Tribunal: TJDFT
Processo: 0702239-38.2022.8.07.0019
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-08

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO POR PARTE DO LOCATÁRIO. INUNDAÇÃO DO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DE CHUVA. DEVER DO LOCADOR DE MANUTENÇÃO. DANOS MATERIAIS CONSTATADOS. ESTIMATIVA FIXADA POR EQUIDADE. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUERES E ACESSÓRIOS. INSUBSISTENTE O PAGAMENTO DE MULTA GENÉRICA. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL ESPECÍFICA QUANTO À MULTA MORATÓRIA. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DA ESTIMATIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Eis os relevantes fatos jurídicos (e processuais) do caso concreto: a) as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial com vigência de 15 de outubro de 2020 a 14 de outubro de 2022; b) a requerente inicialmente locou a unidade 201 do condomínio residencial e posteriormente, em janeiro de 2022, solicitou a troca para a unidade 205, o que foi aceito pelo locador/requerido, permanecendo os termos do contrato inicial de locação; c) não consta termo de vistoria da unidade 205; d) em março de 2022 uma forte chuva alagou o apartamento ocupado pela requerente, inutilizando móveis e aparelhos eletrônicos; e) diante da ausência de resposta positiva da requerida em ressarcir os bens avariados, ajuizou a presente ação à rescisão do contrato de locação sem pagamento da multa rescisória e à reparação pelos danos materiais e extrapatrimoniais; f) recurso interposto pela parte requerida contra a sentença de parcial procedência dos pedidos.
II. Nas razões recursais, alega que: a) a requerente recebeu o imóvel em excelente estado e sem que fosse feita qualquer ressalva quanto ao seu estado de conservação e funcionamento; b) sustenta a ausência de responsabilidade, posto que o alagamento do imóvel ocorreu em razão de chuva torrencial que atingiu a localidade no dia dos fatos, a qual danificou não apenas o telhado do prédio em que residia a requerente, como várias outras edificações; c) no dia seguinte aos fatos realizou, por mera liberalidade, os reparos no telhado e melhorias no escoamento do prédio; d) a requerente quedou-se inadimplente desde fevereiro de 2022 com relação aos valores relativos à locação e seus acessórios (cota parte de IPTU/TLP e água), e apenas realizou a entrega das chaves em 11 de outubro de 2022; e) não houve comprovação dos danos materiais alegados, bem como dos supostos danos extrapatrimoniais sofridos.
III. Efetivamente, a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), em seu artigo 22, estatui que o locador é obrigado a “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio”, estas últimas tratadas no parágrafo único do mesmo artigo, entre elas “a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;”.
IV. Ainda que a cláusula décima sétima do contrato firmado pelas partes (id 41603271) afaste a responsabilidade do locador no caso de chuvas, este não se exime da obrigação legal estabelecida de entregar e manter o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina, o que não resultou comprovado no decorrer da instrução processual, mormente diante da inexistência de laudo de vistoria da unidade 205, à época habitada pela requerente.
V. Ademais, chuva é fato previsível e somente se perfaz em caso fortuito ou força maior se resultar comprovado que ultrapassou, em muito, os índices pluviométricos ordinários. Contudo, essa circunstância não restou comprovada (Código de Processo Civil, artigo 373, inciso II). Precedente TJDFT: 3a Turma Recursal, acórdão 1356459, DJe 21.7.2021.
VI. É certo, portanto, que o imóvel apresentou problemas estruturais, o que causou a sua inundação e alagamento em razão da chuva, danificando, por fim, parte dos móveis, eletrodomésticos e eletrônicos da requerente, conforme demonstram os vídeos acostados nos ids 41603278 e seguintes, pelo que deve responder a parte requerida.
VII. Em relação à estimativa fixada a título de danos materiais, por ser o juiz o destinatário das provas, a ele incumbe a valoração lógica do conjunto probatório, sem ficar subordinado à totalidade das versões fáticas. Nessa linha de raciocínio, é livre o órgão julgador para analisar as provas colacionadas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, conforme determina o artigo 6o, da Lei 9.099/1995.
VIII. Nesse contexto, por um juízo de equidade (Lei 9.099/1995, artigo 6o) e em observância ao critério da proporcionalidade, é de se considerar que os vídeos apresentados em juízo demonstram que a casa da requerente ficou inundada pela água que verteu do teto sobre os seus móveis, eletrodomésticos e aparelhos eletrônicos, de forma que se deve manter a estimativa proporcionalmente fixada de R$1.500,00, uma vez que guarda correspondência com os prejuízos sofridos.
IX. De outro ângulo, conforme solicitação em pedido contraposto, resulta demonstrada a inadimplência da requerente quanto aos pagamentos dos alugueres a partir de março de 2022 (consta comprovante de pagamento relativo à locação do mês de fevereiro de 2022 – id 41603971, p. 16), cota proporcional de IPTU/TLP e contas de água durante o período em que permaneceu nos imóveis (unidades 201 e 205).
X. No ponto, o termo de entrega das chaves assinado pela requerente (id 41604000) demonstra que a efetiva devolução do imóvel ocorreu apenas em 11 de outubro de 2022, de forma que deverão ser pagos os aluguéis do período em que a requerente ficou inadimplente até a entrega das chaves, qual seja, de março de 2022 até 11 de outubro de 2022 (valor proporcional), conforme previsão do artigo 323 do Código de Processo Civil.
XI. Nesse toar, a cláusula segunda, parágrafo segundo, do contrato de locação (id 41603271), estipula que o não pagamento dos aluguéis no prazo de vencimento sujeita a locatária ao pagamento de multa de 10% sobre o valor e juros de mora de 1% ao mês ou fração, além de atualização monetária e honorários advocatícios de 20%, caso a cobrança seja realizada judicialmente. Tais verbas deverão ser adicionadas no cálculo a ser realizado no cumprimento de sentença, dado que previstas contratualmente e devidas pela mora da requerente no pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios.
XII. De outro giro, insubsistente o pagamento da multa prevista na cláusula vigésima do contrato celebrado, “Além dos casos previstos em Lei, o inadimplente de qualquer cláusula ou condição prevista neste contrato, dará à parte lesada o direito a sua rescisão, bem como a multa correspondente ao valor de 03 (três) aluguéis atualizados, mesmo que expirado o prazo contratual.”. Isso porque é indevida e abusiva a aplicação de multa genérica prevista na cláusula por infringir qualquer disposição contratual, dada a existência de penalidade específica pelo atraso no pagamento de alugueres e demais encargos locatícios. Precedente TJDFT: 1a Turma Recursal, acórdão 1433727, DJe 11.7.2022.
XIII. Nesse viés, “conquanto, seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores distintos. (...)”. (Superior Tribunal de Justiça, REsp 844.882/RJ, QUINTA TURMA, DJe 11.10.2010).
XIV. Também é incabível a incidência de multa pela rescisão antecipada (fora de proporção em razão das aludidas circunstâncias), dado que a devolução das chaves ocorreu em 11 de outubro de 2022, e o contrato possuía vigência até o dia 14 de tal mês.
XV. No mais, no que tange à reparação por danos extrapatrimoniais, a presente situação fática ultrapassa a esfera de mero aborrecimento a ponto de tipificar dano extrapatrimonial reparável, em virtude da afetação à integridade psicológica da personalidade da parte consumidora (Código Civil, artigo 12).
XVI. No entanto, se faz necessária a adequação proporcional do valor da condenação (de R$5.000,00 para R$ 2.500,00), estimativa suficiente a compensar os constrangimentos sofridos pela requerente em razão do alagamento de seu imóvel, sem proporcionar enriquecimento indevido (a ser considerado o valor mensal da locação como R$ 450,00 com desconto de pontualidade), à míngua de contundente demonstração de consequências mais gravosas e duradouras ao seio pessoal da requerente, a par dos danos materiais sofridos. Ademais, não resulta evidenciado o descaso posterior da requerida, que providenciou, no dia seguinte ao ocorrido, os reparos necessários no telhado e sistema de escoamento do prédio.
XVII. Recurso conhecido e parcialmente provido para: a) na forma do “item X” da presente ementa considerar o período de inadimplência da ora requerente de março de 2022 a 11 de outubro de 2022 (pedido contraposto); b) na forma do “item XI” da presente ementa determinar a aplicação das penalidades previstas na cláusula segunda, parágrafo segundo do contrato de locação (pedido contraposto); e c) na forma do “item XVI” da presente ementa reduzir a estimativa danos morais, agora fixada em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) (pedido principal). Sem custas processuais nem honorários advocatícios (Lei 9.099/1995, artigos 46 e 55).

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO POR PARTE DO LOCATÁRIO. INUNDAÇÃO DO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DE CHUVA. DEVER DO LOCADOR DE MANUTENÇÃO. DANOS MATERIAIS CONSTATADOS. ESTIMATIVA FIXADA POR EQUIDADE. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUERES E ACESSÓRIOS. INSUBSISTENTE O PAGAMENTO DE MULTA GENÉRICA. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL ESPECÍFICA QUANTO À MULTA MORATÓRIA. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DA ESTIMATIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Eis os relevantes fatos jurídicos (e processuais) do caso concreto: a) as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial com vigência de 15 de outubro de 2020 a 14 de outubro de 2022; b) a requerente inicialmente locou a unidade 201 do condomínio residencial e posteriormente, em janeiro de 2022, solicitou a troca para a unidade 205, o que foi aceito pelo locador/requerido, permanecendo os termos do contrato inicial de locação; c) não consta termo de vistoria da unidade 205; d) em março de 2022 uma forte chuva alagou o apartamento ocupado pela requerente, inutilizando móveis e aparelhos eletrônicos; e) diante da ausência de resposta positiva da requerida em ressarcir os bens avariados, ajuizou a presente ação à rescisão do contrato de locação sem pagamento da multa rescisória e à reparação pelos danos materiais e extrapatrimoniais; f) recurso interposto pela parte requerida contra a sentença de parcial procedência dos pedidos.
II. Nas razões recursais, alega que: a) a requerente recebeu o imóvel em excelente estado e sem que fosse feita qualquer ressalva quanto ao seu estado de conservação e funcionamento; b) sustenta a ausência de responsabilidade, posto que o alagamento do imóvel ocorreu em razão de chuva torrencial que atingiu a localidade no dia dos fatos, a qual danificou não apenas o telhado do prédio em que residia a requerente, como várias outras edificações; c) no dia seguinte aos fatos realizou, por mera liberalidade, os reparos no telhado e melhorias no escoamento do prédio; d) a requerente quedou-se inadimplente desde fevereiro de 2022 com relação aos valores relativos à locação e seus acessórios (cota parte de IPTU/TLP e água), e apenas realizou a entrega das chaves em 11 de outubro de 2022; e) não houve comprovação dos danos materiais alegados, bem como dos supostos danos extrapatrimoniais sofridos.
III. Efetivamente, a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), em seu artigo 22, estatui que o locador é obrigado a “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio”, estas últimas tratadas no parágrafo único do mesmo artigo, entre elas “a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;”.
IV. Ainda que a cláusula décima sétima do contrato firmado pelas partes (id 41603271) afaste a responsabilidade do locador no caso de chuvas, este não se exime da obrigação legal estabelecida de entregar e manter o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina, o que não resultou comprovado no decorrer da instrução processual, mormente diante da inexistência de laudo de vistoria da unidade 205, à época habitada pela requerente.
V. Ademais, chuva é fato previsível e somente se perfaz em caso fortuito ou força maior se resultar comprovado que ultrapassou, em muito, os índices pluviométricos ordinários. Contudo, essa circunstância não restou comprovada (Código de Processo Civil, artigo 373, inciso II). Precedente TJDFT: 3a Turma Recursal, acórdão 1356459, DJe 21.7.2021.
VI. É certo, portanto, que o imóvel apresentou problemas estruturais, o que causou a sua inundação e alagamento em razão da chuva, danificando, por fim, parte dos móveis, eletrodomésticos e eletrônicos da requerente, conforme demonstram os vídeos acostados nos ids 41603278 e seguintes, pelo que deve responder a parte requerida.
VII. Em relação à estimativa fixada a título de danos materiais, por ser o juiz o destinatário das provas, a ele incumbe a valoração lógica do conjunto probatório, sem ficar subordinado à totalidade das versões fáticas. Nessa linha de raciocínio, é livre o órgão julgador para analisar as provas colacionadas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum, conforme determina o artigo 6o, da Lei 9.099/1995.
VIII. Nesse contexto, por um juízo de equidade (Lei 9.099/1995, artigo 6o) e em observância ao critério da proporcionalidade, é de se considerar que os vídeos apresentados em juízo demonstram que a casa da requerente ficou inundada pela água que verteu do teto sobre os seus móveis, eletrodomésticos e aparelhos eletrônicos, de forma que se deve manter a estimativa proporcionalmente fixada de R$1.500,00, uma vez que guarda correspondência com os prejuízos sofridos.
IX. De outro ângulo, conforme solicitação em pedido contraposto, resulta demonstrada a inadimplência da requerente quanto aos pagamentos dos alugueres a partir de março de 2022 (consta comprovante de pagamento relativo à locação do mês de fevereiro de 2022 – id 41603971, p. 16), cota proporcional de IPTU/TLP e contas de água durante o período em que permaneceu nos imóveis (unidades 201 e 205).
X. No ponto, o termo de entrega das chaves assinado pela requerente (id 41604000) demonstra que a efetiva devolução do imóvel ocorreu apenas em 11 de outubro de 2022, de forma que deverão ser pagos os aluguéis do período em que a requerente ficou inadimplente até a entrega das chaves, qual seja, de março de 2022 até 11 de outubro de 2022 (valor proporcional), conforme previsão do artigo 323 do Código de Processo Civil.
XI. Nesse toar, a cláusula segunda, parágrafo segundo, do contrato de locação (id 41603271), estipula que o não pagamento dos aluguéis no prazo de vencimento sujeita a locatária ao pagamento de multa de 10% sobre o valor e juros de mora de 1% ao mês ou fração, além de atualização monetária e honorários advocatícios de 20%, caso a cobrança seja realizada judicialmente. Tais verbas deverão ser adicionadas no cálculo a ser realizado no cumprimento de sentença, dado que previstas contratualmente e devidas pela mora da requerente no pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios.
XII. De outro giro, insubsistente o pagamento da multa prevista na cláusula vigésima do contrato celebrado, “Além dos casos previstos em Lei, o inadimplente de qualquer cláusula ou condição prevista neste contrato, dará à parte lesada o direito a sua rescisão, bem como a multa correspondente ao valor de 03 (três) aluguéis atualizados, mesmo que expirado o prazo contratual.”. Isso porque é indevida e abusiva a aplicação de multa genérica prevista na cláusula por infringir qualquer disposição contratual, dada a existência de penalidade específica pelo atraso no pagamento de alugueres e demais encargos locatícios. Precedente TJDFT: 1a Turma Recursal, acórdão 1433727, DJe 11.7.2022.
XIII. Nesse viés, “conquanto, seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores distintos. (...)”. (Superior Tribunal de Justiça, REsp 844.882/RJ, QUINTA TURMA, DJe 11.10.2010).
XIV. Também é incabível a incidência de multa pela rescisão antecipada (fora de proporção em razão das aludidas circunstâncias), dado que a devolução das chaves ocorreu em 11 de outubro de 2022, e o contrato possuía vigência até o dia 14 de tal mês.
XV. No mais, no que tange à reparação por danos extrapatrimoniais, a presente situação fática ultrapassa a esfera de mero aborrecimento a ponto de tipificar dano extrapatrimonial reparável, em virtude da afetação à integridade psicológica da personalidade da parte consumidora (Código Civil, artigo 12).
XVI. No entanto, se faz necessária a adequação proporcional do valor da condenação (de R$5.000,00 para R$ 2.500,00), estimativa suficiente a compensar os constrangimentos sofridos pela requerente em razão do alagamento de seu imóvel, sem proporcionar enriquecimento indevido (a ser considerado o valor mensal da locação como R$ 450,00 com desconto de pontualidade), à míngua de contundente demonstração de consequências mais gravosas e duradouras ao seio pessoal da requerente, a par dos danos materiais sofridos. Ademais, não resulta evidenciado o descaso posterior da requerida, que providenciou, no dia seguinte ao ocorrido, os reparos necessários no telhado e sistema de escoamento do prédio.
XVII. Recurso conhecido e parcialmente provido para: a) na forma do “item X” da presente ementa considerar o período de inadimplência da ora requerente de março de 2022 a 11 de outubro de 2022 (pedido contraposto); b) na forma do “item XI” da presente ementa determinar a aplicação das penalidades previstas na cláusula segunda, parágrafo segundo do contrato de locação (pedido contraposto); e c) na forma do “item XVI” da presente ementa reduzir a estimativa danos morais, agora fixada em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) (pedido principal). Sem custas processuais nem honorários advocatícios (Lei 9.099/1995, artigos 46 e 55).