Tribunal: TJDFT
Processo: 0700198-46.2022.8.07.0004
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-10-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARRAS. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao julgamento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em examinar: a) se o negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes é válido; b) se o montante da comissão de corretagem deve ser restituído e c) se houve cerceamento de defesa, por não ter sido o requerimento de produção da prova oral vislumbrada pelos apelantes examinado pelo Juízo singular.
2. A resilição unilateral é incompatível com a natureza jurídica do negócio jurídico celebrado, tratando-se, o presente caso, em verdade, da hipótese de nulidade prevista no art. 166, inc. V, do Código Civil. 2.1. Verifica-se que o imóvel objeto da controvérsia compõe acervo hereditário pendente de partilha definitiva. 2.2. Ademais, convém ressaltar que as questões que envolvem a existência ou a validade do negócio jurídico consubstanciam temas que dizem respeito à conhecida “teoria do fato jurídico”. 2.3. Entre nós, dedicou-se a esse tema o saudoso jurista Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda ao esclarecer a ideia de suporte fático e determinar três distintos planos para a configuração dos fenômenos jurídicos, cada qual informado pelos respectivos requisitos. 2.4. Assim: a) o plano da existência é constituído pelo a.1) núcleo do suporte fático que, por sua vez, compõe-se dos elementos a.1.1) cerne e a.1.2) completantes; b) o plano da validade é curialmente formado pelos elementos complementares do suporte fático, como, por exemplo, os previstos no art. 104 do Código Civil (validade/nulidade), ou, por exceção, orienta-se pela ausência das figuras enumeradas no art. 171 do mesmo código (validade/anulabilidade), finalmente c) o plano da eficácia é formado pelos elementos integrativos do suporte fático. 2.5. No caso em deslinde os elementos do núcleo do suporte fático (cerne e completantes), que são os que denotam a subsistência do negócio jurídico em questão, ou seja, sua existência, se encontram presentes. 2.6. Aliás, é conveniente lembrar que as declarações de vontade foram expressas livremente e constituíram o negócio jurídico bilateral, sinalagmático e oneroso ora em destaque. Assim, não pode haver dúvida de que o negócio jurídico em questão existe. 2.7. A controvérsia se encontra, em verdade, no plano da validade do referido negócio jurídico. 2.8. Além disso, também foi evidenciada a necessidade de observância da causa atribuída aos réus (art. 1016 do Código Civil), pois agiram de modo negligente, por não terem esclarecido todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo, em contrariedade à regra prevista no art. 4o, inc. I, da Resolução- COFECI no 326/1992.
3. Ademais, os réus, devidamente acompanhados por corretora de imóvel habilitada, não atuaram com a diligência necessária e a prudência esperada ao celebrar o negócio jurídico de promessa de compra e venda em questão, sem a observância das exigências legais previstas nas normas aplicáveis ao caso.
4. O momento adequado para propor a produção da prova oral deve ser ao final da fase postulatória, de acordo com as normas previstas nos artigos 319, inc. VI e 357, inc. II, §§ 1o e 4o, ambos do Código de Processo Civil. 4.1. Na presente hipótese o fato de ter sido o requerimento formulado apenas após o encerramento da audiência instrutória é causa de preclusão. 4.2. Assim, em virtude dos efeitos do evento proclusivo afigura-se inviável a produção da prova oral vislumbrada pelos réus, convém insistir.
5. A restituição dos valores pagos deve ser procedida de modo simples.
6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARRAS. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao julgamento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em examinar: a) se o negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes é válido; b) se o montante da comissão de corretagem deve ser restituído e c) se houve cerceamento de defesa, por não ter sido o requerimento de produção da prova oral vislumbrada pelos apelantes examinado pelo Juízo singular.
2. A resilição unilateral é incompatível com a natureza jurídica do negócio jurídico celebrado, tratando-se, o presente caso, em verdade, da hipótese de nulidade prevista no art. 166, inc. V, do Código Civil. 2.1. Verifica-se que o imóvel objeto da controvérsia compõe acervo hereditário pendente de partilha definitiva. 2.2. Ademais, convém ressaltar que as questões que envolvem a existência ou a validade do negócio jurídico consubstanciam temas que dizem respeito à conhecida “teoria do fato jurídico”. 2.3. Entre nós, dedicou-se a esse tema o saudoso jurista Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda ao esclarecer a ideia de suporte fático e determinar três distintos planos para a configuração dos fenômenos jurídicos, cada qual informado pelos respectivos requisitos. 2.4. Assim: a) o plano da existência é constituído pelo a.1) núcleo do suporte fático que, por sua vez, compõe-se dos elementos a.1.1) cerne e a.1.2) completantes; b) o plano da validade é curialmente formado pelos elementos complementares do suporte fático, como, por exemplo, os previstos no art. 104 do Código Civil (validade/nulidade), ou, por exceção, orienta-se pela ausência das figuras enumeradas no art. 171 do mesmo código (validade/anulabilidade), finalmente c) o plano da eficácia é formado pelos elementos integrativos do suporte fático. 2.5. No caso em deslinde os elementos do núcleo do suporte fático (cerne e completantes), que são os que denotam a subsistência do negócio jurídico em questão, ou seja, sua existência, se encontram presentes. 2.6. Aliás, é conveniente lembrar que as declarações de vontade foram expressas livremente e constituíram o negócio jurídico bilateral, sinalagmático e oneroso ora em destaque. Assim, não pode haver dúvida de que o negócio jurídico em questão existe. 2.7. A controvérsia se encontra, em verdade, no plano da validade do referido negócio jurídico. 2.8. Além disso, também foi evidenciada a necessidade de observância da causa atribuída aos réus (art. 1016 do Código Civil), pois agiram de modo negligente, por não terem esclarecido todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo, em contrariedade à regra prevista no art. 4o, inc. I, da Resolução- COFECI no 326/1992.
3. Ademais, os réus, devidamente acompanhados por corretora de imóvel habilitada, não atuaram com a diligência necessária e a prudência esperada ao celebrar o negócio jurídico de promessa de compra e venda em questão, sem a observância das exigências legais previstas nas normas aplicáveis ao caso.
4. O momento adequado para propor a produção da prova oral deve ser ao final da fase postulatória, de acordo com as normas previstas nos artigos 319, inc. VI e 357, inc. II, §§ 1o e 4o, ambos do Código de Processo Civil. 4.1. Na presente hipótese o fato de ter sido o requerimento formulado apenas após o encerramento da audiência instrutória é causa de preclusão. 4.2. Assim, em virtude dos efeitos do evento proclusivo afigura-se inviável a produção da prova oral vislumbrada pelos réus, convém insistir.
5. A restituição dos valores pagos deve ser procedida de modo simples.
6. Recurso conhecido e desprovido.