Tribunal: TJDFT
Processo: 0750433-15.2021.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-04-24
Data de publicação: 2023-05-02

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO PARCIAL. REQUISITOS DO TÍTULO. CERTEZA. EXIGIBILIDADE. LIQUIDEZ. NÃO PREENCHIDOS. AUSENTES DOCUMENTOS ESSENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, tendo em vista a ausência de título executivo hábil para embasar a pretensão da parte exequente.

2. Na origem a parte exequente, ora recorrente, ajuizou ação de execução de título extrajudicial. Afirmou que a parte executada é proprietária da unidade habitacional localizada no endereço indicado na inicial, contudo, encontra-se inadimplente com as cotas condominiais. Sustentou que cabe a cada condômino pagar a sua cota parte, incluindo as despesas extraordinárias, sob pena de tornar inviável a administração do condomínio, diante da existência de gastos com a manutenção, limpeza, conservação e melhoria das áreas comuns, das quais se beneficiou o executado, no mínimo, com a manutenção do seu dia a dia. Esclareceu que o Condomínio Exequente é credor da importância de R$ 10.882,76 (dez mil oitocentos e oitenta e dois reais e setenta e seis centavos) provenientes das cotas condominiais, rateio da taxa de água e esgoto e taxas extras, regularmente, aprovadas em Assembleias Gerais (Ordinárias e Extraordinárias), conforme memória de cálculos juntada aos autos. Defendeu que a cobrança condominial é título extrajudicial de obrigação certa, líquida e exigível, conforme disposto dos artigos 784, inciso X e 783 do Código de Processo Civil.

3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (IDs 44796284 e 44796285). Não foram ofertadas contrarrazões.

4. Em suas razões recursais, o exequente afirmou que a cobrança condominial é título extrajudicial de obrigação certa, líquida e exigível, conforme disposto dos artigos 784, inciso X e 783 do Código de Processo Civil. Defendeu inexistir previsão legal que institua a ordem de constar em toda ata de assembleia as planilhas com os valores previstos pelo condomínio, individualizados por unidade, pois os valores já são identificados e discriminados nas planilhas de débitos de cada unidade, conforme são calculados. Aduziu o artigo 9o, § 3o, da Lei n. 4.591/64 determina que, dentre outras normas, somente na convenção de condomínio deverá conter os encargos, a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias, e a convenção juntada aos autos possui um capítulo sobre orçamento das despesas e custeio do conjunto residência. Sustentou que a cobrança judicial das taxas condominiais ordinárias possui natureza “propter rem”, podendo ser realizada independentemente da juntada aos autos da ata da assembleia que as instituiu. Asseverou que quanto à exigência de taxas condominiais extraordinárias, só se torna necessária apresentação das atas das assembleias que as estabeleceram, a fim de demonstrar a existência do débito, devendo constar nas atas de assembleia geral o estabelecimento de parâmetros de cálculo e a previsão de aumento da taxa condominial ordinária. Alegou que cabe a cada condômino pagar a sua cota parte, incluindo as despesas extraordinárias, sob pena de tornar inviável a administração do condomínio. Requereu a reforma da sentença, a fim de reconhecer a liquidez do título executivo e pugnou pelo reconhecimento de prescrição apenas dos débitos de 22/02/2016 e 22/03/2016.

5. No caso em exame, conforme se extrai da planilha de cálculo de ID 44791257, é objeto da presente execução a cobrança de valores decorrentes de taxas condominiais inadimplidas pela parte executada no período de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016 e de abril de 2017 até julho de 2017, tendo a ação sido distribuída em 21/09/2021. A prescrição aduzida pelo recorrente extrapola o objeto da sentença atacada e não decorre da aludida sentença.
6. É considerado título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, conforme disposto no artigo 784, inciso X do CPC. A ação de execução deve fundar-se em título de obrigação certa, líquida e exigível (artigo 783 do mesmo diploma legal). Desta forma, deve estar claro o valor das contribuições condominiais e as taxas de rateio, sob pena de tornar o valor controverso, afastando sua liquidez e, em consequência, obstando a cobrança pela via executiva, caso dos autos.

7. A presente ação foi instruída com a Convenção de Condomínio, que em seus artigos 50 e 51 estabelecem que uma vez aprovado o orçamento anual pela Assembleia Geral, caberá aos condôminos, na proporção das frações ideais de suas unidades autônomas, conforme estabelecido no Anexo I de ID 44796218 - Pág. 14 até 18, com o pagamento das despesas ordinárias do condomínio e com o rateio das despesas gerais extraordinárias (ID 44796218 - Pág. 5 e 6).

8. Entretanto, a Ata da Assembleia do ano de 2015 juntada aos autos no ID 44796211, não possui pertinência com a cobrança efetuada nos presentes autos, referente às taxas ordinárias e extraordinárias de condomínio de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016 e de abril de 2017 até julho de 2017. Igualmente, as Atas de Assembleias dos anos de 2019 (ID 44796214) e 2021 (ID 44796215) não se referem as taxas condominiais cobradas nestes autos e limitaram-se a deliberar sobre a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal, prestação de contas e, na ata da assembleia de 2021, sobre o uso de vagas de estacionamento.

9. Por sua vez, a previsão orçamentária para o ano de 2017, com reajuste de 6,72%, que passaria a valer a partir de 10/04/2017, foi fixada na Ata da Assembleia Geral Extraordinária de 28 de março de 2017 (ID 44796213) e a disposição acerca dos valores a serem pagos por cada condômino, na proporção das frações ideais de suas unidades autônomas, com a previsão de rateio da conta de água, foi estabelecida na Ata da Assembleia Geral Extraordinária de 20 de junho de 2017 (ID 44796212 - Pág. 5).

10. Portanto, dos documentos que instruíram a inicial, não é possível se estabelecer o valor exato do débito considerando todo o período cobrado no feito. A Convenção Condominial e as atas das Assembleias apresentadas não instituíram especificamente o valor da obrigação condominial conforme consta da planilha que instrui a inicial, não sendo hábeis a constituir título executivo extrajudicial. Ademais, foram incluídas na execução despesas relativas a acordos e processos estranhos à lide e não comprovados nos autos mediante a juntada dos termos de acordo com forma de título executivo. Ausentes os requisitos de certeza, exigibilidade e liquidez, o que obsta o prosseguimento da execução.

11. Recurso conhecido e não provido.

12. Custas remanescentes, se houver, pelo recorrente. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões.

13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO PARCIAL. REQUISITOS DO TÍTULO. CERTEZA. EXIGIBILIDADE. LIQUIDEZ. NÃO PREENCHIDOS. AUSENTES DOCUMENTOS ESSENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, tendo em vista a ausência de título executivo hábil para embasar a pretensão da parte exequente.

2. Na origem a parte exequente, ora recorrente, ajuizou ação de execução de título extrajudicial. Afirmou que a parte executada é proprietária da unidade habitacional localizada no endereço indicado na inicial, contudo, encontra-se inadimplente com as cotas condominiais. Sustentou que cabe a cada condômino pagar a sua cota parte, incluindo as despesas extraordinárias, sob pena de tornar inviável a administração do condomínio, diante da existência de gastos com a manutenção, limpeza, conservação e melhoria das áreas comuns, das quais se beneficiou o executado, no mínimo, com a manutenção do seu dia a dia. Esclareceu que o Condomínio Exequente é credor da importância de R$ 10.882,76 (dez mil oitocentos e oitenta e dois reais e setenta e seis centavos) provenientes das cotas condominiais, rateio da taxa de água e esgoto e taxas extras, regularmente, aprovadas em Assembleias Gerais (Ordinárias e Extraordinárias), conforme memória de cálculos juntada aos autos. Defendeu que a cobrança condominial é título extrajudicial de obrigação certa, líquida e exigível, conforme disposto dos artigos 784, inciso X e 783 do Código de Processo Civil.

3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (IDs 44796284 e 44796285). Não foram ofertadas contrarrazões.

4. Em suas razões recursais, o exequente afirmou que a cobrança condominial é título extrajudicial de obrigação certa, líquida e exigível, conforme disposto dos artigos 784, inciso X e 783 do Código de Processo Civil. Defendeu inexistir previsão legal que institua a ordem de constar em toda ata de assembleia as planilhas com os valores previstos pelo condomínio, individualizados por unidade, pois os valores já são identificados e discriminados nas planilhas de débitos de cada unidade, conforme são calculados. Aduziu o artigo 9o, § 3o, da Lei n. 4.591/64 determina que, dentre outras normas, somente na convenção de condomínio deverá conter os encargos, a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias, e a convenção juntada aos autos possui um capítulo sobre orçamento das despesas e custeio do conjunto residência. Sustentou que a cobrança judicial das taxas condominiais ordinárias possui natureza “propter rem”, podendo ser realizada independentemente da juntada aos autos da ata da assembleia que as instituiu. Asseverou que quanto à exigência de taxas condominiais extraordinárias, só se torna necessária apresentação das atas das assembleias que as estabeleceram, a fim de demonstrar a existência do débito, devendo constar nas atas de assembleia geral o estabelecimento de parâmetros de cálculo e a previsão de aumento da taxa condominial ordinária. Alegou que cabe a cada condômino pagar a sua cota parte, incluindo as despesas extraordinárias, sob pena de tornar inviável a administração do condomínio. Requereu a reforma da sentença, a fim de reconhecer a liquidez do título executivo e pugnou pelo reconhecimento de prescrição apenas dos débitos de 22/02/2016 e 22/03/2016.

5. No caso em exame, conforme se extrai da planilha de cálculo de ID 44791257, é objeto da presente execução a cobrança de valores decorrentes de taxas condominiais inadimplidas pela parte executada no período de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016 e de abril de 2017 até julho de 2017, tendo a ação sido distribuída em 21/09/2021. A prescrição aduzida pelo recorrente extrapola o objeto da sentença atacada e não decorre da aludida sentença.
6. É considerado título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, conforme disposto no artigo 784, inciso X do CPC. A ação de execução deve fundar-se em título de obrigação certa, líquida e exigível (artigo 783 do mesmo diploma legal). Desta forma, deve estar claro o valor das contribuições condominiais e as taxas de rateio, sob pena de tornar o valor controverso, afastando sua liquidez e, em consequência, obstando a cobrança pela via executiva, caso dos autos.

7. A presente ação foi instruída com a Convenção de Condomínio, que em seus artigos 50 e 51 estabelecem que uma vez aprovado o orçamento anual pela Assembleia Geral, caberá aos condôminos, na proporção das frações ideais de suas unidades autônomas, conforme estabelecido no Anexo I de ID 44796218 - Pág. 14 até 18, com o pagamento das despesas ordinárias do condomínio e com o rateio das despesas gerais extraordinárias (ID 44796218 - Pág. 5 e 6).

8. Entretanto, a Ata da Assembleia do ano de 2015 juntada aos autos no ID 44796211, não possui pertinência com a cobrança efetuada nos presentes autos, referente às taxas ordinárias e extraordinárias de condomínio de fevereiro de 2016 até dezembro de 2016 e de abril de 2017 até julho de 2017. Igualmente, as Atas de Assembleias dos anos de 2019 (ID 44796214) e 2021 (ID 44796215) não se referem as taxas condominiais cobradas nestes autos e limitaram-se a deliberar sobre a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal, prestação de contas e, na ata da assembleia de 2021, sobre o uso de vagas de estacionamento.

9. Por sua vez, a previsão orçamentária para o ano de 2017, com reajuste de 6,72%, que passaria a valer a partir de 10/04/2017, foi fixada na Ata da Assembleia Geral Extraordinária de 28 de março de 2017 (ID 44796213) e a disposição acerca dos valores a serem pagos por cada condômino, na proporção das frações ideais de suas unidades autônomas, com a previsão de rateio da conta de água, foi estabelecida na Ata da Assembleia Geral Extraordinária de 20 de junho de 2017 (ID 44796212 - Pág. 5).

10. Portanto, dos documentos que instruíram a inicial, não é possível se estabelecer o valor exato do débito considerando todo o período cobrado no feito. A Convenção Condominial e as atas das Assembleias apresentadas não instituíram especificamente o valor da obrigação condominial conforme consta da planilha que instrui a inicial, não sendo hábeis a constituir título executivo extrajudicial. Ademais, foram incluídas na execução despesas relativas a acordos e processos estranhos à lide e não comprovados nos autos mediante a juntada dos termos de acordo com forma de título executivo. Ausentes os requisitos de certeza, exigibilidade e liquidez, o que obsta o prosseguimento da execução.

11. Recurso conhecido e não provido.

12. Custas remanescentes, se houver, pelo recorrente. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões.

13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.