Tribunal: TJDFT
Processo: 0713863-78.2021.8.07.0000
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-06-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0713863-78.2021.8.07.0000 RECORRENTE: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO: MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUCAO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ABANDONADA. PENHORA DO TERRENO. EXCEPCIONALIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Inexiste afronta ao princípio da dialeticidade quando o recorrente enfrenta especificadamente os fundamentos da decisão recorrida e demonstra a razão de dever ser reformada. 2. Malgrado a impossibilidade de penhora do terreno destinado à construção do edifício após a averbação do memorial de incorporação e individualização das frações ideais, na hipótese dos autos o empreendimento imobiliário está abandonado e inexiste perspectiva de conclusão da obra. Também não há evidência de compradores das unidades imobiliárias. 3. Em razão da inexistência de unidades imobiliárias autônomas e, por consequência, a impossibilidade de realizar as referidas penhoras, é concebível a penhora do terreno destinado a construção do empreendimento. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Preliminar rejeitada. Agravo Interno prejudicado. Unânime. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil e 31-A, §1o, da Lei 4.591/64, sustentando que houve negativa de prestação jurisdicional. Articula, também, que o título executivo não tem origem na incorporação imobiliária, mas, sim, na “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença”, o que desfigura por completo a aplicabilidade da exceção legal prevista no artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Repete a argumentação de que “por se tratar de dívida que não está averbada na matrícula da incorporação imobiliária, não há o que se falar em afastamento do patrimônio de afetação (exceção do art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64) na presunção de que a “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença" tem origem na incorporação averbada na R-4 da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pois, como visto acima, não tem”. Pontua acerca da necessidade de cancelamento do memorial de incorporação imobiliária para fins de penhora do “imóvel”. Renova a tese de que “é juridicamente impossível proceder com a penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, posto que, repita-se, o que existe hoje são as frações ideais de Empreendimento imobiliário, cujas matrículas individuais são as de números 71.245 a 72.611, todas daquela mesma Serventia”. Subsidiariamente, pleiteia o cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada afronta ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, pois “não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.005.872/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022). Também não deve seguir o apelo especial em relação à suposta contrariedade ao artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Isso porque a turma julgadora concluiu que (ID 38606875): (...) Alega a Agravante, em síntese, que o débito exequendo está vinculado à incorporação imobiliária e que é possível a penhora do imóvel afetado. Em abono à pretensão recursal, sustenta que o terreno onde seria construído o empreendimento é fruto da permuta por 450 unidades autônomas, e que o edifício a ser construído nunca saiu da fundação, o que inviabiliza a penhora das frações ideais. Destaca, ainda, que a carta de habite-se deveria ter sido expedida até dezembro de 2017, o que não ocorreu. Razão assiste à Agravante. No caso em exame, pretende a Agravante manter a penhora incidente sobre o terreno de Matrícula 45.667, o qual foi objeto de incorporação imobiliária e originou as Matrículas 71.245 a 72.611, relativas a 1.366 unidades habitacionais. O regime de afetação objetiva assegurar a conclusão da obra, sem que as dívidas de terceiros possam prejudicar futuros adquirentes das unidades imobiliárias. Assim, o patrimônio de afetação deve manter-se apartado do patrimônio do incorporador e ser destinado à consecução da incorporação. É certo que o § 1° do art. 31-A da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, permite que o patrimônio de afetação responda por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (...) Assim, malgrado o patrimônio de afetação possa responder por dívidas decorrentes da incorporação imobiliária, não se mostra possível, em regra, a penhora do terreno destinado à construção do edifício após a averbação do memorial de incorporação e individualização das frações ideais. Nesse sentido, o art. 862, 3o, do Código de Processo Civil estabelece que, “Em relação aos edifícios em construção sob regime de incorporação imobiliária, a penhora somente poderá recair sobre as unidades imobiliárias ainda não comercializadas pelo incorporador.” Na espécie, o memorial de incorporação imobiliária do Condomínio Centro Empresarial Visionaire encontra-se devidamente averbado na matrícula do imóvel (Id. 25598193), o que impossibilitaria, em tese, a penhora do terreno de Matrícula n° 45.667. Deve-se destacar, contudo, que o caso apresenta peculiaridades que justificam o deferimento da penhora. Ora, inexiste nos autos provas de comercialização das unidades imobiliárias autônomas ou demonstração de interesse do incorporador em concluir o empreendimento, pois, conforme assinalado pelo Oficial de Justiça, o terreno está abandonado. A própria Executada, ora Agravada, nas contrarrazões do recurso, afirma que a Exequente recebeu indenização securitária pela não realização do empreendimento. Assim, ante da inexistência das unidades imobiliárias autônomas e, por consequência, a impossibilidade de realizar as referidas penhoras, entendo ser concebível a penhora do terreno (...). Frisa-se, ainda, que o douto Juiz a quo, nos autos da Execução de Título Executivo Extrajudicial n° 0007673-50.2015.8.07.0001, conexa à presente execução, afirmou que após a venda em hasta pública se pode determinar, via judicial, o cancelamento do memorial de incorporação. Por fim, embora não demonstrada a alienação das unidades autônomas a terceiros de boa-fé, é recomendável que a executada e a promitente vendedora indiquem a existência da eventuais compradores para fins de intimação (art. 799, III, do CPC) e eventual formação de concursos de credores ou, ainda, destituição do incorporador e prosseguimento da obra, consoante a regra do art. 43, VI, da Lei n. 4.591/19651. Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para manter a penhora sobre o imóvel de matrícula 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do DF, devendo ser intimado os eventuais promitentes compradores das unidades imobiliárias autônomas. Logo, “tais fundamentos são suficientes para manter o acórdão recorrido e atraem a incidência, por analogia, dos óbices contidos nos enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do STF” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.757.669/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Demais disso, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, incidindo o veto dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0713863-78.2021.8.07.0000 RECORRENTE: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO: MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUCAO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ABANDONADA. PENHORA DO TERRENO. EXCEPCIONALIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Inexiste afronta ao princípio da dialeticidade quando o recorrente enfrenta especificadamente os fundamentos da decisão recorrida e demonstra a razão de dever ser reformada. 2. Malgrado a impossibilidade de penhora do terreno destinado à construção do edifício após a averbação do memorial de incorporação e individualização das frações ideais, na hipótese dos autos o empreendimento imobiliário está abandonado e inexiste perspectiva de conclusão da obra. Também não há evidência de compradores das unidades imobiliárias. 3. Em razão da inexistência de unidades imobiliárias autônomas e, por consequência, a impossibilidade de realizar as referidas penhoras, é concebível a penhora do terreno destinado a construção do empreendimento. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Preliminar rejeitada. Agravo Interno prejudicado. Unânime. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil e 31-A, §1o, da Lei 4.591/64, sustentando que houve negativa de prestação jurisdicional. Articula, também, que o título executivo não tem origem na incorporação imobiliária, mas, sim, na “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença”, o que desfigura por completo a aplicabilidade da exceção legal prevista no artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Repete a argumentação de que “por se tratar de dívida que não está averbada na matrícula da incorporação imobiliária, não há o que se falar em afastamento do patrimônio de afetação (exceção do art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64) na presunção de que a “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença" tem origem na incorporação averbada na R-4 da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pois, como visto acima, não tem”. Pontua acerca da necessidade de cancelamento do memorial de incorporação imobiliária para fins de penhora do “imóvel”. Renova a tese de que “é juridicamente impossível proceder com a penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, posto que, repita-se, o que existe hoje são as frações ideais de Empreendimento imobiliário, cujas matrículas individuais são as de números 71.245 a 72.611, todas daquela mesma Serventia”. Subsidiariamente, pleiteia o cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada afronta ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, pois “não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.005.872/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022). Também não deve seguir o apelo especial em relação à suposta contrariedade ao artigo 31-A, §1o, da Lei 4.591/64. Isso porque a turma julgadora concluiu que (ID 38606875): (...) Alega a Agravante, em síntese, que o débito exequendo está vinculado à incorporação imobiliária e que é possível a penhora do imóvel afetado. Em abono à pretensão recursal, sustenta que o terreno onde seria construído o empreendimento é fruto da permuta por 450 unidades autônomas, e que o edifício a ser construído nunca saiu da fundação, o que inviabiliza a penhora das frações ideais. Destaca, ainda, que a carta de habite-se deveria ter sido expedida até dezembro de 2017, o que não ocorreu. Razão assiste à Agravante. No caso em exame, pretende a Agravante manter a penhora incidente sobre o terreno de Matrícula 45.667, o qual foi objeto de incorporação imobiliária e originou as Matrículas 71.245 a 72.611, relativas a 1.366 unidades habitacionais. O regime de afetação objetiva assegurar a conclusão da obra, sem que as dívidas de terceiros possam prejudicar futuros adquirentes das unidades imobiliárias. Assim, o patrimônio de afetação deve manter-se apartado do patrimônio do incorporador e ser destinado à consecução da incorporação. É certo que o § 1° do art. 31-A da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, permite que o patrimônio de afetação responda por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (...) Assim, malgrado o patrimônio de afetação possa responder por dívidas decorrentes da incorporação imobiliária, não se mostra possível, em regra, a penhora do terreno destinado à construção do edifício após a averbação do memorial de incorporação e individualização das frações ideais. Nesse sentido, o art. 862, 3o, do Código de Processo Civil estabelece que, “Em relação aos edifícios em construção sob regime de incorporação imobiliária, a penhora somente poderá recair sobre as unidades imobiliárias ainda não comercializadas pelo incorporador.” Na espécie, o memorial de incorporação imobiliária do Condomínio Centro Empresarial Visionaire encontra-se devidamente averbado na matrícula do imóvel (Id. 25598193), o que impossibilitaria, em tese, a penhora do terreno de Matrícula n° 45.667. Deve-se destacar, contudo, que o caso apresenta peculiaridades que justificam o deferimento da penhora. Ora, inexiste nos autos provas de comercialização das unidades imobiliárias autônomas ou demonstração de interesse do incorporador em concluir o empreendimento, pois, conforme assinalado pelo Oficial de Justiça, o terreno está abandonado. A própria Executada, ora Agravada, nas contrarrazões do recurso, afirma que a Exequente recebeu indenização securitária pela não realização do empreendimento. Assim, ante da inexistência das unidades imobiliárias autônomas e, por consequência, a impossibilidade de realizar as referidas penhoras, entendo ser concebível a penhora do terreno (...). Frisa-se, ainda, que o douto Juiz a quo, nos autos da Execução de Título Executivo Extrajudicial n° 0007673-50.2015.8.07.0001, conexa à presente execução, afirmou que após a venda em hasta pública se pode determinar, via judicial, o cancelamento do memorial de incorporação. Por fim, embora não demonstrada a alienação das unidades autônomas a terceiros de boa-fé, é recomendável que a executada e a promitente vendedora indiquem a existência da eventuais compradores para fins de intimação (art. 799, III, do CPC) e eventual formação de concursos de credores ou, ainda, destituição do incorporador e prosseguimento da obra, consoante a regra do art. 43, VI, da Lei n. 4.591/19651. Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para manter a penhora sobre o imóvel de matrícula 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do DF, devendo ser intimado os eventuais promitentes compradores das unidades imobiliárias autônomas. Logo, “tais fundamentos são suficientes para manter o acórdão recorrido e atraem a incidência, por analogia, dos óbices contidos nos enunciados n. 283 e 284, ambos da Súmula do STF” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.757.669/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Demais disso, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, incidindo o veto dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028