Tribunal: TJDFT
Processo: 0722515-47.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-05-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. DEVER DE TODOS OS CONDÔMINOS. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODA A COLETIVIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. TEMA 882, STJ. TEMA 492, STF. DISTINGUISHING. COBRANÇA DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1.1. Ao julgar o tema 882 o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

1.2. O Superior de Tribunal de Justiça utilizou o critério temporal, de forma que, a associação constituída após a compra do imóvel em condomínio regular não pode obrigar os condôminos ao pagamento de suas mensalidades.

2.1. O STF, por sua vez, declarou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis (Tema 492).

2.2. O caso dos autos é totalmente diverso das teses fixadas nos temas 492, do STF e 882, do STJ, pois trata-se de cobrança de taxa condominial por associação derivada de loteamento irregular, não sendo possível aplicá-las ao caso concreto.

3. “As teses firmadas no julgamento dos REsp 1.439.163 (Tema no 882 do STJ) e no RE 695911 (Tema 492 do STF) em que analisaram a legalidade de cobrança de taxa condominial por associação, constituída posteriormente à regularização dos condomínios, não se aplicam à associação de condomínio originada/derivada de parcelamento/loteamento irregular de terras públicas pertencentes ao Distrito Federal”. (Acórdão 1396890, 07003553620208070021, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 2/2/2022, publicado no DJE: 22/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

4. A Súmula no 260 do Superior Tribunal de Justiça definiu que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

5. A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal é pacífica no sentido de que a irregularidade do condomínio não pode ser alegada pelo condômino, a fim de se eximir de sua obrigação legal, sob pena de enriquecimento sem causa. Precedentes.

6.1. O condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa, independentemente de sua vontade, pois tal obrigação decorre de sua condição de comunheiro, tratando-se, portanto, de uma obrigação propter rem.

6.2. No caso, sendo possuidor de imóvel integrante do condomínio, deve ser reconhecida a existência da obrigação do apelado de arcar com as despesas necessárias para a manutenção da coisa comum.

7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada em parte.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. DEVER DE TODOS OS CONDÔMINOS. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODA A COLETIVIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. TEMA 882, STJ. TEMA 492, STF. DISTINGUISHING. COBRANÇA DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1.1. Ao julgar o tema 882 o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

1.2. O Superior de Tribunal de Justiça utilizou o critério temporal, de forma que, a associação constituída após a compra do imóvel em condomínio regular não pode obrigar os condôminos ao pagamento de suas mensalidades.

2.1. O STF, por sua vez, declarou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis (Tema 492).

2.2. O caso dos autos é totalmente diverso das teses fixadas nos temas 492, do STF e 882, do STJ, pois trata-se de cobrança de taxa condominial por associação derivada de loteamento irregular, não sendo possível aplicá-las ao caso concreto.

3. “As teses firmadas no julgamento dos REsp 1.439.163 (Tema no 882 do STJ) e no RE 695911 (Tema 492 do STF) em que analisaram a legalidade de cobrança de taxa condominial por associação, constituída posteriormente à regularização dos condomínios, não se aplicam à associação de condomínio originada/derivada de parcelamento/loteamento irregular de terras públicas pertencentes ao Distrito Federal”. (Acórdão 1396890, 07003553620208070021, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 2/2/2022, publicado no DJE: 22/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

4. A Súmula no 260 do Superior Tribunal de Justiça definiu que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

5. A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal é pacífica no sentido de que a irregularidade do condomínio não pode ser alegada pelo condômino, a fim de se eximir de sua obrigação legal, sob pena de enriquecimento sem causa. Precedentes.

6.1. O condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa, independentemente de sua vontade, pois tal obrigação decorre de sua condição de comunheiro, tratando-se, portanto, de uma obrigação propter rem.

6.2. No caso, sendo possuidor de imóvel integrante do condomínio, deve ser reconhecida a existência da obrigação do apelado de arcar com as despesas necessárias para a manutenção da coisa comum.

7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada em parte.