Tribunal: TJDFT
Processo: 0701685-60.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-21
Data de publicação: 2023-12-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos.
2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista.
3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.
4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial.
6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor.
7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem.
8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora.
9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária.
10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal.
11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ.
12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos.
13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos.
2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2o e 3o do diploma legal consumerista.
3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas – corretagem, agenciamento, administração, mandato –, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.
4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial.
6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor.
7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem.
8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora.
9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária.
10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal.
11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ.
12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos.
13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada.