Tribunal: TJDFT
Processo: 0729971-51.2022.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-01-25
Data de publicação: 2023-02-07

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO POLO PASSIVO. ARREMATANTE DE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE. INADMISSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que manteve o indeferimento da inclusão no polo passivo, do arrematante do imóvel situado no condomínio do exequente. 1.1. Recurso aviado na busca pela inclusão da empresa ou quem a tenha sucedido nos direitos possessórios adquiridos no polo passivo da execução.
2. No que concerne à sucessão processual, deve-se observar que a obrigação de pagar as contribuições condominiais tem caráter propter rem e por isso vincula o proprietário da unidade imobiliária correspondente, consoante se extrai da inteligência dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2.1. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, ou seja, não deriva da relação jurídica com o condomínio, mas da situação jurídica atinente à titularidade dominial. 2.2. Sob essa perspectiva e levando em consideração que, a partir do registro da carta de arrematação no fólio real, o arrematante torna-se proprietário do imóvel, em princípio não há como recusar sua responsabilidade pelo débito condominial pendente. 2.3. É preciso ter em mente, todavia, que o arrematante se torna responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio. Ele não substitui o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária. 2.4. A toda evidência, a arrematação não desconstitui, não modifica e não interfere, em nenhuma medida ou sob qualquer prisma, na sentença transitada em julgado que condenou o condômino ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 2.5. Do ponto de vista processual, a arrematação poderia em tese repercutir na fase de conhecimento e assim alterar a composição subjetiva da relação processual. Entretanto, sedimentada a coisa julgada, a arrematação não modifica o perfil subjetivo da relação processual e, muito menos, desfaz a executividade do título judicial. 2.6. Parece claro que uma coisa é o arrematante - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar débito condominial precedente à arrematação com amparo na natureza propter rem da obrigação, hipótese em que se resguarda o seu direito de regresso. Outra, totalmente distinta, é o arrematante passar a responder por execução de título judicial anteriormente constituído contra o legítimo responsável pela obrigação.
3. Ademais, deve-se ressaltar que a confissão de dívida nada mais é do que um acordo de vontades, feito entre credor e devedor, por meio de uma conhecida cláusula de confissão, com previsão no art. 784, III, do CPC. 3.1. O principal objetivo do contrato é fornecer segurança para cobradores e inadimplentes. Assim, passando confiança em torno de todo o andamento e forma de negociação, conseguindo se obter o pagamento da dívida da melhor maneiro possível. 3.2. Nesse sentido, a vantagem de uma confissão de dívida consiste no fato de que ela assegura primordialmente ao credor que o valor suportado pelo devedor será pago e que esse importe não pode ser contestado ou negado. 3.3. Dessa forma, verifica-se que a execução se funda em um instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal. 3.4. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte recorrente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo do arrematante do imóvel, já que não se trata de substituição processual. 3.5. Portanto, a decisão proferida na origem deve ser mantida.
4. Agravo de instrumento desprovido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO POLO PASSIVO. ARREMATANTE DE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE. INADMISSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que manteve o indeferimento da inclusão no polo passivo, do arrematante do imóvel situado no condomínio do exequente. 1.1. Recurso aviado na busca pela inclusão da empresa ou quem a tenha sucedido nos direitos possessórios adquiridos no polo passivo da execução.
2. No que concerne à sucessão processual, deve-se observar que a obrigação de pagar as contribuições condominiais tem caráter propter rem e por isso vincula o proprietário da unidade imobiliária correspondente, consoante se extrai da inteligência dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2.1. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, ou seja, não deriva da relação jurídica com o condomínio, mas da situação jurídica atinente à titularidade dominial. 2.2. Sob essa perspectiva e levando em consideração que, a partir do registro da carta de arrematação no fólio real, o arrematante torna-se proprietário do imóvel, em princípio não há como recusar sua responsabilidade pelo débito condominial pendente. 2.3. É preciso ter em mente, todavia, que o arrematante se torna responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio. Ele não substitui o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária. 2.4. A toda evidência, a arrematação não desconstitui, não modifica e não interfere, em nenhuma medida ou sob qualquer prisma, na sentença transitada em julgado que condenou o condômino ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 2.5. Do ponto de vista processual, a arrematação poderia em tese repercutir na fase de conhecimento e assim alterar a composição subjetiva da relação processual. Entretanto, sedimentada a coisa julgada, a arrematação não modifica o perfil subjetivo da relação processual e, muito menos, desfaz a executividade do título judicial. 2.6. Parece claro que uma coisa é o arrematante - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar débito condominial precedente à arrematação com amparo na natureza propter rem da obrigação, hipótese em que se resguarda o seu direito de regresso. Outra, totalmente distinta, é o arrematante passar a responder por execução de título judicial anteriormente constituído contra o legítimo responsável pela obrigação.
3. Ademais, deve-se ressaltar que a confissão de dívida nada mais é do que um acordo de vontades, feito entre credor e devedor, por meio de uma conhecida cláusula de confissão, com previsão no art. 784, III, do CPC. 3.1. O principal objetivo do contrato é fornecer segurança para cobradores e inadimplentes. Assim, passando confiança em torno de todo o andamento e forma de negociação, conseguindo se obter o pagamento da dívida da melhor maneiro possível. 3.2. Nesse sentido, a vantagem de uma confissão de dívida consiste no fato de que ela assegura primordialmente ao credor que o valor suportado pelo devedor será pago e que esse importe não pode ser contestado ou negado. 3.3. Dessa forma, verifica-se que a execução se funda em um instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal. 3.4. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte recorrente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo do arrematante do imóvel, já que não se trata de substituição processual. 3.5. Portanto, a decisão proferida na origem deve ser mantida.
4. Agravo de instrumento desprovido.