Tribunal: TJDFT
Processo: 0713833-06.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-11-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL ADESIVO PROCESSO: 0713833-06.2022.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA RECORRIDOS: GLAUCO ROJAS BAYMA IVO, MARÍLIA ROJAS BAYMA SOUSA ARAÚJO MELO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial adesivo interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. VALOR DO ATO JURÍDICO. CADEIA DE NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 292, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM A REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO NO PRAZO DE TRINTA DIAS. CONDIÇÃO IMPLEMENTADA. QUITAÇÃO DO PREÇO INTEGRAL. DIREITOS RELATIVOS AO IMÓVEL TRANSMITIDOS. COBRANÇA DE PAGAMENTO DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA ABUSIVA. RECUSA INJUSTIFICADA. SUPRIMENTO DE VONTADE NECESSÁRIO E ÚTIL. ADEQUAÇÃO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA ESSENCIALMENTE DECLARATÓRIA. VALOR DA CAUSA INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO EQUITATIVO CABÍVEL. ARTIGO 85, § 8o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. O artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil preceitua que o valor da causa em ação que tenha por objeto a existência, a validade, o cumprimento a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão do ato jurídico, será o valor do ato ou de sua parte controvertida. 1.1. O ato jurídico a ser praticado diz respeito à realização da compra e venda, negócio definitivo, tão somente para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário. 1.2. O valor da última promessa de compra e venda celebrada pelos promissários compradores, na cadeia de negócios sucessivamente realizadas a partir do primeiro negócio, corresponde ao do ato jurídico que pretendem obter a realização, em que a quantia de R$ 11.900,00 corresponde à exação imposta pela promitente vendedora para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário, não se referindo ao preço da aquisição do imóvel. 1.3. O valor da promessa de compra e venda a ser considerado não é o originário, pois o negócio primitivo não foi realizado com os atuais promissários compradores, mas com terceiros que sucessivamente transmitiram os direitos relativos à primitiva promessa de compra e venda mediante preços distintos, tudo com a anuência da promitente vendedora, que interveio nos negócios. 1.4. Adequada a correção de ofício empreendida na sentença com fulcro no artigo 292, § 3o, do Código de Processo Civil, pois a indicação do valor venal para fins de cálculo de IPTU não encontra fundamento no artigo 292, inciso II, do mesmo Código, quando o instrumento contratual consigna montante diverso na realização do negócio. 2. O direito do promissário comprador à adjudicação do imóvel está regulado no Título IX do Livro III – Do Direito das Coisas, nos artigos 1.147 e 1.418 do Código Civil. 2.1. Segundo a Cláusula Sétima da promessa de compra e venda, a promitente vendedora imitiu o promissário comprador no uso, gozo e posse do imóvel, ressaltando que poderia cercar a área de utilização exclusiva e nela construir, transmitindo de imediato não apenas a posse, mas também direitos inerentes ao domínio, como o uso e gozo, possibilitando o exercício, na forma do artigo 1.228 do Código Civil, no que fosse possível de imediato, tendo ficado apenas a transferência da propriedade condicionada à regularização do empreendimento condominial, uma vez que indispensável a transcrição da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente. 2.2. Não houve a transcrição da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis do imóvel competente pela inexistência de matrícula à época em que o negócio foi celebrado, pois apenas com a regularização do condomínio foram abertas matrículas para as unidades autônomas. 2.3. A situação de o imóvel encontrar-se irregular pela ausência de matrícula para transferência do direito de propriedade não obsta o reconhecimento da validade e da eficácia da transmissão de direitos entre as partes pelo negócio realizado, tendo em vista a manifestação livre de vontade, sua obrigatoriedade e o dever de se conduzirem consoante a boa-fé na promessa de compra e venda. 2.4. Sem a transcrição, no registro imobiliário, não seria possível exigir a observância por terceiro que não soubesse, por qualquer meio, da existência da promessa de compra e venda, mas, em relação às partes vinculadas ao negócio, o cumprimento da avença é comportamento exigido e esperado, consoante a boa-fé, tendo em vista o conhecimento inequívoco sobre o teor do negócio celebrado, em que direitos referentes ao imóvel e à posse foram efetivados e definitivamente transmitidos sem que fosse estipulada cláusula de arrependimento e tendo ocorrido a quitação integral do preço. 2.5. A condição estipulada para a realização do negócio definitivo - a regularização do empreendimento condominial pelo Decreto Distrital n. 41.185, de 11/09/2020, encontra-se implementada, tendo em vista a superveniente abertura de matrícula do imóvel no Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em 19/01/2021. 2.6. O fato superveniente relativo à regularização do imóvel tornou inequívoco que os promissários compradores têm direito à celebração do negócio definitivo, a compra e venda, cuja finalidade é apenas a transcrição no registro imobiliário para fins de aquisição da propriedade, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. 2.7. A alegação de inexistência de direito real de aquisição pela falta de transcrição da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente não se sustenta e não impede o reconhecimento do direito do promissário comprador à adjudicação compulsória do bem imóvel, na forma do artigo 1.418 do Código Civil, quando exigida diretamente do promitente vendedor, consoante a orientação do enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal e o verbete sumular n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, o qual é de observância obrigatória pelos juízes e tribunais nos termos do artigo 927, inciso IV, do Código de Processo Civil. 3. Na promessa de compra e venda, não houve estipulação de condição ao prévio pagamento de despesas futuras com regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura para assinatura da escritura de compra e venda. 3.1. Há previsão, na Cláusula Quarta, parágrafo segundo, de pagamento do imposto de transmissão intervivos, das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias e de taxa de transferência para a recorrente para a lavratura da escritura de compra e venda, mas não consta que a promitente vendedora providenciaria diretamente a lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório de notas competente e a transcrição no registro imobiliário competente. 3.2. O ressarcimento das despesas cartorárias com a lavratura da escritura e o registro, que seriam arcadas pela promitente vendedora com a realização desses atos, se ela os assumisse e pagasse, se justificaria, sendo que o valor seria facilmente comprovável, tendo em vista a fixação pelo Tribunal de Justiça em ato próprio a que se dá publicidade, contudo a exação com base nessa cláusula não diz respeito à tais despesas. 3.3. A promitente vendedora cobra dos condôminos despesas que assumiu com a regularização do Condomínio Belvedere Green e com a execução de obras de infraestrutura, sendo que a exigência de pagamento das despesas realizadas, por falta de previsão expressa na promessa de compra e venda, não pode ser feita, pois a estipulação unilateral dessa nova condição para a outorga das escrituras públicas de compra e venda das unidades autônomas é abusiva, sendo inexigíveis as quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). 3.4. A exemplificação com os termos de ajustes firmados com terceiros serve como demonstração da recusa em relação aos promissários compradores, pois eles não aceitam referidas exações como condição para a lavratura da escritura pública de compra e venda, de sorte que, como a cobrança foi feita ostensivamente a todos os condôminos, por meio do comunicado enviado para a administração do condomínio, é evidente que a falta de assinatura do termo de ajuste implica o reconhecimento de que a promitente vendedora se recusou a outorgar a escritura de compra e venda aos promissários compradores, embora atendidos todos os requisitos para a realização do negócio definitivo. 4. A recusa injustificada da promitente vendedora à lavratura da escritura de compra e venda do bem imóvel objeto da promessa de compra e venda entre as partes, verificada a exigência abusiva de ressarcimento de despesas alegadamente realizadas com a regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura no empreendimento a título de taxa de transferência prevista no referido contrato preliminar, evidencia a adequação da adjudicação compulsória para, com o suprimento da manifestação de vontade do recorrente, em conformidade com o artigo 464 do Código Civil, ocorrer a transmissão da propriedade no registro imobiliário competente. 5. Aplica-se o § 8o do artigo 85 do Código de Processo Civil para a fixação equitativa dos honorários advocatícios de sucumbência em sentença essencialmente declaratória de suprimento de vontade para a transferência de propriedade no registro imobiliário, proferida no julgamento de pedido de adjudicação compulsória de bem imóvel, cujo preço fora integralmente quitado. 6. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Honorários recursais não majorados. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 278, caput e parágrafo único, 342, incisos II e III, e 485, incisos IV e VI, todos do Código de Processo Civil, porque deveria ter apreciado a petição interlocutória de ID 47928001, onde foram abordadas matérias de ordem pública (prejudiciais de mérito), insuscetíveis de preclusão, relacionadas com a ausência de requisitos mínimos dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo; b) artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, porque o custo de regularização do lote é parte integrante da promessa de compra e venda e, consequentemente, o seu não pagamento impede a adjudicação compulsória. Requer no ID 52158066 – Pág. 12 que as futuras publicações sejam realizadas em nome dos advogados BRYAN DE JONGH MARTINS (OAB/DF 71.015) e MARCO AURÉLIO ALVES DE OLMIRA (OAB/DF 5.948). Em contrarrazões, os recorridos postulam a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às indicadas ofensas aos artigos 278, caput e parágrafo único, 342, incisos II e III, e 485, incisos IV e VI, todos do CPC. Isso porque a turma julgadora não teceu uma consideração sequer sobre a mencionada petição interlocutória, e, pela via de consequência, não apreciou os preceitos tidos como violados, e muito menos foram opostos embargos de declaração com esse intento. Assim, deve ser reconhecida a ausência de prequestionamento, nos termos dos vetos contidos nos verbetes sumulares 211 do STJ, e 282 e 356, ambos do STF (AgInt no AREsp n. 2.257.786/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 19/10/2023). Melhor sorte não colhe a defendida contrariedade aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do CCB, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 50074074 – Págs. 13/17 acerca da viabilidade da adjudicação compulsória, verbis: A apelante argumenta que os apelados não são titulares de direito real, senão apenas de direitos possessórios, que foram adquiridos no negócio jurídico realizado. O primeiro negócio envolvendo o imóvel consistiu na celebração do contrato particular de transferência de direitos e obrigações sobre fração ideal do Conjunto II, Fração 10 (ID 47927783). O objeto do contrato descrito na Cláusula Primeira é promessa de compra e venda de módulo rural com área de 1.000 m2 (mil metros quadrados) da gleba denominada Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizada na Fazenda Taboquinha, Quinhão n. 08, lugar denominado Santa Cruz, no perímetro do Distrito Federal. Posteriormente foram realizados outros negócios para transmissão dos direitos sobre o objeto desta promessa de compra e venda, mediante anuência expressa da recorrente, constando, inclusive, em relação aos recorridos, últimos adquirentes e atuais titulares dos direitos transmitidos, que o negócio foi realizado em caráter irrevogável e irretratável, conforme se verifica dos instrumentos contratuais de IDs 47927784 e 47927785. Segundo a Cláusula Terceira do primitivo instrumento particular, no tocante à origem dominial da gleba, a apelante a comprou de Verner Grimberg, sua esposa e outros. Consta que da área maior primitiva foi destacada a de 1.000 m2 (mil metros quadrados) identificada como Conjunto II Fração 10 objeto da promessa de compra e venda. Há menção de que o preço da aquisição foi integralmente pago e conferida quitação, nos termos da Cláusula Quinta. É incontroverso que a apelante é proprietária e, desse modo, titular de direito real das terras em que foi prometida a venda da porção de 1.000 m2 (mil metros quadrados) denominada Conjunto II, Fração 10, aos apelados. O negócio envolveu, desde a origem, a aquisição da propriedade e não apenas posse, como asseverado pela apelante. A Cláusula Quarta, nos parágrafos primeiro e segundo, no tocante às obrigações do promitente vendedor, estabelecem, expressamente, que a recorrente venderá a fração ideal livre e desembaraçada de quaisquer ônus e que a escritura pública será outorgada após a regularização do condomínio no prazo de trinta dias, mediante a comprovação pelo promissário comprador do recolhimento do imposto de transmissão intervivos e do pagamento de taxa de transferência para a promitente vendedora. Segundo a Cláusula Sétima, a apelante imitiu o promissário comprador no uso, gozo e posse do imóvel, ressaltando que poderia cercar a área de utilização exclusiva e nela construir. Transmitiu de imediato não apenas a posse, mas também direitos inerentes ao domínio, como o uso e gozo, possibilitando aos apelados o exercício na forma do artigo 1.228 do Código Civil no que fosse possível de imediato. Apenas a aquisição da propriedade ficou condicionada à regularização do empreendimento condominial, uma vez que indispensável a transcrição da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente. Não houve a transcrição da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis do imóvel competente pela inexistência de matrícula à época em que o negócio foi celebrado, pois apenas com a regularização do condomínio foram abertas matrículas para as unidades autônomas. Essa situação não obsta o reconhecimento da validade e da eficácia da transmissão de direitos entre as partes pelo negócio realizado, tendo em vista a manifestação livre de vontade, sua obrigatoriedade e o dever de se conduzirem consoante a boa-fé na promessa de compra e venda. Sem a transcrição, no registro imobiliário, não seria possível exigir a observância por terceiro que não soubesse, por qualquer meio, da existência da promessa de compra e venda. Por outro lado, em relação às partes vinculadas ao negócio, o cumprimento do negócio é comportamento exigido e esperado, consoante a boa-fé, tendo em vista o conhecimento inequívoco sobre o teor do negócio celebrado, em que direitos referentes ao imóvel e à posse foram efetivados e definitivamente transmitidos. Por isso, o promitente vendedor encontra-se impedido de realizar negócio sobre o mesmo bem com terceiro, pois está vinculado ao cumprimento do contrato preliminar, em que não foi estipulada cláusula de arrependimento e houve a quitação integral do preço. A condição estipulada para a realização do negócio definitivo - a regularização do empreendimento condominial pelo Decreto Distrital n. 41.185, de 11/09/2020-, encontra-se implementada, tendo em vista a superveniente abertura de matrícula do imóvel no Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em 19/01/2021 (ID 47927786). O fato superveniente relativo à regularização do imóvel tornou inequívoco que os apelados têm direito à celebração do negócio definitivo, a compra e venda, cuja finalidade é apenas a transcrição no registro imobiliário para fins de aquisição da propriedade nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. A alegação de inexistência de direito real de aquisição pela falta de transcrição da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente não se sustenta e não impede o reconhecimento do direito do promissário comprador à adjudicação compulsória do bem imóvel, na forma do artigo 1.418 do Código Civil, quando exigida diretamente do promitente vendedor. (...) A apelante, na comunicação dirigida ao Condomínio Belvedere Green e à síndica em 19/02/2021, recebida em 23/02/2021 (ID 47927793), informou a exigência de pagamento pelos condôminos da quantia de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente às despesas de regularização do empreendimento condominial e despesas ambientais, que deveria ser quitada para a expedição da escritura de compra e venda. Constou também desse comunicado que, se os condôminos não concordassem com o rateio das despesas para realização das obras e serviços estruturais o valor para ressarcimento seria revisto e calculado de acordo com o custo de todas as despesas, além da gravação de restrição na matrícula da unidade perante o registro imobiliário para garantir a realização das obras. Os documentos de IDs 47927794 e 47927795 demonstram que a apelante condicionou a assinatura da escritura definitiva de compra e venda à subscrição do temo de ajuste com outros condôminos, no mesmo empreendimento, em que eles se comprometeram ao pagamento de ressarcimento das quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). Na promessa de compra e venda (ID 47927783), não houve estipulação de condição ao prévio pagamento de despesas futuras com regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura para assinatura da escritura de compra e venda. Há previsão, na Cláusula Quarta, parágrafo segundo, de pagamento do imposto de transmissão intervivos, das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias e de taxa de transferência para a recorrente para a lavratura da escritura de compra e venda. Não consta que a recorrente providenciaria diretamente a lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório de notas competente e a transcrição no registro imobiliário competente. Nenhuma consideração com essa finalidade foi feita em contestação ou na apelação. O ressarcimento das despesas cartorárias com a lavratura da escritura e o registro, que seriam arcadas pela apelante com a realização desses atos, se ela os assumisse e pagasse, se justificaria. O valor seria facilmente comprovável, tendo em vista a fixação pelo Tribunal de Justiça em ato próprio a que se dá publicidade. A exação com base nessa cláusula, no entanto, não diz respeito à tais despesas. A apelante cobra dos condôminos despesas que assumiu com a regularização do Condomínio Belvedere Green e com a execução de obras de infraestrutura. A exigência de pagamento das despesas realizadas, por falta de previsão expressa na promessa de compra e venda, não pode ser feita. A estipulação unilateral dessa nova condição para a outorga das escrituras públicas de compra e venda das unidades autônomas é abusiva e inexigíveis as quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). A exemplificação com os termos de ajustes firmados com terceiros serve como demonstração da recusa em relação aos apelados, pois eles não aceitam referidas exações como condição para a lavratura da escritura pública de compra e venda. Como a exação foi feita ostensivamente a todos os condôminos, por meio do comunicado enviado para a administração do condomínio, é evidente que a falta de assinatura do termo de ajuste implica o reconhecimento de que a apelante recusou a outorga da escritura de compra e venda aos recorridos, embora atendidos todos os requisitos para a realização do negócio definitivo. Nesse sentido, é inequívoco o interesse de agir dos apelados na propositura da ação de adjudicação compulsória em desfavor da apelante, pois necessária, útil e adequada para o suprimento da vontade da recorrente para a transmissão do direito de propriedade, tendo em vista a injustificada recusa na lavratura da escritura de compra e venda sem o prévio ressarcimento de despesas realizadas pela apelante. Nada impede que, em demanda autônoma, a pretensão ao ressarcimento possa ser deduzida. Todavia, não se pode, sem previsão contratual, exigir o cumprimento de obrigação unilateralmente imposta como condição para a outorga da escritura pública de compra e venda prevista no contrato preliminar, cujo pagamento do preço foi integralmente quitado, e atendida a condição de regularização do condomínio. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Quanto ao pedido de publicação exclusiva, nada a prover, considerando que os advogados supracitados já se encontram devidamente cadastrados. Por fim, no que se refere ao pedido majoração dos honorários de sucumbência, embora previsto no artigo 85 do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial adesivo. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL ADESIVO PROCESSO: 0713833-06.2022.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA RECORRIDOS: GLAUCO ROJAS BAYMA IVO, MARÍLIA ROJAS BAYMA SOUSA ARAÚJO MELO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial adesivo interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. VALOR DO ATO JURÍDICO. CADEIA DE NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 292, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM A REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO NO PRAZO DE TRINTA DIAS. CONDIÇÃO IMPLEMENTADA. QUITAÇÃO DO PREÇO INTEGRAL. DIREITOS RELATIVOS AO IMÓVEL TRANSMITIDOS. COBRANÇA DE PAGAMENTO DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA ABUSIVA. RECUSA INJUSTIFICADA. SUPRIMENTO DE VONTADE NECESSÁRIO E ÚTIL. ADEQUAÇÃO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA ESSENCIALMENTE DECLARATÓRIA. VALOR DA CAUSA INAPLICÁVEL. ARBITRAMENTO EQUITATIVO CABÍVEL. ARTIGO 85, § 8o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. O artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil preceitua que o valor da causa em ação que tenha por objeto a existência, a validade, o cumprimento a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão do ato jurídico, será o valor do ato ou de sua parte controvertida. 1.1. O ato jurídico a ser praticado diz respeito à realização da compra e venda, negócio definitivo, tão somente para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário. 1.2. O valor da última promessa de compra e venda celebrada pelos promissários compradores, na cadeia de negócios sucessivamente realizadas a partir do primeiro negócio, corresponde ao do ato jurídico que pretendem obter a realização, em que a quantia de R$ 11.900,00 corresponde à exação imposta pela promitente vendedora para que possa ocorrer a transmissão de propriedade no registro imobiliário, não se referindo ao preço da aquisição do imóvel. 1.3. O valor da promessa de compra e venda a ser considerado não é o originário, pois o negócio primitivo não foi realizado com os atuais promissários compradores, mas com terceiros que sucessivamente transmitiram os direitos relativos à primitiva promessa de compra e venda mediante preços distintos, tudo com a anuência da promitente vendedora, que interveio nos negócios. 1.4. Adequada a correção de ofício empreendida na sentença com fulcro no artigo 292, § 3o, do Código de Processo Civil, pois a indicação do valor venal para fins de cálculo de IPTU não encontra fundamento no artigo 292, inciso II, do mesmo Código, quando o instrumento contratual consigna montante diverso na realização do negócio. 2. O direito do promissário comprador à adjudicação do imóvel está regulado no Título IX do Livro III – Do Direito das Coisas, nos artigos 1.147 e 1.418 do Código Civil. 2.1. Segundo a Cláusula Sétima da promessa de compra e venda, a promitente vendedora imitiu o promissário comprador no uso, gozo e posse do imóvel, ressaltando que poderia cercar a área de utilização exclusiva e nela construir, transmitindo de imediato não apenas a posse, mas também direitos inerentes ao domínio, como o uso e gozo, possibilitando o exercício, na forma do artigo 1.228 do Código Civil, no que fosse possível de imediato, tendo ficado apenas a transferência da propriedade condicionada à regularização do empreendimento condominial, uma vez que indispensável a transcrição da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente. 2.2. Não houve a transcrição da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis do imóvel competente pela inexistência de matrícula à época em que o negócio foi celebrado, pois apenas com a regularização do condomínio foram abertas matrículas para as unidades autônomas. 2.3. A situação de o imóvel encontrar-se irregular pela ausência de matrícula para transferência do direito de propriedade não obsta o reconhecimento da validade e da eficácia da transmissão de direitos entre as partes pelo negócio realizado, tendo em vista a manifestação livre de vontade, sua obrigatoriedade e o dever de se conduzirem consoante a boa-fé na promessa de compra e venda. 2.4. Sem a transcrição, no registro imobiliário, não seria possível exigir a observância por terceiro que não soubesse, por qualquer meio, da existência da promessa de compra e venda, mas, em relação às partes vinculadas ao negócio, o cumprimento da avença é comportamento exigido e esperado, consoante a boa-fé, tendo em vista o conhecimento inequívoco sobre o teor do negócio celebrado, em que direitos referentes ao imóvel e à posse foram efetivados e definitivamente transmitidos sem que fosse estipulada cláusula de arrependimento e tendo ocorrido a quitação integral do preço. 2.5. A condição estipulada para a realização do negócio definitivo - a regularização do empreendimento condominial pelo Decreto Distrital n. 41.185, de 11/09/2020, encontra-se implementada, tendo em vista a superveniente abertura de matrícula do imóvel no Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em 19/01/2021. 2.6. O fato superveniente relativo à regularização do imóvel tornou inequívoco que os promissários compradores têm direito à celebração do negócio definitivo, a compra e venda, cuja finalidade é apenas a transcrição no registro imobiliário para fins de aquisição da propriedade, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. 2.7. A alegação de inexistência de direito real de aquisição pela falta de transcrição da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente não se sustenta e não impede o reconhecimento do direito do promissário comprador à adjudicação compulsória do bem imóvel, na forma do artigo 1.418 do Código Civil, quando exigida diretamente do promitente vendedor, consoante a orientação do enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal e o verbete sumular n. 239 do Superior Tribunal de Justiça, o qual é de observância obrigatória pelos juízes e tribunais nos termos do artigo 927, inciso IV, do Código de Processo Civil. 3. Na promessa de compra e venda, não houve estipulação de condição ao prévio pagamento de despesas futuras com regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura para assinatura da escritura de compra e venda. 3.1. Há previsão, na Cláusula Quarta, parágrafo segundo, de pagamento do imposto de transmissão intervivos, das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias e de taxa de transferência para a recorrente para a lavratura da escritura de compra e venda, mas não consta que a promitente vendedora providenciaria diretamente a lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório de notas competente e a transcrição no registro imobiliário competente. 3.2. O ressarcimento das despesas cartorárias com a lavratura da escritura e o registro, que seriam arcadas pela promitente vendedora com a realização desses atos, se ela os assumisse e pagasse, se justificaria, sendo que o valor seria facilmente comprovável, tendo em vista a fixação pelo Tribunal de Justiça em ato próprio a que se dá publicidade, contudo a exação com base nessa cláusula não diz respeito à tais despesas. 3.3. A promitente vendedora cobra dos condôminos despesas que assumiu com a regularização do Condomínio Belvedere Green e com a execução de obras de infraestrutura, sendo que a exigência de pagamento das despesas realizadas, por falta de previsão expressa na promessa de compra e venda, não pode ser feita, pois a estipulação unilateral dessa nova condição para a outorga das escrituras públicas de compra e venda das unidades autônomas é abusiva, sendo inexigíveis as quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). 3.4. A exemplificação com os termos de ajustes firmados com terceiros serve como demonstração da recusa em relação aos promissários compradores, pois eles não aceitam referidas exações como condição para a lavratura da escritura pública de compra e venda, de sorte que, como a cobrança foi feita ostensivamente a todos os condôminos, por meio do comunicado enviado para a administração do condomínio, é evidente que a falta de assinatura do termo de ajuste implica o reconhecimento de que a promitente vendedora se recusou a outorgar a escritura de compra e venda aos promissários compradores, embora atendidos todos os requisitos para a realização do negócio definitivo. 4. A recusa injustificada da promitente vendedora à lavratura da escritura de compra e venda do bem imóvel objeto da promessa de compra e venda entre as partes, verificada a exigência abusiva de ressarcimento de despesas alegadamente realizadas com a regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura no empreendimento a título de taxa de transferência prevista no referido contrato preliminar, evidencia a adequação da adjudicação compulsória para, com o suprimento da manifestação de vontade do recorrente, em conformidade com o artigo 464 do Código Civil, ocorrer a transmissão da propriedade no registro imobiliário competente. 5. Aplica-se o § 8o do artigo 85 do Código de Processo Civil para a fixação equitativa dos honorários advocatícios de sucumbência em sentença essencialmente declaratória de suprimento de vontade para a transferência de propriedade no registro imobiliário, proferida no julgamento de pedido de adjudicação compulsória de bem imóvel, cujo preço fora integralmente quitado. 6. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Honorários recursais não majorados. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigos 278, caput e parágrafo único, 342, incisos II e III, e 485, incisos IV e VI, todos do Código de Processo Civil, porque deveria ter apreciado a petição interlocutória de ID 47928001, onde foram abordadas matérias de ordem pública (prejudiciais de mérito), insuscetíveis de preclusão, relacionadas com a ausência de requisitos mínimos dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo; b) artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, porque o custo de regularização do lote é parte integrante da promessa de compra e venda e, consequentemente, o seu não pagamento impede a adjudicação compulsória. Requer no ID 52158066 – Pág. 12 que as futuras publicações sejam realizadas em nome dos advogados BRYAN DE JONGH MARTINS (OAB/DF 71.015) e MARCO AURÉLIO ALVES DE OLMIRA (OAB/DF 5.948). Em contrarrazões, os recorridos postulam a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto às indicadas ofensas aos artigos 278, caput e parágrafo único, 342, incisos II e III, e 485, incisos IV e VI, todos do CPC. Isso porque a turma julgadora não teceu uma consideração sequer sobre a mencionada petição interlocutória, e, pela via de consequência, não apreciou os preceitos tidos como violados, e muito menos foram opostos embargos de declaração com esse intento. Assim, deve ser reconhecida a ausência de prequestionamento, nos termos dos vetos contidos nos verbetes sumulares 211 do STJ, e 282 e 356, ambos do STF (AgInt no AREsp n. 2.257.786/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 19/10/2023). Melhor sorte não colhe a defendida contrariedade aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do CCB, pois a turma julgadora fez as seguintes considerações no ID 50074074 – Págs. 13/17 acerca da viabilidade da adjudicação compulsória, verbis: A apelante argumenta que os apelados não são titulares de direito real, senão apenas de direitos possessórios, que foram adquiridos no negócio jurídico realizado. O primeiro negócio envolvendo o imóvel consistiu na celebração do contrato particular de transferência de direitos e obrigações sobre fração ideal do Conjunto II, Fração 10 (ID 47927783). O objeto do contrato descrito na Cláusula Primeira é promessa de compra e venda de módulo rural com área de 1.000 m2 (mil metros quadrados) da gleba denominada Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizada na Fazenda Taboquinha, Quinhão n. 08, lugar denominado Santa Cruz, no perímetro do Distrito Federal. Posteriormente foram realizados outros negócios para transmissão dos direitos sobre o objeto desta promessa de compra e venda, mediante anuência expressa da recorrente, constando, inclusive, em relação aos recorridos, últimos adquirentes e atuais titulares dos direitos transmitidos, que o negócio foi realizado em caráter irrevogável e irretratável, conforme se verifica dos instrumentos contratuais de IDs 47927784 e 47927785. Segundo a Cláusula Terceira do primitivo instrumento particular, no tocante à origem dominial da gleba, a apelante a comprou de Verner Grimberg, sua esposa e outros. Consta que da área maior primitiva foi destacada a de 1.000 m2 (mil metros quadrados) identificada como Conjunto II Fração 10 objeto da promessa de compra e venda. Há menção de que o preço da aquisição foi integralmente pago e conferida quitação, nos termos da Cláusula Quinta. É incontroverso que a apelante é proprietária e, desse modo, titular de direito real das terras em que foi prometida a venda da porção de 1.000 m2 (mil metros quadrados) denominada Conjunto II, Fração 10, aos apelados. O negócio envolveu, desde a origem, a aquisição da propriedade e não apenas posse, como asseverado pela apelante. A Cláusula Quarta, nos parágrafos primeiro e segundo, no tocante às obrigações do promitente vendedor, estabelecem, expressamente, que a recorrente venderá a fração ideal livre e desembaraçada de quaisquer ônus e que a escritura pública será outorgada após a regularização do condomínio no prazo de trinta dias, mediante a comprovação pelo promissário comprador do recolhimento do imposto de transmissão intervivos e do pagamento de taxa de transferência para a promitente vendedora. Segundo a Cláusula Sétima, a apelante imitiu o promissário comprador no uso, gozo e posse do imóvel, ressaltando que poderia cercar a área de utilização exclusiva e nela construir. Transmitiu de imediato não apenas a posse, mas também direitos inerentes ao domínio, como o uso e gozo, possibilitando aos apelados o exercício na forma do artigo 1.228 do Código Civil no que fosse possível de imediato. Apenas a aquisição da propriedade ficou condicionada à regularização do empreendimento condominial, uma vez que indispensável a transcrição da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente. Não houve a transcrição da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis do imóvel competente pela inexistência de matrícula à época em que o negócio foi celebrado, pois apenas com a regularização do condomínio foram abertas matrículas para as unidades autônomas. Essa situação não obsta o reconhecimento da validade e da eficácia da transmissão de direitos entre as partes pelo negócio realizado, tendo em vista a manifestação livre de vontade, sua obrigatoriedade e o dever de se conduzirem consoante a boa-fé na promessa de compra e venda. Sem a transcrição, no registro imobiliário, não seria possível exigir a observância por terceiro que não soubesse, por qualquer meio, da existência da promessa de compra e venda. Por outro lado, em relação às partes vinculadas ao negócio, o cumprimento do negócio é comportamento exigido e esperado, consoante a boa-fé, tendo em vista o conhecimento inequívoco sobre o teor do negócio celebrado, em que direitos referentes ao imóvel e à posse foram efetivados e definitivamente transmitidos. Por isso, o promitente vendedor encontra-se impedido de realizar negócio sobre o mesmo bem com terceiro, pois está vinculado ao cumprimento do contrato preliminar, em que não foi estipulada cláusula de arrependimento e houve a quitação integral do preço. A condição estipulada para a realização do negócio definitivo - a regularização do empreendimento condominial pelo Decreto Distrital n. 41.185, de 11/09/2020-, encontra-se implementada, tendo em vista a superveniente abertura de matrícula do imóvel no Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal em 19/01/2021 (ID 47927786). O fato superveniente relativo à regularização do imóvel tornou inequívoco que os apelados têm direito à celebração do negócio definitivo, a compra e venda, cuja finalidade é apenas a transcrição no registro imobiliário para fins de aquisição da propriedade nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. A alegação de inexistência de direito real de aquisição pela falta de transcrição da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente não se sustenta e não impede o reconhecimento do direito do promissário comprador à adjudicação compulsória do bem imóvel, na forma do artigo 1.418 do Código Civil, quando exigida diretamente do promitente vendedor. (...) A apelante, na comunicação dirigida ao Condomínio Belvedere Green e à síndica em 19/02/2021, recebida em 23/02/2021 (ID 47927793), informou a exigência de pagamento pelos condôminos da quantia de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente às despesas de regularização do empreendimento condominial e despesas ambientais, que deveria ser quitada para a expedição da escritura de compra e venda. Constou também desse comunicado que, se os condôminos não concordassem com o rateio das despesas para realização das obras e serviços estruturais o valor para ressarcimento seria revisto e calculado de acordo com o custo de todas as despesas, além da gravação de restrição na matrícula da unidade perante o registro imobiliário para garantir a realização das obras. Os documentos de IDs 47927794 e 47927795 demonstram que a apelante condicionou a assinatura da escritura definitiva de compra e venda à subscrição do temo de ajuste com outros condôminos, no mesmo empreendimento, em que eles se comprometeram ao pagamento de ressarcimento das quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). Na promessa de compra e venda (ID 47927783), não houve estipulação de condição ao prévio pagamento de despesas futuras com regularização do condomínio e com a execução de obras de infraestrutura para assinatura da escritura de compra e venda. Há previsão, na Cláusula Quarta, parágrafo segundo, de pagamento do imposto de transmissão intervivos, das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias e de taxa de transferência para a recorrente para a lavratura da escritura de compra e venda. Não consta que a recorrente providenciaria diretamente a lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório de notas competente e a transcrição no registro imobiliário competente. Nenhuma consideração com essa finalidade foi feita em contestação ou na apelação. O ressarcimento das despesas cartorárias com a lavratura da escritura e o registro, que seriam arcadas pela apelante com a realização desses atos, se ela os assumisse e pagasse, se justificaria. O valor seria facilmente comprovável, tendo em vista a fixação pelo Tribunal de Justiça em ato próprio a que se dá publicidade. A exação com base nessa cláusula, no entanto, não diz respeito à tais despesas. A apelante cobra dos condôminos despesas que assumiu com a regularização do Condomínio Belvedere Green e com a execução de obras de infraestrutura. A exigência de pagamento das despesas realizadas, por falta de previsão expressa na promessa de compra e venda, não pode ser feita. A estipulação unilateral dessa nova condição para a outorga das escrituras públicas de compra e venda das unidades autônomas é abusiva e inexigíveis as quantias de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) referente à regularização do condomínio, exceto infraestrutura, e de R$ 25.236,55 (vinte e cinco mil, duzentos e trinta e seis reais e cinquenta e cinco centavos) relativa à melhoria estrutural (pavimentação e drenagem). A exemplificação com os termos de ajustes firmados com terceiros serve como demonstração da recusa em relação aos apelados, pois eles não aceitam referidas exações como condição para a lavratura da escritura pública de compra e venda. Como a exação foi feita ostensivamente a todos os condôminos, por meio do comunicado enviado para a administração do condomínio, é evidente que a falta de assinatura do termo de ajuste implica o reconhecimento de que a apelante recusou a outorga da escritura de compra e venda aos recorridos, embora atendidos todos os requisitos para a realização do negócio definitivo. Nesse sentido, é inequívoco o interesse de agir dos apelados na propositura da ação de adjudicação compulsória em desfavor da apelante, pois necessária, útil e adequada para o suprimento da vontade da recorrente para a transmissão do direito de propriedade, tendo em vista a injustificada recusa na lavratura da escritura de compra e venda sem o prévio ressarcimento de despesas realizadas pela apelante. Nada impede que, em demanda autônoma, a pretensão ao ressarcimento possa ser deduzida. Todavia, não se pode, sem previsão contratual, exigir o cumprimento de obrigação unilateralmente imposta como condição para a outorga da escritura pública de compra e venda prevista no contrato preliminar, cujo pagamento do preço foi integralmente quitado, e atendida a condição de regularização do condomínio. Está evidente que, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório, procedimentos vedados pelos verbetes sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Quanto ao pedido de publicação exclusiva, nada a prover, considerando que os advogados supracitados já se encontram devidamente cadastrados. Por fim, no que se refere ao pedido majoração dos honorários de sucumbência, embora previsto no artigo 85 do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial adesivo. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015