torna impossível a pretendida compensação, por afronta à regra inserta no artigo 369 do Código Civil.

7. Apelações das partes conhecidas e não providas. Preliminar rejeitada. Honorários advocatícios majorados.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. INÉPCIA RECURSAL. INOBSERVÂNCIA DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PARTE DO PAGAMENTO CONSTITUÍDO POR IMÓVEL DIVERSO. AVERBAÇÃO CONJUNTA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PELA VENDEDORA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. TERMO INICIAL DA MORA. CITAÇÃO. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DA MORA. CABIMENTO. PEDIDO RECONVENCIONAL. ALUGUÉIS. IMISSÃO DA PROMITENTE COMPRADORA NA POSSE. LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA BOA FÉ CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO. PROCESSOS DISTINTOS. DÉBITO ILÍQUIDO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Princípio da dialeticidade. O recurso que não ataca especificamente os fundamentos da decisão impugnada impõe indesejada dificuldade de exercício pleno à defesa, porque obstaculiza sobremaneira a resposta, malferindo princípios processuais e constitucionais relacionados ao contraditório e ampla defesa. 1.1. Tem-se por inviabilizado o reconhecimento da inépcia de recurso de apelação, quando observado que a parte recorrente impugnou satisfatoriamente a sentença hostilizada em observância ao artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil.

2. Evidenciado que o Instrumento Particular de Compra e Venda firmado entre as partes previu com clareza que as averbações das escrituras públicas de compra e venda dos imóveis seriam realizadas de forma conjunta, caberia à parte ré cumprir sua parte no ajuste, realizando a transferência, em favor da autora, do imóvel que integralizou o preço de venda. 2.1. A alegação controvertida de eventuais repactuações verbais (contato telefônico) deve ser provada, sob pena de condenação ao cumprimento do contrato escrito. Como a autora negou qualquer alteração verbal do ajuste, não há como reconhecer a existência de repactuação verbal alegada pela ré.

3. De acordo com o artigo 240 do Código de Processo Civil, (A) citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor. 3.1. Não tendo sido comprovado que a autora constituiu a ré em mora em momento anterior ao ajuizamento deste processo, apenas a partir da citação da parte ré é que esta foi efetivamente constituída em mora, pela autora. 3.2. Caberia à autora adotar conduta diligente para constituir a ré em mora em momento anterior a fim de mitigar suas perdas, sobretudo em razão do negócio jurídico entabulado entre as partes já se encontrar judicializado, com sentença de procedência em favor da compradora.

4. De acordo com o disposto nos artigos 394 a 395 do Código Civil, o devedor que não cumpre sua obrigação no tempo devido deve arcar com os prejuízos que sua mora der causa. 4.1. O Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento de que " descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador" (STJ, 3a Turma, Ag.Rg. no Ag. no 1.319.473/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 2/12/2013). 4.2. As perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar (Art. 402 CC). 4.3. O atraso transferência do imóvel gera presunção de dano (lucros cessantes), uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. 4.3. A mora na transferência do bem é capaz de gerar prejuízos materiais decorrentes da própria conservação e uso do bem como a condenação ao pagamento de multa prevista contratualmente, os quais deverão ser ressarcidos.

5. Consoante preconiza o artigo 422 do Código Civil, (O)s contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 5.1. Estando a compradora na posse do imóvel por lapso temporal considerável, é inquestionável que inexistia óbice para que fosse firmado contrato de locação com terceiros, desde que ajustado o contrato de locação para as circunstâncias do caso concreto.

6. Dispõe o artigo 368 do Código Civil que (S)e duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem, de forma é cabível a compensação entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis (art. 369 CC). 6.1. Para que o instituto da compensação seja aplicado, é necessário que as duas pessoas sejam, ao mesmo tempo, credor e devedor uma da outra, caso em que as obrigações serão extintas até onde se compensarem. 6.2 Tratando-se de compensação entre valores reconhecidos em processos judiciais distintos, o requisito básico e essencial consiste na identidade das partes litigantes e desde que constatada dívida líquida, certa e exigível. 6.3 A inexistência de liquidez torna impossível a pretendida compensação, por afronta à regra inserta no artigo 369 do Código Civil.

7. Apelações das partes conhecidas e não providas. Preliminar rejeitada. Honorários advocatícios majorados.