Tribunal: TJDFT
Processo: 0714385-59.2022.8.07.0004
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2023-11-03
Data de publicação: 2023-11-17

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS E PERMUTA. RESPONSABILIDADE POR TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À COMPRA. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. BOA-FÉ CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. DÉBITO PAGO PELOS COMPRADORES. DIREITO DE REGRESSO. DEVER DE RESTITUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso Inominado interposto pela ré/recorrente em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para “I) condenar a parte ré a restituir aos autores a quantia de R$22.368,93 (vinte e dois mil, trezentos e sessenta e oito reais e noventa e três centavos), devidamente atualizada desde a data do ajuizamento da ação (artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81), e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação (08.03.2023 – Id 152372446), nos termos dos artigos 405 e 406 do Código Civil e do artigo 161, § 1o, do CTN, tudo até o efetivo pagamento; e II) condenar a requerida a pagar aos autores indenização por danos morais, no valor de R$2.000,00 (dois mil reais), a ser devidamente atualizado pelo INPC e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a presente sentença, data do seu arbitramento, até o efetivo pagamento, nos moldes do artigo 406 do Código Civil, do artigo 161, § 1o, do Código Tributário Nacional, e da Súmula 362 do STJ.
3. Entendeu a sentenciante que apesar de os autores/recorridos terem admitido ciência prévia dos débitos, tal fato não exime a recorrente de ressarci-los, uma vez que “as partes encontravam-se cientes da existência dos débitos dos respectivos imóveis e se comprometeram a quitá-los para a permuta, diante da declaração constante nas cláusulas 2a e 4a, em que a ré e os autores declaram que os imóveis estão livres e desembaraçados “de quaisquer dívidas, ônus, duvidas, hipotecas legais ou convencionais, arresto ou sequestro, penhora e cauções de qualquer natureza, foro ou pensão, e que inexistem sobre ele feitos ajuizados ou ações pessoais ou reais reipersecutórias e, quanto ao seu aspecto fiscal, quites com todos os impostos taxas e contribuições.”.
4. Em razões recursais, a recorrente argui, inicialmente, prejudicial de prescrição. Afirma que os recorridos tinham ciência dos débitos desde 25/09/2015 e que, tratando-se de débitos condominiais ou pretensão de reparação de danos, os mesmos prescrevem em 5 anos, devendo aquela ser a data considerada para fins de termo inicial da prescrição, e não da data da ciência da penhora judicial (11/02/2020). No mérito, defendem a natureza “propter rem” das dívidas reclamadas, sendo de responsabilidade dos recorridos, uma vez que atuais possuidores do imóvel. Por fim, impugna a condenação em danos morais.
5. Contrarrazões apresentadas (ID 49331277). Em suma, os recorridos impugnam as alegações da recorrente, inclusive o pedido de gratuidade de justiça, pugnando pelo desprovimento do recurso. Requerem gratuidade de justiça.
6. Da Gratuidade. Defiro gratuidade de justiça requerida pela recorrente, uma vez que esta juntou documentos suficientes a comprovar a hipossuficiência alegada, ao contrário das alegações dos recorridos em sede de impugnação. Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado pelos recorridos, deixo de conhecer, uma vez que a via eleita é inadequada ao pleito, nos termos do art. 99 do CPC.

7. Da Prejudicial de Prescrição. O Código Civil dispõe, em seu art. 206, §3o, inciso V, que prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, sendo o termo inicial do prazo a data da ciência inequívoca do evento danoso. Apesar da argumentação da recorrente, o termo inicial do prazo não se deu na data do contrato, uma vez que em tal ocasião não havia qualquer obrigação imputada aos recorridos, tendo nascido o direito com a ciência do dano, em janeiro de 2020. O contrato firmado entre as partes previa a responsabilidade da recorrente pelos débitos existentes até então, cujo adimplemento não foi cumprido, sendo direito dos recorrentes, ao quitarem o débito, pedir ressarcimento à recorrente (responsável contratual), nos termos do art. 186 do CC, ainda que se trate de débito decorrente de taxas condominiais. Prejudicial rejeitada.

8.Aplica-se ao caso as normas previstas no Código Civil, uma vez que o objeto decorre de obrigação contratual entre as partes. A controvérsia reside em aferir se a responsabilidade pela quitação dos débitos condominiais deve ser imputada à recorrente.
9. Como bem resumido na sentença “Cuida-se de ação de conhecimento na qual os autores narram que em 25.09.2015 celebraram instrumento particular de cessão de direitos possessórios e permuta com a parte ré, que detinha a posse de imóvel situado no condomínio residencial Alameda dos Ipês, Ponte Alta, Gama/DF, declarando que o bem estava livre de embaraços. Relatam que se encontravam na posse do referido imóvel, quando, em 11.02.2020, diante da tentativa de penhora judicial (autos de n. 0009685-28.2015.8.07.0004, em trâmite na 2a Vara Cível do Gama), foi necessária a apresentação de embargos de terceiro (feito n. 0701088-53.2020.8.07.0004, distribuído em 11.02.2020) e o pagamento de multa de débitos condominiais da parte ré, renegociados para pagamento de R$25.000,00. Aduzem que realizaram vários empréstimos para quitação da quantia supramencionada, bem como afirmam que a autora Vanusa dos Santos deixou de realizar procedimento médico em razão das dívidas às quais não deram causa.”.
10. Dispõe o artigo 422 do Código Civil que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé, sendo que esta veda o comportamento contraditório entre as partes.
11. No caso dos autos, em que pese as taxas condominiais constituírem obrigação “propter rem”, tal fato não deve ser invocado pela recorrente para eximir-se do débito se esta, ao contratar com os recorridos, declarou que entregaria o bem livre e desembaraçado, sem qualquer débito.
12. O artigo 1.345 do Código Civil, ao estabelecer que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, dispõe sobre a responsabilidade perante o ente condominial. Por se tratar de dívida “propter rem”, o condomínio está legitimado a cobrar do adquirente, ainda que a dívida seja referente a período anterior à aquisição. Entretanto, em decorrência da força obrigatória dos contratos, o novo adquirente pode exigir do alienante o ressarcimento, conforme as obrigações estabelecidas no negócio jurídico entabulado, sendo essa a situação dos autos.

13. Não merece qualquer reparo a sentença que condenou a parte recorrente a pagar aos recorridos o valor do débito condominial por eles quitado.
14. No que se refere aos danos morais, irretocável a sentença que entendeu ser devido ao fundamento de que “ a penhora do imóvel dos autores e a necessidade de pagamento imediato de dívida de responsabilidade da ré a fim de o imóvel não ser alienado judicialmente, mediante a utilização de quantia destinada a tratamento médico do qual a segunda autora necessitava, conforme relatório de Id 144752513, acarretou mais que mero aborrecimento, visto que, a par de desequilíbrio financeiro, certamente causou-lhe transtorno e angústia exacerbada.”. Quanto ao valor fixado (R$2.000,00), entendo perfeitamente razoável e proporcional ao caso analisado.
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95. Exigibilidade suspensa ante a gratuidade deferida.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS E PERMUTA. RESPONSABILIDADE POR TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À COMPRA. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. BOA-FÉ CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. DÉBITO PAGO PELOS COMPRADORES. DIREITO DE REGRESSO. DEVER DE RESTITUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso Inominado interposto pela ré/recorrente em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para “I) condenar a parte ré a restituir aos autores a quantia de R$22.368,93 (vinte e dois mil, trezentos e sessenta e oito reais e noventa e três centavos), devidamente atualizada desde a data do ajuizamento da ação (artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81), e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação (08.03.2023 – Id 152372446), nos termos dos artigos 405 e 406 do Código Civil e do artigo 161, § 1o, do CTN, tudo até o efetivo pagamento; e II) condenar a requerida a pagar aos autores indenização por danos morais, no valor de R$2.000,00 (dois mil reais), a ser devidamente atualizado pelo INPC e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a presente sentença, data do seu arbitramento, até o efetivo pagamento, nos moldes do artigo 406 do Código Civil, do artigo 161, § 1o, do Código Tributário Nacional, e da Súmula 362 do STJ.
3. Entendeu a sentenciante que apesar de os autores/recorridos terem admitido ciência prévia dos débitos, tal fato não exime a recorrente de ressarci-los, uma vez que “as partes encontravam-se cientes da existência dos débitos dos respectivos imóveis e se comprometeram a quitá-los para a permuta, diante da declaração constante nas cláusulas 2a e 4a, em que a ré e os autores declaram que os imóveis estão livres e desembaraçados “de quaisquer dívidas, ônus, duvidas, hipotecas legais ou convencionais, arresto ou sequestro, penhora e cauções de qualquer natureza, foro ou pensão, e que inexistem sobre ele feitos ajuizados ou ações pessoais ou reais reipersecutórias e, quanto ao seu aspecto fiscal, quites com todos os impostos taxas e contribuições.”.
4. Em razões recursais, a recorrente argui, inicialmente, prejudicial de prescrição. Afirma que os recorridos tinham ciência dos débitos desde 25/09/2015 e que, tratando-se de débitos condominiais ou pretensão de reparação de danos, os mesmos prescrevem em 5 anos, devendo aquela ser a data considerada para fins de termo inicial da prescrição, e não da data da ciência da penhora judicial (11/02/2020). No mérito, defendem a natureza “propter rem” das dívidas reclamadas, sendo de responsabilidade dos recorridos, uma vez que atuais possuidores do imóvel. Por fim, impugna a condenação em danos morais.
5. Contrarrazões apresentadas (ID 49331277). Em suma, os recorridos impugnam as alegações da recorrente, inclusive o pedido de gratuidade de justiça, pugnando pelo desprovimento do recurso. Requerem gratuidade de justiça.
6. Da Gratuidade. Defiro gratuidade de justiça requerida pela recorrente, uma vez que esta juntou documentos suficientes a comprovar a hipossuficiência alegada, ao contrário das alegações dos recorridos em sede de impugnação. Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado pelos recorridos, deixo de conhecer, uma vez que a via eleita é inadequada ao pleito, nos termos do art. 99 do CPC.

7. Da Prejudicial de Prescrição. O Código Civil dispõe, em seu art. 206, §3o, inciso V, que prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, sendo o termo inicial do prazo a data da ciência inequívoca do evento danoso. Apesar da argumentação da recorrente, o termo inicial do prazo não se deu na data do contrato, uma vez que em tal ocasião não havia qualquer obrigação imputada aos recorridos, tendo nascido o direito com a ciência do dano, em janeiro de 2020. O contrato firmado entre as partes previa a responsabilidade da recorrente pelos débitos existentes até então, cujo adimplemento não foi cumprido, sendo direito dos recorrentes, ao quitarem o débito, pedir ressarcimento à recorrente (responsável contratual), nos termos do art. 186 do CC, ainda que se trate de débito decorrente de taxas condominiais. Prejudicial rejeitada.

8.Aplica-se ao caso as normas previstas no Código Civil, uma vez que o objeto decorre de obrigação contratual entre as partes. A controvérsia reside em aferir se a responsabilidade pela quitação dos débitos condominiais deve ser imputada à recorrente.
9. Como bem resumido na sentença “Cuida-se de ação de conhecimento na qual os autores narram que em 25.09.2015 celebraram instrumento particular de cessão de direitos possessórios e permuta com a parte ré, que detinha a posse de imóvel situado no condomínio residencial Alameda dos Ipês, Ponte Alta, Gama/DF, declarando que o bem estava livre de embaraços. Relatam que se encontravam na posse do referido imóvel, quando, em 11.02.2020, diante da tentativa de penhora judicial (autos de n. 0009685-28.2015.8.07.0004, em trâmite na 2a Vara Cível do Gama), foi necessária a apresentação de embargos de terceiro (feito n. 0701088-53.2020.8.07.0004, distribuído em 11.02.2020) e o pagamento de multa de débitos condominiais da parte ré, renegociados para pagamento de R$25.000,00. Aduzem que realizaram vários empréstimos para quitação da quantia supramencionada, bem como afirmam que a autora Vanusa dos Santos deixou de realizar procedimento médico em razão das dívidas às quais não deram causa.”.
10. Dispõe o artigo 422 do Código Civil que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé, sendo que esta veda o comportamento contraditório entre as partes.
11. No caso dos autos, em que pese as taxas condominiais constituírem obrigação “propter rem”, tal fato não deve ser invocado pela recorrente para eximir-se do débito se esta, ao contratar com os recorridos, declarou que entregaria o bem livre e desembaraçado, sem qualquer débito.
12. O artigo 1.345 do Código Civil, ao estabelecer que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, dispõe sobre a responsabilidade perante o ente condominial. Por se tratar de dívida “propter rem”, o condomínio está legitimado a cobrar do adquirente, ainda que a dívida seja referente a período anterior à aquisição. Entretanto, em decorrência da força obrigatória dos contratos, o novo adquirente pode exigir do alienante o ressarcimento, conforme as obrigações estabelecidas no negócio jurídico entabulado, sendo essa a situação dos autos.

13. Não merece qualquer reparo a sentença que condenou a parte recorrente a pagar aos recorridos o valor do débito condominial por eles quitado.
14. No que se refere aos danos morais, irretocável a sentença que entendeu ser devido ao fundamento de que “ a penhora do imóvel dos autores e a necessidade de pagamento imediato de dívida de responsabilidade da ré a fim de o imóvel não ser alienado judicialmente, mediante a utilização de quantia destinada a tratamento médico do qual a segunda autora necessitava, conforme relatório de Id 144752513, acarretou mais que mero aborrecimento, visto que, a par de desequilíbrio financeiro, certamente causou-lhe transtorno e angústia exacerbada.”. Quanto ao valor fixado (R$2.000,00), entendo perfeitamente razoável e proporcional ao caso analisado.
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95. Exigibilidade suspensa ante a gratuidade deferida.