Tribunal: TJDFT
Processo: 0742930-85.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-05-18
Data de publicação: 2023-05-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E REGISTRAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULAS DOS LOTES JÁ INDIVIDUALIZADAS. PRESENTE O INTERESSE PROCESSUAL DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O interesse processual está afeto à necessidade e à utilidade do pronunciamento judicial e, como condição da ação, deve ser aferido em abstrato, pelo mero exame das afirmações feitas na inicial.
2. No caso dos autos, o provimento jurisdicional é útil e necessário, na medida em que os Autores entendem que há lesão ao seu direito por ato praticado pela parte Ré; ao passo que a via processual se revela adequada e necessária a veicular a pretensão, diante da resistência da Requerida.
3. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 13/5/2010, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”, obrigando-se, ainda, a Promitente Vendedora a “Outorgar a competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo Promitente Comprador, do Imposto de Transmissão, INTER-VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal”.
4. À época da celebração do contrato particular, o único empecilho para a aquisição definitiva da propriedade pelos Promitentes Compradores era a ausência de registro imobiliário do loteamento, que estava sendo realizado, pela Ré/Apelante, à revelia da legislação de regência, mediante a alienação de lotes com características urbanas, em área rural, desprovidos de matrícula no Ofício de Registros de Imóveis competente. Dessa forma, não pode a Ré/Apelante se valer de irregularidade à qual somente ela deu causa, qual seja, a venda do lote sem o prévio registro imobiliário, para fundamentar a tese de que o contrato versava, apenas, sobre direitos possessórios, o que implica afronta direta à boa-fé objetiva, que deve permear toda e qualquer contratação.
5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial.
6. O Enunciado no 239 do c. STJ estabelece, ainda, que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Registro Imóveis.
7. O Decreto no 41.185, de 11/9/2020, aprovou o Projeto Urbanístico de Regularização de Parcelamento do Solo denominado Belvedere Green, no qual está localizado o imóvel em questão, fato que ensejou a abertura de matrícula individualizada dos lotes do empreendimento, no Ofício de Registro de Imóveis competente.
8. Depreende-se, portanto, que não há óbice legal à adjudicação compulsória do imóvel em favor dos Autores/Apelantes, titulares de direito real objeto de contrato particular de compra e venda adimplido, referente a imóvel que se encontra devidamente individualizado e matriculado no fólio real.
9. Nesse contexto, a obrigação da empresa loteadora, ora Ré/Apelante, de realização de obras de infraestrutura para a finalização do processo de regularização fundiária do empreendimento, não impede a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e consequente registro imobiliário do imóvel em nome dos Autores/Apelados.
10. Inexiste disposição legal ou contratual estabelecendo que o ressarcimento de despesas efetuadas pela Ré/Apelante, com a regularização do empreendimento, seja uma condição para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, ou para a adjudicação compulsória do bem.
11. Tal ressarcimento também não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular.
12. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/73, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
13. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
14. Cabível, portanto, a adjudicação compulsória do imóvel, devendo ser mantida, nesse ponto, a r. sentença.
15. A fixação dos honorários sucumbenciais deve ser feita por equidade, pois a sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória tem cunho meramente declaratório, tendo em vista que o imóvel já pertencia aos promitentes compradores, objetivando a lide, tão somente, viabilizar o registro da propriedade.
16. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E REGISTRAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULAS DOS LOTES JÁ INDIVIDUALIZADAS. PRESENTE O INTERESSE PROCESSUAL DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O interesse processual está afeto à necessidade e à utilidade do pronunciamento judicial e, como condição da ação, deve ser aferido em abstrato, pelo mero exame das afirmações feitas na inicial.
2. No caso dos autos, o provimento jurisdicional é útil e necessário, na medida em que os Autores entendem que há lesão ao seu direito por ato praticado pela parte Ré; ao passo que a via processual se revela adequada e necessária a veicular a pretensão, diante da resistência da Requerida.
3. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 13/5/2010, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”, obrigando-se, ainda, a Promitente Vendedora a “Outorgar a competente Escritura Pública de Compra e Venda ao Promitente Comprador no prazo de 30 (trinta) dias após o recolhimento pelo Promitente Comprador, do Imposto de Transmissão, INTER-VIVOS, no órgão competente do Governo do Distrito Federal”.
4. À época da celebração do contrato particular, o único empecilho para a aquisição definitiva da propriedade pelos Promitentes Compradores era a ausência de registro imobiliário do loteamento, que estava sendo realizado, pela Ré/Apelante, à revelia da legislação de regência, mediante a alienação de lotes com características urbanas, em área rural, desprovidos de matrícula no Ofício de Registros de Imóveis competente. Dessa forma, não pode a Ré/Apelante se valer de irregularidade à qual somente ela deu causa, qual seja, a venda do lote sem o prévio registro imobiliário, para fundamentar a tese de que o contrato versava, apenas, sobre direitos possessórios, o que implica afronta direta à boa-fé objetiva, que deve permear toda e qualquer contratação.
5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial.
6. O Enunciado no 239 do c. STJ estabelece, ainda, que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Registro Imóveis.
7. O Decreto no 41.185, de 11/9/2020, aprovou o Projeto Urbanístico de Regularização de Parcelamento do Solo denominado Belvedere Green, no qual está localizado o imóvel em questão, fato que ensejou a abertura de matrícula individualizada dos lotes do empreendimento, no Ofício de Registro de Imóveis competente.
8. Depreende-se, portanto, que não há óbice legal à adjudicação compulsória do imóvel em favor dos Autores/Apelantes, titulares de direito real objeto de contrato particular de compra e venda adimplido, referente a imóvel que se encontra devidamente individualizado e matriculado no fólio real.
9. Nesse contexto, a obrigação da empresa loteadora, ora Ré/Apelante, de realização de obras de infraestrutura para a finalização do processo de regularização fundiária do empreendimento, não impede a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e consequente registro imobiliário do imóvel em nome dos Autores/Apelados.
10. Inexiste disposição legal ou contratual estabelecendo que o ressarcimento de despesas efetuadas pela Ré/Apelante, com a regularização do empreendimento, seja uma condição para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, ou para a adjudicação compulsória do bem.
11. Tal ressarcimento também não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular.
12. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/73, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
13. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
14. Cabível, portanto, a adjudicação compulsória do imóvel, devendo ser mantida, nesse ponto, a r. sentença.
15. A fixação dos honorários sucumbenciais deve ser feita por equidade, pois a sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória tem cunho meramente declaratório, tendo em vista que o imóvel já pertencia aos promitentes compradores, objetivando a lide, tão somente, viabilizar o registro da propriedade.
16. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada.