Tribunal: TJDFT
Processo: 0713566-11.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-10-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0713566-11.2021.8.07.0020 RECORRENTE: RICARDO FATIMO DE OLIVEIRA RECORRIDOS: FABIO FRANCISCO DE VASCONCELOS, JAILSON GOMES SIMOES DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. REJEITADAS. PEDIDO DE RESCISÃO COM BASE EM DESCONHECIMENTO DE IRREGULARIDADE DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RETENÇÃO DAS ARRAS. CABIMENTO. DÚVIDA ENTRE A FUNDAMENTAÇÃO E O DISPOSITIVO. O DISPOSITIVO PREVALECE. RECURSOS DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. 1- O Código Civil, no art. 418 contempla a hipótese de descumprimento contratual nos casos em que não existe cláusula de arrependimento. Nesse caso, “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as.” 2- Se o Autor optou por firmar um mero instrumento particular de cessão de direitos, ou sabia da impossibilidade da transferência regular e aceitou correr os riscos, ou foi desidioso na leitura do instrumento que lhe foi enviado que previu expressamente uma cláusula de isenção de responsabilidade do vendedor caso se tornasse impossível a regularização do bem, conclui-se que esse sabia que o bem era irregular. Portanto, a inexecução do contrato se deu por culpa do Autor podendo o vendedor reter as arras. 3- Apesar de haver erro material na fundamentação da Sentença, o dispositivo foi claro, devendo prevalecer. 4- Ambos os recursos conhecidos e improvidos. Sentença Mantida. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 421 do Código Civil, suscitando ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Defende ser inaplicável, na presente hipótese, o instituto das arras, uma vez que este não se presume e não houve previsão contratual. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 421 do C.C, porque a tese de ofensa ao princípio do pacta sunt servanda não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. Precedentes” (AgInt no AREsp n. 2.164.176/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023). Ademais, ainda que se admita o prequestionamento implícito da matéria, não caberia dar curso ao apelo. Isso porque a turma julgadora assentou: As partes fizeram um contrato de cessão de direitos de um imóvel situado em Vicente Pires, DF, pelo preço de R$240.000,00. A cópia do contrato foi enviada ao comprador pelo aplicativo 'WhatsApp' com assinatura do Réu e o Autor deu R$40.000,00 como primeiro pagamento (iria pagar R$100.000,00 mas só conseguiu enviar R$40.000,00 por extrapolar limite bancário). Disse o Autor que depois que fez o pagamento foi ler atentamente o contrato e decidiu não levar adiante a aquisição porque no mesmo contrato constava: "PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA TERCEIRA: Os outorgados CESSIONÁRIOS declaram expressamente ter pleno conhecimento da situação jurídica do imóvel objeto deste contrato (OS CESSIONÁRIOS) assumem inteira responsabilização pela eventual impossibilidade de regularização, isentando os OUTORGANTES CEDENTES de quaisquer responsabilidades, inclusive com relação a veracidade ou legitimidade dos documentos que subsidiam a posse original." Disse mais, que foi mencionado que o local do imóvel teria melhorias e urbanização, o que sugere que o imóvel estava regularizado; disse também que na ocasião do negócio faleceu uma tia sua e daí estava emocionalmente perturbado. A soma de tudo isso levou-o a ter sua vontade viciada e, portanto, quer desfazer o negócio e receber de volta o que pagou. No recurso acrescentou que a questão fundiária no DF é muito complexa e por isso também foi enganado. O MM. Juiz julgou improcedente o pedido porque o contrato foi feito de forma espontânea, sem vício de vontade; que os fatos alegados não constituem motivos jurídicos para o não cumprimento do contrato, daí que foi decretada a rescisão do contrato com direito do vendedor de reter o sinal recebido, todavia a retenção seria apenas de parte por considerar que a retenção do todo seria excessivo e enriquecimento ilícito. O sinal dado pelo comprador foram arras confirmatórias e serviram para confirmar a conclusão de um contrato e como princípio de pagamento. As arras confirmatórias são uma quantia que o comprador dá ao vendedor como parte do preço acordado. O Código Civil contempla a hipótese de descumprimento contratual nos casos em que não existe cláusula de arrependimento. Veja-se: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Esta é a regra civil a ser aplicada ao caso (ID 48966762). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0713566-11.2021.8.07.0020 RECORRENTE: RICARDO FATIMO DE OLIVEIRA RECORRIDOS: FABIO FRANCISCO DE VASCONCELOS, JAILSON GOMES SIMOES DE OLIVEIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. REJEITADAS. PEDIDO DE RESCISÃO COM BASE EM DESCONHECIMENTO DE IRREGULARIDADE DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RETENÇÃO DAS ARRAS. CABIMENTO. DÚVIDA ENTRE A FUNDAMENTAÇÃO E O DISPOSITIVO. O DISPOSITIVO PREVALECE. RECURSOS DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. 1- O Código Civil, no art. 418 contempla a hipótese de descumprimento contratual nos casos em que não existe cláusula de arrependimento. Nesse caso, “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as.” 2- Se o Autor optou por firmar um mero instrumento particular de cessão de direitos, ou sabia da impossibilidade da transferência regular e aceitou correr os riscos, ou foi desidioso na leitura do instrumento que lhe foi enviado que previu expressamente uma cláusula de isenção de responsabilidade do vendedor caso se tornasse impossível a regularização do bem, conclui-se que esse sabia que o bem era irregular. Portanto, a inexecução do contrato se deu por culpa do Autor podendo o vendedor reter as arras. 3- Apesar de haver erro material na fundamentação da Sentença, o dispositivo foi claro, devendo prevalecer. 4- Ambos os recursos conhecidos e improvidos. Sentença Mantida. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 421 do Código Civil, suscitando ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Defende ser inaplicável, na presente hipótese, o instituto das arras, uma vez que este não se presume e não houve previsão contratual. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 421 do C.C, porque a tese de ofensa ao princípio do pacta sunt servanda não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. Precedentes” (AgInt no AREsp n. 2.164.176/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023). Ademais, ainda que se admita o prequestionamento implícito da matéria, não caberia dar curso ao apelo. Isso porque a turma julgadora assentou: As partes fizeram um contrato de cessão de direitos de um imóvel situado em Vicente Pires, DF, pelo preço de R$240.000,00. A cópia do contrato foi enviada ao comprador pelo aplicativo 'WhatsApp' com assinatura do Réu e o Autor deu R$40.000,00 como primeiro pagamento (iria pagar R$100.000,00 mas só conseguiu enviar R$40.000,00 por extrapolar limite bancário). Disse o Autor que depois que fez o pagamento foi ler atentamente o contrato e decidiu não levar adiante a aquisição porque no mesmo contrato constava: "PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA TERCEIRA: Os outorgados CESSIONÁRIOS declaram expressamente ter pleno conhecimento da situação jurídica do imóvel objeto deste contrato (OS CESSIONÁRIOS) assumem inteira responsabilização pela eventual impossibilidade de regularização, isentando os OUTORGANTES CEDENTES de quaisquer responsabilidades, inclusive com relação a veracidade ou legitimidade dos documentos que subsidiam a posse original." Disse mais, que foi mencionado que o local do imóvel teria melhorias e urbanização, o que sugere que o imóvel estava regularizado; disse também que na ocasião do negócio faleceu uma tia sua e daí estava emocionalmente perturbado. A soma de tudo isso levou-o a ter sua vontade viciada e, portanto, quer desfazer o negócio e receber de volta o que pagou. No recurso acrescentou que a questão fundiária no DF é muito complexa e por isso também foi enganado. O MM. Juiz julgou improcedente o pedido porque o contrato foi feito de forma espontânea, sem vício de vontade; que os fatos alegados não constituem motivos jurídicos para o não cumprimento do contrato, daí que foi decretada a rescisão do contrato com direito do vendedor de reter o sinal recebido, todavia a retenção seria apenas de parte por considerar que a retenção do todo seria excessivo e enriquecimento ilícito. O sinal dado pelo comprador foram arras confirmatórias e serviram para confirmar a conclusão de um contrato e como princípio de pagamento. As arras confirmatórias são uma quantia que o comprador dá ao vendedor como parte do preço acordado. O Código Civil contempla a hipótese de descumprimento contratual nos casos em que não existe cláusula de arrependimento. Veja-se: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Esta é a regra civil a ser aplicada ao caso (ID 48966762). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023