Tribunal: TJDFT
Processo: 0713046-93.2021.8.07.0006
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-07-26
Data de publicação: 2023-08-09

Ementa:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NÂO OBRIGATORIEDADE DE ASSOCIAÇÃO. TEMAS 492/STF e 882/STJ. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO AO DISTRITO FEDERAL. PAGAMENTO DE TAXA CONDOMINIAL ESTABELECIDA PELO CONDOMÍNIO. LEGISLAÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ANALOGIA. APLICAÇÃO. REGISTRO DE CONVENÇÃO COLETIVA EM CARTÓRIO. COMPROVAÇÃO DE DESPESAS. RATEIO. OBRIGATORIEDADE. RECURSO PROVIDO.

Sinopse fática: A parte autora pretende se eximir do pagamento das taxas estabelecidas pelo Condomínio réu e ser excluído da Associação de Moradores. A questão trata da cobrança de taxas ordinárias de loteamento urbano, caso em que a cobrança se faz por entidade constituída sob a forma de associação de moradores.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido para eximir o autor do pagamento das taxas vencidas e não pagas e vincendas e excluí-lo do quadro da Associação dos Moradores do Condomínio. 1.1. Nesta sede, o condomínio réu requer a reforma da sentença para que os pedidos autorais sejam julgados improcedentes, sob argumento de que o autor é possuidor de lote irregular e aderiu à associação de moradores. Defende que a questão foi objeto dos Temas 492 STF e 882/STJ, de modo que é legítima a cobrança das referidas taxas, especialmente com o advento da Lei n. 13.465/2017, ainda que se trate de condomínio irregular.
2. No âmbito do Distrito Federal, o qual possui realidade fundiária peculiar com diversos parcelamentos de chácaras e fazendas, muitas vezes em área pública, não se aplicam as teses firmadas em regime de repetitivos nos Temas 492/STF e 882/STJ (distinguinshing).
3. Observa-se o Código Civil quanto às regras alusivas aos condomínios edilícios, por analogia, aos denominados condomínios irregulares. Nesse sentido é a Jurisprudência deste Tribunal: “(...) Diante da realidade imposta ao Distrito Federal, a jurisprudência confere aos condomínios irregulares constituídos sob a forma de associação, por analogia, o tratamento semelhante àquele que é dispensado pela legislação aos condomínios edilícios(...)”.(APC 20161610068623, Relator Robson Barbosa de Azevedo, 5a Turma Cível, publicado no DJE: 10/2/2018).
4. A comprovação de registro formal da convenção condominial em cartório, somada à existência de despesas aprovadas em assembleia, tanto para a manutenção como para a realização de obras e serviços no condomínio, emprestam legitimidade à cobrança de taxas condominiais dos possuidores/condôminos, mesmo em relação aos ocupantes que não possuem cadastro junto à administração condominial. 4.1. Há também autorização dos condôminos de realização de obras e serviços (advocatícios, por exemplo), bem como a aprovação de taxas ordinárias e extraordinárias para pagamento das despesas. 4.2. Nesse sentido, houve aprovação do pagamento de taxas ordinárias ou extraordinárias, execução de obras, pagamento de serviços (BR Condomínios, constituição de advogado), de modo que a alegação do autor de que o dinheiro arrecadado não se reverte em prol do condomínio não condiz com a realidade.
5. Precedente. “(...) 1. As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Teman.o 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema n.o 492), não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação 2. O art. 489, § 1o, VI, c/c o art. 927, § 1o, ambos do CPC, permitem a não aplicação de precedente jurisprudencial quando demonstrada a distinção do caso em julgamento daqueles em que proferida a orientação vinculante ("distinguish") 3. É obrigatória a contribuição, ou seja, o pagamento das taxas condominiais quando há expressa anuência do condômino à constituição do condomínio e seus termos regulamentares, bem como à obrigação de contribuir com o rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. 4. A obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns se refere a todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do Código Civil), não se restringindo ao início da vigência da Lein. 13.465/2017. 5. A obrigação condominial é de prestação sucessiva e seu respectivo débito é auferível mediante simples cálculo aritmético, por isso a condenação não deve se restringir às prestações vencidas até a data da prolação da sentença, devendo alcançar, também, aquelas que se vencerem em eventual fase de cumprimento, caso persista o inadimplemento (art. 323, do CPC) 6. Deu-se provimento ao recurso da autora. Negou-se provimento ao recurso da ré.". (07059898620198070008, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível publicado no DJE: 22/2/2022).
6. Em razão da inversão do ônus da sucumbência, o autor deve ser condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa (R$ 25.613,97), na forma do art. 85, § 2o, do CPC.
7. Apelação provida.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NÂO OBRIGATORIEDADE DE ASSOCIAÇÃO. TEMAS 492/STF e 882/STJ. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO AO DISTRITO FEDERAL. PAGAMENTO DE TAXA CONDOMINIAL ESTABELECIDA PELO CONDOMÍNIO. LEGISLAÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ANALOGIA. APLICAÇÃO. REGISTRO DE CONVENÇÃO COLETIVA EM CARTÓRIO. COMPROVAÇÃO DE DESPESAS. RATEIO. OBRIGATORIEDADE. RECURSO PROVIDO.

Sinopse fática: A parte autora pretende se eximir do pagamento das taxas estabelecidas pelo Condomínio réu e ser excluído da Associação de Moradores. A questão trata da cobrança de taxas ordinárias de loteamento urbano, caso em que a cobrança se faz por entidade constituída sob a forma de associação de moradores.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido para eximir o autor do pagamento das taxas vencidas e não pagas e vincendas e excluí-lo do quadro da Associação dos Moradores do Condomínio. 1.1. Nesta sede, o condomínio réu requer a reforma da sentença para que os pedidos autorais sejam julgados improcedentes, sob argumento de que o autor é possuidor de lote irregular e aderiu à associação de moradores. Defende que a questão foi objeto dos Temas 492 STF e 882/STJ, de modo que é legítima a cobrança das referidas taxas, especialmente com o advento da Lei n. 13.465/2017, ainda que se trate de condomínio irregular.
2. No âmbito do Distrito Federal, o qual possui realidade fundiária peculiar com diversos parcelamentos de chácaras e fazendas, muitas vezes em área pública, não se aplicam as teses firmadas em regime de repetitivos nos Temas 492/STF e 882/STJ (distinguinshing).
3. Observa-se o Código Civil quanto às regras alusivas aos condomínios edilícios, por analogia, aos denominados condomínios irregulares. Nesse sentido é a Jurisprudência deste Tribunal: “(...) Diante da realidade imposta ao Distrito Federal, a jurisprudência confere aos condomínios irregulares constituídos sob a forma de associação, por analogia, o tratamento semelhante àquele que é dispensado pela legislação aos condomínios edilícios(...)”.(APC 20161610068623, Relator Robson Barbosa de Azevedo, 5a Turma Cível, publicado no DJE: 10/2/2018).
4. A comprovação de registro formal da convenção condominial em cartório, somada à existência de despesas aprovadas em assembleia, tanto para a manutenção como para a realização de obras e serviços no condomínio, emprestam legitimidade à cobrança de taxas condominiais dos possuidores/condôminos, mesmo em relação aos ocupantes que não possuem cadastro junto à administração condominial. 4.1. Há também autorização dos condôminos de realização de obras e serviços (advocatícios, por exemplo), bem como a aprovação de taxas ordinárias e extraordinárias para pagamento das despesas. 4.2. Nesse sentido, houve aprovação do pagamento de taxas ordinárias ou extraordinárias, execução de obras, pagamento de serviços (BR Condomínios, constituição de advogado), de modo que a alegação do autor de que o dinheiro arrecadado não se reverte em prol do condomínio não condiz com a realidade.
5. Precedente. “(...) 1. As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Teman.o 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema n.o 492), não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação 2. O art. 489, § 1o, VI, c/c o art. 927, § 1o, ambos do CPC, permitem a não aplicação de precedente jurisprudencial quando demonstrada a distinção do caso em julgamento daqueles em que proferida a orientação vinculante ("distinguish") 3. É obrigatória a contribuição, ou seja, o pagamento das taxas condominiais quando há expressa anuência do condômino à constituição do condomínio e seus termos regulamentares, bem como à obrigação de contribuir com o rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. 4. A obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns se refere a todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do Código Civil), não se restringindo ao início da vigência da Lein. 13.465/2017. 5. A obrigação condominial é de prestação sucessiva e seu respectivo débito é auferível mediante simples cálculo aritmético, por isso a condenação não deve se restringir às prestações vencidas até a data da prolação da sentença, devendo alcançar, também, aquelas que se vencerem em eventual fase de cumprimento, caso persista o inadimplemento (art. 323, do CPC) 6. Deu-se provimento ao recurso da autora. Negou-se provimento ao recurso da ré.". (07059898620198070008, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível publicado no DJE: 22/2/2022).
6. Em razão da inversão do ônus da sucumbência, o autor deve ser condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa (R$ 25.613,97), na forma do art. 85, § 2o, do CPC.
7. Apelação provida.